资本圆桌 ｜ 雷易群：浅谈存量资产的经营创新

雷易群（广州乐晟商业经营管理有限公司董事长）：各位亲爱的来宾，大家下午好！非常荣幸今天受到观点机构的邀请，能与大家一起分享交流一下存量资产经营的一些想法。

我这个算抛砖引玉，打个前战，如果说有很多内容与大家的观点不一致，可以做互动和交流，当然我也是把这些年的经验和积累也做了一下在存量资产方面的个人的总结。

我先自我介绍一下，我叫雷易群，乐晟是我现在创业的一家小公司，在此之前我是在奥园健康任常务副总裁，主要是商业管理和物业管理，奥园健康有一个事，我们把商业管理第一家在港股主板上市，现在商业管理的上市还是参照原来奥园健康商管的商业模式进行整合的，应该给行业创造了一些比较好的引领和表率。

我的发言分成三块，最后一块稍微介绍一下乐晟是干什么的。

第一个是商业市场现状的情况，做一下分析，因为有这些数据，包括我们观点，包括现在行业的一些媒体也好，都在大量给我们在实体经营或商业地产提供了大量的一些数据作为依据、作为参考，作为我来讲也吸取了一些数据供我及大家共同参考一下。第二是存量资产盘活的思路分析，本来这个PPT是做了很多内容，但当时由于有一些项目跟原来老东家做一些沟通，有些项目不大适合在这样的会议上详细述说，没关系，我在这个基础上做一下延展。

首先讲一下市场的现状。在现在的市场来讲，确实我觉得做实体经济特别是做商业的运营很不容易，第一个是线上线下的冲击，原来我们在之前做商业地产招商很重要，只要把模版做出来，其余的那些业态基本上在选商，但现在你能把它招满、租满，或达到目标，当然不是说所有的，大部分能够达到你的目标80%应该算是比较优秀的筹备级的项目，后期在运营期里保持租金收缴率不低于95%，且每年有10%左右的提升，这算是做得不错的，这是现状。从10年之间发生了很大的变化，10年前我们发现只要有一个项目出来，基本上很快就能够超出租金预期，一开业就非常火爆，现在想招满商、招好商有很大难度，这就是我们现在的现状，所以我们商业市场的租金也在下滑，空租率也在下降，商业物业价值贬损成为洼地，缺乏标准、产品参差不齐，经营的竞争力不足有关系。缺乏标准这个不赞同是吧，我觉得是缺乏标准的，所有的房地产商，每个房地产商它的开发模型是不同的，比如说我拿多大体量的地，还是商业地产是做配套型，还是做不同的类别，还是我在拿地的时候指标的因素的影响，导致我每一个项目的产品类别是参差不齐的，当然有一些是专业的团队是做的，有一些是不一定专业的团队在做，它的产品设计也存在不同种类的缺陷，这是导致产品标准不一样，导致现在商业行业总量来看是非常不一样的，但是从出租条件、出租未来可持续发展是有很多隐患。

正因为这些原因的存在，我们在2021年，大家可以看到黄色的是指租金单价，从2020年到2021年，不同的城市所处的比较，但在2021年的空置率的情况，这些数据都是从专业机构里面截取，从这些数据来看，对于我们现在做商业地产来讲压力还是很大。

第二是行业下滑，行业下滑也促进了品牌业态的更新换代，现在一个品牌想一二十年或十几年不变，这个情况已经一去不复返，在这一代人，我看大家都经历过最辉煌的时候，包括百货、商业地产，包括现在面临很多压力的时候，从辉煌，从开始的诞生到最辉煌到现在面临不同的压力，也是历史的经历者，也是历史的见证者，从以前很多品牌一般十几年都是那个形象不变，或者是服务的品牌，比如像一个服装品牌，做男装做衬衫，它的材料面料就按照原来标准化，在百货里一做基本上花点钱就能创造很好的收益和价值，特别原来我们在广州批发市场，白马等等，这些都能够创造出很多的品牌，也创造了很多亿万富豪，这是从90年代初到2010年之前，这20年是他们从诞生到辉煌到后面逐步没落。现在你看很多餐饮也是一样，这些品牌原来从90年代拉长来看就是30年，拉短来看就是20年，从诞生到光荣到今天的竞争越来越激烈，各行各业都面临很大的挑战。我们在业绩上来说有很多像文体娱乐、生活服务、餐饮这些业态还在做一些扩张，但这些业态也在积极求变更，零售特别明显，服装零售我指的是实体经济购物中心开店的数据是下滑得很厉害，我跟很多服装品牌也沟通过，他们现在大部分，除了一些特别是属于会员定制型的以外，如果说有一般的大众的一些品牌或稍微有一些时尚品牌，60%左右是从线上来实现销售额，40%左右是线下，所以从这一点可以看出，线下原来40%给我们在商业地产租金贡献值最高的一部分，现在面临的是销售额下滑，很多购物中心都在探讨同一个话题，原来在购物中心设计的比例至少30-35%左右是服装品牌，现在5-10%算是比较好的，如果购物中心不够大这个比例还是比较小，甚至有些购物中心是没有，说明业态结构的重组已经发生了大的变局，这个部分在行业上也是一个重组。

第三，我们在今年一些业态的创新上，我们创新主要围绕着三个关键词，包括我们自己在招商的时候也遇到，一个是复合，业态必须要复合，做专一也是很重要，在业态组合各种专一必须要组合在一块，原来我的社会需求可能只做这个，比如喝咖啡就买咖啡就行，但喝咖啡还想看书，要把文艺青年的事情满足好，复合现在变成多元化的复合，不仅仅只是说单一业态的复合；第二，体验，必须感觉很好，所有让消费者的感官、感觉很爽，因为现在面临的客群已经很挑了，90后、00后，这些人在家庭里面是有点品味、有点生活追求的，不像80后、70后、60后饭都吃不饱，大部分从农村到城市，现在的客群已经发生了很大变化，所以体验性要求很高；第三，要有社交，现在看手机基本不离手，无论在什么场合都拍个照，来互动一下，再上个网，包括直播等等。在线上的消费冲击体验业态，便捷性业态，消费者可接受的路程时间也变得越来越短，这是商业市场上很大的变化。

左下角有两个图表，传统的休闲娱乐业态吸引力有明显下滑的趋势，现在可以看到一点，在业态上社区型的业态现在越来越受欢迎，比如一些项目的统计会发现，在疫情下只有社区商业租金的收缴率是相对没有大的变化，其他要么就找你免租，一堆的问题，但是只有这些业态扛住了这波疫情的对冲，也扛住了大部分在线上线下所谓受到冲击的业态，这部分业态还是表现出比较强劲的活力。同时社交的属性驱动了连带消费的最强度，社交有这种吸引力，可以看到消费陪同，在一二三线城市，右下角的这个表就体现出来，这是市场上新的变化所带来的情况。

第四个情况是餐饮的复合化，以前我跟佬麻雀的老板，他开第一家店就是我帮他开的，因为他原来是做洞庭土菜馆的，现在开的是都是场景，投入是非常大的，为什么干这么大的投入？老板就跟我讲，现在生意难做，没有一些体验性、复合性，即使很好吃，但吃了以后没什么感觉，不是网红店，大家不愿意来。比如小炒肉要做出花样也是小炒肉，但是小炒肉的包装包括所有的体验让大家都觉得你这个产品吃出了肉不一样的味道，有一种不一样的体验感，这种就是不同，包括所有的品牌，包括九毛九新的网红产品，餐饮复合化、体验性，包括多种元素的应用，不管的业态的复合，营销的复合、装修的复合等等，都不是单一化，单一化餐饮的老板就面临很大的竞争压力，因为客群现在都竞争是白热化，这些都是面临很大的要素。左下角就是现在的数据，这个数据是看到了从2020年几个季度所表现出来的数据，右边是各种餐厅的图片。

第五个是娱乐社交化，主要是休闲娱乐，积极打造1+N娱乐空间，突破单一收入弊端，升级消费者休闲娱乐生活方式。包括电影院、剧院，现在你看万达影院，剧本杀这些都放进来，这都是在业态的重整和复合。

零售体验化。因为时间关系，就不再一一赘述。

这是我想关于第一部分，现在市场面临创新业态的多元化。

第二部分，在业态如何创新。现在很多商业由于要满足刚才我讲的这些创新型业态，有很多的消防的条件，包括工程、物业本身固有的条件做不到的，本身物业就在这里，不可能改掉，但你说物业两三万方，像这种我们在很多开发商都有，两三万方的盒子租不出去，改电影院就得报消防，改造一次五年租金收入都收不回来，包括现在资产买方也一样，这种情况下怎么办呢？可能考虑一下要因地制宜来做，我现在在考察两个业态，这里只是其中一个分享，前些天我看了一下仓储，中国现在目前做得最大的三个仓储，一个是大众仓，一个是去存，一个是去存金刚迷你仓，这些仓库大的物业可以500方以上起租，通过三五年的发展，仓库是按照立方收费，这一层里面第一个对物业条件没有大的需求，但可以按立方收费，立方空间是总体收费，折算出单平米的租金，而且不需要改造，这是一个出路之一。从租金、收益各方面来讲，业主方也很收益，品牌方租的租价不高，它是按照时间来存，一个立方多少钱，第二种就是现在电商直播带货等等，这也是他们的主要客户，这些我是跟他们的负责人有沟通交流过，这也占了他们一半的客户，现在线上电商直播要有一个小仓库来存储他们的一些货品，这些是现在老的特别是一线城市里面老旧的物业改造的一种方式。

第二是关于农贸市场，很多人提过，农贸市场就是菜市场，菜市场我觉得现在目前来讲有做得好的有做得不好，大部分做得不好，但是菜市场的水就很深，如果做得好，它的产品规划很好，招商好，远比现在的超市，菜市场和超市没有很大的冲突，这种类别我去了好几个项目，都是做得很好，收益率很高，我觉得在这一块在存量市场的业务改造上可以参照一下。我看了江苏，其他的一些城市，在菜市场里面做得好的租金收益是相当高的，当然不能做传统的菜市场，物业的改造必须要满足现在的环保，包括现在的需求，如果说把金融供应链这个端口再加上相关的一些设计，按照一个新的标准，这是两种业态上作为两种主要的业态做组合，迷你仓对于老旧物业的改造是非常好的办法。

第三，传统的业态，刚才讲的创新里面的组合跟这个相搭配，我相信在物业的结构，第一个好处是改造的成本相对比较低，第二个是我的收益相对会有保障，而且保障率如果是做得好还会比你现在做购物中心更好，因为现在做购物中心仅仅只是餐饮还是很难做到跟别人的差异和竞争，在这个基础上再加上一些常规业态的组合，你的招商难度也会大大降低，你的出租率和可持续发展的能力也会有很高的提升。

这是对于存量资产的抛砖引玉的指引，我个人的一些观点。

这是对于业态的组合，第二块就是如何做好存量资产投融管退，我们很多时候做的是经营管理方，但如果说我们在做资产存量的时候一定要具备整个链条的思维，整个链条思维我给大家一个建议，如果现在做房地产开发的附属部门，一个是你的资产原值不能太高，你想做资产的评估包括收益的回报，假如给开发部门坑掉，把成本堆得是最高的，很多时候要解决税收，它会把存量这部分的成本垒得很高，按这个成本做是达不到，在大房地产环境不好的情况下，大家需要做现金的回笼的时候，资产的买入是相对比较好，你说今天是秋天还是冬天，我相信有行业的评判，大家各自有各自团队的评判，但真正到冬天的时候去做资产的买入，或者对资产本身的评估包括物业开发商做相对公允的投资评估，你才做好资产包，才具备回报率的基本标准。对于我们运营方一定要配合好在资产变现的过程中具备全链条熟悉的流程。

这是我对资产的经营，包括盘活的我的个人的浅一点的观点。

第三部分，说一下乐晟是干什么的，乐晟主要是做来两个事，一个是租赁，如果大家的资产想脱手找人租赁，乐晟愿意做这个事，我们来组合刚才的一些比较核心的或能够做资产盘活、资产增值的业态，我们有这个信心把它做好；第二，可以委托管理，委托我们团队进行管理，我的团队除我以外，还有招商、财务，投融资是非常专业的团队，欢迎大家到我公司来交流。

从业务发展来讲我们想做城市更新的工作，还有包括不管是交付前还是交付后，因为城市更新里面有很多老旧物业进行包租，奥园的项目也是跟我们合作，城市更新前和城市更新后的合作。

这是我们刚刚成立，今年6月份，我也是从6月底、7月份从奥园离开，这是在8月28日举行简单的开业仪式，我的办公室就在番禺南国奥园的一楼办公楼，欢迎各位来喝茶。

谢谢各位！