资本主题讨论会之二：资管大时代

主持嘉宾

建银国际金融有限公司董事总经理 曾粤晖

讨论嘉宾

中信和业投资有限公司党委书记、董事长 杨劲

领展资产管理有限公司首席策略总监 丘兆祺

光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官 周颂明

五牛控股管理合伙人 马林庆

中信资本房地产部执行董事 张平

曾粤晖：各位上午好！感谢观点机构的邀请，有幸和几位行业的专家参与本环节的交流。

我感觉今天很独特，首先这可能是我这些年参加观点的活动以来，时间控制得最为精确的一次，我们这一组的讨论如约而至，充分体现了地产行业的效率优先的特色。

今天我们这个会议讨论的话题非常有趣，刚才有几位讲者也涉及到了其中的一些内容，我觉得还意犹未尽，刚好有这个机会，可以通过这一场的小组讨论，从圆桌的角度跟参会的嘉宾进行讨教和交流。

首先我想谈谈关于地产资管的运营和回报的话题。行业的难点和痛点我相信永远都存在，并不因为近期政策频出、各种消息纷至沓来而显得尤为困难和有挑战性。

在这么一个星辰大海的时代，面对如此广袤的投资空间，如此纷纭众多的投资标的，其实对我们资产管理人来说永远都是具有新的议题和想法创造足够的空间。

首先我想请出中信和业投资的党委书记、董事长杨总来谈谈这个问题。在近期我们感觉到遇到了很多既新，但是以前我们也可能前瞻性预测到的情况，地产行业的一些政策，给我们提出了新的挑战。

在这种情况底下，到底这些问题是属于我们传统上所说的灰犀牛，还是说其实已在我们地产资管人员的预料之中？

杨劲：谢谢主持人，也谢谢观点的邀请。

我看门口的宣传说这个论坛是架在火炉上烤的论坛，今天上午越秀的林总基本上把我想说的都说了，所以我就更加诚惶诚恐。我就做一些补充。

我昨天晚上到现场的，其实这个会议从前天就开始了，我也看了大量的会议报道，大家谈了很多，包括来了很多专家谈了行业的变化，的确这个行业是出现了一些变化，我个人认为这个变化有一个特别核心的点，就是这个行业的价值曲线改变了。

在过去相对比较长的一段时间，这个行业的价值曲线的高点是在中间，是在建设、运营、销售这个环节，我们拿了土地，盖房子卖楼，那个时候基本上是土地的溢价、产品的溢价，再加上品牌的溢价，好的开发商、大的开发商的产品价格更好。

到了现在这个阶段，我觉得行业价值曲线的高点已经在两端了，前端的金融和土地，后端的运营和管理。前端在融资上的结构的设计，使得我们的融资成本更低，我们在通过产城融合，获取土地的地价可能相对来说有一些空间，这是很有意义的事情，另外就是后端的运营管理价值很大。

如果这个逻辑大家接受的话，我现在做的事情就是商业不动产的运营管理。中信和业目前也刚刚开始起步，加上原来整合前的资产运营也就是4到5年的时间，我们现在的业态也比较丰富，但是是以写字楼为主，所以我就以写字楼来举例。

杨劲：其实写字楼在全球发达经济体来讲，写字楼发展史超过百年了，在中国大概三四十年的时间，按照仲量联行最近刚刚发布的中国写字楼白皮书的观点，经过了三个阶段。

第一个阶段是计划经济体制下的行政办公楼，那时候不管是政府部门还是企业，都是自建自用，没有租赁、销售的概念，那是大概50年代到70年代，在1978年改革开放之后，日本的松下来中国拓展它的业务，之后大量的企业进入中国，他们主要是租用酒店的套房办公，再加上当时的写字楼的设施设备比较落后，所以中小企业往往选择商住两用的办公，因此催生了酒店式和商住两用办公的发展。

到了1985年，也就是中信在北京长安街上建的大厦正式投入使用，那是中国第一座超过100米的写字楼，这个写字楼就到了一个现代标准化写字楼的阶段。

JLL最近发布的白皮书，对这三个阶段有非常清晰的描述。未来的写字楼向什么方向走呢？我不太清楚，方向我不太清楚，但是我今天格外想跟各位分享对运营有帮助的核心点，也就是中信和业想通过空间场景、环境场景和服务场景的打造，使得我们资产的运营效率更高、价值更大。

空间场景的打造，我们核心做两个，第一个是空间形态的重构，我也看了全球很多著名的写字楼，包括苹果的总部等等，现在的办公空间更强调人与人之间的交互，更强调人的私密性，更强调功能的多元化，我们努力在这方面去作为，在空间形态上重构。

第二是空间价值的挖掘。其实在楼里面被废弃和浪费的空间特别多，举个例子，我们在北京的一个写字楼，也是一个地标性建筑，我们就用尽我们这个团队的经历，去这个楼宇里大量的勘查，把以前地下二层、地下一层废弃的空间改造为健身房，增加了客户的体验，我们还增加了收入，也使这个楼的价值更优。

环境场景的打造，这一块主要是科技赋能，现在写字楼里的人群对这个楼是不是绿色、环保、节能、自动化要求越来越高，我觉得未来肯定是一个非常重要的方向。

就像移动通讯改变了我们的生活方式一样，未来写字楼里的智能化节能，我们在这方面下大力气来探索，第一是我们对数字化运维平台的建设，而且是综合所有设施设备的运维平台的建设。

第二个是我们改造的时候用了比较自动化的产品，我们的运维也是自动化的。第三是服务式的场景，我们在打造社区的概念，我们在利用中信庞大的产业集群和因为中信的品牌链接了外部的产业集群，在楼里做服务。

在楼里的B端和C端有各式各样的需求，我们在楼宇里面打造，跟楼里面的资产方和运营方产生强关联，共生共享，来创造更多的可能性。

曾粤晖：每每听到业内人士对这样一些未来的描摹都让人心生期待和憧憬，仿佛看到了一个充满活力的新场景，确实未来已来。

我们看到在过去的数年或者数十年间，我们所使用的这种智能通讯工具——手机，为我们的生活带来了划时代的改变。另外就是非常炽热的智能汽车产业，相信以后我们的智能办公平台、智能家居也会为我们带来一个新的感受。

说到这里，我想再向大家介绍一位目前在线上的嘉宾，因为疫情的原因，参与本场讨论的有一位嘉宾，香港领展资产管理公司的首席策略总监丘兆祺先生，他在线上等待着发表他对本场几个话题的观点。

丘总对今天这场交流非常重视，在前两天还专门约了我做了一个讨论前的预热准备，对很多的话题都进行了分享，使我受益匪浅。

这里我想首先把一个问题交给丘总，领展作为一个非常知名的地产资产管理机构，它的管理总资产规模已经超过了2000亿元人民币，遍及北京、上海、深圳、香港、悉尼、伦敦等等著名的全球化城市，这是传统上我们对领展的认知。

但是对新经济、碳中和、基金，包括我们交流过程中丘总提到的绿色债券、绿色贷款等等都有新的理解，我想现在这个时间交给丘总来和我们进行分享。

丘兆祺：谢谢曾总，非常遗憾我不能现场跟你们同场交流，我希望很快有这个机会能来到内地跟大家接触、见面和会谈。谢谢大会邀请我在这里跟你们做一个分享。

首先对于杨总刚才说的几句话，我非常同意。我们在上海、香港、悉尼和伦敦有4栋甲级写字楼，刚才杨总说的互动这一点，我们的观点是非常统一的。

我们的本业是做零售的，我们跟租户的互动、跟购物者的互动，我们常常都有。可是写字楼里面跟租户没有很大的互动。可是在疫情下，怎么去保安保洁，这些原来非常简单的问题，突然变得很重要，而且环保的措施、环保的设备对我们的租户来说也是越来越看重。

所以我们过去一年多因为我们本身的DNA，以及我们本身零售方面的经验，我们用那样的身份和态度，跟我们的写字楼的商户互动，问他们究竟需要什么，究竟你想要什么，究竟你担心什么。

我们在伦敦、悉尼、香港、上海这些地方跟租户互动之后，有些租户说，从来没有一个写字楼的业主方会跟我们这样谈，会问我们究竟要什么。我觉得特别是现在在我们的资产管理的大题目下，作为业主方，究竟你知道你的客户要什么？

你知道你的客户的目的是很多人都觉得很担心，因为现在在家办公，在香港不是一个很大的问题，因为我在香港的房子很小，家里太小，人太多，吵得没法工作，可是在外国，在伦敦、悉尼，他们有选择，他们可以选择在家里工作还是在办公楼工作。

悉尼的人回到办公楼工作，一定要在办公楼的设备和服务做得很到位。

好多共享的办公、环保的办公越来越多，特别是甲级写字楼，一些国际大品牌的租户，他们都非常看重你的空气的流动怎么样，你的环保的设备怎么样，甚至于你有没有自行车停车位，有没有洗澡的设备，当他们做运动之后能有洗澡的地方，好多原来没想到做一个写字楼要提供的服务，其实现在要求是越来越高的。

丘兆祺：领展这个机构对各位来说可能是比较陌生的，我先介绍一下领展是一家什么样的公司。

我们是2005年首家在香港上市的房托，我们上市的时候是香港政府把它原来的公屋、廉租房的底商和停车场打包成一个房托上市，到目前为止我们在香港的市值已经超过1400亿港币，在香港我们有超过130个物业，在北上广深4个城市有7项物业，从零售到写字楼都有。

我们在伦敦、悉尼这两个海外的城市也在去年收购了两栋甲级写字楼，在疫情下我们还在积极地做收购，今年我们在广州收购了太阳新天地这个商场，在上海收购了万科七宝广场50%的股权。

虽然在疫情下，我们不能出差、不能旅游，可是我们还是很积极在内地、在海外继续拓展我们的业务。我们有一个中期的愿景，叫做2025年愿景，希望维持我们的资产规模保持增长。

因为我们作为一个房托，我们的分派是非常重要的，所以我们也希望维持我们的分派增长。今年我们公布了一个2035年的愿景，希望在2035年前达到近零碳排放的目标，这是一个非常大的目标，我们也希望配合国家的政策和我们公司的可持续发展原则，达到近零排放的目标，也希望待会儿能详细跟大家介绍一下我们的策略和措施。

曾粤晖：谢谢丘总的介绍。听了这个话，我对领展的过去、现在和未来有了更多的认识，相信在座的很多地产开发的朋友和业内的人士以后可能也会和领展有更多的合作。

接下来的时间我想谈谈地产资产管理者投资能力方面的问题，大会提出了一个关于价值发现者的概念，我们知道作为基金管理人来说，我们可能会秉承很多的观点，比如说长期主义，看好每一个细分的赛道或领域，我们去深耕，或者要有我们的初心，知道我们从哪里来。

同时我们有定力，对认为正确的事情予以坚持，当然我们要适时的开拓我们的第二曲线，让我们的事业得以延续，这里面我相信今天出席的嘉宾里面，光大嘉宝副总裁、光大安石的首席运营官周颂明先生肯定有很多新的理解，请周总和我们进行分享。

周颂明：现在从国家层面来说，更愿意大家参与股权投资，股权投资方面对资产管理的能力要求是比较核心的。

资产管理就涉及到投资的时候怎么投、怎么发现价值。光大安石有8年股权投资的积累，再之前基本上还是以债为主，我们在土地阶段介入的很少，基本上就是对一些不良或者是在建、在营的项目进行投资。

这就非常考验我们的判断能力，因为一个是从城市的选择、规模，能不能退，当中的价值，实际上这要求的还是比较多的，因为涉及到从机构方面的判断、融资成本、营运、设计改造的成本整个要打通来看。这是第一步，就是做好判断。

最重要的还是在后面的资产管理，这一块更多的是怎么创造价值、挖掘价值。就像我们收购一些项目，因为基金的时间不允许太长，所以时间是比较重要的，在一定的时间内是否能够有一个好的现金流，这是我们判断比较重要的，也是我们大部分做得不错的地方，我们最快的项目就是收购完一年发产品发出去，所有的现金流汇报全部回来还有富余。

有些差不多两年时间，这样至少没有压力，虽然回来的钱还是债，但是实际上钱已经能退出去了，LP把自己的钱基本上收回来的，这是能够持续去做的蛮重要的原因。

其中最重要的核心还是经营管理，把现金流做出来。所以我们判断很多项目，因为我们收的商业比较多，比如说主力店特别多，一看就有很多挖掘的潜力。

我们把一些主力店去掉，比如说有些商场我们自己做成了市集，慢慢提高坪效，这样后面的增长空间有了，你就有投的余地。

我们基本上每年都是至少超过15%的调整，而且都是大的调整，有些主力店该赔钱的赔钱，只要现金流做出来，后期的整体估值算得过帐，基本上就动了。

另外是城市更新项目，特别是做商业地产，很偏的地方你不能做，但一些核心区域恰恰又是老城区，上面有一些建筑，政府也希望能够重新更新，做一些新的项目出来，我们也做了一些这样的项目，包括在上海和北京。

特别是在北京有一个项目，在中关村核心西区，地下17万方的面积，这是一个大动作，现在方案已经出来了，这个项目出来之后，肯定会是北京非常不错的项目，它的价值完全被挖掘出来了，但是在地下的时候就是两个概念。

所以这当中整个营运的整体思路，怎么去贯穿到前面的投资，包括建设当中的定位和设计，这是非常关键的。假如说从资管仅仅是很窄的一个管理的层面去做，或者被动的去做，开发、改造环节不参与，在很有限的范围内参与肯定是做不好的。

曾粤晖：谢谢周总，同样的问题我想请五牛控股的管理合伙人马林庆总也跟我们进行分享，尤其是我刚才在听周总介绍的时候，我觉得作为一个基金管理人，我们善于去发现价值、挖掘价值，但是我又特别感兴趣怎么样协同我们的企业家朋友，或者我们的管理的对象，和我们的合作方去创造价值。经常我跟客户交流的时候，他们也会给我们提出这几个课题，你怎么认识我们，我们的优点、长处在哪里？另外，你的加入，我们的协同能够产生和创造出怎么样新的增长极？这一点我想请马总给我们进行介绍。

马林庆：首先感谢主办方对五牛控股的邀请。其实我们也做了很多探讨，在回答刚刚主持人讲的怎么找一些新的加快、新的创新这个问题之前，我们也在反思，就是要先回答我们过去为什么成功。在座的优秀的开发商、上下游的企业，包括我们基金、金融资管的投资方在内，我们总结，过去15、20年的成功和成长，其实是伴随着这个行业成长的，我们开玩笑讲是跟着行业的三高一起过来的，就是高增长、高周转和高收益。但是现在看到变化已经在发生，而且非常剧烈和深刻，高增长目前来看，我们看到上市公司的业绩报告，增速都在放缓，行业增速我们也判断在3%到5%是比较乐观的情况，昨天也有很多嘉宾提到，价格在高位箱体运行。高周转现在也在放缓，包括杭州这次提出的竞品质，甚至未来的现房销售，未来肯定很多城市会跟进效仿，这对开发商的资金压力就带来了很大的挑战。最后是高收益，开发商的回报率、金融机构需要的的投资回报率，没有了高周转，其实都越来越难。

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但是这三点变化不代表行业会衰退，我们要躺平。躺赢做不到了，但也不能躺平，这就涉及到我们今天的话题，就是发现价值。因为必然这个行业会发生巨大的分化，而这个分化不像过去几年仅仅发生在规模上，有的增速快，有的原地踏步，而更多的发生在规模之外的变化，包括品质、财务稳健性，包括我们在市场的品牌地位等等，其实对我们来说，选择合作伙伴的难度也是越来越高。

对五牛控股来说，我们要做的调整，或者是去价值发现的点，第一是整体的项目评估、筛选，包括风险管理的模式会有一些比较大的转变。当然，比这个更重要的其实是抓住这次行业调整转型的机遇，从原先比较偏向于债性、财务投资这样一个自身定位的角色，要转型到主动赋能，这个主动赋能既有刚刚提到的更深度的参与，股权型的项目我们也做了很多，除了住宅之外，我们也一直在布局，我们有两个内部的总结叫产业地产和消费地产，产业其实很多人提到新加坡模式，德国的工业模式也是我们需要借鉴的。

有一点我们和黑石比较像，我们有很多资产投资之外，还有大量的股权投资，对于企业和资产是可以打通的，我们对于新基建的一些企业，科创类、芯片类的企业，我们也有很多的布局，在我们的资产投资过程中间也可以有很好的互动。还有消费类的地产，中产阶级消费习惯、消费能力的改变，不单单是发生在对冷链、仓库的需求。包括商业地产，我们看到现在线下不是以销售为目的，更多的是品牌展示、体验。今天我们在海南，相信大家也感受到了，海南是最早提出到2030年传统的能源车不卖了，必须全部用新能源汽车。但是我们看到现在很多商业主力店，原来是被奢侈品占领，被快消品占领，被手机占领，现在都被新能源汽车的展台占领，这也是一个变化。

除了商业，我们还有文旅，受到疫情的影响，很多文旅项目遇到了困境，但是一旦找准了自己的定位，去年下半年到今年以来反而迎来了一个比较大的机会，因为出境游受到了很大的限制，马上到来的十一长假一定又是一个比较火爆的旅游消费的机会，文旅地产怎么做到自己的区位选择的精准化和经营的特色化，其实对我们资产管理方、投资方既是机遇也是挑战。最后就是养老，我们说中国的中产阶级会有一个快速的增长，但是成长更快的肯定是老龄人口，可能需要比较长的周期去改变这样一个年龄结构，其实在家庭养老是比较难的，因为大家的工作都比较忙，社区的养老也有一定的问题，将来可能集中化是一个比较大的解决方案，我们怎么去提前布局，同时要注入一些康养的资源，因为这不是简单的房地产，不管是租还是售。其实五牛在这方面也有一些比较好的资源，因为我们投了大量的医疗服务、医疗器械的企业，和我们的地产项目也可以做一些比较好的结合。这是我们既是在住宅之内，也是在大的不动产领域寻找价值的途径。

曾粤晖：谢谢马总，我觉得他从另外的角度也提醒了我很多，待会儿在第二轮的时候也想跟大家请教这些话题。

大家知道我们本场有唯一的一位女性，她是来自中信资本的张平总，中信资本有很多的经典案例，在市场上经常看到他们有很多非常优秀的案例，让我们进行学习，也可以说为我们以后的合作打下了一些先机。

我想请张平总介绍一下，您对于目前这样的市场环境里面这种机会捕捉，包括我们对回报方面的追求，从运营里面求效益等等方面您什么样的见解？

张平：谢谢主持人，感谢观点的邀请，我来自中信资本，大家对我们的被投企业可能比较熟悉，比如说麦当劳、京东金融、顺丰等等。

我们涉足了11个行业，我所在的部门是中信资本的房地产部，我们是管理着400万平米的面积，从2005年到现在做私募不动产基金16年时间，但是我们比较不太一样的地方，我们是偏真股权投资的，也就是说我们基本上做的都是真股权投资的基金，从美元基金到人民币基金。

在刚才主持人提到的第一个话题，为什么抛这样一个背景，其实在这样的背景下，我们对于环保、新经济的思考，其实不局限在绿色地产这个领域，而是我们近几年就非常关注ESG。

中信资本的董事长张懿宸在去年两会上提的政协提案就提到了，建立中国ESG评价体系，推动各行业的可持续发展。

在我所在的部门，我们有非常多只美元基金、人民币基金，其中一只美元基金是中信资本中国房地产发展基金的4号基金，我们去年做了评级，在全球可持续发展标准的评分里，五星是最高，我们是取得了绿色四星的成绩，7个方面50多个子项，都是高于全球的平均值的，所以这就是我们自己的基金持有的资产和我们的环境、社会责任、公司治理多方面都已经为之努力过很多年了。

我相信在座的很多的资产管理专家、投融资领域的专家也发现了，全球层面我们很多的LP也很关注ESG，从主权基金到保险基金，甚至都成立了专门的ESG部门，五大行也都成立了ESG相关的部门，来协助我们做相关的专业服务，所以他们的敏感度是比较强的，基本上就是跟着这些业务的热点走，也就是说ESG是我们一直在关注和实践的领域。

张平：刚才您说到的第二个话题是偏资产管理方面的，我非常认同前面几位嘉宾的观点，作为房地产尤其是真股权基金而言，我们今天早上在资本早餐会的时候跟周总、杨总还在交流，从投资而言，其实资管并不是后置的投资之后的一个过程，而是前置的投资前决策就参与进来的过程。

因为作为好的基金管理经理，就是在投的那一刻，就想到能不能通过资管提升价值，之后怎么退出，所以我们追求的并不是最高的收益，而是要控制好风险，通过资产管理来增加物业的价值，其实就是刚才这几位专家提到的，资产管理实现资产价值增值。

刚才也提到一个话题，就是痛点、难点，我也在想，我们进入了从增量到存量的转变，未来的风口一定是城市更新、存量改造，我们这边有专业的投资机构，有领展、中信和业这么好的资产管理运营机构，未来是一个精细化发展的时代，如何去破局，其实就是做好资产管理。

今天早上我也在引用国际上的三个评价指标如何做好资产管理，第一个是财务指标，其实就是开源，第二个是能源管理，其实就是节流，第三个是租户满意度，就是怎么持续地让租户留在楼里面来付给你租金。

怎么做呢？我有一个小的总结抛出来供大家参考。

第一是从被动的粗放式管理到主动精细化的转变，第二个是从物业管理到智慧运营的转变，第三个是从以前我们只关注B端、租户组合，现在我们更要关注的是B端里每个C端的个体，所以我们说是从租户组合到生态重构的转变。

就是我们从资管的视角出发，从客户的最终使用价值、用户体验的视角来出发，帮助B端租户的员工留在楼里，帮助他们更好地招到人，稳定住员工，这样资产管理才能实现更大的价值，而物业管理、智慧科技、科技赋能在我们看来都是大资管里的一个细分的层面。这是一些比较浅薄的看法，供大家参考。

曾粤晖：谢谢张总，在线上的丘总还有话题和各位分享，在之前我们很多人都提到了ESG这样的话题，我相信领展在这方面有一些尝试、探索和努力，请丘总和我们继续讲讲。

丘兆祺：我非常同意张总刚才的分享，财务、环保互相影响，在财务方面如果ESG做得好的话，现在全球的资金也在推动绿色的金融，领展从2016年开始已经募了第一个绿色债券，张总也提到过全球地产商的可持续发展的指标，我们也利用这个指标来设定我们自己的绿色金融目标，当我们达到相关的指标要求之后，绿色金融的利率就会更低，这样也会推动我们更努力做好ESG的工作，也减轻我们的财务负担。

领展比较幸运，从2010年开始就有持续发展的规划，我们在2010年写了第一份持续发展的报告，从收集资料、报告我们怎么节约能源，从2010年开始到现在，我们的节能率已经超过40%，所以这不仅是看起来好看，讲起来有非常伟大的故事，更关键的是带来了收益，我们节省了差不多40%的能源，所以我们改造商场、翻新设备，用更节能的空调设备，带来的回报率很高，而且除了节能之外，能的省电、省钱，并且做绿色金融的时候也能让我们的利率成本降低。因为我们本身不是开发商，我们是做运营的，所以在一些精细化的方向，我们希望像刚才很多讲者说的，挖掘价值，从现金流方面能更大地提升，不仅是租金方面的提升，还有支出的减少。所以环保不仅是一个听起来好听，讲起来好讲的东西，它还有财务方面非常好的贡献。

曾粤晖：刚才听了几位嘉宾的分享之后，我简单地总结成几个我认为的关键词，首先是关于基金管理方面的时机问题，因为毕竟目前我们面临这样一个重大的我们感觉到的大变局的时期，无论是对整个社会还是对行业，充满了机遇和挑战，所以我想问这个契机和时机，现在是一个好的时机吗？去壮大和发展，加速提升基金管理规模方面，这是好时机吗？第二个是规模之辨，是不是越大越好？我们这个行业曾经大干快上，做得越大越好，相应的我们的基金提供的帮助也是非常大的，在今后新的历史条件和时期下，是不是规模越大的基金就越有实力？第三是赛道，投得好、投得巧，还要投得符合时代发展的趋势和进程的要求，所以这个赛道的选择，我们基金可能以前相对来说比较单一，更多的改革和变化是体现在产品上和具体的条款细节上，包括风险控制等等，但是在以后，我们会不会有一些新的触发到我们灵感的投资领域，在我们走出地产传统投资的思路，去发掘和拥抱这个伟大的时代。

接下来请各位嘉宾简单地就这几个话题，或者是自己想说的话题再做一些补充。

杨劲：其实我还是特别想强调，不管你的资产最后是通过REITs退出，还是去做ABS，一定是要在运营上做更多的考虑，并不是简单的运营，比如说收点租金、物业费。刚才中信资本的同事也谈到了C端巨大的机会，我是很看好的。物业公司现在在资本市场的估值很高，大概有几十倍，最高的可能上百倍了，开发企业的估值比较低，为什么物业公司的估值这么高？如果我只是收物业费，不断地扩大规模，它有这样好的价值吗？我还是以写字楼举例，我觉得写字楼的生态空间比社区更加有意义，因为相对非常长的有效时间是在写字楼里面度过的，你可能在家里、社区度过的绝对时间长，但是大量的时间处在睡眠状态。所以我想说一定要在运营上努力地让你的现金流更好，让你的收益更高。

中信和业也做旧改、城市更新改造，我们做改造的时候就在拼命地想未来运营的收益怎么提高。我跟各位举个例子，我们在苏州的酒店的每种房型，我们都在研究它的卖点，不是简单的根据酒管公司给我的要求或者图纸，我们直接去进行改造。我们可能针对某一种房型在考虑未来的卖点是什么，然后优化设计方案，包括每个细节的选材，甚至包括卫生间放洗发水的柜子在什么地方合适，包括卫生间的檐台多高，我们通过各种各样的途径在设计端思考，未来运营的时候如何实现收益更好。所以我也祝愿在座的各位同仁，如果跟我一样做资产运营管理，我们一起努力，让我们管理的资产价值更高，因为我们既服务于业主和开发商，还要服务于金融机构，只有我们管好了，这个资产才更有价值，投资机构才会更青睐。

周颂明：我觉得规模还是蛮重要的，但是不是要盲目的规模，因为从战略上考虑，要么把它做大，要么把它做死，要么把它卖掉，要么就是夫妻老婆店，否则你是没有竞争力的。到了一定的规模，是可以降低成本的，另外做到了一定的规模，你的影响力也不一样，你对B端的商家的影响力也会大很多，谈的条件各方面都不一样，所以需要有一定规模。

同时人才是关键，当你的公司没有发展前途，假如说随时在考虑你这个项目要被卖掉的时候，它的投入各方面都会有问题。

但是又不能盲目地追求规模，因为从收购来讲，因为你要退出，你所选择的项目是有限的，合适的项目，能够选到合适的项目并不多，但是外面有些开发商是不了解金融机构的一些考虑，从地产公司角度该实现的价值是实现了，但是为后面埋了很大的雷。所以一定要看明白，不能盲目地追求规模。因为从投资的角度，安全才是最重要的，然后是在此基础上怎么样尽可能的挖掘价值，的确挖掘价值跟规模、战略很相关，你的资源只能集中在某几个点上，假如说散得非常开的话，一定效率不会太高，我们一开始也做过尝试，物流、写字楼、酒店式公寓、商业等等，回过头来最集中的还是在商业领域，我们这一块把价值进行挖掘，而且对运营能力要求比较高。商业方面，可能相邻的两个项目，一个比另一个的价值做高50%都是正常的，对能力的要求区别比较大。

马林庆：我对规模的话题也比较感兴趣，我觉得大还是比较重要的，至少在目前来说，在地产包括在地产相关的资管金融领域，如果你没有一定的规模，如果今天没有出现在这个场合，我觉得以房地产的周期来看，可能你剩下的机会就不大了，如果你的销售额还在几十亿的情况下，你的土储可能还在100万、200万这个水平，包括基金管理规模也没有到百亿、500亿甚至千亿的规模，其实是很难的。但是下一步再怎么发展？因为一旦行业进入平台期以后，就会出现内卷。但是内卷不是简单的比谁快、谁勤奋，更多的是比质量。当然金融有金融的质量，地产有地产的质量，怎么做到高质量的发展非常重要。因为行业规模增速有限了，刚才有位同行也提到，中国不需要这么多房地产基金，其实中国也不需要这么多开发商。我们怎么结合自身定位优势，找到自己的特色化经营，能够管理风险，能够形成自己的高品质发展的道路。我认为市场最终是有效的，最终谁活下来谁就有机会活得好，这是我对规模的理解。

现在要不要去做大，进一步做强？如果你的品牌已经做到了，有能力做好，不管做深还是，如果有这样一个定位，我觉得还是要去做。

最后也借此机会再给大家简单介绍一下五牛，刚刚中信资本提到他们有很多板块，有地产，也有很多实业控股的投资。其实我们五牛也是一样，我们20年的发展，前10年以地产为主，后10年我们也进行了多元化的布局，这一点和开发商也很像，也有很多上下游的扩充。我们除了地产的债权、股权、并购、产业之外，我们也做PE。股权投资的三大主要赛道：消费升级，围绕中产阶级。科技，围绕着卡脖子的技术进口替代。医疗，老龄化人口、中高端人士对消费服务的需求。另外大家知道最近北交所成立，解决中小企业直接融资和投资退出的问题，我们对中小企业这一块有一个供应链金融的服务，我们主要是打通它的上下游销售环节当中产生的很多应收帐款的周转问题，它的周转太慢，和我们做地产融资是一个道理，做购房尾款是一样的，我们给中小企业做供应链金融，加快它的采购流程，跟北交所的初衷不谋而合。当然我们还有二级市场的FOF的投资，实现多元化的布局，最终的目的有两点，第一是加强经济的活力，第二是实现共同沐浴，不管是在地产领域还是在其它的领域，都是围绕这样两个大的目标去实现我们的一些小小的金融服务的价值。

张平：我分享两个观点，第一个观点，借观点2021博鳌房地产论坛这样一个宝地，特别想呼吁一下，希望把商业地产从房地产里面剥离出来，因为我们知道一说起房地产，可能大家就会认为是住宅地产，但是实际上国际上的定义，广义的商业地产包含的是所有租金收益型的地产，这里面包含写字楼、购物中心、酒店、物流仓储、产业园、IDC等等，租金收益型的都是广义的商业地产。为什么我强调这个事情呢？住宅是即售的一次性的，商业地产是符合国家房住不炒这个方向的，是为实体经济助力的，是生产生活服务的载体，我们提供的是这样一个专业的服务，所以特别希望在金融政策层面把行业地产从房地产这个平台里剥离出来。

中信资本前几天刚刚官宣了，我们携手印力完成了一个26.25亿元的人民币基金，是零售物业的并购升级的基金，我们投了3个商场，其实这就是为了满足人民美好生活服务的向往，其实也是助力实体经济的其中一个品类。当然我们的投资策略是价值增值。

所以我的第二个观点是，在这种存量市场方兴未艾的时候，如何去盘活存量，为低效物业赋能，盘活低效果资产。我自己做的一个小小的总结，还是从最终用户的需求端出发，在强调用户体验的情况下，通过主动化的精细化管理精准赋能，拥有艺术家的心灵和资本家的头脑。

曾粤晖：非常感谢，确实学到了很多东西，时光荏苒，记得去年在同样的舞台上，我曾做过一个主旨演讲，题目叫做“东边日出西边雨”，就讲到我对当时房地产环境的理解。昨天在赶往会场的时候，一场秋雨伴我同行，航班晚点，到了现场的时候已经是晨光初露了，确实觉得有一种山雨欲来风满楼的感觉。直到今天早上，一下拉开窗帘，望见外面阳光灿烂，湛蓝的海水、洁白的沙滩，迷人的三亚的海岸线和地平线，我突然间豁然开朗。虽然来之前一位房地产界的大咖级朋友跟我说，看来我们这个行业要变天了，我的感觉是即使变天，也是变出一片新天。

再次感谢观点的邀请和台上各位大咖朋友、行业专家们的交流，期待明年我们再次相聚。