博鳌产业科技大会 | 朱荣斌：房企科技转型认识与实践

朱荣斌（阳光城集团股份有限公司执行董事长、总裁）：下面我尽可能不超时的对我这几年参与科技地产的认识和想法给大家汇报一下。

首先有三个基本认识。

在过去相当长的时间，虽然地产发展得很好，但是是靠地价的红利和金融红利推动的。主会场上午说的，靠银根跟地根。

第二，科技在各行各业中对地产的推动发挥的作用，远远不如其他行业。

第三，下半场大家都在找赛道，找转型，所以大家现在开始对科技重视了。我们过去干地产，其实我们没靠专业，靠的是时代的红利。

这是我对过去这些年干地产的粗浅认识。

地产可以往科技哪些方向去做？在座有碧桂园的，有旭辉的等等，地产科技其实领域很广，所以我分成四个领域。

第一个是设计营造，这就是国家推的在BIM基础上的更新，预制装配建造，装配式装修，机器人建造、3D打印，这就是传统的施工行业，现在国家建了那么多高速公路，那么多高层建筑，那么多大桥，这个技术在全中国，在世界上是非常骄傲的。

第二个领域是家居工程，我们提得比较多的是盖房子，钢筋混凝土，其实家居领域非常大，可以分成家装、家具、家品、家电领域，家装是四万亿，家具也是几万亿的，所以加起来这个领域是蛮大的。那就是我们对家居的标准是什么？我们认为是绿色、健康、安全、便捷，这些年地产公司家家说智能产品，但是发现智能的东西大家不是很喜欢，用了一个小度音响，过一年半年升级了，成了摆设，而且智能的东西用起来并不便捷。

第三个领域是企业管理，上午林主席说的数字化是基础，因为地产行业过去比较粗矿，数字化我自己的体会目前这个阶段，还没有给公司带来直接的经济效益，但是提高了我们的工作水准，任何的成果输出，成果的形成，都要通过数字说明，通过数字提高了精细化运营的水平，还有通过数字化，在前期对市场的科研，对市场分析可以做到精准的投资，在基于AR、VR这些互联网技术的应用，智慧工地是大放异彩。

第四个领域是很大的领域，在物业管理方面其实用得很多了，有人分成了TOC和TOB，我理解就是一个小空间和大空间，小空间就是一家人这一百平米八十平米的房子，怎么把小空间服务好。大空间就是社区，如果一个社区做好了，社区就是城市的基本单元，所以未来城市，社区是基础单元。所以我很佩服这些科技企业，一个小米可以把很多技术加在上面，我们手上拿着最小的房子几十平米，这么大的物理空间还是不动的，为什么科技化的程度就不高了？某个地产公司也在造汽车，千方百计放在这四平方米的小空间里去，希望变成生活空间、工作空间，我们为什么不把天天80%的时间建筑的物理空间变成最智慧的休息空间跟工作空间呢？所以地产人在这方面确实有点惭愧。

时间关系，我只说一个概念性汇报，下面说说阳光城在地产科技方面的实践。

2018年开始，大家说这个时间已经是房地产下半场了，我们开始思考下半场怎么做，我的体会，有时候说赚多少钱攻击我们都不对的，但是有一件事情比较惭愧，就是我们创造了那么多财富，建了那么多楼宇，但是我们没有交出太多的好产品，在产品品质方面这是地产人对社会的愧疚之处，所以2018年我自己也体会，我也买了很多房子，但是到现在我自己认为没有住上好房子，所以我们发布了《绿色指挥家白皮书》，对好房子的定义最关键的指标。

原来是有得住，老百姓一边骂开发商，一边还要排队买楼，现在是要住得好，住得好的标准不光是大，最关键的是环保，我们忽略了最基本的问题，70-80%的疾病都跟建筑有关，这是芬兰研究的结果，70-80%的疾病都跟居住环境有关，所以绿色智慧家的核心内容是绿色健康、便捷安全，我们2018年就发布了白皮书，2019年和清华大学合作了五个课题，其中有几个课题已经形成了相当多的成果，比如说机器人时代的社区指引，包括室内家庭化学因素溯源，我们这个房间里至少有100多件污染源，从2018年做到今年，我们公司现在落地的绿色智慧家项目超过了50个。

第三是企业管理方面，阳光城这几年是高成长的一家公司，我们在这方面还不如行业里的很多企业，但是在做数字化这20多年，我感觉到年年都在做数字化，软件公司不断给你推销新东西，搞了一堆代码卖了一笔钱，每年要花很多钱服务，企业和企业之间有巨大的内卷，企业内部职能跟职能之间也有很大的内卷，建筑系统要搞他的系统，营销是最早的系统，这几个系统都有自己的数字平台，而且数字拿出来都要打架，然后各个数据，我们有很多无效资源，关键数据的冲突，对我们的管理判断形成了很大的障碍。

所以阳光城的数字系统不着急，搭了一个整体规划，再根据规划一个空一个空的填，而且我们要求和任何一家公司合作，必须要接口开放，必须是自己参与，共同开发，产权归于我，我将来可以自己升级。所以我们在去年疫情之后，开发了一个行业里最新的经营管理系统，这个系统可以把公司的项目从管理上100%覆盖到投资，经营评审会，月度滚动，投前的数据，投后的数据，包括公司激励、考核都要用上面的数据，把投资的数据、运营的数据，财务的，全部拉通，数据不要打架。

第二是决策创新，把成本、费、税、融资全部归集，各个公司的奖励体系算账的时候，算奖金也是复杂的事情，大家经常有博弈，放到线上去，这是我们决策的管理。再就是一定要做到房子内卷，可升级可持续，我们对系统也提出了很多要求，我们全部实现了上网，现在我觉得也基本上不用太多的出差，坐在办公室哪个项目怎么样，所以每个项目利润多少，实时可以掌握。

刚才我说了我们的产品，也就是未来绿色家，我们有幸在浙江省做了一个未来社区项目，浙江省把未来社区写入标准里面去的，未来社区爱139设计，中心是美好生活向往，三化九场景，人本化、生态化、数字化，九个场景是从未来邻里，邻里是把物业管理中心跟街道的社会管理全部数据化一个平台。

未来教育是面对现在这种双减之后，对孩子的托管之类的，未来健康就是老人在家里面，尤其是空巢老人，这是阿里云跟我们合作的，家里面通过数据的采集，不用上门，正常情况下对客户没骚扰，如果居家老人出现各种异常，社区邻里中心就能感觉到。包括未来建筑要符合低碳，还有未来交通等等。这个项目已经落成，刚刚开放不久，在座的如果有兴趣，可以到我们这个项目参观，这个项目目前省市科研高校去看得比较多，我们也在尝试，绿色智慧家产品在这里有31项具体应用，浙江省未来社区是这样的想法，但这里面还有很多不成熟的地方，我们在努力的继续改进。

通过这几年的实践，我觉得科技在我们的传统领域里是大有可为的，尤其是这次中央对土地出让政策，是很大的一个修正，提出要限地价，要竞争高品质，我觉得这个提法非常科学，过去是比拼价格，不理性，现在是高品质的时代到来了，怎么样做高品质的产品，对科技的应用就提出了迫切的要求。重复今天上午已经表达过的观点，第一，房地产行业是永恒的行业；第二，高品质时代，在这个时代要满足业主的需要，符合国家的号召，我们要有责任担当。

我相信，地产行业是宽广的赛道，“地产+科技”前景可期，大有可为，谢谢大家。