潘石屹答观点问:房地产行业更要居安思危

来源: [观点地产网]      时间: 2007-09-03 23:03

  政府严格执法才能扼制地产商疯抢土地

  《观点地产》唐甸满:在博鳌房地产论坛上,北师大金融研究所钟伟教授提出“在未来的10年内中国可能出现市值过万亿房地产企业”,不知您对此抱何看法?

  潘石屹:现在房地产界普遍都抱有乐观的情绪,在未来十年,中国将出现超过市值一万亿的房地产企业就是这种乐观情绪的具体表现。在房地产行业持续繁荣了几年之后,我们更应该考虑的是要居安思危,在繁华中看到可能出现的风险,并防患于未然。

  《观点地产》唐甸满:房地产行业是地域性极强的行业,在国际经验当中,鲜有大规模跨区域发展的成功企业,但在中国,跨区域发展已经成为具备一定规模的房地产企业的必然选择,您对此有何看法?“规模为王”是否为当前中国房地产企业的必然选择?

  潘石屹:从全球房地产发展的经验来看,因为房地产的地域性很强,一般房地产公司都是在它熟悉的城市内进行房地产开发,中国房地产开发初期的情况也是这样。但现在受房地产股票市场看好的影响,许多在国内上市的房地产公司具备了一定的规模,手头有了足够的现金,他们开始跨地域发展,大规模储备土地,这是经济和房地产高潮时期的做法,尤其是大规模储备土地后,要将这些土地转换成上市公司的利润,还需要很辛苦和漫长的过程,还需要有好的设计、规划、建设、销售和稳健的财务管理等环节才能把投入这些土地的钱变成利润。

  《中国经营报》谢红玲:国家实施宏观调控以来,土地交易价格不断上涨,近期拍卖的土地价格都向周边房价看齐甚至高过房价,开发商拿地勇气完全来自"房价肯定会持续上涨"的预期。看来,稳定房价得从稳定地价开始。您认为在稳定地价上,政府有哪些可为的空间?另外,开发商疯抢土地的现象是怎么造成的?

  潘石屹:在最近中国几个城市土地招牌挂的过程中,开发商的勇气越来越大,招牌挂拿地的楼面价已经赶上甚至超过了周边的房价。这些房地产公司绝大多数拿到土地后就囤积起来,并美其名曰土地银行,他们拿到地并不急于开发,而是等着土地升值,去获取利益,这种现象在最近两个月越演越烈,一些房地产公司的土地储备成倍上升。在这种情况下,政府供应再多的土地,都被房地产开发商囤积起来,市场上面的房子的供应量仍然会是很少的。政府只有严格地执行法律,两年不开发的土地无偿收回,才能遏制房地产发展商疯抢土地、囤积土地的现象。但遗憾的是许多地方政府并没有这样做,使这种疯抢土地的风气越来越蔓延,囤积土地发展商的胆子也越来越大。

  大牌企业参与开发会加快三里屯的商业发展

  《中国房地产报》张杰:作为北京最著名的文化街区之一,三里屯的改造、建设以及大三里屯区域地产项目的进展情况越来越受到大家的关注。太古地产、SOHO中国、世茂地产等知名房企陆续进驻大三里屯区域,开发高端商业项目,必将会给该区域带来巨大的变化。有人说“未来的三里屯区域将会与国贸和燕莎商圈齐眉并且形成互补”,您对此怎么看?您能否透露一下目前三里屯SOHO这个大体量项目的开发进展情况?

  潘石屹:从三里屯的地理位置、周边环境和历史潜质来看,它已经完全具备了成为一个繁华的商业区和国际化区域的基本条件。很多人认为这里将成为北京继CBD区域之后的又一个亮点,未来这里会有大量写字楼、繁华的商业区、密集的人流和独特的商业文化。如何将这块土地真正建设成为繁华的商业区还需要技术、需要资金,也需要一定时间的建设和培育。香港从事商业地产开发的太古地产和我们SOHO中国,及其他许多知名的国内企业的介入,可以加快这个区域成为繁华商业区的进展。除了一些大的房地产开发商之外,其他一些知名的品牌公司如香港的李泽楷下属的盈科已经在三里屯安家,这些强大的商业力量对三里屯的发展都有积极的促进作用。SOHO中国在三里屯的建设和复兴过程中扮演的角色,将是与其他的商家和房地产发展商密切配合,拾遗补缺,我相信大家齐心协力,一定能把三里屯这个区域在未来的几年时间建设好。SOHO中国在三里屯的项目有47万平方米,是SOHO中国继SOHO现代城和建外SOHO开发的又一体量比较大的项目,这也是SOHO中国走出CBD后的第一个项目,我们会拿出当年参与建设CBD的热情和干劲,为三里屯这个区域的兴旺和发展注入更多的资源和活力。

  《中国房地产报》张杰:目前,国际上一大批建筑设计师来到中国实验他们的设计构想,有一些国外的设计师还有可能参与到一些涉及中国传统文化街区改造的项目中,您如何看待这一现象?

  潘石屹:这是一个城市开放的象征,让这些优秀的设计师把国外的知识、技术、他们设计的理念带到这个城市的建设中来,对这个城市的发展是有益处的。当代的建筑如此,对于旧城的保护和传统文化街区的改造同样也可以借鉴到一些有益的东西。无论是巴黎还是伦敦,他们的城市建设都积累了几百年的经验,充分地利用这些经验改造中国传统的文化街区和让国外的建筑师到中国来建造现代的、当代的建筑一样有意义。人类的知识、技术和文明的成果是全人类共有的财富,中国的城市在发展过程中要千方百计地去分享这些财富和经验。

  公示可以使经济适用房的购买对象受到全社会监督

  《北京青年报》余美英:您认为北京推出保障住房的试点政策,有关经济适用住房准入标准及审核程序的调整的看法,合不合理?哪些方面应该再加完善?对今后购买包括经济适用住房在内的保障住房必须经过社区公示、媒体公示有什么看法及意见?

  潘石屹:经济适用房的发展有近十年的历史,经济适用房的制度、入住的标准、购买对象的审核也在一步步地完善。初期的经济适用房制度是不完善的,购买对象基本上和商品房是一样的,与商品房互相抢市场。商品房要足额地缴清所有的税费和地价款,而经济适用房不用缴这些税费,所以在市场上经济适用房更有竞争力,而且有些城市经济适用房在一个区域大规模地建设,使它周边的商品房失去了市场,很难存活。北京市推出新的经济适用房,严格购买者的标准,这就是把经济适用房打散,分布在城市的每一个地区,这两方面的改进都有利于经济适用房的发展。要想让经济适用房和城市经济的健康发展,对社会的公示是一大积极的措施,也只有通过媒体这个桥梁,才可以真正让全社会知道并参与监督。小区内的公示牌只能成为形式,对购买经济适用房的人,要充分利用媒体,特别是网络媒体进行公示,让全社会的人去监督,是很有好处的。

  《财经时报》邓妍:我们知道,SOHO中国目前专攻商业地产,从你们的研究看,今年前八个月,商业地产和住宅地产市场,哪个涨幅更多?造成二者的区别原因何在?

  潘石屹:商业地产的回报率一直比住宅的回报率高,这实际是市场给我们发出的清晰的信号,就是商业地产在市场上面是稀缺的。北京的商业地产与其他国际化的大都市相比,发展潜力还非常大。

  《财经时报》邓妍:从目前的房价现状看,您觉得对于个人投资者而言,房地产市场是否还具有投资价值?投资风险是否过大?

  潘石屹:房地产是一个很独特的市场,每个城市的物业品种不一样,同一个城市不同地段的物业它的投资价值和风险也是完全不同的。笼统地去说房地产市场值不值得投资是很难说得清楚的。

  网友沧海桑田:近期香港股市受国际股市的影响波动较大,而国内A股市场却涨势迅猛。您认为在这样的情况下,即使国家外管局启动了国内居民个人直接投资港股的试点,香港股市真的会对国内投资者具有吸引力吗?如果您认为有的话,请问具体会是什么样的吸引力?

  潘石屹:单从A股和香港股票市场的市盈率来看,两者相差了一倍以上。要不就是香港股市的价值被低估了,要不只能说明A股的市场泡沫太大,在这样的背景下,让内地的投资者去香港投资股票我认为是很有吸引力的,但这种吸引力到底多大,有多少资金会到香港去投资股票市场,这要看下一步市场的反映,谁也很难预计。

发稿:潘石屹审校:0

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