主题讨论 | 浪潮 商业地产的新思考

主持嘉宾

黎振伟世联行首席技术官、中国建设教育协会房地产专业委员会常委

讨论嘉宾

陈启宗 恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

丁力业 万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁

张华容 爱琴海商业集团副董事长、总裁

方长斌 保利商业地产投资管理有限公司总经理

沈松 招商蛇口商业管理事业部常务副总经理

曾粤晖 建银国际董事总经理

张刚 蓝光文商旅集团总裁

黎振伟：谢谢各位。今天把我们的商业论坛办到了上海，我们从香港到上海，今天整个国际也从欧美到中国，这里头不是偶然的，也是必然的，我们这个对话环节是新思考。

我们在座的各位都是行业的大老，他们都是企业的掌门人。我看了看，很有意思，我们这一桌的对话嘉宾很有代表，陈董事是港商商业的代表，丁总是深圳的创新商业的代表，张华容总是从家居行业转型到商业的代表，方长斌总、沈松总是典型的国企商业代表，曾粤晖总是金融界的代表，当然是国企了，还有蓝光张刚总是来自内地的商业代表。

我们探讨什么呢？当然是新思考，我们未来十年怎么看？怎么做？我们可以看到今年是非常关键的一年，我本人是1987年入行的，到现在有32年了，我从来没看到大家的思考面临的困难，我们整个格局都发生了巨大的变化。

中国从高速增长到高质量增长、高质量发展，我们从互联网到智能化到大数据，我们从电商到新零售，我们从购物空间到体验互动的场景，我们从过去注重新的建筑，现在关注新的科技、新的模式，过去从模仿照搬别人到今天创造品牌，这些给我们商业掌门人都有更多的思考。

我们的对话分两个环节，第一个环节我们如何看未来的十年？第二个问题我们要怎么做。

首先是如何看未来十年，这十年里面我们面对的机遇和挑战是什么？我们各位都是各个领域的代表，我想从他们自己的领域里面去谈一下他们看到的机遇与挑战。

张华容：我的领域也是在座大家共同的领域。大家都在探讨关于商业地产或者资产运营的话题，如果说看未来十年的话，我觉得首先先要做好现在，今年似乎大家都在说不容易，但是我感觉每年也没有人说很容易，但是我们依然还活着，还活的不错。

如果要说未来十年的话，我能预见的是，估计未来十年不是我坐在这里跟大家交流，而是我们刚才谈到的80后、90后，更多的管理者在跟大家交流。那么我们未来十年的这个经营，我们关注的除了政策、市场的变化，除了我们目前关于房地产开发和资产的存量挖掘，以及资产运营的关系以外，我觉得作为经营者，更需要关注的是商业的内涵和我们消费市场的变化。

因为我一会儿还有一个分享，我会讲关于这方面的问题，也为了给更多嘉宾留时间，我点到为止。

黎振伟：好，丁总您的角度呢？

丁力业：谢谢陈总（陈诗涛）每年给我们召集在一起，中午没有参加陈董事长的饭局，主要是我去恒隆广场学习了，恒隆广场十年这么好，十年以后为什么还这么好？

我在想印力在2003年做商业地产的时候，我们做了一个投资分析，我们进入这个城市人均GDP要一万五，我们觉得才有做商业的条件，今天实际上从中国的人均GDP来说，我想已经到了，从这个观念来说，未来是真正都可以做商业地产的地方。

确确实实未来做商业地产和十几年以前有很大的区别，也就是我们为什么要不断地创新、不断地学习，不是说你可能随便的有点钱，你有一点租户资源，你能盖起来就可以做好的，这个对我们今天在座的所有做这个行业的人，肯定都是一个挑战。

从事我们这个行业的人，一定不会说这个行业不好，如果要说这个不好也是外面的人说的，所以我们一定说会非常好。

黎振伟：丁总，你认为未来更大的机会在哪里呢？下一个问题是你又怎么做呢？我看你们现在做的是存量，存量是你们未来的机会吗？

丁力业：我们从两个方面考虑。第一个公司内部提出来存量资产的提升，今天印力商业地产的平均年龄是最长的，我们100多个购物中心差不多十年，有一些比我们早的开发都给我们买过来了，所以平均年龄是最长的，所以存量资产的提升非常重要。所以我们到处在学习，做了很多的尝试，你们昨天上午看的三林也是放了十多年了。

第二个我们内部在讲“好产品、好服务”，我觉得客户不分贵浅，不分高低，愿意买单的都是好客户，他为什么给你买单，你要有好产品，你要有好服务，我们说不光是要把客户抓住，自己内功产品做好、服务做好。我不知道还要讲这个话题。

黎振伟：那来自成都的张刚总，昨天的讨论里边，大家对二三线城市比较担心，未来十年我们二线城市的机遇和挑战在哪里呢？

张刚：我想先表达两个观点，在未来十年当中我们看变量到底是什么，其实变量更多存在于市场环境的变化，我们提到市场环境，重要的是聚焦到我们的目标客群。在未来的主题当中，比如说银发经济、千禧一代，因为我们的目标客群在发生变化，所以作为我们从业者也必须要关注目标客群的变化，这是第一个。

第二个是我们的市场行业在发生变化，有的时候打败我们的不一定是同行，也有可能是隔壁的老王。因为跨界的这种融合现在也是日趋的成为常态，那么在这两个因素的影响下，对于我们作为商业地产的从业者而言，其实面临着前所未有的挑战，唯独不变的就是变。

那么在变化当中，对我们特定的哪一类的商业业态，或者商业形态，我们定位要更加的精准，定位要更加的科学，只有做好定位，才会有后续的设计、开发、运营，所以定位一定是关键。

回复主持人刚才提到的，对于二三线城市，对于资产管理在2018年的时候，我们也有在发现，大宗交易42%是发生在上海的，上海的大宗交易大概是一千一百亿的体量。在今年的时候，截止到第三季度，是939亿，其实这939亿主要的单数在降低的。那么同样的对于资产管理这个维度，我们刚才看其实交易并不是趋向于活跃，反而趋向于谨慎，这是对一线城市的解读。

第二个对二三线城市的解读，社区商业日趋活跃，蓝光家服务在10月18号刚刚在港股上市，这在资本市场当中反映出来对社区商业欢迎的程度。

黎振伟：好，谢谢。那曾总，你觉得未来十年哪些商业你是最关注的？

曾粤晖：确实看这个话题，我们的角度跟在座的商业地产从业人员可能有些不一样，我感受很深，在座的很多产品我都曾经是很忠实的客户，无论在香港，在深圳，还是在内地，都应该说有很多感受。

我大概谈一谈在我的感觉里面，怎么样是一个优秀的商业物业。用三个关键词来讲，第一个我觉得是“快”，这个“快”不是绝对意义上的速度快，我觉得是有效率，体现在资源的配置，像陈总所说的地段选择，以及对自己精准的定位，有一个非常好的效率，高效的配置。

第二个是“质”，应该说“好”，产品和服务是高质量的，这是一个根本，它能够吸引到客群，吸引到消费者，也吸引到投资人的一个重要的因素。

第三个是“新”，这个“新”我觉得是创新，不仅仅是推陈出新方面的，而是在观念上，我们在接受一些新鲜事物方面的学习能力、消化能力、认知能力之外的提升能力，凡此种种。

回到这里来讲，今天观点陈诗涛总开始演讲的时候，有一个词给我留下很深的印象，“重塑”，从金融服务来说，我们也在一直重塑我们的产品，和我们的合作人形成更好的契合，要使自己的形态更加适合这道时代之门，才能更好更成功的跨越过去。

黎振伟：“快、好、新”是大家要关注的，如果找曾总做融资的话，没有这三个标准，曾总是不看的。下一位保利的方总，您怎么看未来十年呢？

方长斌：今天蔡秘书长的发言有很多观点我非常认可，今年去看商业地产未来十年还是聚焦四个字“商业地产”。过去十年商业地产的发展我们听到很多噪音，因为过去的十年更多商业地产的发展是来自于房地产的输血，有商业地产、产业地产、养老地产、文旅地产，更多的关注力放在地产，没有放在前面我们所关注的这些商业、文旅、养老的内在本质，这是过去十年有很多噪音影响。

而未来的十年，我觉得更多是回归到商业本身的逻辑，我们看过去一年大宗商业地产交易仍然集中在北上广深的一线城市，未来我们更多不是说去有怎样大的变化，更多回归到商业的本质，去研究我们的消费者，关注本身商业发展的逻辑，而是把这部分东西做好，才是我们商业真正去做的东西，商业的操盘者回归商业本身，而不是在噪音影响下去前行。

黎振伟：谢谢方总，未来十年回到商业的本质，确实是一个大课题，创新如果不回归是没法创新的。下面来自招商蛇口的沈总，您怎么看呢？

沈松：我觉得今天观点的陈总演讲里面给我带来一个关键词，我也是非常得赞同，就是“重塑”。未来十年的商业地产一定会不断地重塑，我看到商业地产它会在行业里面的影响力，比如说原来是房地产的一个子行业，它慢慢长成一个大的，要追寻商业地产自身的逻辑重塑。

在这个行业里面关注的不再仅仅是开发商、运营商，还有我们的上下游产业链、政府、金融界都在里面，我们商业地产会承载越来越多人的梦想和期望，对政府来讲、对城市来讲、对运营商来讲，他要成为城市的一个，在建筑、设计、产品方面会变得更加热情。

我们陈总说的世界上最好的购物中心在哪里？在拉斯维加斯，在迪拜，下面一定会在上海、深圳、北京，在中国的城市，商业是城市运营的一个载体，这是第一个。

第二个对于我们从业者来讲，做商业地产行业的人来讲，他会在里面创造自己更多的价值，它的价值来自于哪里？它来自于运营的更好，运营的更好在于商业地产的要素，比如说品质、牌子做上去，创新要做上去，科技要做上去等等，未来它承载全民财富的载体，跟金融的结合，商业地产未来的想象空间是无穷的、无限的，谢谢。

黎振伟：谢谢，沈总的关键词是“重塑”，这个重塑有点回归的感觉了，的确这是一个很大的课题。

陈董，您是从香港过来的，在二十年前香港是无敌的，今天会发现您的弟子、您的学生很厉害，未来十年，陈总您看好吗？您的担忧在哪里呢？在国内来说您认为最大的挑战是什么？您怎么看这个市场未来给你的机会。

陈启宗：我中午吃饭的时候，说以往这十几年，中国内地的商业房地产是很多疯子在一个发疯的市场里玩的，我个人相信在未来的十年历，应该是越来越理性化，不是我主观的意愿，我认为市场规律会逼这个市场变得理性化，原因何在呢？

就是疯子早晚会死的，你不按照市场规律做事是不可能持久的，会有一大批的疯子慢慢死掉，当别人看到疯子死掉了就会有一点怕，就不会再像以往十几年那么得疯。

正如我常说千万不要低估中国的疯，一旦有人死了可能有另外的疯子起来。也说不一定，整体是向理性的方向走。

第二点我相信有某一些企业的牌子在市场上慢慢的外溢出来，万象城、大悦城，我们恒隆，还有香港其他的一些企业品牌，慢慢会越来越被人接受。我们都在累计经验，我们的优势可能是资本的优势，但是我们做大型商场也没做过几个，比如说万科你们还在做住房，成为了全球老大的时候，我们已经开始做商业房地产。我可能做的久一点，但你们现在也做了十几二十年了，慢慢大家都会有越来越学到的东西，就有进步，我相信企业品牌越来越明显，会有十家八家的牌子在中国会成功。

第三点我绝对相信中国的消费市场仍然非常好，人越来越有钱，消费越来越提升。以往三十年的消费主要是量的增长，再往后的十年、二十年、三十年，应该是质的提升。从前我有得吃就行，现在不是了，现在是吃好的；从前拥有就行了，现在是拥有最好的才行，所以量还会继续地增加，但同时有质的提升，这两个加起来就叫很多商业房地产商，只要你理性的去做一定能够做好。

最后你问我挑战是什么，我真的认为我们未来十几二十年的挑战，应该比以往三十年要小。我刚盖恒隆广场的时候，简直没有那些高档的，一个都没有，到底能否成功呢，真的不知道，我们的经验也是不足的，也是在学习过程，有好多的挑战。

照我个人看，当那些有企业平台的公司，他们买地可能比从前更容易。从前内地公司是优势，他们跟市领导的关系等等，是我们香港企业绝对不可能的，还有他们好多做法是我们香港企业不敢做的，他们很有优势，现在市场越来越规范了，我想挑战是比从前小一点说不一定。

黎振伟：谢谢陈董的观点。我们下一个话题，我们还有十来分钟，未来十年我们看怎么做呢？我知道下面有几个嘉宾会有专门发言，张总你就先提两个，我们企业未来十年重点在哪些方面去突破？

张华容：如果讲到爱琴海的话，因为我们是一个专业的资产管理公司，所以我想在未来的这十年，或者在未来的每一个时间段，更重要的还是提升我们的运营价值和能力，运营价值和能力可能是能够助推这个市场更好的发挥它的价值，和让我们有存在价值的一个空间。

第二个我觉得我们还需要保持我们持续的创新能力和我们对市场、消费市场的把握，只有这样我们才能每一年都能在不断地应变市场变化的过程中，过的更自如。

丁力业：未来十年我们压力也挺大的，每年都不好做，每年都在做，我们觉得以前的传统商业模式很简单，我出地收租金，说是叫商业地产公司，实际上是收租婆，所以我们以前更多关注的是租户，租金高一点，或者提成高一点。

我们现在更多关注的是消费者，所以我们觉得应该从原来的B2B2C模式转向B2C2B模式，从我们对消费者的画像描述反哺给租户。

我们觉得购物中心不是一个购物的东西，而是一个产品，我们会在这方面花很大的力气，我们觉得未来十年是一个非常好的想法。这段时间跟朋友谈说未来十年购物中心缺什么？

我们想到了一个词，就是“IP中心”，原来是购物中心买东西的，要是不给你的投资人匹配好做不了，如果你没有一个IP内容，你这个做不了。在公司内部，我说陆陆续续会有IP打出来，是我们自己IP的购物中心，希望能够得到市场的欢迎。

围绕着购物中心的技术，陈总说的电商也好，我们的AI也好，我们互联网5G的技术也好，只有把这些东西都考虑清楚，可能商业地产会做的好一些。

黎振伟：好的，张刚总您的企业未来有什么举措？

张刚：每个企业对于未来发展的战略一定是基于自己企业自身固有的特点，以及结合市场发展情况来审慎的。

对于蓝光而言，积累了近三十年的市场经验，刚才讲到了这一块。对于我们在未来的发展，始终会坚持到以运营为核心的资产管理的本质，我们会聚焦三个“D”。第一个“D”是TOD，会围绕着城市轨道为核心的；第二个是COD，是以社区商业为核心的；第三个是CID，在未来很多的地产开发当中，地产开发由增量到存量的过程当中，对于获地的成本肯定越来越高。在获地的时候，必然有一些生地，针对生地如何去解题，必须是主题性的商业，针对于特定的区域当中，会把文化、旅游、商业做整体的经营类打造，。才也讲到了B2B2C，这一块我们非常赞同，我们是以“2C”为中心融合，这是我们未来十年发展的方向。

黎振伟：您刚刚提到的三个“D”是二线城市非常大的机会。接下来成都有几百个地铁站，地铁站上面的上盖是很大的机会，文旅也很重要，刚才小陈总谈到的品牌，我认为没有文化是没有品牌的，故事就是文化。

张刚：前天晚上的时候我刚跟蔡秘书长有一次深入的沟通，蔡秘书长讲到的，在下个月的时候，围绕着TOD，我们也是作为核心的参与成员之一。

黎振伟：谢谢。下一位曾总。

曾粤晖：黎总一上来就提到了十年的概念，很有情怀的话题，往前看十年，再看后面十年，这一来一去就是二十年。我刚才提到了一个速度和效率的关系问题，确实我们商业地产也在这方面做了很多的尝试和践行，天下武功唯快不破，在非常讲究体验和感受的商业地产领域尤其如此，是不是一味的求快呢？

我这里有一个红绿灯的理解。有驾车经验的人都知道，当我们驾驶在一个直行的高速公路上的时候，远处如果看到红灯，我们心里不需要太慌，只需要把握好我们的方向盘，稳稳的向行，到路口的时候绿灯刚好亮起，这是最省油、最有效率的方式。这个节奏和时间点的掌握非常重要。

陈总在午餐的分享上提到了很多关于时间的概念，包括基金的投资、存续期和我们地产开发的周期之间的匹配，都给了我很多的启发。怎么样在快与慢这样一个辩证中去把握，怎么样在这种油门一路坦途的时候能够把握好我们的速度，以及最好能够踏上每一个值得踏上的热点，自然是最好不过的选择。

这里我也祝福中国商业地产，我们境内境外所有开发的从业人员，只要我们认准了我们自己的这种成熟的发展模式，在这一条成功的高速公路上一路前行，其实新的胜利就在正前方，谢谢。

黎振伟：谢谢，曾总还希望您多发展新的商业产品。好，方总，过去十年保利的商业发展很好，从无到有，未来从有到更有又将关注什么呢？

方长斌：和在座的其他嘉宾相比，我进入这个行业是比较晚的，我是一个风险业务型的管理者。今天听了很多嘉宾的演讲，未来十年会关注三个点，第一个是利用科技赋能的数字化转型，这个其实蛮重要的。

我们很少听到关于购物中心的成本，这几年对于人力的成本、能耗、物业更新成本都是非常高的，科技的赋能对于这一块我们做的还不足，整个行业也没有特别清晰，这一点是我会非常关注的。

第二点就是对于消费者，本身客户的研究和关注，这是未来非常重要的资产。过去十年我们关注的更多是空间，这个租赁资产的管理，很少了对于客户资产的管理和维系。

第三个点就是内容，我们不再是包租婆，更多是在这样一个空间里面创造出自有更有特性的内容，来留住消费者，帮助商铺和品牌商家获得更好的能力，谢谢。

黎振伟：特别期待您怎么做科技。好，沈总，您怎么看未来十年？

沈松：招商蛇口是一家综合的开发商，我们的愿景就是要做美好生活的承载者。对于商业这一块怎么能承载美好的生活呢？商业是一个很重要的平台，未来十年我们很重要的一个，就是要集聚内外部的资源，来做好这个平台。

在内部资源来讲，我们招商蛇口有油轮码头、医疗健康、产业园区，还有文创等等各种业态，我们住宅到现在开发了这么多年，也有几十万的客户，各个行业的、各个领域的，我们要把这个资源、这个系统打通起来，使得商业更加的美好。

第二个做一个好的平台，必须要有好的产品，好的设计，我们会大力的整合加强前端的研测、定位，还有很多嘉宾提出的回归到商业本质的内容方面，让我们的承载能够比较务实的去做。

第三个招商蛇口在商业板块几乎覆盖了全国所有的一二线城市，三四线城市也会逐步进入，未来随着整个业务的开展，还会进入更多的城市。这样的话在产品方面，我们要打造出符合我们资源禀赋的产品线，我们会有海上世界这么一个产品线，就是滨水、近水的产品线，也会结合核心城市，比如说区域级的城市中心的地方，我们要做一些商业的区域核心级品牌。

另外我们还有很多综合用地，很多都在社区，也要把社区这个商业品牌要提升，我们希望把花园城这个产品未来变成花园城、花园坊、花园里分别延伸开来，未来的商业对招商蛇口来讲越来越丰富。

还有一个我们的资源优势，我们会做一些差别化，比如说有没有专门适应一些目标客群的，把相应的子系统资源聚集在一起，更加有消费的提升，提升他的品质，谢谢。

黎振伟：厉害，一旦把资源打通，把目标定准是不得了的，所以疯子越来越少了。

陈董最后到您了，未来十年，我们恒隆在思考有没有新的发展模式？或者新的产品？或者新的区域？你可以给大家透露一下吗？

陈启宗：有些事情是会变的，也有些事情是不变的。你要抓住变什么，不变什么，不要把不该变的把它变了，那就麻烦了，什么是变的呢？科技，刚才好几位也讲到科技会变，刚才丁总说从前是B2B2C，现在是B2C2B，这个就和科技有很大的关系，有一些是不变的。

不变的是什么呢？商业房地产我永远认为最重要的是硬件，硬件的需求是不会变的，除非没有了商场，要是还有商场的话，那个硬件是不变的，未来的十年该变的就一定要跟着变，不该变的千万不要变。

黎振伟：硬件比软件更重要。昨天有位嘉宾也谈到这一点，资产是商业地产的基，金融是商业地产的翼，所以资产还是最重要的，没有资产搞什么也没有用。

我总结一下未来十年无非就是两个，回归和创新，回归商业的本质，回归人的需求的本质，也回归到社会发展的本质，然后不断地创新，在创新中回归，也在回归中创新。谢谢各位嘉宾。