房价波动带来调控新变数

来源: [观点地产网]      时间: 2006-11-06 08:59

  在宏观调控政策高发期过后,我们注意到,以一线城市为代表,国内部分地区出现了房价大幅波动的迹象。

  深圳无疑是此轮房价波动的典型。最新数据显示,9月份深圳商品住宅成交均价每平方米9345元,环比下降8%(8月份,当地住宅新房成交均价突破每平方米1万元),而六七八三个月里,深圳房价涨幅连续名列全国第一!

  深圳房价高涨的势头趋缓,可能与新增供应量明显加大有关。

  统计表明,9月份深圳市场共推出20个新楼盘,投放住宅8468套,共68.8万平方米,供应套数环比增长37%,供应面积环比增长31%,为今年第二次推盘高峰。而8月份住宅成交4160套,成交面积约40万平方米,环比分别上升46%和33%。换言之,相对于供应量的大幅增加,深圳的房价只是窄幅回调,反映房价上涨受到的阻力微乎其微。

  再来看看北京楼市的动向,它向来被业界视为政策及市场的风向标。9月份,北京普通住宅价格同比上涨11.8%,环比上涨0.4%,同期各开盘项目实际成交均价每平方米9931元。整个三季度商品房价格继续快速上涨,均价已达每平方米9397元,与二季度均价每平方米7861元相比,上涨了19.5%。值得关注的是,今年1~9月,北京居民人均购房支出同比增加了近四成。

  最后是本轮调控最初的导火索上海市场。近日,戴德梁行属下的泛城综合住宅服务一位执行董事公开表示,目前上海内环以内房价比6月份最高峰时下跌了25%,一时引来不少争议。从上海官方网上房地产数据查询可知,上海内环以内住宅成交均价6月份每平方米21229元,此后反复走低,9月份跌至每平方米15803元,跌幅与上述说法相符。同时这也是今年该区域内楼价的最低点。

  与深圳情况类似,上海住宅新增供求变化对楼价走势也有一定影响。9月份上海内环住宅明显放量,内环以内住宅的成交量24.36万平方米,环比增加近68%,内外环间住宅成交62.72万平方米,环比增加超过23%。总体而言,在供应及成交量倍增的背景下,房价走势相对来说尚属平稳。

  不过,有观察认为,上海市中心区楼价的回落也许只是一种假象。据香港媒体披露,上海有些新楼盘公开售价是每平方米8000元左右,但仅仅是吸引买家的噱头,其实际均价几乎都在每平方米12000元以上。通常的做法是,如买家愿意配合开发商或代理商“作价”,即可得到一定的减价优惠——如一套原价95万元的单位,若买家愿意配合卖方“作价”到70万元,则最后成交价可以降到93万元甚至更低。难怪当地业内人士私下认为,尽管当前上海楼市充分体现了调控的效果,但其真实成交价格并未明显下跌。

  从以上一线城市近期楼价的表现中,我们至少可以得出如下结论:首先,国内房地产市场需求仍然强劲,购房者经过短暂观望之后,又重新回来了;其次,伴随着购房者的回归,房价发生明显的波动,看起来上升势头更加强劲;第三,如果主要以房价涨幅是否受到抑制来判断政策的实施效果,那么本轮调控似乎并不很成功。

  不久前,国务院副总理曾培炎曾代表中央表态称:“下半年中国宏观经济调控将尽可能不用或者少用行政手段,而主要采取经济和法律的办法。”但房价持续的涨势仍让人感到担心。近日北京银监局重提“未封顶楼盘不能办理按揭贷款”规定,表面上是限制商业银行的操作,其实是取消楼盘预售,虽非“行政调控”,却有点儿“金融管制”的意味了。

  照此推想,中央恐怕未必能容忍房地产市场的现状和走势,未来一段时间内会否出台新的、力度更强的调控政策,值得高度关注。

发稿:安邦集团研究总审校:0

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