主题讨论 | 创新物种 增量崛起与存量的变革

主持嘉宾

张 平 中信资本房地产部执行董事

讨论嘉宾

王媛媛 广州市时代商业管理有限公司总经理

林宝泰 光大安石商业运营管理中心总经理

甘永清 花样年商旅文助理总裁兼大华南区域公司总经理

李嘉琳 颢腾投资资本市场董事总经理

张 波 58安居客房产研究院分院院长

张平：言归正传，我们这一组论坛的话题是“创新物种：增量崛起和存量的变革”。聊到这个存量的话题，大家会看到一个现象，一个是大宗交易的销售额在不断地提升，另外一个现象我们会看到说有很多外资，尤其是在去年陆陆续续在中国境内买买买，甚至有的时候说中资再不买怕买不到了。

在这中间会看到我们这个论坛里面有一位嘉宾，是来自于颢腾投资资本市场部的李嘉琳，李总，受到中美贸易战的影响，在个别行业看到市场需求出现了疲软，个别的租赁面积出现了下滑，在这种情况下我们到底是应该抄底，还是应该停止现状的收购？你怎么看存量市场写字楼的下半场？

李嘉琳：谢谢主持人。首先介绍一下颢腾投资，我们是2018年刚刚开始业务的一家私募股权投资，相对来说我们投资的项目和创始人是比较知名的，之前是美国华平亚洲房地产投资部门的主管迟淼先生，在今年3月份刚刚收购了北京中关村核心地段的写字楼，叫“鼎好大厦”。

大家在一季度的时候，还是挺有信心的，但是到后来的时候，确实是外资投资人对中国开始有一些担忧，他们想分散资产的风险到亚洲其他城市去，事实上我们觉得市场低迷的时候，也许也是我们更好进军的时候，因为市场低迷的时候才是更有机会的时候。因此我们是不害怕这种市场暂时的低迷，因为我们始终对中国的长期发展还是非常有信心的。

对于标的的选择，其实很多也是受限于我们公司的策略和资本金对我们的要求，因此只看上海和北京，也是外资投资人最喜欢的两个城市，因为他们的流动性真的非常好。

除此之外，相比上海来说，北京对我们来说是更有机会的城市，因为上海的资产价格目前来说略微有一些高，肯定是北京的写字楼更胜于上海一筹。总体而言，这个市场还是非常值得大家关注，尤其也是我们的机会所在，时间有点着急，我就不多说了，谢谢主持人。

张平：谢谢李总，李总刚才的观点有一个跟我们之前，我代表中信资本发表的观点是一样的，从基金的角度我们还是长期看好中国的，另外我们一直在寻找长情资本，就是尽量长的钱有一个抗周期的作用在，也和今天中午的时候恒隆陈总说的有不谋而合的地方。

北京上海一直都是机构投资者最亲睐的目的地，也是大宗交易最活跃的两个城市。而上海相对于北京，它的供应每年都会有入市，北京最近几年没有供应，如果说我们放眼一个相对长的周期来看，我们还是蛮看好北京上海的写字楼市场。

同样说到商办物业，因为中信资本也是做大宗交易，李总那边也是做大宗交易。我们场上还有一位来自58安居客房产研究院的负责人张波总，他们上面挂牌了很多分散型的小业主，挂牌的写字楼，想从张总从这个角度看看在安居客挂牌的这些商办物业，您接触到的这些信息来看，到底存量的下半场会是什么样的格局？谢谢。

张波：58安居客应该不用多介绍，大家都比较了解，今天我不想说很多正确的废话。首先泼一泼冷水，大家都认为商业地产的确非常好，但是第一，商业地产不代表房地产去破除房产调控的钥匙。

有很多开发商觉得楼市在调控，住宅开发好像备受控制，是不是就转到商业地产来做，有一些之前没有做过商业地产，甚至他没有经验也在进来玩这个事，强调所谓很多双轮驱动。

我想说的是如果你不懂这个行业，如果不玩这件事还好，你可能是慢慢萎缩，如果玩了商业地产是有可能去找死。我们要谨慎的对待商业地产，这是非常重要的。

我们看一下统计局的数据，今年1到10月份，房地产的开发投资增长了13%左右，商业地产是增加了5.8%，我觉得商业地产还是过量的。

第二，说一下用户，大家认为现在用户的需求是不是都在一线城市？是，还是不是呢？我们今天也刚发了商业地产的整个报告，我们会发现2019年1到9月份，同比去年用户搜索办公类物业排名的第一位并不是一线城市，第一名是西安。从直接的排名来看，第一目前是北京，然后是深圳，第三反而不是上海，哪个城市呢？成都。

非常重要的一点，用户在哪儿很重要，用户在哪儿商业地产的价值才在哪里，我们更了解用户的需求，更了解市场上挂牌量的情况，这些挂牌量是不是很好的被市场所吸纳，可以给大家一些报告数据作为参考。

第三，我想说的是用户需求只看他搜索量就够了吗？不是，用户一定是立体的，只是看他找办公类物业，你知不知道他做什么行业，是不是知道他这个行业未来还能不能发展好，这几点都是非常重要的。

58安居客能够给大家提供比较好的，我们除了房产数据之外，还可以提供招聘类的、汽车的、家政的，我们立体化的看一个人，或者看一些公司的需求，未来怎么样去发展，就更加好。我们已经发现了基于芯片、基于5G这些产业的公司，未来发展是越来越多。

我先分享三点简单的观点，这样方便大家后续展开讨论。谢谢。

张平：谢谢张总，因为58安居客在那儿挂牌的房源代表个人投资者的观点，活跃程度会不一样，西安和成都确实也是非常活跃的城市，也说明在那两个城市散售型写字楼的占比会非常高。

刚才张总也泼了冷水，泼的冷水就是告诉大家如果你没有商业地产，这是广义的商业地产，没有这样一个专业的能力就不要轻易进入这个市场，同时我们也发现，确实大家很多开发商在转型，也在锻造未来的这种商业地产能力，这里面有成功者也有失败者。

可以说商业地产运营为王，在这里面运营说的容易，如何可持续的去突破，去创新，就成为了重中之重。下一个问题我想请教一下来自于广州市时代商业管理有限公司的总经理王媛媛，王总。

在这样一个日新月异的变化，包括又有科技的植入，包括消费者的消费价值在发生转变，消费者的消费行为、购物习惯也在发生变革，在这种情况下如何去突破这些难题去创新，从时代商业的角度有哪些思考？

王媛媛：谢谢主持人。整个商办市场今年可以看到，特别是在下半年，在北京也好，上海也好，整个控制力都是有一定的上升，广州的情况会稍微好一点，因为我们专门做商业地产和商办物业的公司，我们在做商办的时候，我们会看到去年跟今年推出了两个产品，都做到了接近满租，现在的空置率大概在3%或者4%，为什么会做到这个？

因为这种变化也是主动去拥抱的。这两个产品并不是非常传统意义上的甲写，更像是一个园区。我们产品更多的是结合了两种，第一个是之前有一些做孵化器的经验，我们孵化器的项目更多关注于企业的发展，我们会去助力企业，怎么能够让他有更多的资源，这样的服务在传统的甲写里面是没有的，在传统的办公园区和孵化器项目里面，通常的硬件也是不满足的，我们让这样的产品既可以有甲写办公楼的品质。

同时又兼顾我们产业园区办公对企业的服务，助力企业的成长。我们就是从最开始的商办到最后希望成为一个生态，希望帮助企业去发展、去成长，当然在运营过程中也会有细节的突破，包括社区、圈层，都是每一个开发商去做的。

时间非常有限，我主要还是分享一点我们在这样一个形势之下，我们去做了一个中高档位的写字楼产品，又结合了很多产业的特点，更多是做一个写字楼形态的生态，刚好在这样的形势之下，所以这个产品能够做到基本上接近满租的成绩，这也是一个写字楼市场、商办市场不断在发展过程中我们的一点小创新。

张平：谢谢王总。从刚才王总的介绍，包括之前林总的分享，大家有没有发现，其实写字楼，不管是业主方，还是运营方，其实大家的思维模式都在发生变化，原来可能服务B端就够了，但是未来仅服务好B端是不够的，因为B端是由C端群体组成的，而这些C端是90后、00后，甚至未来是10后，大家的思维方式发生了变化。

像我之前写过一篇专栏文章《商业地产十年之变》，其中有一点说，就是原来只关注租户组合，未来我们要关注的是生态重构，就是说我们从运营的角度，要从对B端的服务延伸到C端，实现一个生态重构，就回归到刚才提到的这种生态圈的概念，把写字楼的C端群体服务好，这是未来运营重要的方向。

刚才也提到了商办物业，类似孵化器、产业园区等等。还有一个话题，也是跟创新有关，现在像文旅和非常火的联合办公，联合办公是遇到了问题，现在处于一个下行的阶段，也想问问花样年商旅文助理总裁甘永清甘总。想请教一下甘总，就您来看文旅也好，联合办公也好，到底创新业务有多难呢？

甘永清：谢谢主持人。商业整个竞争和压力真的是非常大，尤其是从2018年到整个2019年，未来在整个存量市场中的竞争会更激烈。我们花样年这个商管公司在全国运营了有五六十个重资产的项目，也有轻资产的项目，尤其半年以来我们的确看到整个市场的变化，包括商务对未来的预期，弥漫着很大悲观的情绪。

文旅这个来讲，也是我们从今年以来涉足到文旅的行业，原因也是跟商业大同小异，也就是说很多在三五年之前，开发的很多小镇，现在都面临着实际运营的问题，在这个过程中我们就应运而生涉足文旅方面。

我跟大家分享一些我们的经验，原来所有的文旅依靠山水，或者是独自打造的游乐场，在现在来讲稀缺的资源变得越来越少了，存量的这些商业或者文旅该怎么做呢？

比如说在运营端，尤其是活动的策划跟传播方面变得很重要，整个消费者的行为完全改变了，不再说仅仅去买一个门票，门票的收入在文旅里面只占了40%左右，剩下的60%有很大的空间去挖掘，在这个之外你的文化消费、餐饮、酒店、亲子、玩乐等等，都是在这个方面我们要去挖掘的重点。

第二个在IP延伸产品的开发，我们在整个国内看到都大同小异，结合你所在的景区和文旅项目的特点还是大有可为的。第三个就是像新的传播媒体，像抖音等等做一些相关的融合，在活动的组织和策划方面，比如我们在运作的扬州爱情小镇，在今年4月份组织了一个樱花节的活动，上了央视的报道。我们是要求原来靠自来客来寻找景区，现在主动走出去，靠传播的手段和活动的组织，一年不下10场的活动，把客流导入进来。

我们自己开发的写字楼的项目，原来是以文创、教培项目组成的，随着大的环境和变化，很多写字楼出现了40%左右的空置，所以在联合办公方面也想了很多的方法，包括跟外面的单位做一些合作。以我的一个看法来讲，还是得在某一个专业性方面，形成一个共同的生态圈，把所有的生态圈有关的这一些办公人群集聚在一起。

张平：谢谢甘总。今天时间的关系，我们这组的论坛就讨论到这里，非常感谢各位，谢谢大家。