年会对话 | 主题讨论会五：多元新时代

主持嘉宾

柏文喜  IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长

讨论嘉宾

张　刚  蓝光文商旅集团董事长兼总裁

刘雅娟  益田集团执行董事、益田旅游商业集团总裁

左　韬  宝龙商业管理集团商业研发中心总经理

梁　晶  上坤集团助理总裁兼商用事业部总经理

金璐翊  洲际酒店集团大中华区智选假日酒店发展副总裁

柏文喜：担任最后的压轴论坛的主持人，实际上是很有压力的。我本人是商业地产行业的老兵，但是我更多的不是在运营领域，我是在资产管理、投融资和投行的领域。所以，今天主办方让我来主持这个偏运营创新的环节，我还是有点压力的。

各位嘉宾和各位参会的朋友们等到现在，肯定对五位嘉宾都是有所期待的。我们废话少说，把自己的干货搬出来，前面时间耽误的太久了，我们争取在半个小时左右结束战斗，一个人大概发言5分钟。为了提升会议的整体效果，我建议大家一方面阐述自己的观点，另一方面可以对今天前面其他人讲过的观点进行一些讨论和批驳，这样会给参会人更多的收获。

我们现在直接进入讨论环节。第一位是蓝光文商旅的张刚先生，可以围绕四个主题，也可以不按照四个主题，按照自己的理解，只要围绕着商业创新的多元化就可以。

张刚：我已经是二度返场了，今天除了分享上一个主题，我还想跟大家重点谈一下，在资产价值管理当中的运营，我们也有反复提到，在运营的里面还是要看重平台，第二是看重内容。

在平台化的运营当中，我们往往有提到，如果不看规模，而只是谈管理，那么这是一个伪命题。我们再看到，质量和数量这两个维度当中，我们是希望能够取得一个平衡，这是我们谈的第一个观点。

第二，在内容的跨界创新当中，我们上一次是讲了火锅，现在换一个主题，我们讲讲音乐。作为蓝光文商旅的耍街产品线，我们还有一个音乐板块，大家可能都去过成都，成都比较耳熟能详的张靓颖、李宇春，大家知道都是从四川走出来的，就是玉林生活广场，由我们蓝光文商旅运营管理的。

另外我们有注意，在火锅非常常见的餐饮业态当中，大量的火锅也在做创新。比如说现在大庙火锅是融入了表演+餐饮，这也是一个跨界的创新。在跨界创新当中，其中还有穿插了非遗的一些展览展示，包括销售，本身这也是在跨界创新当中的能够被消费者所接受的。

第二个是线下线上的融合，我们也都看到，疫情期间包括疫情之后，比如以盒马鲜生、超级物种为代表的线上线下的融合店坪效非常高，这块也是在新项目定位中有所考量的，当然项目定位还是要根据项目的不同情况衡量。

目前我们全国也有很多的城市，也强调精准项目定位是第一位，因地制宜、因项目制宜，并不是千篇一律，我们现在耍街50%是来自于川文化、耍文化的品牌特色产品导入。

另外我们还有20%到30%是生活配套类的，再加上额外的20%和30%，是来自于和当地相符的。这是一个多元融合的业态。

柏文喜：谢谢张刚总，下午已经听了他的演讲，蓝光在商业地产方面参与的业态跨度很大，商业文化、旅游、体育、音乐都参与了。我想他们的多元化很大程度上是经营层面上的多元化，他们可能商业地产在形态方面也是多元的，所以才导致他运营方面也必须多元化，但是他围绕的主题没有变，就是怎么样提升商业地产的价值，怎么样提升他的流动性，让资产来保值增值，让他度过每一次周期和行业危机。

张刚：是的，主持人的观点我非常赞同，我们虽然是跨的品类、跨的业态比较多，但是我们万变不离其宗，我们是做商业价值管理。

在商业价值管理当中，我提到的是因地制宜，根据项目不从匹配不同的业态，尤其是现在对于城市复合型商业综合体，并不是单纯的商业、公寓和酒店、办公，更多是复合型的，这时候对于我们自己团队的操盘能力，对于整体规划的能力，是有非常高要求的。

我们在资产价值管理当中遵循的一定是投资回报为核心，一定是现金流为核心，一定是最后的资产投入与退出周期为核心，这些核心要素是不变的。

柏文喜：谢谢张总，讲的很透了。下面时间交给刘雅娟女士，益田集团执行董事。

刘雅娟：时间有限，我们就说点干货，其实我觉得大家今天讨论的话题非常的有意义，回归到任何的商业，还是回归本质——资产价值，蔡会长提到我们是用开发驱动还是用运营驱动。我认为非常的关键，应该还加一项，资本驱动。

在过去的三年时间中，我们在深交所发了两单资产证券化产品，规模都在50亿以上，我们这块做了很多尝试，因为目前我们益田旅游商业是做轻重结合的商业产品，既有城市商盖的购物中心，也有文旅商业街区，一切的项目和企业运营，回归到本质就是咱们在资本层面，我们现金流能不能支持，NOI可以帮助资本在什么时候退出，可以达到一个什么规模。这是我们在运营当中特别关注的。

第二点，我想讲的是资本驱动的核心是什么？其实就是运营。我们这一场讨论的主题是文化、旅游这些元素，怎么样更好的助力运营，大家看到我们企业的名字是深圳益田旅游商业集团，我们的理念就是文化为灵魂，科技为手段，运营是基石，文化也好，概念也好，是运营的一个方式。

比如我们在无锡的核心地段有八九百年历史的百年街区，在丽江、黄山都有一些文旅项目，如果我们单纯看这些项目的现金流和商业价值，那可能和购物中心的差别是非常大的，反过来，我们就要看一下这些文旅项目在文化价值的发掘和利用层面，能够为商业、为城市的品牌形象带来哪些驱动力。

还有一点特别重要的，是我们在实践过程中发现的，就是文旅的商业街区和城市商业之间的互动关系，这个就是在运营当中还有很多文章可以做的。大家如果有兴趣，我们可以在会后单独的做一些沟通交流。我先说这些，谢谢。

柏文喜：刘总讲的非常好，大家知道益田在地产开发领域里面，商业地产的比例是比较高的，这些年来也比较优秀。

实际上我很关心的一个问题，国内的商业地产一般就是两种模式，一种是高周转的开发模式之下，用高周转的现金流，来反哺运营的物业早期现金流不足，让他度过培育期；还有是资产证券化的方式，提升持有物业的流动性，把后面的将来可能产生现金流的预期变成现在可以用的现金流，来填补运营的压力，让企业度过初期的运营现金流困境。

我想请教一下益田在这方面的经验，您是现在讲还是会后再给我们开专场？

刘雅娟：这是主持人的暗示，就是你别说了。资产证券化我们做了两单，规模都是50亿以上，具体的可以会后私下交流。

柏文喜：谢谢。第三位，有请宝龙商业集团，商业研发中心总经理左韬先生。大家知道，在行业里面，以前大家讲北万达、南宝龙，宝龙肯定有他的创新秘籍，请左总和大家分享一下。

左韬：谢谢主持人，宝龙商业摸爬滚打很多年，从产品线来说是非常复杂的。宝龙商业目前是国内商业管理系统里面第一家率先上市的，资本市场和整体的布局来讲，我们觉得还是可以自豪的。

说到商业，最核心的是回到基本逻辑点上。蔡总说的非常好，我们讨论一下午的商业地产，我们大家要明白，我们不做商业地产，商业不是我们做的，我们是做商业的平台，换句话说，我们是做空间，不是做商业，我们自身并不跟消费者提供服务，或者说卖产品，而是我们招进来的商户完成这个事情。在讨论的主题里面说到我们如何跨界，如何拥抱文旅，其实不存在，我们做的就是空间。

宝龙商业强调的是“做空间有爱”，爱是没有界限，所以不存在跨界。真正的跨界是什么呢？大家可能没有关注到一个主体，真正困难的不是我们，是我们的商户，所以真正的跨界是如何和我们的商户联动，大家说我们要在项目里面体现文化也好，我们所说的这些东西，火锅是商户做的，我们做的是如何让我们的空间里面能够适应商户的变化，能够让商户选择到我们，就是招商的趋同性，他要他的位置，我们如何把位置提供给他。

我们要解决的问题，从技术上要解决的问题，我们所提供的这个空间建筑钢性和商户，和这个商业不断变化的过程中间的联合度，我们修的楼，人既要用得了，反过来，商户业态变化的速度不可能超过建筑的变化速度，因为他再新的东西装不了只有自己建。

我们宝龙除了空间有爱，更关注科技赋能，科技的概念，我们提到很多信息系统等等。说实话，我们作为实体经济，比线上经济在科技板块里面的落后程度太多，我们有非常多的壁垒没有打开，我们可能都去研究和消费者如何提供停车的服务，类似的服务，这个其实是我们在科技创新中赋能上非常小的点，我们可能需要在三个方面做到真正的科技创新。

第一是如何用大数据保证我们和商户之间的数据共通，比如说我们现在租商户，最大的问题是用什么条件促进，这需要他的销售模型和我们的模型，他的数据和我们成本之间的联系，我们要了解才能提供真实的东西，要知道他们的变化。

我们需要在管理上提高科技，用科技力量。同时在建筑本身上也需要科技提高，智能化商业的概念，同时还要根据线上所有平台的融合提高，做购物中心做商业的空间不仅仅是实体空间，网络空间有是一样的。

我们要做网上的商业，是不是我们做购物中心也要建一个网站平台？不一定。而是如何通过我们自己的系统，跟所有的商户会员系统、所有的网站销售，全部打通到一个真正的空间概念。立体的多维的空间，这是我们的方向。

宝龙会沿着两个方向不断的前进：第一，我们不断的优化自己的空间，保证空间有爱；第二不断持续坚持科技赋能，用一个非常广博的心态，拥抱为人民提供更好服务的机会，我们没有边界，所以不存在跨界。

柏文喜：研发中心的总经理果然不同凡响，对于商业地产的认知是非常清晰和到位的。宝龙做商业地产，按照我的理解，应该差不多有20年的历史了，是国内这个行业历史最悠久的公司之一了。这20年来也是不断的探索，也磕磕绊绊，积累了很多经验和教训，希望我们有机会，再向左总请教。

下面有请上坤集团助理总裁兼商用事业部总经理梁晶先生分享。

梁晶：大家下午好，现在已经六点半了，坚持到现在的都是真爱。今天见到很多老朋友，对上坤来讲，也希望大家花点时间认识一下我们这个新朋友，我们是上海的一家房地产企业，时间不长，到今年11年时间。

我们涉足商业领域很早，我们创业的第一个项目就是一个改造园区的项目，这十年公司发展从最开始在上海深耕的社区商业到城市综合体、办公酒店，目前在管的资产规模超过了一百亿，我们也在不断思考商业发展的未来和趋势到底是什么。

我们讲商业的分类，有社区商业、购物中心、城市综合体等等，我们想换一个词，今天想谈的，包括各位嘉宾都讲到的90后、Z时代的概念，我们未来上坤还是会回到社区商业到社群商业的概念，围绕社群打造针对社群，围绕跨越缔结的限制，以共同兴趣爱好为纽带的商业。

我这里给大家带来一个道具，这是我经常带在身上的，这是一个橙子，看起来是一个橙子，其实我要告诉大家，它是一个番茄味的橙子。大家的抬头率比较高。

我今天是给大家推介的，明年跟融信集团一起联名打造的七宝上盖的商业综合体，包括了商业酒店办公的文化枢纽综合体项目，我们定位了上坤商业新的商业品牌，叫做“先番”系列，这个背后的含义是新社群的音译，我们希望通过创新的打造，能够为新的社群、新的人群带来更多的活力。

回到这个橙子，首先是吸引了大家的好奇，为什么是会有一个橙子是番茄味的，一个商业有一个好的IP是先决的条件。

二个是好看，好的空间、好的场景营造，包括我们在项目里面融入很多的设计创新，生态体验的元素，都是未来商业必须要面对，必须塑造自己个性的点，就是一个好看的商业。

第三是好玩，我们更多的内容，不管是业态、品牌，构建我们的亚洲音乐节等等一系列活动内容就是为了让我们的客户，让我们的消费者有更多的时间，愿意消磨在这个空间里面。

最后是我们最终说到的好味道，我们真正的品牌、真正的内容，是不是能够匹配消费者的需求。

也是借助今天的机会，把我们这个新的概念，新的产品，能够给大家做一个初步的介绍，我们在明年的上半年会快速亮相，以“先番橙”这个主力产品之外还会推出一系列的文旅小镇业务。

围绕这些，回归到根本是围绕社群本身打造属于固定人群的商业，因为我们周边有宝龙、万科、万象城等等一系列标杆商业，我们希望通过我们的特色打造，找到属于我们的客群。

柏文喜：谢谢上坤梁总的分享，上坤现在已经是即将上市了，预祝你们成功。

下面有请洲际酒店集团大中华区智选假日酒店发展副总裁金璐翊先生分享。

金璐翊：我有点后悔，应该带个苹果上来。现在已经到了晚饭时段，我今天作为洲际的代表，第一是非常荣幸，第二，在众多的商业地产界的大佬这边，我可以在这个平台当中跟大家分享，也是一个不一样的存在。

我们很多地产公司和洲际有合作，是我们的投资人，是我们的业主，我们今天过来也是寻求看有没有更多的合作机会。

洲际酒店集团在外界的心目当中，可能大家认为是一家酒店管理公司，其实我们更愿意分享的是我们是一家品牌公司，我们新核心资产是品牌，我们运营模式在全球各地都是轻资产的模式。洲际在整个大中华区拥有了11个酒店品牌，涵盖了从奢华高端到精品类的高端，一直到主流的中高端，有不同的产品线。

所以我今天上午也听到了很多嘉宾的分享，有一个热门词是如何提升存量资产，在其中挖掘存量资产的一些价值，不断的重新定位。

其实酒店产品也是一样，我们作为商业地产板块其中的一个分支的小门类，其实在酒店，我们有同样的思考，如何能够提升业主的投资回报，如何提升业主的经营稳定现金流。

我们今年推出一个新品牌，定位是高端的轻改造的全服务的品牌，我们10月1号在杭州滨江路开出了大中华区第一家，整体的投资投入不超过500万，带来的直接收益在公开市场当中的房价提升是达到150块，而且入住率是比之前做得更好。

这样一个业绩呈现度，我相信整个投资人是非常非常满意的。当然，这样的一个产品契合度也是有一个天时地利人和的因素，因为本身他所处的位置，包括产品力的表现和我们品牌调性非常契合。

同时我们也做一些老酒店的升级改造，中国存量的单体酒店的量非常大，我们有其他一些中端精选服务类的品牌。我们在杭州拿了一个旧的酒店物业进行改造，大概12万左右的房价，整体单间的投入，50平米面积旧貌换新颜。

现在在我们的角度，也希望多参加观点这样的好的平台，跟优秀企业家在一起，给到我们一些思维的碰撞，拥抱整个行业的改变。不断提升我们的产品力，包括熟读整个大环境的经济趋势层面的解读。

柏文喜：能不能和我们分享一下，你们今年是怎么样度过这个疫情危机的？

金璐翊：好的，谢谢主持人给我延长两分钟的时间。首先这个疫情肯定对所有人是一个突发的事件。从酒店业本身来说，我们是直接受影响的，也不瞒各位，从1月份开始，一直持续到一季度，整体行业的数字是非常非常难看的，甚至有一些投资人也出现了短暂的现金流的流动性问题。

好处是从二季度就看出，整个行业有一个快速的恢复增长，尤其是从中端酒店，所谓的中端酒店消费基数是非常庞大的，中国300到700块都认为是中端酒店的范畴，从一线到三四线城市。这个板块从小长假、端午节、清明节，有一个快速的恢复增长。增长的趋势，我们相信在整个二季度到三季度一直在延续。

所以，剖析这个背后的原因，我们感觉有很多的因素，首先是信心的恢复，第二个层面，我们相信有很多的境外游的需求被转移，导入到国内，我们看到今年拉萨、西宁的住宿市场非常好。

当然和文旅产业的兴起，包括政府的支持，包括各位投资人的介入，有非常好的产品呈现，在现在这个时间点，不同产品的呈现满足了一部分消费需求。简单来说，对国内大的市场环境，包括对酒店接下去的经营环境我们是有非常大的信心的。

柏文喜：非常感谢金总的分享，我们这个圆桌论坛是本次年会的最后一个环节，大家坚守到现在，包括在线的观众，我想请分享嘉宾，每个人对在场的各位参会嘉宾，和在线的朋友们，还有行业，发表一句行业感言，从金总开始。

金璐翊：站在洲际角度的角度，我们肯定是希望整个行业的发展更健康，更稳定，也是会更多的了解我们投资人的持有资产，包括资产背后的一些逻辑，不断的提升我们自己的产品力。最终我相信肯定是消费者，包括员工、投资人、品牌等各个维度，都有一个平衡，这样才能更好更持久更稳定的走下去。谢谢。

梁晶：我觉得还是要聚焦社群，不断创新，我们一起努力做一只番茄味的橙子。

左韬：我想说，在座各位今天不容易，做商业真的也很不容易，同道中人，我知道大家很累，我也做一个广告，大家累了可以来我们宝龙的项目，保你们吃好喝好玩好，谢谢大家。

刘雅娟：我借用徐霞客先生的一句话，“探人之所未探，达人之所未达”，做商业运营也是一样，谢谢。

张刚：欢迎大家到成都作客，欢迎大家到耍街，邀请大家吃火锅。