资本圆桌 | 庞晓云：用REITs收购存量资产的内在逻辑

庞晓云（凯保商发CEO）：大家好，我叫庞晓云，我是来自凯保商发。

首先感谢观点邀请我来这里跟大家一起做分享，也感谢大家20分钟在这里听我的讲话，我有一个问题，在讲之前，我希望我演讲能够给大家有一点启发，其实我参加的会也很多，我参加会有一个宗旨，就是我自己一定要有启发，否则这个会对我没有意义，希望我讲的话对大家有启发。第二个，我要用一个问题开始我的演讲，昨天我在上海看了一个盘子，主要是轻餐饮的，是一个国企头牌的地产商，我的问题是，如果你来收购这个项目，你最关心的财务指标是哪个，它是在营的商业地产，这个问题也不用回答，你心里知道，我在后面的演讲当中可能会有这个问题的答案，大家可以关注一下。

我先介绍一下我自己，我是新基建投融资联盟担任一些职位，担任主任研究员，主要负责项目和政策方面的研究，当然这个是不拿钱的，但是资源很好。资管之家我是创始人，我搞了一个小的平台，这个就是比较小众的。当然我有一些资质，这些不值一提，我是一个理科生，但是我又跨界金融，跨界到房地产和基金，可能我的角度、我的视野稍微有一些不一样，跟我们房地产传统的企业，希望能够在里面给大家分享一些我的想法。

谈到Reits，我们就要讲到今年7月份国家Reits的上市，是基建、基础设施，有9只基金上市了，其中包括产业园区、高速公路、水厂，这个是一个大势所趋了，Reits在这里面发挥的作用。

其实我们国家的基金Reits最早是债务性质的，企业发债，现在7月份的Reits是权益型的，来自于经营业绩，不是固定利率的收益，就是要穿透到你的实际经营上，这个是国家从存量资产的考虑上来动用Reits这个工具，Reits历史背景和结构比较复杂，跟我们现在在座的各位，如果你不是搞金融，不是搞基金这一块，可能关系不是特别大，但是它的所有支撑都来自你的经营。

Reits是一种结合型基金，简单讲一下结构，我就白话讲。Reits在中间投资人就是所有的个人，底下是底层资产，底层资产的运营收入作为红利分配给到投资人、股民，一个个的老太太、老头、我、你，个人开个户就可以去买，最关键的一点就是它通过对底层资产的收购、运营来形成稳定的现金流，满足合规的要求之后，你就可以到二级市场去融钱了，就甩掉它了。

Reits是每个人都需要的，国家也需要，我们的所有PPP项目其实在国内搞了很长时间了，真正开工的50%不到，真正赚钱的也很少，20%都不到，这里面的债怎么办？Reits。Reits不是每个项目都可以上的，有很多评定标准，Reits的条件，其中最重要的条件就是前面三年要稳定的现金流，而且你的利润率达到5%-6%，20%更好，但是没那么高，它的风险是基于债券和股票之间的投资配置，你要清楚Reits的风险是基于股票和债券之间，债券最安全，Reits就是它是把底层资产进行风险隔离的，一旦Reits出现问题，你不能够达到我的回报率，股民不能满意了，你承诺我的比如说5%，达不到5%或者低于合规的时候，这个时候破产怎么办，对不起，你的底层资产分隔了，我还是可以拿回来的，但是收益是跳动的，但是浮动范围比股票要小很多，在美国80%的家庭都买Reits，中国很少，它的收益要远远高于股票。

这种工具能够覆盖什么样的不动产，很多不动产，就是现在我们在这个行业内的朋友们，属于租赁型住房、商业地产、养老院，全球现有的房地产Reits，这一行是今年国家7月份的，全国现有的基建Reits，电信塔、机场，能源管道，还有输配电在印度，发电站，下一阶段太阳能发电和储能项目，这种专业公司会把它们的重资产上Reits，他们靠给客户输出能源来收取固定的租金或差价，这个方式来获得稳定的收益，把这些储能的重型装备最后上Reits，上Reits之后所有的投资权收回来，但这里面有很多固定，不能够卖掉之后就退出，要有3-5年的锁定期，只要我三年盈利，没有人愿意抛的，当然这里面还有很多结构上的操作是让作为不动产包括房地产公司的人会从更高维度去看待这个事，你的品牌你可以去建设，可是你的房地产本身你就把它看成一个载体就可以了，不要觉得它一定是你的什么，你就不会纠结于我能不能赶得上这个时代，它不是你的，它只是你的一个载体，一个是你的钱，一个是你的品牌，其他的不重要，刚才讲了很多创新思维，这就是我们国内的所谓不动产开发和国外像越秀走得比较前面，像凯德，他们是玩了十多二十年了，现在我们Reits来了，我们懂不懂这个东西背后的逻辑是什么，铁打的营盘流水的兵，你的资产不是你的，它只要能给你带来收益就可以。

这就是过程，第一步，资产装入与隔离，把资产隔离开，第二步黄色部分，基金投进来，不动产盈利要分配给我的投资人，我想讲的是Reits的好在哪里，可以通过这个地方来看见，钱进来之后，这个结构大家不要去看，这是中国特色，毫无意义的ABS，项目公司也是一个特殊的，就是一个合伙公司，为了方便进行股权转移，钱怎么分配，三个地方，有这三种可能去分配，一个是项目公司的股东借款，平时经营需要钱，我融了10个亿，可能给5000万给他，这个我要拿去还债，还了8个亿，还有2个亿怎么办？原始权益人放兜里，不能乱用，收购其他资产，你想还债、继续收购，上Reits，但前提条件记住，你上Reits的前提条件是你要满足合规，不合规证监会不会让你上。但是话说回来，经营为了经营，还是经营为了提升，当然经营为了提升，经营是根本，但如果你为了经营而经营，那可能你最后走不到头，你被别人收了或跟不上，你如果是有更高的维度，用资本的维度去看你的事业的时候，无所谓，这么多标的，经营可以收经营公司，这时候你要用更高的维度去看这个事情。

Reits下的不动产价值，价值怎么回事？Reits的价值有两种，分红回报，来自于平时经营的租金，资产增值，资产增值来源于两个地方，时间，第二个你的资产增值还来自于你本身的分红，你本身的分红进行现金流折算。所以提醒一下，刚才我开会之前提的第一个问题，财务指标是什么，这个东西，反正你记住这个东西，你的现金流决定你的资产价值，而不是你的地段，如果你的地段在南京西路，但是你的经营为零，可能你只能清算，如果我的地段在驻马店，我经营得非常好，对不起，我值钱，这就是它，它是一个相对的。这就是真正的资产价值来源于真正的现金流的折算和地段的增值空间。

估值方法选择，我讲一点，我们老百姓投资叫非控制权投资，你是买不了控制权的，控制权并购就是我们干的事，包括作为地产商，越秀他们也想干，包括像现在的很多大基金，它会通过比较法或DCF法，当然这里面还有很多参数需要进行重新设计，我值不值，我们国家没有参考标准，很麻烦的事，Reits不成熟，你通过比较法，你是歪的，你只有通过最底层的内生型价值，就是你的营运的利润的折现，多少年折现，你的债务成本、股权成本是多少，这个就是专业的人干专业的事。

我们国家的估值是静态价值估值，不是动态的，动态的才会走DCF折现，静态是凭经验，你这个地段的房价怎么定，房价本身由于是商业地产，没有意义。

这是首创税务，是这次Reits项目的简介，发行份额数量5亿，基金存续期限是26年，权益型的基金是无预期收益，这个可以高可以低，没有标准，大家都是一样。

首创水务的钱怎么用的，你要玩Reits你要知道钱有几种玩法，拿到钱，它会在收购了深圳和合肥首创的两个水厂，还有一部分钱，除了还债，剩下的钱另外在外面的城市购买了9个水厂。Reits的两个目的，第一个还债，第二个是收购。

无形资产BOT的特许经营权也可以做Reits，水厂的土地是国家的，不具有底层资产的所有权，土地也不是它的，可是它被政府授予了经营权，这个经营权上产权的现金流就可以上Reits，但记住如果是私人给你的土地，他授权我做业务了，没用，因为私人的土地和国家的土地是两个概念，他不可能让你进行公募，公募是指国家要对老百姓负责，如果底层资产是私人的，上面也有经营，去做这个很困难。目前国家房地产除了租赁性住房可以有这个，其他的不开放。

这就是我给他们指导的首创水务基金估值和收益分配率预测，这个表是看不见的，但是可以看到它的规模，这是一个动态的，这个表只是8张表的一张，不是我们现在房地产的静态估值，我给你一个经验型的东西，我是通过DCF把它算出来，真正你要做估值，做不动产收购的时候，你看不见这张表，你的评估就是歪的，当然这里面还有很多参数是需要考究的。预测数其实一点都不偏，很多人觉得你的预测数是不是有偏的，不偏，我给你们讲一个技巧，很多营收额的预测数，像水厂，这里面有0.2%的增长，如果解释的话，这个0.2可以做到1%、0.05%都可以，但是要有一个根据，统计局，统计局的数据是没人去推翻它的。

这就是最后基金的估值，你们觉得这些数字没意思，那么复杂，这是以前，现在肯定得懂这个，酒也要喝，但是这个是基础，所有的预测、所有的增长率都在你的控制之下，而且你的成本，我们叫协同效应，节能，刚才瑰悦说到节能，说到成本，包括太古的朋友，我比较欣赏太古的物业，我看到了他们对每一间商铺的能耗指标都提供给客户，这个我很倾佩他们，他们真正把ESG做到数据，当然也看到很多英国、法国能源电力，他们的碳足迹，路怎么走过来的，它会追踪它的原材料上游的碳指标，中国不做这个东西。

波动性，Reits波动性是中度，风险就很小，债券收益就很大。

比较法就是倍数，AFFO就是回报率，你的公司要上市了，这个就是你的所有当月收益，减去了一些运营费用，除以你融来的18个亿（当年），你要记住，你要融多少钱，你说我融10个亿，我有5000万，多少回报率，5%，国家规定4%，但4%低了，大家都不愿意买，你说我融20亿，但是只有5000万的收益，太低了，国家的指导指标是4，你要融到钱，但融到钱怎么用，就是我刚才讲的几个用途，你得做全盘的策划，不是走到哪儿算哪儿，你只能买合规条件下之类的资产，可以买债券，可以买你债券风险率低的债券，也可以去收购水厂，也可以收购公寓性住宅，只要在你的风险小于等于你的范围之内。

中国的分配率很严格，海外很灵活，你今年所有的现金流的收益90%必须要分配给投资人，你赚的钱应该分配出去，当然记住原则，不用记住具体操作数据，逻辑最关键，不是细节，细节交给证券公司去做，他们让你做评估，但是要记住几个点，最后钱怎么用。

最后讲一下澳大利亚的Reits，它是住宅型的，收益非常高，市值是21亿美元，回报率达到21.3%，我们国家住宅现在有没有上去我不知道，当然这个是比较好的公司。澳大利亚做得比较好的仓储，回报是25%。这个是平层仓储，也是达到了26%的回报。

内在逻辑，两个事，还债、扩张，如果你是战略部的，你是高管，懂这个就可以了，你要把这个东西知道，我将来要干这个事得用这个工具，如果这两个解决了，你才谈得上可持续，其实可持续是另外一个很大的概念，我们如果理解可持续，如果做不下去就可持续不了了。

关键来了，这是我总结的一个东西，因为我是理工科，我又搞金融，ESG可持续发展，它有三个层次，如果从资本角度来看，底层资产、行业公司、社会社区，底层资产就是钢筋水泥，怎么放呢？放美容、化妆品、医疗、高科技企业、办公室、住宅，这叫行业公司，社区，周边的，它有三层的意义，你达到之后才可能叫ESG，投资基金类型全球的趋势是怎么样，不动产往哪里走，往VC两端走，中间不走，因为由于我们有很多的新的业态产生，他们会投资一种新的模式，这叫VC，还可能投资到protech，信息、能源，边缘云，门禁就是边缘云的形式，你的所有节能技术，当然这个分为是用户型节能，还有专门做节能这个产品，不管怎么样这个都可能成为不动产的protech。这样就形成了一个真正的ESG，刚才讲了节能就是绿色，你得设立一个环境基金，环评容易过，底层资产重资产最终通过PE Reits。

最后讲一下凯保，我们要锚定战略型投资人，投完我之后我去干这些事，可Reits的资产收购，还有可Reits的新经济不动产项目发起，现在有7个，基金管理人是我们的一个选项，最后可持续不动产扩张与社会回报。

我不是搞金融的，我干这个，中间是我，这是我的微信，大家可以加一下，我喜欢去工地，我是干土活的人，我能够去工地搬砖。

谢谢！