资本圆桌讨论 | 创新与转型，存量未来如何走向？

嘉宾主持：

第一太平戴维斯广州及福建董事总经理暨华南区副董事长 刘蔚海

讨论嘉宾：

广东省商业地产租赁协会会长 朱万果

世联行首席技术官、中国建设教育协会房地产专业委员会常委 黎振伟

广州乐晟商业经营管理有限公司董事长 雷易群

花样年商旅文粤港澳大湾区总经理 苏锐锋

广东中盈产业发展有限公司总经理 黄少麟

瑰悦创始人&CEO 刘斌

广州市楼宇经济促进会副会长 龚元

刘蔚海：大家好，我是刘蔚海，今天很高兴与很多老朋友、新朋友共聚一堂，希望我们互动可以轻松一点。

这个题目是创新和转型，特别针对一些存量的物业，存量物业有很多人讲，现在房地产的下半场，从增量到存量，毋庸置疑，感觉是一个机会点，但我们知道其实资金要求包括运营能力是不可少的，要把存量物业重新做好。

我想跟黎振伟老师请教一下，您觉得存量物业未来有没有一些比较宏观一点的风向你可以分享一下。

黎振伟：谢谢刘总，因为其实我做顾问做了好多具体的东西，但回头看一下，我们越做具体问题越大，做存量物业的人赚钱都不多，越做越怕，所以我们现在真的要从宏观到中观到微观探讨问题。

首先第一点，其实存量与增量是一个不可分割的孪生兄弟，有增量就有存量，但是往往是前面容易后面难，因为建房容易运营难，所以过去30年中国高增长的大家都去建房子，问题就来了，我们这种爱增量必存量就导致我们的运营做得不好，问题越来越多，越多了以后又回到了增量上，很多增量本身没注意经营的问题，结果很多增量又成为了问题的存量，所以整个社会的问题就是存量越来越多，我们的空置率越来越多，租金也会越来越低，这个情况我觉得是根本的，我们现在怪电商，也怪疫情，的确有影响，但如果不从自身，整个社会，我们怪圈走不出来的话，我们这个行业是很大问题的，科技做得再好，也没用，因为大家都在这个怪圈里转，所以这次的观点论坛，为什么大家都很认同理性与稳健改变了房地产，因为的确要改变了，如果这个基本点不改变的话，我们永远都谈存量，都在怪圈。

第二点，商业地产怎么去改变它呢？存量地产怎么破局，其实过去我们花了好多资金，做了公寓，公司成了重资产，甚至很多文创、文旅，包括万科，万科做了永庆坊，以后估计你们也不容易，将来问题就来了，我们都变成，一做存量就是高成本、低收入、难持续。为什么这个问题会出现呢？我们看到一个很大问题，我们今天讲到房地产是一个建设的房地产，在美国、英国他们80年代的理论已经告诉我们房地产不是独立存在的，是一个城市的结构里面存在的，如果没有一个好的城市结构没有用，所以讲存量又回到城市、产业、城市功能对存量的支持，很难想象如果一个产业衰退，人口在流失，存量让你再做，你做得再好也没用，人们都会到珠江新城、金融城，这就告诉我们存量是一个生态，是一个系统，它需要政府、企业、消费者一起来解决，从政府到企业到用户消费者，从城市的更新、产业的升级重塑到物业的赋能、金融的创新，也包括消费使用的升级，一起来考虑这个问题，存量才能解决，当然这里面政府很重要，行业协会很重要，所以今天特意推介这两位商业协会的会长，我希望从他们的身上给政府多点建言。

刘蔚海：谢谢黎总，朱会长就在你们旁边，广东省租赁协会还是有渊源，不管咱们协会可以解决业主还是一些使用者两方面问题，可能有一个信息没有完全对接，所以我想朱会长在这里也可以跟我们分享一下，把存量物业，如何从你们协会的身份可以帮很多的业主、使用者解决他们的问题。

朱万果：谢谢刘总，非常感谢今天有机会参加观点这个交流论坛，观点这个平台我也一直在关注学习，做得非常好。

我也借助这个机会简单介绍一下我们这个协会，广东省租赁协会是广东社科联主管以及广东工商联主管的行业协会，我们现在做一些什么呢？大家知道社科联是一个学术机构，省委省政府的智库，我们协会每年也在立项一些关于地产或商业地产相关的课题。我们现在协会做了很多政策，给一些建议给政府，比如我们之前立项了一个广东省商业地产租赁行业供给侧研究，我也请教了黎老师，因为有时候我们也出去会员单位调研，基本上普遍都是三难，商业地产面临三难，经营难、招商难、收租难，我们也做了一些报告给政府，不要建那么多了，现在真的是严重的过剩了，怎么样去盘活这些存量物业，我们也提交一些报告给政府，做了这方面的调研，目前政府也看到了，也认识到现在存量问题是非常巨大，所以现在不管是多大房地产，政府跟你谈产业，你什么产业带进来我才会给你地，如果没有产业，不好意思，下一家，所以现在很多房地产公司又委托包括协会或者观点等等这些地产机构，怎么样去做产业落地问题，不像以前，做很宏观的落不了地的，现在是有什么大的产业可以落下来，能解决就业、税收问题，如果还是大面积的建房、卖房，这个存量，刚才黎老师也说了，存量越来越多，这个是必然的。所以这方面我们作为行业协会也是要推动政府，并不是在这里谈单个项目就能真正把它做好，很多东西都要政府来推动，行业协会作为一个纽带作用，操作还是企业操作，这个可能会更加实际。

另外，我觉得去库存，我们中国14亿人，所需求的各种产品非常巨大，这个产业定位方面或项目定位方面不一定要追求高大上，千篇一律，一定要找准自己项目的定位，高端、中端、低端，根据自己物业来定位，在招商、运营、服务、物业管理等方面加大力度，应该未来还是很有机会的。

另外一些商业地产零售板块我也有小小一点体会，说得不对的可以批评指正。未来商业，刚才雷总也说了，现在零售业态是严重转变了，基本上60%、70%都是转到网上去，未来商业我觉得应该有三点是可以做的：一个是超大型，像太古，做世界一流的；第二种商业是城市文旅，做体验式的，这一点应该也是有市场的，像正佳，把海洋馆搬进来，把动物园搬进来，现在互联网时代都不出门，怎么样才能吸引到一些家庭或聚会或网红打卡点去消费；还有一种是功能性的社区商业，这些也是有市场的，就是便捷，大家都知道去哪里逛街是比较少的，便捷，出门口就可以消费了。

我就分享这一点点感受，谢谢！

刘蔚海：谢谢朱会长，我很自然地想到了龚会长，楼宇经济和产业招商的一大推手，我觉得贡献很大，第一太平戴维斯有一个数据，目前甲级写字楼超过600万平方米这样的存量，但是未来五年起码有300万平方米的增量，所以我们预期空置率，目前广州空置率是比较低的，在一线城市包括二线城市比较，大约是8.6个百分点，但预计五年之内可以达到20%，所以是一个非常大的增量，增量又这么大，存量怎么办呢？我就想龚会长可以从产业方面看看有些什么，最近讲得特别多TMT，还有什么新的东西？

龚元：尊敬的刘董，还有主办方的朋友，以及在座的各位行业翘楚和重要嘉宾，大家下午好！非常荣幸受主办方的邀请参加这次观点的论坛，得以向大家学习和交流，非常荣幸，我简单地分享一下。

我认为，存量资产在未来的创新包括但不限于模式重塑、科技驱动、生态营造，更将体现在体制优化、思维升维、研发应用、政策支撑的方面。

另外，创新是城市经济发展的动力源泉，存量资产的创新与转型箭在弦上，不得不发，而前提是通过“摸底数、盘资产、促活化、提效能”来争取做到有的放矢。

在未来，随着高端商务写字楼规模的快速增长（现有超2100栋写字楼，经政府认定了首批17栋超甲级 40栋甲级写字楼），产业园区产业链的蓬勃发展（现有超2800个园区，经政府认定了10大价值创新园 66个提质增效园，特色产业园区认定推进中，21条相关产业链进一步强化中），存量市场将呈现多元化趋势：1.数智化和产业化并重；2.规模化和效益化兼顾；3.艺术化和便利化呼应。

刘蔚海：谢谢龚会长，数据说话。

坐在龚会长旁边有我的一位新朋友，中盈的黄总，其实你家族从开发商做到现在，变成一种应该来说综合运营商，做一些设备设施管理和园区运营，我觉得运营是，特别对一些现有的物业是很重要的，跟我们分享一下。

黄少麟：谢谢刘董，也感谢主办方的邀请，刚才刘董也说我是运营背景的，简单介绍一下，我们中盈是一家港资公司，基本上业务都是在国内的，正式拥抱大湾区。

我们之前也做房地产开发，做一些小型的项目，最近两三年开始转型商业地产的运营和投资，目前主要还是在运营为主，因为投资这个比较长线的经济环境等等因素，我们还是在观察的状态，刚刚雷总说的春天还是秋天，我们也是很好奇这个问题。

我们的企业现在目前的经营主要是用服务作为整体全盘的经营，我们旗下也会有各种子品牌，比如说灵活办公，我们也有自己的软件科研团队，商管的数字科技，每天跟客户、跟科技、跟业主、跟社会等等打交道，去分享自己的观点，接地气一点。

讲一个想法，从社会去分析目前的一些情况，先讲商业地产的人才，现在很多的朋友，特别是年轻的朋友，以前可能地产是一个收入很高的行业，精英人才都往这里，但年轻的一代，新兴行业会有更多的选择，所以我们在做经营过程里对于招聘压力是蛮大的，你找了专业的团队花了很长时间培训他们，别的公司就挖他们走了，很痛，我这里提一个观点，我们做的是都是产业园和办公楼，现在运营和经营模式都是非常人手化，哪怕有一些软件、智能、预约，或合同管理系统，最后还是要人去输入和管理，我们现在的观点是这些都没有真正达到科技化，真正科技化是真的做到全自动，银行业也是一样，现在申请信用卡不需要接触人，以前还需要一个人去看征信怎么样，现在都不用了，这个过程你开卡、拿卡，哪怕一个人打电话给你要取卡，都是人工智能，房地产行业为什么不能这样子呢？为什么不能把运营人员人工智能化呢？现在行业也在看到是有一些行业的发展，减轻在运营上的标准化的问题。

延伸到年轻人，全球疫情，大家跟病毒共存，中国很幸运，国家管制非常好，不用担心这个问题，除了中国以外，大家都是对灵活办公、在家办公有一个根本社会性的变化，大家都搬离CBD，硅谷这些人都跑了，对房价、对租价、使用率、空置率都有巨大影响，大家都觉得是一个一去不复返的概念，延伸到在未来在国际、在外国对于在家办公的软件工具等等的开发，这方面会更加多的可能性，反而这些机会会从外国的技术引进到中国，中国反而是还好，疫情过后还是该上班上班，该挤公交还是挤。但是现在年轻一代也很注重生活质量，作为产业园和办公楼，怎么样在空间上去吸引他们回来，这个很重要，你回来会比你在家办公更有价值，这是我们在做灵活办公等等会持续思考的问题。

到最后衍生的一个点就是，现在我们做一个地产的投资，大家都是大业主，你最大的两个投资就是地段和建筑，这两个东西你是否有足够的信心，20年之后还有竞争力，这个观点是大家在投资的时候经常反思的问题，现在公交、地铁已经区域化了，18号线要开通了，大家去万博上班也很方便，都是分散式的，你看到租金核心地段价值有时候会觉得有点乏力了，大家办公方式，分散式的办公，有很多的东西，第二，建筑这个玻璃幕墙搞50层、60层，应该是八九十年代，还会有20年吗，我不知道。因为这些增量未来都是持久性的，我们不是盖住宅卖掉就OK了，大部分都是盖好之后要负责50年，这样子思考的东西会更多。

最后分享一个小点，如果脱离了这些地段等等，企业或使用者跟业主的连接，我们经常讲体验式，某一种精神连接吧，讲个小例子，如果你问一个朋友，你住在哪里，他说我住在荟月台（音），就会说他很有钱，问另一个朋友说，他住在广粤天地，你会觉得他有钱，但是是不一样的感觉，现在我们做灵活办公，一栋楼的品牌是否有可塑性，还是那句话，20年之后慢慢收回大部分的成本，如果说从另外一种打法考虑增值、创新等等的维度，品牌精神是很有趣的话题，因为年轻人都是考虑这些，体验或身份，我在这栋楼、在这个地区办公，是否跟我的身份和精神是匹配的，这是灵活办公、联合办公挺能够实现这些点的。内容可以变，但是建筑不能变，地段不能变，保持灵活吧，未来疫情后主席也说是一个新时代，会怎么新我也不知道，还是要保持灵活，个人的一些小见解，希望透过这些见解跟大佬多多交流，各位行业前辈也可以把很好的经验分享给我们。

刘蔚海：谢谢，其实我有一个小问题想问一下黄总，我留意到你的产业园有一个专门做直播平台的，这个直播平台，其实我们三年前从来没有想过写字楼的租户有一些个人来做直播，其实你是怎么看待，他是自动找上门还是你去主动出击找一些网红来租你的地方？

黄少麟：分享一个做产业的经验，我们很多楼都在CBD，很高成本的，应该是广州最贵的孵化器吧，开玩笑，所以我们孵化器是做得不好的。我自己亲身的体验是，做产业是很辛苦的，很难，甚至有点扯淡，因为你本来不是产业龙头，不外乎就是一个平台，我们也不是向政府委托这样的平台，政府资源直接到位的，我们不是这种，我们是地产人，你让我搞直播、电商，学习周期，我曾经很努力做这些东西，但确实发现很难，回归到刘董的问题，我们做这种是自然生成的，去年行业很好，大家很有钱，涌进珠江新城，今年都走了，这些都是我们做楼宇经济运营过程中，首先我们是保持一种谦虚的态度，企业会告诉我，市场会告诉我，哪个市场是最好的，我们就进去孵化他们，而不是搞人工智能什么，我希望去改变这个市场，做地产人是没有这样的能力，但是在背后的过程，怎么样把信息、社交等等做好服务，用做服务的心态去做还是可以的。

刘蔚海：谢谢。其实回归到还是需求，我们老是说地产是一个载体，有新的需求，只不过有些业主会早一步，有些可能反应慢一点，我留意到刚才雷总也告诉我们一个新的需求，迷你仓，以前我们都没有想到，可能一些比较高的商场盖到9层楼，怎么来招商呢，现在发觉很多大盒子都是交流的社交的空间，这些人有时候也会有一些衍生的需求，都在那里做直播，又需要一些迷你仓，这也是新的需求、新的业态，雷总也可以跟我们讲讲商业方面有一些什么新的趋势。

雷易群：谢谢。我讲两方面，第一个是存量资产，存量资产，因为之前形成这个结果，因为我们从房地产开发，一直从房地产开发转成招商，存量这么多，最核心还是在源头，最早的规划、最早的设计、最早的房地产的配比，包括野蛮式的增长，才带来今天的存量市场，很多是没办法才有这么多存量，一旦有办法能够把它处理掉，很多房地产商是不想有这个存量，这一点上如果说以后增量，就呼吁一下，因为很多协会领导都在，能不能在协会来解决，我们作为实际操盘人把源头解决掉，这是第一点。

第二，我们在这个项目最难还是钱的问题，钱从哪里来，不管有钱的没钱的，钱还是难找，钱难找的原因最核心的是，中国的市场上应该以政府来主导或行业主导，有产业基金，对我们做存量资产的就会有一个新的春天来解决我们以后在这个行业的发展带来很大的动力，希望能够给我们这样的机会，比如说广州生物岛为什么很多产业，广州市政府给了很多的支持，是不是可以在广州的存量市场上，行业或政府能做一些好的基金把好的资产来做，不管的楼宇经济、商业地产经济，从这里来主导对我们行业又有大的变化。

第三，平台服务，我们做很多产业园，不管是楼宇还是写字楼还是商业，我们做这件事情说得不好听是二房东，搭建一个平台，不管用什么模式，最后是让我的租户或我的租户的客户来我的产业园，最核心是比较方便，我如果做这个产业园就能够上下游所有产业都能够在这个平台上解决我的一站式服务的需求，现在你看电商能做得这么好，这一点对我们来讲是大的启发，包括在座做产业园也是这个方向。

第二块在产业园招商上，现在难度很大，但是我觉得我们可以转型，因为各有各的打法，各有各的不同，八仙过海，各显神通，这部分还是要结合现在的实际，不要太多的在大的标准化上，因为大的标准化让大的企业、大的行当来做，如果整体体量不够大的话，在招商运营还是偏差异化，不要搞恶性竞争，因为这个市场蛋糕足够大，不管是今天这个行业可能有点问题，但整体其他行业欣欣向荣，危机，危机，危险中就有机会。

刘蔚海：谢谢。

我身边苏总，花样年商旅文在商业地产方面特别商场还有一些商业街可以给我们看看有一些什么分享。

苏锐锋：感谢刘总和主办方的邀请。

刚才听了很多大咖领导的分享，我觉得作为一个企业来说，想的问题会比较微观一点，我在考虑存量，因为我们也接触了很多存量，存量有一些是有效需求的存量，有一些是无效的存量，包括我们在接外地可能五六线城市的商场，它并不具备市场的条件，目前来讲我们所探讨的存量机会可能是指有些有效需求，商业产品并不匹配需求的一些市场机会。探讨这个问题我可以分享一个，深圳这几个月有一个行业的大事，龙岗万达正式开业，这个项目我很了解，它早期是一个好百年的家居，位置也是很靠后，经营也不好，在万达进驻之后用了大概10个月时间进行改造升级，上个月开业之后造成了轰动，这个案例作为我们探讨存量机会来讲是一个典型的案例，在一些比如说物业的功能性的改造，包括定位的改造之后，把一些已经有的老的物业进行重新的定位包括改造包装，重新推出市场，这是一部分。

第二，存量市场定位的调整，我们在苏州有一个项目，苏州淮海路的边上，2019年的定位还是以传统的家庭定位为主，开业之后经营不是太好，这个项目在做重新定位的时候就重新把它做成年轻的潮流的定位，依托步行街的年轻人的客群，我们做了很多酒馆，夜经济的营造，重新定位改造之后，这个项目焕发了新生。

第三，我们有一些业态的改造，我们在深圳有一些项目也是考虑了很多新的业态，比如做了羽毛球场，体验业态的加大，包括做酒馆、夜经济的打造，一些老项目的新业态的引进，对存量市场的盘活带来了一定的效果。

在这里我考虑两点，一个项目要增加新的连接，以前我们考虑的是一些物理的连接，包括动线，现在我觉得可能再增加一些互联网的连接，在早期的公司，我们在考虑像小程序、网上的引流，互联网抢了很多生意，为什么不能在互联网上把我们生意抢回来呢？这是我们考虑的一个思路。第二，更新，我们可能项目，在发展中跟不上市场的改变，这里面对于我们更新是很重要的，只有跟得上市场的脚步，存量市场才能焕发价值。

刘蔚海：谢谢苏总，到这里，最后我们把话锋转到刚才陈总讲的新物种，服务式公寓这一块，因为服务式公寓我看到瑰悦就非常高大上，很多很吸引人的一些效果，还有在做的一些事情，其实要是存量物业会不会比较困难呢，刘斌总，您觉得目前你们在谈的都是一些新的项目，存量这一块你们也应该有接触吧。

刘斌：有的，转到我这儿其实一看就是做运营，我们陈总也讲，运营是一个很苦很累的事，从第一阶段政府的两位伙伴去讲，其实存量大家也看到，产业园，包括政府的城市更新、旧改，包括地产项目的存量，所以存量还是很大；第二个，资产端，我们存量里面刚才讲的多是办公，出租率我第一回听还是挺震撼的，我原来在北京大概控制在20多，广州的整个数据还是很好看的，珠江新城那一块租金一直高高在上决定性的因素，这个存量还是可以，我们在做公寓运营的时候，我们不断也在创新，当然我们创新的基础是回归初心，到最后展现数字是我们在做，我们要把坪效做到到底是5块钱每天还是9块钱每天，这是要用数据说话。

保持我们做原始运营的阶段，这个我们也有三个方面，第一个是要迎合政策，比如现在租房租赁的政策很好，除了服务式公寓，还有酒店式公寓，还有白领公寓，还有员工公寓，刚才的产业园的配套，根据它的定位住的部分，从公寓的住的模块做到了，这也是迎合政策；第二，我们在成本上做了很多的考量，第一个是从产品端，因为所有源自于你的投入，我们把很多大的空间变小了，房间的空间变大了，从人才梯队的培养，因为我们是做品牌输出，我们单项目的IP能把租户吸引过来，人才梯队培养很关键，比如说我们开了100家店，店的人员从哪里来很重要；第三，系统管理。

再回到刚才讲的业态的创新，回归一下，业态分商业，分办公，分住，非标住宿这一块是我们现在想把公寓打造的一个创新点。市场上现在的存量肯定还是足足的，但是每个存量有特点，比如说在CBD这个区域适合打造高端的，因为最终要用坪效来考量，还有一类是政府类的产业园，产业园，就跟我们做商业地产一样，刚开始定位这个产业园的时候就应该把住的这个模块植入进去，把每个商业模块，比如说网红、直播基地植入进去，联合办公植入进去，这一块很关键，就是前期的定位，这个园区的定位和规划一定要准确，所以我们现在在非标住宿这一块第一阶段就是在做定位，这个地方到底适合我们在公寓这一块哪一款，这个很关键，所以存量还是不怕的，存量多也不怕，我们也在选择，很多好的地段的存量怎么租出去，不好的怎么去做，可能就需要专业的人干专业的事，用各种业态比较专业的渠道来注入进去，把前期的定位做好。

刚才听两位代表说一些政策方面，听到上千个产业园在做的时候，我们也在考虑下一个产业园能不能让我们介入一下，在住的板块做一下，其实我们都有相应的产品标准。

以上是我对公寓做的阐述。谢谢大家！

刘蔚海：谢谢刘斌总，本场讨论会也到此结束，谢谢大家。