何剑波与观点面对面：企业的定力

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

观点网 七月的北京，天气变幻不定，早晨还在下雨，下午两三点，太阳便拨开云雾洒下斑斑点点的细碎日影。

驾车在北京城里穿梭，速度不快、走走停停……在这个温度适宜的午后，抚摸着朝阳门的历史脉络。

但此行的目的，并非观光游览。

“目的地在您右侧，本次导航结束。”熟悉的声音将思绪拉回眼前，我们稍稍整理着装便下了车。这里是五矿广场，接待人员告诉我们，何剑波已经在办公室等候。

去年，受疫情影响，我们与何剑波只能通过一方小小屏幕进行交流，而今年，夏日朗朗之际，我们有幸面对面交谈，他依然是一身清爽的浅蓝衬衫，笑容温润。

回看过去这一年，五矿地产积极拿地、深入湾区、钻研产品……规模和业绩更上一层楼。

这一年，地产调控也再度升级、加码，“三道红线”、集中供地等政策接连出台，以前喜欢高杠杆玩法的企业感受到了前所未有的压力，暴雷事件也是不时更新。

对于这些现象，在何剑波看来，主要原因一是管理上的问题，二是发展策略的问题，风险与效益如何平衡。这也是给五矿地产以及同行们的“警示”。

凭着稳定的团队以及向来有条不紊的稳健步调，纵使调控政策持续收紧、市场空间见顶，但于五矿地产而言，一直都是“比较好的日子，一直都还可以，比较稳定”。

任外界纷纷扰扰,我自岿然不动——这正是何剑波传达出来的信息，企业的定力，在发展过程中有着不可小看的作用，而五矿地产是很好的执行者。

黏性：稳定的团队

因为熟悉，与何剑波的交流更像是好友久别重逢互道近况，有关工作、生活、感悟的点点滴滴，就在茶卷茶舒中娓娓道来。

近一年来房地产政策持续收紧，由高杠杆规模扩张向有质量增长转型已成业内共识，趋严的调控政策也使房企隐藏已久的疾患浮出水面，但政策只是外部因素，而导致一个公司最终走到破产的或许更多原因要归咎到企业本身。

“现在房地产企业的洗牌，或者很多企业出现危机，不能仅归咎于政策，也是管理上的问题。”在何剑波看来，管理团队的稳定非常重要，毕竟一个经常变动的或者“空降”的新管理团队，给企业带来的或许更多是灾难而不是救赎。

这个问题在一些企业身上似乎都可以找出端倪，明星经理人从最初的光鲜加盟，随后经营策略骤变，到最终不负责任地辞职，留下一地鸡毛。

遇到难以扭转的困难，“职业经理人都可以扭头就走，老板是走不了的。高管说走就走了，老板多难受”。

在他看来，这种公司治理的模式是有问题的，一个企业如果做到很大，却简单地空降一个职业经理人，全部交给这个职业经理人来做，他却干一年半载又走了，那企业的损失会非常之大。

大多事例也证明，企业招揽一个网红职业经理人后，他还会带来自己的小团队，把原来的人排挤走，形成大震荡、大换血；他走的时候又带一批人走。

“一个企业不管它多好，如果管理层一个班子都走了，这个企业肯定是要遭受重创的，不管是对内还是对外。”何剑波靠在椅子上，语气稍稍有点上扬。

他指出，对外而言，外界看到的，必然是企业有很大的问题管理层才会离职；对内来说，一下走了一批人，把许多东西都带走了，新来的人根本接不上，如这个项目跟谁谈的，当时谈的是什么条件，很多问题都搞不清楚。

“过去我们都很看重职业经理人这种模式，但是也不能绝对化，不是说谁来了都能干，有可能水土不服。管理团队还是要企业长期的培养，要跟企业有一定的黏性。”

在何剑波看来，这也是国企与民企在管理团队上很大的不同之处。

他双手不自觉地支在桌面上：“要么是像国企这样很规范，一级一级培养上去，哪怕是家族企业，它也是靠自己很稳定的团队来做的。哪怕是有从外面来的，他也要经历一定的时间，才能逐步走向最核心的位置，这样企业的管理体系才能稳定。”

对于1992年毕业后即加入五矿的何剑波来说，已在这个体系工作近三十年，对此也更有发言权：“你在一个企业要是干的时间很长，肯定要对你今后的很多事情负责，不是说你抽身就能走的，所以做事情责任心会更强一些。”

“哪怕这个人好像水平稍微弱一点，但是他有忠诚度、责任心，总比能力很强的人，却今天来明天就走的要更好一点。”

因此，五矿地产也一直维持着比较成熟的人才培养方法，如每年做校招，并对其进行培训，介绍公司方方面面的情况，另外还会把新人放到项目上去做交流。“（在项目上）干了半年一年再回来，再回到相应的岗位上，成长会很快。”

五矿地产每年也会从外面招一些比较高层的管理人员加入，如总部的部门负责人，或者是区域公司的负责人。“人员流动性太低也不是好事，不合格的要主动调整，形成压力。对于一些急需的专业人才，我们就通过猎头公司招聘。”

接着，他语气轻松补充道：“总体而言，我们现在团队很稳定。”

平衡：风险与效率

在何剑波看来，除了要有稳定的团队，如何平衡风险与效益也是顶重要的管理逻辑，尤其是在面对诸多外部政策变化之时。

“不能只看重当期业绩指标，作为老板还是要考虑你的风险、战略、增长，各方面的平衡，特别是应对外部环境的变化。”他一边说着一边转身给自己的杯子添了热水，嫩绿的毛尖在杯中翻滚上下，十分意趣盎然。

他指出，现在暴雷的主要还是民企较多，而民企里面也不是谁都暴雷，暴雷的大多还是那些比较激进的，甚至是管理比较混乱的、有问题的企业。

此前不少企业为追赶规模，职业经理人加盟之时均约定了业绩指标，比如说两年三年要冲到1000亿，但这种做法风险偏好无疑是很高的。

他直言这种管理的逻辑是有问题的：“他要达到目的了，迈过这个坎了，就一切圆满了，达不到就走人了，老板来收拾烂摊子。”

何剑波很清楚，现在和10年前、5年前甚至3年前的环境都有很大的不同，5年前可以冲上1000亿、2000亿，但现在可能不具备那个条件了。如果还是定那个目标，还是按照原来的想法，想简单地复制别人的增长模式，可能就会冒很大的风险。

事实上，若管理层权力太大，没有约束，也会出“很大的风险”，因此这种风险管控从一开始的拿地环节就要贯彻，必须先把地价算好，不能到前面随便举牌，尤其国企，“绝对不能出错”。

在风险管控之下，也有声音质疑国企的效率问题，何剑波给出了这样的答案：“效率始终是有牺牲的，效率和风控是有一个互相抵消的过程，本身就是一对矛与盾。”

今年开始试行的集中供地模式，就碰撞出了不少房企在这个问题上的选择拷问，毕竟个别开发商表示，最终的拿地价只能做到1%、2%的利润，可能有的还做不到1%、2%。

而五矿地产在严格的风险管控之下，十分笃定地回应我们，五矿地产所拿地块的利润肯定算得过来，这是其投资决策的一个基本的要求。随后又强调，亏本的肯定不会做，要是算不过账，无论如何不能做，不能赔本赚吆喝。

正是缘于这种严格的自律与企业定力，使三道红线监管下的五矿地产，成为为数不多的绿档房企之一。

五矿地产比以前更稳健了，“踩准”了周期的五矿地产，销售增速也并未落下。

据观点新媒体获悉，2020年全年，在疫情影响下，五矿地产业绩翻番，销售额同比增长124%至193.6亿元，增速位列行业前端。今年上半年，五矿地产合约销售为125亿元，同比增长124%，完成全年目标的五成。

我们问道：“五矿地产接下来有哪些规划？规模想发展到多大？”

“每年30%、50%的增长是没有问题的。”对于五矿地产未来发展，何剑波了然于心。即使大多企业感觉日子没有以前好过了，稳健的五矿地产却表示还是比较好的日子，一直都还可以，比较稳定。

如今房地产行业早已告别了暴利阶段，各种调控政策也在着力维持房价稳定，何剑波也直面政策调控下利润空间缩小的问题：“要说有很好的利润空间，确实这种机会越来越少了……利润率整体的趋势都是在往下走。”

他稍作停顿后说，如今的房地产市场依然是“有得做的”，只是已经慢慢见顶，增量越来越少，增速放缓，市场在收缩了。

“到峰值了。从很多角度来看，比如说城市化率、人均住房面积、人口的趋势，都应该是到了一个峰值，再往后快速增长就不会再出现了。所以这个情况下，这个市场肯定会有很多企业要退出。”何剑波预测道，这同时也是对企业定力的考验。

优等生：产品和服务

这次采访，交流了许多行业与市场的问题，但更多时候，何剑波俨然更像一位“超级推销员”，娓娓向我们阐述五矿打磨的每一个产品。

他手指敲了敲桌面，郑重地表示，央企不能唯利是图，虽然也要追求利润，但是应当把产品和服务摆在首位。

据了解，五矿在产品方面钻研多年，并在2018年推出了产品价值体系的1.0版本；去年上半年，五矿再度进行产品升级，推出了全生命周期关怀的2.0版本。

整个体系被称作“5M智能健康体系”，意味着五矿将从健康生活、智慧系统、贴心管理、舒适环境、绿色材料等多方面，全面提升住宅的品质和舒适度，及时满足了疫情时代客户对健康的关注。

“今年我们的5M智能健康体系得到了行业的认可，获得了2021年度中国房地产业协会科学技术奖，只有三家房企获奖，还是很有含金量的。”对于这个成绩，何剑波表示满意。

五矿地产之于何剑波，一点一滴的成绩与进步，都是他的骄傲与谈资。

要说市场关注度高的项目，无疑是去年底开始推售的香港蔚蓝东岸项目，由于没有限价政策，加之拿地价格不高，何剑波直言比内地项目的利润率高多了。但由于香港对项目开发管理审批较严，项目经过四年打磨，才于2020年12月开售。

据观点新媒体了解，香港蔚蓝东岸在九龙维多利亚港旁边，是一个临海景观极好的项目。项目于去年12月份开盘，是当月整个香港的销冠，五矿地产也在香港打响了第一枪。

事实上，在产品质量与好口碑的影响下，五矿地产的项目都卖得很好，聊到项目，何剑波表情颇为开心。

随后他又向我们推荐了成都的西棠项目：“去年推的，拿地9个月开盘，开盘半年就卖完了。”

听着何剑波逐一介绍项目，可以清晰感受到其对企业的把控十分细致深入，项目的案名、售价、户型，甚至面积都一一存于脑海。

成都除了西棠成绩喜人之外，产业项目也在深耕，如今已在青羊、大邑、郫都、新都四个区都有项目；与此同时，还有城市更新的项目，也在跟政府合作。“我觉得接下来几年，（四川）应该会有很大的贡献。” 

由于国外疫情肆虐，国内游和周边游逐渐升温，五矿地产的度假酒店项目似乎也有着不俗的表现。

他介绍了五矿在惠州的经典项目“哈施塔特文旅小镇”，今年在做升级，会有很大的变化，引进的酒店也已在7月份试营业。

“我们现在做的是度假型的产品，还是很好的。我们在北京也新开了一家君澜酒店，在西山脚下，那是北京最好的度假酒店。”如今，五矿地产已有四家酒店，长沙也正在新建一个酒店。

“酒店本身能带来很多效益，包括项目整体的增值，比如说做写字楼、商业，它对周边是有带动的。如果说一个综合体没有酒店的话，肯定是不完整的，很多服务跟不上，酒店其实带来的是服务。”

随后，我们抛出了一个相对直接的问题：“您觉得五矿地产的产品在行业里属于哪一类的？”

“绝对是优等生”，何剑波毫不犹豫地给出答案，“绝对是很好的，真的是良心产品，人家都说你是良心开发商，从来不偷工减料，在历次第三方质量评比中都处于行业前列。”

“前不久完成了一次50公里的骑行。”交流结束后，何剑波向我们说了一个近期的举动，而且他说完成得挺轻松。

骑行一如企业管理，无论周边风景如何变换，保持节奏和定力，稳健前行终抵目标。

以下为观点新媒体对五矿地产有限公司董事会主席何剑波先生的专访实录：

观点新媒体：房地产长效机制的落实，近来在政府会议中被反复强调，您觉得这项机制目前是否已经逐渐落实并成为行业的基础？您怎么看待地产行业未来的空间？

何剑波：房地产行业已经告别了暴利阶段，现在各种调控政策实际上是为了维持稳定，涨也不行，跌也不行，因为现在居民的家庭财产超过70%以上是房产，所以这确实关系到社会稳定。

房地产市场肯定是有空间的，我们说房地产的市场见顶了，是指增量越来越少，增速放缓了，市场在收缩，但企业的生存空间还是有的。

不可能说这个行业就剩下五六十家企业，那么大的国家，那么多人口，需求空间还是有的。

观点新媒体：自去年起，讨论最多的就是“三道红线”与今年开始试行的“集中供地”，您认为这些政策出台的意义是什么？将给房地产行业带来什么影响？

何剑波：不管是三道红线还是两道红线，都是从金融角度调控房地产，是一个更精准的调控。

因为房地产最根本的两个要素，一个是地，一个是钱。地是一个长周期的变量，钱是一个短周期的变量，很容易调节。

一般来说，进入到这个市场的资金多了，不管是给开发商还是给购房者，只要资金多了，地价、房价肯定是往上涨的，控制住了，价格上涨自然会放慢。

所以这是一个精准的调控，而且都是从金融层面调控，跟以前不一样。以前限购、限贷、限价，是从需求端调控。

观点新媒体：都说房地产有大小周期之分，您觉得现在处于哪个阶段？

何剑波：确实经济是有周期的，一定要承认这一点。

对周期的把握往往比我们做一个简单的决策更重要，有句话说，你在奔驰的火车上跑比在地上跑肯定要快，赶上周期会事半功倍。

其实所有的企业投资决策，对经济周期和行业周期的把握是非常关键的。同样的决策，在周期对的时候可能是一个好决策，但是周期没踩对，可能是一个致命的决策。

所以周期很重要，这几年我们还是踩准了周期的。五矿是做矿业的，下跌周期一年亏几十个亿，现在铜价涨那么高，一年赚几十亿，这就是一个行业的周期。

矿还是那个矿，也没有多费多少工夫，还是那样生产，所以还得要看天时地利。

观点新媒体：五矿现在是不是好日子要开始了？

何剑波：五矿一直都比较稳健，避免大起大落。

观点新媒体：接下来有哪那些规划？规模想发展到多大？

何剑波：我们每年30%、50%的增长没有问题。

上市公司今年披露的是250亿，我们刚刚发了销售数据，完成了上半年的任务，而且三道红线全部都是绿档。

观点新媒体：现在保持利润率多少？

何剑波：毛利率在20%以上。目前整个行业利润率是下降的，我们整体的利润率趋势也是在往下走。但通过规模的增长，利润总额还是会继续增加。

观点新媒体：土地市场方面，今年主要以“集中供地”为核心，在这种新的供给制度下，土地市场的变化会怎样传导到企业融资拿地和项目入市的现实？五矿地产在纳储方面会受到影响吗？

何剑波：集中供地目的是想平抑地价，但是客观来看，第一轮大家都抢，把地价又推高了，事与愿违。因为前面几个月没有出地，第一轮大家都抢得比较厉害。

今年还是要继续加大土地储备，我们有十几个重点城市，要盯紧这些重点城市的土地市场。

我虽然不到一线参加土拍，但是我们肯定要先把价格算好，不能一激动随便举。我们从来没人敢这么干，绝对不可能出错。

今年要多拿地，但是又要小心。我们得从各种渠道去尝试，当然主要是招拍挂，但也包括政企合作、旧改、产业协同拿地等。

收并购决策方面，要求会比较严一些。国企在这方面的要求很高，觉得挺费时的，还不如干净一点、简单一点。

观点新媒体：五矿在成都拿了挺多地，未来这里是五矿深耕的地方？

何剑波：对，我们在成都青羊、大邑、郫都、新都四个区都有项目。这两年我们要把成都做扎实，因为四川有很大的市场。

而且，整个四川省都向成都集中，全省GDP60%在成都。接下来几年，成都应该会有很大的贡献。

观点新媒体：酒店行业也有拓展，这个板块定位是什么？

何剑波：商业，还得继续发展，现在没有做得很大。

其实我觉得这几个酒店做得还是很有心得的。过去我们觉得酒店就是一个出差时商务居住的地方，实际上现在更多是一种生活方式，在同一个城市，也需要换换环境，也有住酒店需求的。

现在我们的亲子酒店，周末都是带着孩子去的，那里有各种儿童玩的东西，玩两天不重样，所以孩子去了都不愿意走。

很多人都说酒店是一门烂生意，在中国做酒店，第一是可以抵押，第二是发展商的门面。但看你怎么算账，当然纯粹靠这个赚钱确实不容易。

酒店一个是算经济账，另一个是算其它的账。从酒店本身的回收期来说，投进去之后是不可能回收的，每年赚那点利润，太少了，只能靠哪一天把这个楼卖出去，能赚点钱。

但是酒店本身能带来很多效益，包括项目整体的增值，比如说写字楼、商业、住宅，酒店是能带动的。

如果一个综合体没有酒店的话，那是不完整的，很多服务跟不上，酒店其实带来的是服务。如果仅仅是写字楼，没有服务，就是进去办公。但是酒店里吃、住、玩都有，这是最重要的。

观点新媒体：五矿地产在产品方面也很有心得。

何剑波：对。今年我们的5M智能健康体系得到了行业的认可，还是有一定含金量的。

五矿地产产品在行业里绝对属于优等生，绝对是很好的，真的是良心产品。别人都说你是良心开发商，我们真的是这样，从来不偷工减料。

因为央企不能唯利是图，虽然也追求利润，但首先还是要提供好的产品和服务。

观点新媒体：管理方面有自己的一套做法，能不能分享一下？

何剑波：企业管理很重要。有没有觉得现在房地产企业的洗牌，或者很多企业出现危机，也是管理上的问题？

管理可能也跟团队是有关系的，跟选人用人、培养团队有关系。

行业内，职业经理人来来往往成为常态。一个企业如果做到很大了，简单地从哪里空降一个人过来，全部交给他来做，他干一年半载走了，那你的损失会非常之大。

所以要么是像国企这样很规范一级一级培养上去，哪怕是家族企业，也是靠自己稳定的团队来做。从外面来的，要经历很长时间才能走向最核心的位置，这样才能稳定。

另外，不能单单以业绩为导向，现在职业经理人来的时候都定了业绩指标，比如说两年三年要冲到1000亿，这样做的话，风险偏好是很高的。因为他要首先达到这个目的，迈过这个坎了，他就一切圆满了，达不到就走人了，老板来收拾烂摊子。

所以，作为老板还是要考虑你的风险、战略、增长，各方面的平衡。

观点新媒体：何总第一份工作就在五矿，一直没换过。

何剑波：在一个企业要是干的时间很长，肯定要对今后的很多事情要负责，不是说抽身就能走的，所以做事情责任心会更强一些。

观点新媒体：五矿接下来在人才方面还会有什么调整、优化吗？

何剑波：这一块都是比较成熟的做法，包括校招，每年都要做。

招进来之后，我们会培训，让他熟悉公司的方方面面。另外会把这些人放到项目上去交流。

干了半年一年再回来，再回到相应的岗位上，成长会很快。

观点新媒体：这些学生流失大不大？

何剑波：其实校招学生是最好的，当然培养的时间会长一点。

他们一是素质比较好，二是稳定性比较好，我们现在团队很稳定。

当然太稳定了也不行，但是总体来讲还是比较稳定的。我们每年也要从外面招一些比较高层的部门负责人，或者区域公司负责人。