年会演讲 | 丁力业：把握趋势 拥抱变化

丁力业（万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁）：各位来宾大家好，我尽量给大家多留点时间。今天按照大会的主题布局，我的题目是“把握趋势，拥抱变化”。

商业地产这些年确实在经历着巨大的变化，我们也想到，如果说站在未来看今天的位置，也许正好是我们重新的起步，这个对我们大家来说也是越来越清晰，同时我们也认识到对这个趋势的变化。

有些本质上的东西，我们必须坚守。在今天的演讲里面，我们说两个地方都会做，很高兴是我们也用了一个“资本重塑”这个主题词，我们觉得行业的新格局会变化。

回想上个星期习近平主席在上海进博会，开放合作，命运与共，他中间提到说中国有近四亿的人口中等收入群体规模全球最大，市场规模巨大，前景不可限量，中国老百姓有句话叫做世界那么大，我想去看看。在这里，我想说中国市场这么大，欢迎大家来看看，中国将增强国内消费对经济发展的基础性作用，为世界增长扩大空间。

习总书记在11月5号在上海进博会上的主旨发言，从这个发言里面可以明显感觉到，这两年中国政府传递出来的强烈信号，中国政府出了很多的政策，习总书记这些讲话更加强调了进一步鼓励消费的强烈信号。

今天我们的消费总规模已经超过了日本，未来在一两年之内，我们的消费总规模一定会超过美国，我说未来十年商业地产肯定是有机会的。

第二个信号是我们觉得习主席传递的信号就是“开放”。2003年中国进入WTO，开放带来的好处是实实在在的，在那个阶段我们所有的人都觉得不好，好多人都要求不能开放，我很高兴的看到16年过去之后本土的商业零售商在不断地学习成长，已经成为这个市场的主导力量。

今天再看外资，我们有能力说我们会超过它，因为我们的市场不再只有超市和传统百货，我们还有更多的我们自己主导的购物中心，我们会让中国的老百姓享受到更品质的产品、服务，得到更好。

所以今天我想，面临新一轮的开放，相信我们整个行业是充满着期待。以政策为导向，促进开放变革，我们认为是经济转型的两个重要手段，同时大家都知道全球进入了经济宽松期，都下滑了利息，这个对于我们重资产的商业地产行业来说，确实是一个非常利好的消息。

不仅是意味着利息成本的下调，更主要的是我们稳定的现金流可以给我们的投资人带来非常丰富的回报。去年我们成立了一个零售地产基金，专门针对18个月以来开业的商业地产项目。在今天上海跟国内的各个保险公司讨论，很高兴在今年9月份以后，各路保险公司都涌进来了，确实让我觉得资本已经向商业地产转型了。

今年10月份我们又成立了商业地产的开发基金，这是继2010年印力成立的美元开发基金以后，在中国是第二次以开发为领先的基金，这意味着说在投资人眼里，确实这里的项目他们非常看好。

当然大家知道我们用了很多CMBS工具，今天诗涛也在上面说了，我很高兴的说我们在这个领域做的比较全面，我想说商业地产只要我们做的好，资本一定会亲睐的。

最近这段时间，我们的消费有了非常大的变化，如果说我们第二个变化趋势让我们总结的话，我们觉得商业地产真正从量变到了质变的过程，或者在当下情况下，今天消费市场发生了什么变化？

今天的消费市场是消费者主权，中国经过近四十年的发展，我们的物质已经到了非常丰富的时候，今天的消费真是消费者掌握着他自己的主动权。也明显看到消费者形成了不同的群体，他们的需求各具特点，差异非常明显，最大的一个消费主力群体是新中产，当然确实也很奇怪。

我们也看到还有一个情形，往往已经忽略掉的银发市场，这一类人群的比例已经将近占了我们25%，典型的特点是他有存款，他有收入，他有需求，我们认为是50岁到69岁。当然我们更多会说90后、说新时代，说他们是消费的主权，我们做购物中心的人为他们做的很多了。

我想在这里呼吁说别忘了另外一类人，银发群体给我最深的体会是去日本，所有日本的商家都会告诉我他们主要对象就是银发群体，用不到十年，中国一定会迎来这个时代，我们做好这个变化。

针对这个消费群体，我在上面的发言里面说我们在改变我们的经营模式，从原来的B2B2C变成了B2C2B，很简单，以前我们只是把东西做给商户，现在我们做了人脸识别屏，只要你进到我们的购物中心里面，所有的信息都可以拿到。

以前是拿了多少销售给我多少租金，以后有没有可能说我带来多少人你给我们租金；以前我们更多的考虑的是怎么样赋能B，现在是通过服务C更多的是服务B，这个是我们这几年印力在做的非常大的变化。

今天购物中心的从业者们都知道，在这个购物中心领域里面，你到底有多少的零售产品，我期待着印象城明年4月份在上海能够出世跟大家见面，是34万的体量，一个纯商业的购物中心，没有住宅、没有酒店、没有办公。

这个对我们来说压力很大，在这个里面我们把它打造成是一个中心，不是一个购物，所以我们里面有将近五万平方米的绿色共享空间，我们在绿色的五万平方米空间里面规划了三个模拟的热带雨林、湿地和高山地貌的微型植物园，我们还有两个下沉式的花园，在上海打造了唯一一个天空的400米的标准跑道。

同时也引进了很多的体育品牌，希望这个能成为印力以后购物中心的IP，我们的健康，我们的全天候，我们跟老百姓的共享，我们希望是上海的北区，至少是家庭生活的一个枢纽，这是我们今天要做的最主要的工作。

我们很少跟外资公司讨论IP。很简单，对于在互联网时代，中国已经走到很前面了，他们没法跟我们玩，我们可以玩的很溜，现在每个公司都有自己的IP部门，都有外面合作的部门。

我觉得这个数字化的变化，我相信会促进我们将来更好的发展。我们自己的这一些体系，如果真的都能在我们的购物中心里面实现，刚才说的印象屏，我们自己租户的会员系统，会员系统可以带来经济效益，而不是告诉人家说我有500万或者1000万的会员。

这个是我们在将来可期的十年时间里面，我们看到的中国商业地产的变化，我们希望和同行一起在未来十年的时间里面，我们能够积极拥抱这些变化，谢谢大家。