博鳌资本大会 | 林德良：后疫情时代的资管与REITs

林德良（越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁）：尊敬的各位朋友，大家好！今年在疫情的影响下，我相信大家还是感触比较大的，对商业地产的影响在哪里？在后疫情时代，商业地产有什么样的应对策略？

从2020年发生疫情之后，对商业的影响是非常大的，包括商场、酒店，不过写字楼这一块的表现还是不错的。

今年每个月我们都会看到商业地产的影响，比如说一二月份国家提倡就地过年，对我们的酒店会有影响，到了3月份的新疆棉事件，对我们零售商场的一些品牌受到了冲击。

到了四五月份，春交会在线上举行，这一块对酒店的影响也比较大。今年五六月份，广佛地区发生了局部疫情，对我们的写字楼、酒店、商场都有冲击，到了6月份，教育行业的双减政策出台，我们的写字楼、商场里面也有一些教育的业态，这一块对我们的商业也有影响。

所以这两年商业地产的确不好做。

未来商业地产的机会在哪里呢？我们感觉写字楼还是比较有机会的，因为写字楼跟产业相关，哪个地方有产业，写字楼还是需求比较大的。

另外就是零售商业现在也在慢慢复苏，还有专业市场也在恢复中，还有酒店、长租公寓也在转型，很多酒店都在转型做休闲的客源。

2021年各个业态究竟恢复到什么程度？当然我们在这个业态恢复的过程中，我们也看到新经济给我们的机会，包括一些示范引领消费趋势的变化，包括数字化的驱动，包括5G给行业的升级，以及平台经济、共享经济带来消费方式的变革。

我们判断2021年写字楼、零售商场会恢复到2019年的水平，但是酒店、公寓只能恢复到85%左右的水平，在专业市场可能恢复到80%左右的水平，现在各个业态需要我们采取不同的应对措施。

这一块我们是有一些思路的，我们打造每个业态的第二曲线。以前我们做写字楼都是物理空间的出租，以及做一些续租、微改造。

现在的第二曲线，我们做写字楼出租不是简单的物理空间，我们更强调创新的赋能、区域的变化、生态圈的打造。我们在写字楼里面也做了人货场的结合，我们创新了“悦享会”平台。

零售商场以前的第一曲线就是日常运营、价值挖掘、会员管理、经营帮扶。

现在的第二曲线是做数据赋能，我们要管理租户的客户，我们要做定位的升级，以及品牌提升，从9月份开始我们打造越秀的购物节。

在酒店公寓方面，以前的做法就是稳客房、抢餐饮、促宴会，现在的第二曲线做的是资源的整合，做产品的升级。

也就是一个房间里面有5个空间，临窗边是休闲运动空间，因为商务人士早上可能需要这样一个空间，我们做了这样的产品空间，包括我们也做了一些改造。

在专业市场方面，第一曲线已经是过去时，以前都是挺好做的，像我们的白马原来是一铺难求，现在在批发市场，我们更多的是做产业链的整合、资源的整合。

所以我们寻找了四个不同的业态应对疫情有各自不同的发展路径。

当然我们所有做这些都需要我们有资产管理的思维。资产管理的思维归根到底是回到开发运营过程中怎么做到资产价值最大化，或者是投、融、管、退，在整个环节怎么做到资产价值最大化。

今年国内推出了C-REIT，所以在投、融、管、退方面多了一种选择，香港的信托基金委员会也做了很多的政策修订，也是应对提升香港H-REIT的竞争力。

比如把借贷比例从45%提升到50%，从以前投资51%以上的股权，到现在可以投资少数股东权益，我投资就可以了，不需要我们绝对控股，提高了香港REITs的竞争力。

当然我们说商业地产难道只有持有运营的路吗？房地产开发商需要从住宅的内房股为主的上市平台，可能逐步分拆出物业上市、商业地产上市，包括长租公寓分拆上市、养老分拆上市，甚至我们的数字中心也可以分拆上市，把房地产公司里面的各个业态通过资本市场把它的价值最大化。

具体做的过程中，我们也把资产管理作为核心打造的一部分。具体做了什么？

我们有一个这样的思维导图，它的覆盖面是很大的，我们觉得资产管理是一个系统工程，在内部培训这个图我要说三个小时。

资产管理要做到资产增值最大化，比如说写字楼出租，平时我们跟租客谈租金净增率、租期，就是做租赁管理。但是资产管理的要求是不一样的。

首先是估值做到最大化，大家知道一个物业的估值分成两部分，一个是合同期内的，一个是合同期外的。合同期内的，跟租金水平、递增率来拟定合同期内的估值，再加上未来市场给到你的估值。

如果是资产管理的思维，大家觉得我们现在签的租约是短还是长的好？客户说签3年、签5年，你就跟他签吗？不是的。资产管理的思维，在疫情的期间你不可能有高的租金，你必须把租期缩短，可能原来签3年、5年的，现在签2年。

资产估值分为两部分，一个是合同期内的，一个是合同期外的，你现在疫情期间租金没办法这么高的时候，你可以把它的租期缩短，这就是资产管理的思维。这只是一个举例，我们做了很多这方面的铺排。

再举个例子，我们对一栋楼做一个提升，钱从哪里来？除了业主身上来，还有管理费。

资产管理的思维是怎么做的？管理费是租客的，这栋楼的改造，最好你既是业主，又是物业管理方，我们的底层的行政管理也要实现管理红利。

商业物业投资的时候怎么算？刚才说估值是一个算法，归根到底，融资成本也是一个重要的考量。

我们除了股权的融资，还有银行的融资，看到这个图大家可以有一个答案，我们尽量把综合融资成本做低，做得越低，你的杠杆就越高。

如果说现在的租金回报率，一栋楼有4%就了不起了，而且是净租金回报，但是大家可以看到，如果银行融资1.8%，我们40%是跟银行借钱，60%通过股权融资回来，但是股权融资现在一般5.7%了不起了，所以综合融资成本是4.14%。

现在越秀的物业的成熟期的NPI回报率平均是4.2%，所以我们可以投，我们的股票可以买。

怎么做平衡呢？大家看到40%还能提升，它的正杠杆作用更大，当然香港证监会规定我们最高只能到50%。5.7%这个股权融资成本能不能下降呢？这是一个系统问题，它涉及到你的基础资产抗风险的能力，你的资本故事、投资者的投资基础等等，这是一个系统工程。

我们最早的时候是7.8%，当时估值只有40多亿，到今天已经扩大了10倍，而且我们已经进入香港的7个指数，我们有很大的流动性的溢价。

如果今年年底香港房托基金也能纳入深港通、沪港通，它的流动性还会继续下降，我们的股权融资成本会继续下降，如果下降到3%左右，我们的物业估值也会上升。

所以我们谈资产价值最大化，我们要算这笔帐，估值能不能最大化。分子是我们每天产生的净现金流，分母是综合融资成本，最后得出我们的估值。

除了财务的成本，运营是最关键的。我们每个业态的做法不一样，写字楼方面，传统的写字楼就是租一个物理空间，但是今天越秀的写字楼已经发展到3.0版本了。

我们不单单是物理空间，我们是三个交圈，我们的写字楼今年交付已经做到更智能、更健康、更社群。大家知道新基建，5G、物联网、AI、区块链、云处理、大数据等等，这些都导入到我们的写字楼里面，具体怎么落地，大家可以查查我们在广州环贸中心的实践。

健康方面，LEED是更关注建筑，WELL是更关注人，所以我们的建筑导入了更健康的概念。社群也是一样，我们光对B端进行服务是不够的，必须要从C端出发，才能产生价值最大化。

正因为这样，一般写字楼我们会做4个画像，首先分析每个写字楼所在城市的产业画像，找到它的产业动能在哪里，再来匹配我们要找什么行业，再来做我们应该做什么样的产品，做什么样的服务。

写字楼的产品是不一样的，它提供的服务也是不一样的。有些是24小时办公的，所以我们的办理和服务是不一样的。

在这个过程中我们也做了一个人、货、场的结合，写字楼里面可以做人货场，比如说我们西塔每天有9600人在里面上班，他们也要订酒店，也要买咖啡，以前他们可能是通过APP去订外卖，我们打造悦享会的平台，在我们这里只收3%的平台费，而以前他们在外卖平台要交20%的平台费。所以我们做社群的运营，从写字楼开始。

零售受电商的冲击的确比较大，但正因为这样，我们的商场遵循三个1/3的原则，1/3是餐饮，1/3是零售，卖一些服饰等等，另外1/3做一些体验式的业态，这样寻求租金高坪效的方式方法。

这个过程中需要一些能力，我们打造的时候有自己的十大运营体系，这十大运营体系，我们把它分成三大类，赋能我们的商户。

首先是进行大数据的管理，我们可以捕捉到很多数据，我们现在也跟商汤合作，这是一家国内专门做人脸识别的独角兽企业，有很强大的数据体系，可以精确推送给目标消费者设定的消费模式。

租金的管理有很多方式，我们怎么做红黄牌的管理、黑白名单的管理，包括抽成租户的管理。我们定义现在每个产业我们要关注前20%，每周怎么跟店长开会，提升他们的SKU的效能。

在商场里面，我们也有会员营销的手段，这一块我们和写字楼联动的比较多。

酒店这一块，我们现在回归到做收益管理，我们做的信息化的程度比较高。酒店管理公司对酒店经营的绩效管理的比较少，所以我们业主就要管理起来，我们的四季酒店以前的单房成本是530多块，现在我们可以降到378块，质量没有下降。

比如说我们今天住的酒店，大家用的肥皂，用的频率是很少的，我们现在在四季酒店的肥皂还是用欧舒丹，但是我们把它变成空心的，而且我们要求他们把用过的肥皂磨成粉，在我们的厨房用，运营成本从530块降到现在的378块。

我们有一套我们做的资产管理的系统，我们是第一家和四季酒店做了这个系统，我们把这一块的分母管理得很好。

在专业市场这一块也要做一些主动管理，我们自己做了一个BM馆。因为现在客人不能来广州，我们在全国各地的批发市场做我们的卫星点，你不用来到现场，也可以看到我们白马的货。

越秀房地产基金是2005年就在香港上市的房地产信托基金，发展到今天，我们的复合增长是7.6倍，基本达到上市规模的要求，因为香港房托基金有30亿的规模要求，我们今天已经升了10倍，达到了360多亿的总资产在房地产信托基金里面。

今年国内也推出了不动产信托基金，也是这样的逻辑，但是大家在想，究竟选择公司上市还是选择信托上市，它的逻辑是什么？究竟选择在香港上市，还是选择在内地上市，它的平台价值有什么不一样？

我以前也分析了11个不同的地方。大概来说，如果你的商业物业要分拆，用公司上市，简单来说你的资产有100亿，可能只能估值60亿，但是用信托上市，你的100亿的净资产可以卖到100亿，因为它的底层规管不一样。

对于房托基金的规管，比如说我是需要持牌经营的，香港证监会要颁发一个RO（企业负责人）的牌给我，它是闭环管理的，它的风险相比公司上市低一点，所以估值可以高一点。

现在国内的C-REIT也出来了，大家可以洞察一下，未来上市市值的估值走势是怎么样的，是否按照这种逻辑。