年度演讲 | 巴曙松：疫情之下，未来房地产的演变及新趋势

巴曙松（北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家）：非常高兴参加2020年度观点论坛，受到新冠肺炎疫情的影响，不仅中国经济、全球经济，包括房地产市场也受到很多方面的影响，所以我们怎么样观察疫情带来的影响，来及时采取应对，把握这些影响带来的新的趋势、新的发展的特点、新的规则，这对于我们这个行业的洗牌也会产生多方面的影响。

新冠肺炎的特点和17年前的非典相比较，它有很多类似的地方，也有很多不太相似的地方。大致来说，新冠肺炎疫情的传播比非典时期要快，影响比它要大，但是相对的致死率更低。我们分别比较了这两种疫情确诊的人数、波及的省份和死亡率，可以看到相对来说确诊人数新冠肺炎会多很多，波及的省份跟非典时期比，也有很多新的特点，非典的时候主要在三个省市，占比超过70%，而新冠肺炎主要就是在湖北占的比重非常大，死亡率在湖北以外也非常低。

从空间的影响上，我们在这个图上也对比了一下，我们用不同的颜色来标注了肺炎的确诊病例，非典时期和新冠肺炎时期的差异，可以看到在非典时期，总体上传播的范围是有限的，主要集中在少数两三个省市，还有很多省市没有，或者只有几例，新冠肺炎传播的范围更广，这些也会影响到我们的经济，它的不同的差异，对房地产市场不同的影响，中国的房地产市场本来就在一个转型的过程中，再叠加上新冠肺炎的这个特点，就带来了很多新的趋势。

就整个宏观经济来看，现在新冠肺炎对经济的影响和非典时期比，当时的经济周期是在往上走的，是很强的，而现在整个大的经济周期是处于调整期。这是2000年以来的经济增长，包括一二三产业各自的贡献，和17年前的非典时期相比，现在的新冠肺炎疫情所影响的经济结构的构成出现了很大的变化，最典型的一个变化就是第三产业的占比大幅上升，第三产业对中国经济的贡献度也大幅上升。我们看到上面那个橙色的部分，就是第三产业对中国经济贡献的占比。新冠肺炎疫情对当下中国经济的冲击——考虑到中国经济结构的变化——会比非典时期来得大。第二产业受到的冲击相对来说较小，它可以正常开工，而服务业有大量的人和人之间的互动，当然这次疫情也会带动第三产业内部的一些变化，比如说线上化，这在房地产行业也表现得很明显。

跟17年前的SARS相比，这次的新冠肺炎疫情还有一个非常重要的特点，就是这次的移动互联网和一大批非常活跃的电商、物流，提升了经济应对冲击的韧性和吸收冲击的能力。很多城市基本上都封城、停工，基本生活保障很大程度上大家都离不开快递小哥，它已经成了当前中国城市生活中的一个很重要的基础设施，它和我们日常用的道路、桥梁、通信一样，它变成一个非常重要的基础设施。

对比2003年来中国的移动互联网发展的势头，移动电话的增长是6倍，移动电话普及率增加了5倍，互联网上网人数增加了10倍。同时，我们的智能手机用户在17年前还没有，当时智能手机还没出来，现在已经有大量的用户，包括APP的数量和电商，电商的销售额跟17年前比翻了1500倍。这是一个非常典型的变化。

还有就是交通基础设施和物流的变化。从2003年到2018年，铁路的营业里程翻了两倍，公路增长3倍、民航增长5倍、旅客周转量增长2倍、货物周转量增长4倍、快递增长294倍。所以这是一个双刃剑。有一个学者研究欧洲的流行病的传播，他提到铁路的里程每增加1000公里，每一次传染病来的时候所增加的医疗支出也会相应地增加一个很大的比例。基础设施既增加了经济的流动性，同时也使得传染的扩散速度在加快。

对于经济的影响，我们还是把17年前的SARS作为一个参照，蓝色的线是SARS红色的虚线是预测这次新冠肺炎疫情可能的影响，如果这样对照下来，大家能够看得比较清楚的是影响前移了，这次采取的应对措施，它的反映的灵敏程度和严厉程度跟SARS时期相比靠前了，所以影响前移，政府比SARS的时候收窄，因为很快就进行了分类分区复工。但是因为我们对新冠肺炎的了解还很有限，还没有很有效的治疗方法、药物、疫苗，对源头还不太清楚等等，所以可以看到它是一个缓慢的摸索性的复工和控制疫情之间的平衡，所以这样就使得它的修复会比SARS时期更慢。所以对照来看，对比SARS时期影响前移，政府收窄，同时它的修复相对比较缓慢。

对于整个行业的影响，我们看到中国经济转型的过程，就是一个新旧交替的过程。从2008年金融危机之后，中国经济开始回落、调整，在调整的过程中，在总的经济增长速度回落的过程中，你会看到不同行业表现非常分化，只不过回落的这些行业，传统的产业占GDP的比重比较大，增长比较快的行业占GDP的比重相对小，所以这就使得回落的部分大于增长的部分，导致GDP回落。但是经济的构成中，确实有一部分是在调整的，是有涨有落的，这个分化的趋势叠加上新冠肺炎疫情，也在凸显出一些新的特点。我们看到受到冲击比较大的有交通运输、娱乐业、餐饮业、零售、饮料制造，但是半导体、通信服务、计算机应用、医疗器械、电子制造、纺织、种植还在继续上升，最典型的大家可以观察最近这一两个月中国的口罩生产能力在快速上升，它的扩张能力估计就在一两个月的时间内就会显现，因为中国的生产线非常完备，所以恢复的能力、对需求的响应就非常快，很快应该就会成为世界第一大的口罩生产国。

对房地产行业的影响是什么样的呢？房地产本身就处在一个调整的阶段，叠加了新冠肺炎疫情之后，使得房地产行业的去化压力在明显加大。这个蓝色的柱状图是房屋这一年新开工的面积，黄色的是商品房销售面积，深红色的线就是商品房平均销售价格，把这三个叠加在一起，大家可以看到什么？从2015年到现在，房屋的新开工面积一直是在稳步上升的，同时对照这个黄色的柱状图（商品房销售），从2017年到现在是稳中趋跌的。一边是新开工面积在上升，一方面是商品房的销售面积稳中趋跌，形成一个什么结果呢？那就是去化压力加大。截止到2019年12月份，全国商品住宅开工的库存大概在29.4亿平方米。这是什么概念呢？平均的去化周期在23.5个月。历史上比跟2017年年中的水平大致一致。

现在的房地产企业，在商业模式上还是高杠杆驱动，快速销售回款的运作模式。这条橙色的线是房地产行业的资产负债率，从2008年以来稳步上升，现在基本上处于一个历史的高位。这个加杠杆的过程，一方面它依赖于销售的回款，另一方面依赖于从金融市场重新获得再融资的能力，现在大概是80%的资产负债率，是一个历史的高位。受到疫情的冲击，很多城市的销售、回款受到明显的影响，陆陆续续债务到期，这样就形成了一个挤压，我们看到2019年这个趋势已经比较明显了，2019年公告破产的房地产企业528家，到了2020年1—2月份，已经公告破产的房地产企业是100家。按这个趋势来算，即使是保持目前的趋势，其它条件不变，2020年房地产企业破产600—700家是可以看得见的一个趋势，所以这也是一个洗牌的年份，而疫情加速了洗牌，特别是随着疫情的发展，原来那些杠杆率比较高的企业可能还能维持它的现金流，但是疫情打乱了它的交易的节奏和现金流的安排，这就会使得洗牌的力度比2019年更大，这是一个非常重要的变化。

这是疫情对于成交量的影响。左边是全国重点25个城市的二手房成交的情况，右边是我们观察跟踪的全国新房成交情况，而且我们把一线、二线和三四线城市做了一个区分，当然中间还有春节的影响，但是疫情的影响也是很明显的，二手房的交易从1月底到2月初大幅萎缩，到2月底才开始有些恢复，但是量跟原来比有比较大的差距。二手房的交易跟去年的节后同期比大概下降了差不多94%以上，有明显的回落。新房方面，有95%的城市的新增房源是零供应，受疫情的影响，大概60多个城市要求暂停售楼处销售的活动，这样就出现了陡峭的新房成交的下降，可能最开始的时候三四线的交易有一些支撑，到了2月份下旬陆陆续续开始有所恢复，但是跟原来比还是冲击很明显，这一点从历史对照就能看得很清楚。

从房地产的资金运作模式来看，它还是一个很明显的高杠杆率、高负债率，驱动快速开发和销售的回款，这么一个特征在受到冲击的时候，往往就受到的压力比较大，它的吸收冲击的能力相对就比较弱，我们把中国的一些有代表性的，公告了他们的信用债到期的情况，和经营性现金流进行对比，红色是到期的债权的余额，蓝色的是经营性现金流（预计2—6月份期间）的情况进行对比，可以看到中间有非常大的差距。

从统计数据来看，2020年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从今年的月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。7月份到期房地产债务是1490亿，全年合计1.46万亿，今年房地产债务到期规模比2019年还有进一步的提升，疫情会使高负债率、高杠杆率的模式受到比较大的冲击，是值得我们非常关注的。我们对比这些有代表性的房地产企业，它的现金流和到期债权，我们也可以预期到，他们必须要找到新的融资产品，或者是加速现金流的回笼。

在这么一个新的特点、新的趋势和叠加上疫情影响的情况下，中国的房地产市场在出现哪些新的变化呢？我把它总结为10个方面：

一是进入了政策和房价双稳的周期。房地产市场发展到如此庞大的规模，它的交易活跃程度对整个经济的影响非常敏感，同时它又是一个国计民生非常重要的领域，既影响增长，也影响国计民生。我们经常观察国家重要的文件，看到一个非常有趣的现象，每当把房地产的相关内容放到经济增长部分写的时候，它是对房地产倾向于扶持和刺激，把它作为刺激增长的工具，每当把房地产放在民生这一部分来写的时候，基本上就非常强调抑制房价过快上涨、不要给城市居民生活带来过大的压力和过高的成本。最近这段时间它实际上是在二者之间的平衡。所以在房地产这个领域，是一个政策也相对比较平稳、房价也大致相对比较平稳的双稳的时期。在这个大致比较平稳的条件下的结构出现转型，行业出现洗牌，商业模式出现更新、升级，商业规则出现变化这么一个大的特征。

二是高速增长需求最快的时候已经过去了。无论我们按照哪种城市化发展的模型推演、计算，按照世界银行的模型和按照欧美的城市化走过的路径，或者即使按照拉美走过的路径，大家没有分歧的一点是，未来10年中国城市化率还有上升10%的空间，也就是1.4亿人，他们要从农村向城市迁移居住，这个增量需求应该说是中国的房地产市场发展最后一个巨大的红利，这些人口会到什么区域，会到什么城市，这是未来有很大增长的，这一块的增量住房面积需求就超过70亿平方米，这部分的增量在接近尾声，但是还有一个持续增长的空间。大家通常会说中国的房地产增长最快的阶段正在逐步过去，但是现在还有一波成长化的过程。一个很重要的观察指标就是家庭套数比，在中国的房改开始的初期，一个城市的家庭和对应的成套住房，最开始的时候只有0.6、0.7，一个家庭对应不了一套住房，经过这么多年的房地产开发，它已经上升到1—1.1之间。

我们观察日本、美国这些发达国家走过的道路，它的家庭套数比大概到1.15左右，新房的增长空间就告一段落，主要进入到存量市场。中国目前城镇化还在继续推进，疫情暴露出了我们城镇化过程中还有一些需要改进的地方，比如说为什么有这么大规模的人口的流动，其中一个很重要的原因，就是中国有相当一部分流动人口，他在城市工作、生活，但是他不被城市生活所吸纳、融合。这次新冠肺炎疫情暴露的这一点，中国城镇化取得重大成就过程中的不足，暴露了公共服务、应急体系、管理上的不足，包括智慧城市在应急方面应用的不足，这将成为下一步中国城市化很重要的进一步改进、提审质量的增长点，这也会带来不同城市之间吸引新增人口能力的巨大的差异。所以很多人在说，下一步不知道要到中国的哪个城市居住，一个很重要的参考指标，你就看各个不同地区的城市政府在这次应对疫情过程中所表现出来的公共服务能力、应急管理能力和资源调配能力，这些比较强的城市，在疫情恢复之后，会展现出更强的吸引人流入的能力。

所以这个增量的需求还在，即使存量的部分，我们会看到换房的改善需求也还在。我们虽然总体上告别了住房的严重短缺，但实际上中高收入阶层在改善住房条件方面的需求，也会使房地产市场形成一个增量的需求。所以你观察很多城市，它的买房行为往往是一串交易行为，卖掉原来的房子，然后再买新房，再进一个房地产增量部分的融资，所以它不能割裂开来看，这是一个很重要的特点，就是增量需求还有，城镇化还有一波，这是大家没有太多争议的问题，比如城市化率再上升10%，这是中国的房地产行业要高度关注的一个难得的红利——增量红利，包括告别了全面短缺，但是中高收入阶层对住房需求的影响，以及通过这次疫情影响之后，带来了人们很多的观念、生活方式、对所居住的城市在疫情和公共医疗方面提出了更高的要求，也会带来增量需求的变化和分化。

三是流动人口租房需求非常庞大。租赁市场总体发展是不足的，很重要的特点是，租房市场特别是在一二线城市人口流入大、需求量大、供应不足的城市，租房需求大。同时我们也可以看到，流动人口的租房需求得不到有效的满足，在流动人口内部我们看到它有一个很重要的特点，他在城市生活已经有第一代、第二代，第二代的孩子一开始就是在城市出生、在城市生活，你再让他回到农村，他跟第一代相比，已经很难回得去了，所以这次的疫情也暴露出我们的城市化过程中，对于这部分人群，怎么能让他融入到城市化中间的制度建设和提供支持的不足。这部分流动人口有几个特点，他在城市长期化居住意愿越来越强烈，同时整个家庭在城市居住，他不是一个人来打工，跟改革开放初期一个人到沿海打工，家里人住在老家这种模式比，现在已经是整个家庭出来。同时他的支付能力又不足以支撑购买商业住房，这就产生了非常巨大的流动人口租房的需求。所以房地产市场不仅是不断地开发房子，租和售怎么同时开发，同时得到很好的发展。

四是老旧小区和物业服务，特别是老旧小区的改造，再加上物业服务的需求，在疫情之后应该会有一个比较强的爆发。平时可能没有这种应急事件的时候，物业管理的好坏对一个小区的价值影响不大，但是通过这次疫情你会看到，管理得比较好的小区和没有好的物业管理的效率，在应对冲击方面有天壤之别。它的互助能力、维持小区秩序的能力等等，这会凸显出它的非常重要的特性，北京、广州、天津这些发展比较久的城市，已经有一大批房子，它的房龄超过30年，占比非常高，对这一部分老旧小区进行更新改造需求也非常大。物业管理也是一个非常快速发展的行业，在管的面积在200亿平方米，可能未来整个行业的规模，有物业管理需求的会到1万亿平方米，从未来拓展的趋势看，有望达到2万亿平方米，因此空间巨大，而且物业是居住管理、公共服务很重要的切入点。一个专业的、有效率的物业管理，不仅能提升小区的生活品质和公共服务能力，它还可以附加很多金融、公共服务等等相关配套能力，比如说你在小区内购房、再融资，很多管理比较好的小区，在这次疫情里边，组织进出的管理，组织集体的采购，甚至包括快递小哥送的快递的总体管理，和那些管得松散的、不好的，和管得比较有秩序、有效率的，差异非常大，这也是一个很重要的影响。

五是从过去这么多年房地产市场开发开放以来高歌猛进的增量市场，在逐步地进入到存量市场。二手房越来越成为中国房地产市场非常重要的一个新增力量，我们预计未来5—10年内，二手房的交易会从目前的6万亿增长到10万亿，而且会逐步超过新房的交易。分城市来看，最近这几年，每年二手房的交易量超过新房交易量的城市数量在不断地上升，从最开始的几个城市，去年到了接近20个城市，有越来越多的城市二手房的交易量会超过新房，到了最后全国总体上的二手房超过新房，二手房供应的扩大、二手房市场的发育，也是使整个房地产市场走向成熟的一个很重要的标志。一个成熟的房地产市场不可能只是不停地摊大饼、盖新房，它必然是一个一手房和二手房的协调发展，一手房和二手房的供应形成一个良好的生态，匹配处于不同生命周期、处于不同发展阶段的家庭的住房需要，这才是一个比较合理的房地产市场的生态。我们把它放到现在整个演变的格局来看，就是一二手房都有发展，但是我们看到二手房的发展、二手房提供越来越大的供应，跟新房一道满足不同的需求，可能刚开始刚毕业的学生，积攒了几年的钱之后，他买一套二手房，要改善需求的时候，把二手房卖掉，再去买一个新房，这样就增强了居民的选择和满足不同生命周期阶段的住房需求，提供灵活的组合和解决方式的可供选择的途径，这就使得二手房成为越来越重要的房屋供给的来源。

中国的房地产市场，随着二手房交易的活跃，它在房屋的供求方面也出现了一些结构性的变化。一个很重要的特点就是房与客的分离，这就使得新房交易的渠道渗透率会明显提高，很多购房者、消费者往往是已经买了房的，也是一个二手房的供应者，所以这种渠道的渗透率，就使得交易环节成为新房中间非常重要的环节，你怎么能够提供一二手房之间全产品线客户需要的信息和各种交易的支持非常重要。

第六，从开发商的角度来看，开发商的规模在逐步做大，行业集中度在提高，但是它的商业模式的转变，总体的进展并不是很大，你会看到这些做得比较大的、集中度在提高的头部的开发商，它的商业模式其实还是原来的高杠杆、高负债驱动，快速销售带来现金流的回笼。2009年中国最大的开发商一年的交易额是600多亿，2019年到了7000多亿，规模越来越大，但是对比之后发现，它和其它的比它小的开发商，它的差异往往不是在产品、商业模式、业态、管理能力方面，往往拼的就是融资能力。融资能力强的，能迅速地支撑它的高速的扩张，它的行业集中度就越来越强，交易额越来越大，所以变得大而集中。但实际上未来这些开发商，不管是头部的开发商还是小的开发商，它需要比拼的不仅仅是融资能力，它自身的产品开发、销售、后期的物业服务、多业态的产品服务，这些方面大家谈得很多，但实际上具体的进展很有限。

第七，从供求结构来看，房地产市场也在出现一个很重要的特点，从原来的卖方市场正在慢慢地转向买方市场。每套房子交易的时间在延长，交易讨论的环节在延长，投资者和开发商、销售机构之间需要了解的信息在增多，所以就使得定价的话语权在逐步地从卖方慢慢地转到买方市场。这在中国很多的商品领域早就出现过，只不过房地产市场出现的稍微晚一些。

第八，这次疫情冲击下，在出现明显的加速，有的是主动的，有的是被动的，就是从线下到线上交易，它连带会产生一个巨大的、高密度的信息的需求，所以这就变成了考验开发商、销售机构的能力，因为消费者在很多环节不能到现场去跟你谈了，你就要有一个非常强大的信息的采集、提供、分析的能力，围绕着房地产的信息服务，怎么能够满足消费者在线上高强度的信息服务，这个能力对于整个房地产行业开发商和销售环节是一个巨大的挑战，你能不能够给投资者提供这么一个高强度的信息决策的环节，交易参与方和交易本身的信息，甚至包括相关的交易，流程的办理，这种高强度的信息的需求，会是从线下转到线上之后暴露出来的房地产行业急需要补足的短板，就是房地产专业的高强度的信息服务能力。这样我们就可以综合起来说它是一个围绕消费者运行的市场格局正在到来，从宏观上是供求关系的变化，一二级市场消费业态的变化，从交易平台上，从线下往线上的变化，而这些其实又给了消费者提供了更多的从原来被动的信息接受方，变成一个主动的提出信息诉求的消费者的时代。这样就在内容上、搜索方式上、社交上，这些新的消费者在这个时期他会产生更多的新的诉求，你怎么能够满足消费者的痛点和诉求，就能在这一轮洗牌和竞争里面占据优势。这也可以说是房地产市场透明度提高、信息不对称降低的过程，从线下到线上，大家看得更清楚，卖方到买方市场，交易的信息越来越清楚，这是市场本来就有的一个拓展的趋势，新冠肺炎疫情加速了这个趋势。特别是有很多转变，他原来可能需要一个非常长的消费者的学习、酝酿，比如说线下到线上原来是非常不容易的，消费者不愿意，他就是喜欢现场去看一看，他形成一个新的消费习惯不容易，有很长的学习成本，但是因为有了这么一个疫情，他被关在家里，让他被迫在短的时间内迅速的学习，往往这种疫情就是一次商业模式巨大的切换。大家可以想象一下现在生活中离不开的电商，它真正的崛起就是上一次的非典疫情，促成了这个消费习惯的转变，只不过这一次可能这种转换已经转移到了房地产市场，加速了这么一个过程。在新冠肺炎疫情之前，可能房地产开发商只是在谈，将来可能我们要转移到线上，但是消费者的习惯没有真正变化之前，开发商是很难对它做出响应的，这是一个非常重要的变化。

九是在疫情的冲击下，它会加速原有行业的转型和新业态的演变。我们观察到，从房地产行业来看，线下往线上的迁移、线上销售的创新，在支持着房地产行业在冲击下逐步恢复。我们在这上面可以看到，你怎么在客源和房源之间促成交易，这里面涉及到了开发商、消费者，有交易平台、电商、中介。我们观察到，中国的房地产开发商表现出非常强的市场的灵敏的应对能力，所采取的措施目前来看总结来说有以下几种：第一是开发商自己转战到线上，本来原来线下销售是开发商的命脉之所在，在这次疫情下，在很多城市售楼处不让运转的情况下，它就迅速转到开发商自售。第二是一些开发商和第三方平台合作，进行技术、客源的合作。第三是开发商和一些大的电商之间形成一些互补式的销售，你在在我的平台上买了房子，还有一些电商的消费券激励你采购建材等等。既可以说电商把销售从原来的商品延展到了房地产市场，也可以说房地产商主动借用电商的技术能力、客户资源和交易。第四是平台+中介，我们看到也有一些平台通过房地产销售，跟一些中介合作。第五是中介利用短视频，2020年短视频的日活用户数量有可能超过10亿，这是一个增长非常快的传播工具和平台，而房屋销售往往要去现场看，需要有实感，它对一些技术的支持方面，往往开发商不一定很强，所以这些销售方式，我们看到在产生积极的效果，到底哪些是更适合的，或者哪些未来是中国房地产线上销售的主流模式，我们需要进一步的观察。但是从目前趋势来看，这些渠道都在探索，

十是整个市场正在出现的深刻的变化，最后会推动这些交易规则、交易习惯变化，然后重构这些行业的格局和习惯。比如说它的很多要素，可能原来不具备，使得这个规则不会出现变化，但是现在从卖方市场变成买方市场，选择的样本多了，交易时间长，他可以反复比较，线下转到线上，信息透明度更高了，所以这样就使得整个交易规则有可能会出现一些重大的变化。房地产这种商品有它特殊的地方，但是也有跟其它的商品共性的地方。共性的地方是什么呢？电商行业在网上交易，一个爆炸式增长的转折点，就是7天无理由退换，实际真正退换的比例很有限，但是它迈出了这一不之后，整个网购取得了一个爆炸式的发展。无理由退房一直是房地产行业的一大痛点，也是房地产销售的难点，在网上销售房屋，他有很多的了解、比较的过程，如果迈出无理由退房这一步，这个新规则确定了，有可能成为行业的新标准，会刺激线上房地产交易的活跃，同时也会带来一些产品能力、服务能力、信息提供能力、专业研究支持能力方面比较差的企业很难生存，开发一个项目卖完就跑的，这种模式在新的市场环境下越来越难以生存。

同时，线上的最大化效应，就使得整个交易流程缩短。这一场新冠肺炎疫情逼着开发商和消费者把销售模式从线下转到线上，所以也会促进房地产交易的技术融合，线上售房必然就产生一个客观的需要，就是要有一套完整的住房产品指标，作为一个标尺，消费者、开发商、中介就拿它促成交易，所以在与消费者的互动中完成一个行业标准，一些优秀的开发商要通过这个标准来彰显它的品质和服务能力，甚至还有可能刚开始的时候，这个行业忽然一下子从线下涌到线上，出现一些局部的欺诈，没有行业规则的时候出现一些损害消费者利益的事情，我估计肯定会出现几起，而这些会共同推动新的交易规则的产生和交易流程的透明化，缩短交易流程，提高效率，使得新的行业标准逐步的产生。

售前流程带动全流程的精细化的服务。线上销售客观上带来的是大量的交易前、交易中、交易后的信息虚拟化，要求房产销售人员要在售前做大量的功课，完善售前的流程。不像原来，你来看房子，我带着你去看，售前流程要提升消费者的消费确定性，而且他可能会问很多的问题，这些问题可能是原来不会问的，问你的下水道的水管有没有一个弯管，我看现在很多小区的业主要开始问他的物业了。随着线上销售的深入开展，售前还会向更加精细化的方向发展，带动售后流程的精细化。流程的分化、细化就可能激发出一些新的业态，一些行业的新的产品、新的物种的出现，这个事我们拭目以待。因为这些新的诉求、新的需求产生了，怎么去看房，怎么去比较不同的装修建材，这些方面产生了巨大的专业的高强度的信息的需求，是线下到线上透明化交易转换过程中产生的巨大的转变。

在当前的背景下，房地产的政策总体上保持平稳的情况下，怎么能够因城、因企施策，对一些库存量大、去化周期长、杠杆率高的企业和城市，怎么做出对特定的有实际需求的人群的微调，同时通过这次疫情中暴露出来的城镇化过程中的不足，我们任何人都不会否认中国改革开放40多年来城镇化取得的巨大成就，城镇化在推动经济发展方面带来的巨大的动力，但是从这次疫情来看，它确实暴露出了一些不足，比如说医疗系统、公共服务、应急管理、流动人口当地化、流动人口租房的需求、老年人群怎么得到更好的照护。

现在看来这次疫情受冲击比较大的往往是老年人群，未来中国老龄化迅速提升，我们怎么照顾好这部分人群，使得他在这些公共事件里面受到的冲击更小，这些投资适当地可以放开。而一些老旧住房的更新，很多城市30年楼龄以上的房子比重越来越大，怎么去改造它。从武汉的教训来看，一些农贸市场的改造，怎么让它显得干净、整洁，满足高品质城市生活的需要，这都提出了很多新型城市化配套投资的空间，可以鼓励这些城市参与这方面的投资。在城镇化应对疫情方面暴露的不足进行定向的支持，扶持信息技术、智慧城市、物流系统、电商，包括一些支撑线上交易所需要的基础设施，我们看到中国的电商在应对这次巨大的流量增长，线下到线上的过程中，也做了大量的投资，政府也要做它的相应的投资，在支撑这个过程。特别是这次疫情中暴露出的城市化的短板，进行定向的宽松支持，来保障交易市场的稳定、技术的平稳运行和持续的发展，全面迎接线上化的趋势，鼓励行业新业态的发展，这本来是一个大趋势，疫情的到来加速了这个趋势的转变。如果这个疫情再持续一段时间，那些不能适应这个转换的可能就会被淘汰，这些市场恢复之后，业务量就会集中到能适应这个新业态的开发商的竞争份额里。所以我们能看到疫情前后，在新业态和旧业态的适应能力这一个指标上，我们就可以看到开发商的洗牌又多了一个很重要的影响因素，那就是对线上化趋势的适应能力和把握能力。

同时，相关部门、行业协会怎么适应线上化，从卖方市场向买方市场转变的过程，对消费者的信息需求强度提升的过程中，怎么适时推出一些新的行业标准和规范，防止大规模的交易行为迁移到线上之后又缺乏相关的规则的约束，产生一些局部的不健康发展的状况，所以要适时地推出行业的标准、行业的规范，使消费者、开发商、中介之间共同认可的适应新环境下交易的规则和规范，推动市场秩序的健康发展。

谢谢大家。