黎晨光与观点对话：华康资管深耕与突破

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

观点网 在房地产公司的资金端口，银行、保险公司、信托企业、基金……都与之有着密切的联系。而这几年，随着银行贷款融资的缩紧，资管基金成为了许多房企选择融资的另一个重要渠道。

作为广州本土企业，华康集团旗下的华康资管秉持"专注湾区，与险资同行"的理念，持续加深和湾区开发商合作，涉及18个城市，历史服务项目204个。

总经理黎晨光来到华康资管一年，他颇为乐观地讲述如何面对过去一年多"三道红线"、"土地双集中"等房地产及金融行业密集推行的一系列政策。

"不管市场风起云涌，不管政策如何变化，市场的逻辑在这里，市场在这里，永远都有发展的巨大空间。"

华康集团的价值观、大局观饱含其中，那就是"全局思维，顺应变革"。他表示，华康资管的目标是成为携手险资的头部不动产基金，聚焦大湾区单核省会、聚焦百强地产，持续深耕行业，稳步拓宽，双赢共享，价值成长，做到共创共享，义利双修。

顺应变革

险资和不动产应该是一个完美的组合。

中国保险市场每年保费收入稳健增长，而不动产可以承接险资大量的资金，风险和收益相对匹配。

现在国内社保、养老、退休基金、险资运用在不动产基金还是非常少、非常弱，黎晨光认为，险资可能在未来十年以后逐渐成为主流，潜力和市场非常大，也可以助推整个基金行业的变革。

7月15日央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，本次降准释放长期资金约1万亿元。针对此次降准，黎晨光表示，这可以给市场补充流动性，但不多。

不管是降准还是其他政策，黎晨光表示，基金行业的基本格局没有发生改变，因为在一个这么长的开发链条当中，对于任何围绕这个行业的相关金融类机构都会有机会，而且降准影响太间接，不如集中供地和"三道红线"影响相对更猛烈。

今年实行集中供地政策涉及4个一线城市和18个二线城市，开发商的抢地热情丝毫没有减弱，这些热点城市的土地十分抢手，进而影响了市场格局，黎晨光认为开发商或者要继续做并购，或者要做旧改，或者要下沉到三四五线城市。

他指出，这提供了一个非常广阔的市场空间，可以跟着大量中等规模开发商进入到三四线城市，三四线城市还有大量比较好的不动产市场投资机会。

虽然目前三四线城市并非华康资管的业务重心，但黎晨光已经预见了这些区域的发展前景，认为其实三四线城市的项目质地、开发商匹配度、还款速度都非常好，甚至有些项目利润比在二线城市更好。

进入三四线城市似乎与华康资管专注湾区理念并不冲突，黎晨光解释，湾区概念有两层含义，第一层是指项目在湾区或者湾区开发商，可以跟着湾区开发商进行全国化的扩张，湾区开发商在市场化程度、具体开发环节的把控等都非常优质；第二层是地产价值投资，因为湾区代表的是一种价值，同时也会去寻找全国范围内有价值的城市、有价值的项目。

广州三旧改造也是华康资管目前重点关注的领域之一，黎晨光表现出非常感兴趣，已设立部门研究广州、佛山、东莞三地旧改政策及流程，现在已有在谈项目，不排除第三季度或下半年第一支城更基金就会落地。

深耕突破

从采访中可以看出，对华康资管的发展而言，黎晨光并不为政策、调整等客观环境变化表示忧虑，其实他最关注的只有一个问题，就是企业本身有没有为未来做好充足的准备。

组织架构体系包括整个队伍、中高层管理干部认识水平，愿不愿意打破现有的舒适圈、不断追求革新，这些需要深耕的部分才值得担心。

深耕突破是华康资管今年大主题,黎晨光指出，住宅市场依然是中国现在房地产市场细分赛道里面最大的一块，也是华康资管现阶段的主流。

同时，他表示也在尝试小众的细分赛道，物流地产领域以及社区型商业，未来两至三年将会重点布局，特别是物流地产领域。

黎晨光指出，物流地产的行业壁垒相对较高，未来发展一定会非常好，正在考虑搭建类似物流地产基金。现在高标库市场和物流市场都处在爬坡阶段，离峰值可能10、15年，也会逐渐往区域核心城市倾斜。电商增长率在放缓后仍保持增长势态，所以互联网会带动区域节点性城市的高标库需求特别高。

与此同时，在电商冲击下，传统SHOPPING MALL已发生很大改变，而社区型商业是高频消费和终端消费。华康资管围绕商业街、社区型商业项目会采用绑定一家社区商业运营较成熟全国化公司合作的形式，收购项目后他们负责具体的招商、运营和相关管理，而华康资管在投后体系负责监管，通过大量的商业物业进而重点培育一个第三方投管公司，作为真正有价值和有意义轻资产管理公司。

城更基金、物流基金、社区型商业三个新目标的尝试，不免对于资金来源有所好奇，除了本身险资来自华康集团，华康资管的资金会有哪些来源？

"我们有险资的背景，所以很容易找到险资的资金LP。我们也有专门的保险基金事业部，就是用于和所有对接的险资加深关系。我们还有一个投行部，就是专门拓非险资的单一资金方，这样就丰富了整个LP的资金来源结构。"黎晨光表示。

以下为观点新媒体对华康资管总经理黎晨光先生的采访实录：

观点新媒体：自去年起，讨论最多的就是"三道红线"与今年开始试行的"集中供地"，您认为这些政策出台将给房地产行业带来什么影响？对资管公司来说，又会有哪些影响呢？

黎晨光：从影响来看，会加速地产行业的分化，行业降速及规模化诉求同行。过程中，两类房企相对具备优势：一类是财务指标健康的房企，尤其是全国化布局下，对资金充裕的房企反而机会更多，是实现弯道超车的好时机；另一类则是专注于单一区域的房企，相对而言资金压力要小很多，且这类企业大多区域深耕多年，拿地方式也更为灵活，对于招拍挂的依赖程度并不高。

另一个影响是会改变业务模式，考验房企多元获地能力。集中供地下核心城市地块利润将进一步受到压缩，房企需要调整在不同城市的运营策略和价值诉求，在核心城市做规模、追求现金流；而在非核心城市更多追求利润。

另外，集中供地在一定上会加剧土地市场的竞争，将推动房企寻找多元化的拿地手段，如合作开发、旧改、收并购、勾地等。

但对于我们来说，也是存在着机遇的。比如，在开发贷整体收缩及监管层要求融资类信托规模压降的大背景下，地产前融将进入从债权融资转向股权融资，受股权融资监管导向影响，银行、信托、券商、险资等资金集中引流至地产前融市场后，房地产信托的股权投资产品、地产基金的股权投资产品以及"信托+基金/有限合伙"的优先股融资产品，将构成地产前融的核心产品，并将在今后的地产前融市场中占据越来越重要的融资比例。

其实我认为，"三道红线"对"低杠杆+高周转"模式的大型房企影响最小，信贷资源会集中偏向这类大型房企，而这类优质房企不太需要或者不太接受前融机构的高成本资金，因此前融机构想做这类房企的业务会变得越来越难。

而对于高杠杆的大型房企来说，在本次监管背景下，降负债和去杠杆压力明显上升，信用风险也持续上升，对前融机构来说该类客户的准入需要更加谨慎地考量，需要更好的把控风险。

观点新媒体：目前房地产私募行业竞争十分激烈，未来房地产基金市场是怎样的市场格局？对比同行，华康资管在投资策略和选择标的上有什么独特之处吗？您怎么看目前房地产基金公司的竞争态势？华康资管的发展理念是什么？

黎晨光：其实按照基金的募集方式可以将房地产基金分为房地产私募基金和REITs。REITs在准入条件、信息透明度和监管程度都比房地产私募基金更加严苛。但是在美国、欧洲、日本等成熟的发达资本国家，房地产私募基金数量和募集规模不亚于公募基金，显示出其强大的生命力。

目前中国已是全球第二大经济体，借鉴发达国家的经验，我们可以看到未来房地产基金市场会逐渐向更大、更成熟的市场演变，当然竞争也会变得十分激烈，是一个行业发展的同时行业内优胜劣汰的格局。

可以预见在中国房地产市场由增量市场逐渐转变为存量市场的大背景下，中国本土的房地产私募基金将在未来迎来发展黄金期，目前房地产私募行业竞争十分激烈，未来房地产基金市场竞争越来越大，监管也会越来越严格，也会面向规范化及业务模式创新。

总的来说未来的房地产基金市场是趋向细分化和专业化，各个特点的房地产基金会根据本身的投资逻辑及风险把控，会选择房地产开发的不同阶段进行投资，这避免了投资的高度同质化造成的竞争，同时也能进行产业链投资的互补。未来国内房地产私募基金的竞争优势将体现在其主动的资产管理能力上。

至于投资策略及选择标的、竞争势态，我认为华康资管在投资策略和选择标的上有独特之处，主要体现在：第一稳步推进。房地产基金市场虽然比较大，但是风险也比较大。

土拍市场出现很多的"马甲"，就是一些房企为了拿到优质地块，新注册大量皮包房企，这个也是需要警惕的。而华康资管一直以稳健著称，在抢夺蛋糕的同时，更重视资金的安全性。此也是投资者对华康资管认同的主要原因。

第二合作模式不断创新。华康资管在投资领域尊重专业，维度广，不拘泥于现有的合作模式，追求与市场发展匹配的创新合作模式，加强己身市场竞争力。

华康资管的目标是成为携手险资的头部不动产基金，聚焦大湾区单核省会、聚焦百强地产，严选合作伙伴和合作标的、深挖项目核心价值、创新设计交易结构、规范全链条流程管控、灵活有序的退出机制、稳定且广泛的利润创造能力、专业且经验丰富的核心团队。

持续深耕行业，稳步拓宽，双赢共享，价值成长，做到共创共享，义利双修。

观点新媒体：降准等金融政策出台后，企业对于私募或是其他端的资金需求是不是会降低依赖？

黎晨光：对房地产市场或者行业的调控政策一直都在出台，这种调控就是一个波段性。因为房地产市场很大，细分领域很多，而且不同的区域、不同的城市又不一样，且开发链长，所以对于在这个市场中任何围绕着这个行业相关的金融类的机构，一定会有机会去分一杯羹，这是第一个最基本的判断。

其次，降准从逻辑上来讲，可以给市场补充流动性，但补充的流动性并不多，其实很少。

不管是降准还是这些政策，行业基本格局没有发生改变。2015、2016年银行都在投行化，在大量参与土地前融。但近年来，银行投行表外的钱无法流入，只能是房地产整个开发环节的后端、开发贷款、按揭贷款。现在投放的钱不一定能满足大型开发商对银行按揭贷款的需求，更不能满足大量的中等规模、小规模开发商。

我们立足于银行进入到开发领域环节的前面，前融是我们得以生存的非常重要基础。如果说降准对这个行业，或者下半年会产生什么样的影响的话，我认为影响不是特别大，因为降准太间接，不如集中供地和"三道红线"影响相对更猛烈。

集中供地反而会影响市场格局，因为现在最大的趋势是特别热点城市的土地基本上拿不到，这让开发商内控管理，要下沉到更加有潜力的二三线城市,如何研究三四五线的好城市，如何选择好项目，如何减少成本支出等，这些是开发商更为急迫的事情。

但为我们提供了一个非常广阔的市场空间，可以跟着大量中等规模开发商的布局从而获得比较好的房地产市场投资机会。

因为集中供地之后拿不到地的开发商，现在要么拓展、要么下沉，使得原来很多坚持在一二线的现在开始往三四线发展，或者要继续做并购，或者要去做旧改，这也是近两年广州旧改这么火的原因。

我们投的城市项目，项目质地、开发商匹配度、还款速度都非常好。基金公司靠的是灵活性，以及团队都比较专业，可能一年资产管理规模只有信托公司的20%，但对拿地环节、项目本身环节把握性很强。这也是基金公司在市场中生存的非常核心的要素。私募类基金公司生存基础是一定要比银行、信托更专业、更贴近市场。

基金公司优势在于可以就一个专业或领域非常小的细分市场进行专业化研究。我们的人员配备较快，快速高薪招募到专业人员，给所有人培训，对这个细分市场我们比大机构可能会领先半年或一年，在对其理解力方面会领先半年或一年。因为我们有专业化的人，我们敢投资，因为市场还很大，需求也很旺盛。

观点新媒体：华康资管提出专注湾区，请问怎么理解？？

黎晨光：湾区概念有两层含义，第一个是指项目在湾区或者湾区开发商。选择湾区项目是因为湾区是一个非常好的区域，房地产市场非常稳健，也非常具有前景和投资价值。

选择湾区开发商是因为湾区开发商在市场化程度、具体开发环节把控等都是非常优质，湾区开发商进行全国化的扩张，我们可以跟着步伐去做。所以我们会加深和湾区开发商合作，再加上本身是广州企业，从这种心理上、血缘上我们更愿意和湾区开发商合作。

第二层是立足湾区更多代表一种信号。我们会选择湾区是因为看中成长性、潜力。长三角市场很好，成都、重庆、武汉、长沙这些中间的单核心省会型城市的市场也很好，他们具有人口吸纳能力，经济规模在这个省里面也很大，而且房地产市场成交量、供应量也非常平衡，这种市场我们当然也要进。

我们聚焦湾区的概念其实就隐含了这两层意思。从面来看，我们选择湾区项目，是选择和湾区开发商一起进行全国化布局。

第二个更多在理念层面，我们选择的依然是地产价值投资，因为湾区代表的是一种价值，同时寻找全国范围内有价值的城市、有价值的项目。另外，按照投资额的角度，我们内部统计是60%在湾区，其余占40%左右，当然这里面大部分都是湾区开发商。

观点新媒体：您刚提到广州三旧改造，公司是不是在这方面投资挺多的？

黎晨光：广州三旧改造是我们非常感兴趣的其中一个点，我们正在与行业里一些大企业进行过相关的交流学习和访谈。

我们专门设立一个部门研究类似于像广州、佛山、东莞这三个城市相关的旧改政策、流程，已经有团队，而且前段时间进行了一个内部培训。

因为旧改市场水很深，得先学习、得理解透，所以整个团队包括风控、投管、投资条线的理解力达到一定程度之后可能就会投。现在有一些项目已经在谈了，可能第三季度或是今年下半年，第一支广州城更基金就会落地。

观点新媒体：今年上半年，险资持仓地产股总市值近700亿元，贵司作为中国保险资产管理业协会的成员，您对地产与险资合作怎么看?目前已经出现险资对不动产资产的大宗收购，您认为未来会成为热点吗？险资对于不动产资产收购的最重要考虑因素是什么？

黎晨光：险资具有来源稳定，来源广，期限长，成本低，风险低的特点。近年来，保险公司的保费规模发展非常迅速，快速增长的保费收入，催生了保险公司投资的迫切性和对优质资产的需求。险资和地产优质项目合作，是险资投资的一个重要方向。险资对于不动产资产收购需要考虑很多因素，险资对不动产的大宗收购，首先是对宏观经济，优质不动产资产，持有期限和预期收益率的通盘考虑。最重要的考虑因素是价格，还有包括政策的要求、投资安全性以及未来带来稳定收益的能力。

房地产资产对于保险公司具有特殊的吸引力。首先，因为其对于解决保险公司日益增长的保费规模的投资需求以及市场的"资产荒"之间的矛盾，是一剂不可多得的良药。

一直以来，保险公司的投资以债券等时间长、收益率稳定的固定收益资产为主。但是受宏观经济下行、市场资金过剩等因素影响，近年来固定收益资产的收益率不断下行，保险公司面临"资产荒"。而房地产资产投资周期较长、收益率较高的特点，与保险资金的现金流特点形成较好匹配。保险公司有很大的动力，将投资在债券和存款的资金，转移到房地产公司股票和不动产上。

其次，监管层对险资投资不动产和股票的松绑，为险资投资房企股权拓宽了新的道路。

保险公司近年开始以各种方式进入房地产市场，包括直接收购项目、与房地产公司合作进行项目开发等，而参股房地产公司，成为保险公司进军房地产行业的下一个目标。

目前险企对房产的投资还比较保守，一是政策的调控让险企对房产行业趋势及宏观判断出现分歧；二是险企本身对房产领域并不熟悉，研判能力不足。我司目前是中国保险资产管理业协会的成员，协会是保险行业主要的自律组织之一，也是是市场主体与监管部门之间的桥梁和纽带，履行自律、服务、创新及维权职能。加入协会后，作为会员在在行业标准制定、行业规范健全、行业服务水平提升等方面贡献自己的力量，为以后与险资同行做好深度铺垫。

华康资管作为华康集团"深耕保险产业链每段价值"的重要实践，在不动产投资方面具有丰富的经验，可弥补此方面劣势。险资不动产投资主要基于资产负债匹配的投资行为考虑，保险资金负债期限较长，与房地产投资的资金期限相匹配，可以帮助保险公司更好地做资产负债的久期匹配。

观点新媒体：华康资管作为一支新兵，您觉得政策对公司是否有影响？您对公司未来业务部署上，有怎样的规划？ 

黎晨光： 我们今年定了一个大主题：深耕突破。我们认为，不管市场风起云涌，不管政策如何变化，市场的逻辑在这里，市场在这里，永远都有发展的巨大空间。

华康资管在这个当下，需要持续夯实好内功。整个组织架构体系，包括整个战略队伍、中高层管理干部认识水平，必须打破现有的舒适圈、不断追求革新，不断深耕。

我从来都不会去担心市场的波动和调整，因为职业生涯十几年以来，经历过房地产四波还是五波的顶峰与低谷。

真正走得更长远的公司，走得总体健康且稳定的一个机构，一定不是因为监管，因为监管对所有人来讲都是一致的。一定是自己做好，把自己内功夯实，这个才是我最关注的点，也是我们最应该去做的。

观点新媒体：未来可能会往哪些方向去做一些拓展或者尝试？

黎晨光：从投资的方向看，住宅市场依然是中国房地产市场细分赛道里面最大的一块赛道，也是最稳健的一个赛道。我们主要按照投资标准为开发商提供前前融和前融的的服务，这是我们现在的主流。

同时也在做一些尝试，选择了投资方案的细分赛道。第一个赛道是商业街，就是社区型商业的收购、运营和打包出售的领域。

我们认为社区型商业未来至少三到五年之内是一个非常好的赛道。

还有一个是logistic，就是在物流这个领域，物流现在细分了一个IDC（数据中心）。我们现在考虑搭建类似一个物流地产基金，会和国内类似于像中国物流资产等机构合作，然后可能会去收购一些物流地产资产，比如土地、在建工程，甚至是一些成熟的已经在运行的高标库物流园区。

这两个主题基金，与写字楼市场、购物中心市场对比较窄、较小，且对资金的承载量相对较小，但综合技术指标和财务指标都很好，这两个是未来两年到三年左右时间会重点布局的方向。

观点新媒体：为什么会看好社区型商业街，甚至三四线城市的？

黎晨光：我们是聚焦商业街、商业社区这个赛道，不只限于三四线城市。如果是按购物中心这个体量，主要的选择就是在一线和强二线城市。但现在大量SHOPPING MALL业态与五六年前是完全不一样。

社区型商业是一个高频消费和终端消费，C端客户关联性非常高。社区商业的底层逻辑是非常扎实，消费频次也会非常高，和终端用户之间黏合度也非常高，这有非常大投资的价值。

如果购物中心的位置特别好，一般资本化率很多时候只能做到3.3%、3.4%、3.5%，但在一线城市非核心区域的商业街，有时做到6.5%-7%，基本上可以至少50%-80%的增长量。

这个领域现在已经有人在做，但并不多，因为这是一个非常小众、非常细分市场。我们不一定追求完全是核心区域的，可以是一线城市次区域、二三线城市核心区域。

社区商业资产分散、管理难度高，进而管理能力就要提高。我们现在的结构是实际运营会找一家国内现在做社区商业运营已经比较成熟的公司，采用合作的形式，我们收购的项目他们来负责具体招商、运营和相关的管理。当然我们自己有自己的一套投后管理体系，负责监管，这样就解决了投和管的最大问题。

因为社区商业最大的问题就是管理难度，比较分散，而且不同的社区商业要重新调整招商，所以需要非常当地的团队在当地招商、运营、当地的人做当地的物业管理。

我们会绑定全国化的公司一起做，解决管的问题。

观点新媒体：您预期这些目标什么时候会变成现实？

黎晨光：从执行层面上来看，城更基金今年下半年就可能看到，基本上，主题基金的上架时间是今年下半年。

我们关联的险资以及一些关系比较好的保险公司共同来站台，如果要看到最终的结果，还有回报的退出，可能需要个三、四年时间。

就我们现在正在做的事情，今年下半年基本上都会看到，所以下半年对我们也是非常关键的半年。