博鳌产业科技大会 | 唐志刚：中国物流地产市场回顾及展望

唐志刚（领盛投资管理董事总经理）：唐志刚（领盛投资管理董事总经理）：各位嘉宾大家下午好！我是来自领盛投资的唐志刚，我负责中国区的研究和策略工作。可能很多同仁并不知道领盛是什么样的公司，我简单做一下介绍。

领盛是一家位于美国芝加哥排名全球前十大的房地产私募基金公司，2020年年底的时候，在全球持有700多亿美金的资产，2001年第一次进入亚太区投资，到目前总共进行了600亿美金的资产交易。在中国目前投资标的主要是以物流地产、长租公寓、住宅、办公楼为主，我们在仓储这一行，08年就进入了中国仓储行业，我们在上海收购了一个资产包，到目前为止，我们投资了有400万平米以上的物业，今年9月，刚刚完成一个10亿美金的募集。

第一部分讲市场回顾，柱状图是物流地产过去的供应和需求，线状图是空置率和租金收益率比对，在可以看到物流地产过去供需两旺，由于大家投资欲望强盛，供应在过去几年高过需求，导致空置率比较高，一般是10%以上，但是租金是比较健康的，租金增长过去十年平均达到2.7%，说明物流地产业主在议价中还是比较强势的。再看物流地产的资本市场，左边的图有几大交易类型，从2007年到现在交易量的增长情况，可以看到物流资产呈现一个稳定上升的趋势，去年物流总共成交了85亿美金，比2019年增长了90%，这是个非常好的增长率。但这里面，外资贡献了其中的一半，在去年外资大概占到中国总成交金额的49%左右，但是前面几年，一般来说是四分之一到三分之一的水平。

简单回顾了市场，我们来看未来几年市场供需关系展望。过去拉动仓储物流需求的主要来自于电商增长，全世界都是这样，从2014年开始，电商的渗透率逐年增加，去年由于疫情原因，电商渗透率从2019年的20%左右增长到25%左右，相当快的增长过程，这里面电商的渗透率增加，电商的扩张带动了快递快运行业增长，相当于每天每人都收到一个包裹。

未来增长来自于两个方面，第一方面是总量增长，是说整体的社会消费的增长，过去十年，中国每年增长7.7%社会消费，未来三年，根据预计，增长达到9.4%，无论过去还是未来，都是领先于其他经济体的。电商渗透率虽然现在高了，但是未来仍然会增长，左边图可以看到电商的销售增长率，远远高于社会零售品增长率的，平均下来过去这么多年，平均每年快20%，这种趋势没有看到在消失，而是持续的，这样的话电商的增长渗透率会越来越高，另外我们跟世界上发达国家的电商比，比如跟英国比，中国去年20%，韩国27%，英国是28%，横向一比，我们也发现，中国电商的增长仍然具有空间。在各个电商大类里，生鲜有更大的增长率，随着大家消费能力和消费观念的转变，生鲜电商的增长空间很大，这就会拉动对冷库的需求。

把需求和供应放在一起看，这个图是预测2021年交易量达到高峰，从此以后，随着供应量下降，空置率是下降的趋势，我们总体同意，但是这种供应不会这么大，因为一方面是有些开发商会延期，因为目前空置率相对高，所以开发商会延期，因为招租遇到问题。另外从事这个行业的也知道，目前拿到政府的许可也比较困难，所以这也会延迟一些项目的上市，所以我们预测会比这个预测好一些。

一线市场，环北京，环上海，粤港澳，过去是拉动了中国增长的，但是看未来，可以看到未来一线市场的供应量是相对二线市场是比较大的，虽然空置率低于二线市场，这种局面持续下去的话，一二线的空置率差会缩小，供需关系会改善。

接下来我会讲对物流资本市场的展望，我们认为中国的物流资产对于国内外资金具有长期吸引力，原因有三：第一，中国目前物流资产的增长空间巨大，如果我们以每百万美元的销售对应的高标仓面积来算，中国只有美国的八分之一，再看人均高标仓面积，中国只有美国的9%，所以如果我们未来经济成为世界第一，那这个差距一定会减少，中国的潜力是巨大的。

第二，我们认为中国物流资产的租金收益率是非常有吸引力的，我们跟日本来比，中国开发项目的租金收益率比日本高出200个基点，这说明在中国，做开发项目，从收益率的角度来说，是相当具有吸引力的。右边的图我们也针对成熟项目再比一下，中国仓储项目比办公楼收益率高出100到150个几点，但是纽约和伦敦是不存在这种差距，也就意味着物流地产的资本价值会逐渐抬升。

第三，我们看好中国物流资本市场的原因，就是因为现在的成交量相对于欧洲美国比较少，2020年的成交量虽然增长那么多，但是也只有美国的13%，欧洲的21%，这里面可能有两个原因，第一个是中国的高标仓的存量比较小，太少了，没有什么资产可供交易的，第二是市场主体还不健全，现在有了以仓储物流为资产的REITs，有些保险公司开始对这个行业感兴趣，我觉得未来可以看到中国的交易量会加速成长。

最后我总结三点。

第一，在未来几年，内需会继续支撑对高标仓，对物流地产的需求，尤其是以冷库为显著。从策略上来讲，会继续聚焦高标仓，另外我们会持续对冷库进行关注和投资。

第二，一二线的空置率差会缩小，二线城市的供需情况有所改善，从策略上说，我们会继续聚焦一线市场，毕竟一线市场的需求量很大。二线市场会选择进入一些供需关系比较好的市场。

第三，我们看好中国的物流资本市场的发展，尤其是REITs，保险公司，他们对成熟的高标仓的需求比较大，作为外资资金来说，或者作为基金公司来说，我们愿意做的是这种Build-to-core（机会型策略）和增值型策略，这是更加有利可图的，谢谢。