博鳌再亮相 | 楷林王如民“存量时代 运营为王”演讲实录

8月6日，2019博鳌房地产论坛在海南开幕。来自全国各地的地产英雄人物及标杆企业齐聚会场，共议本次论坛主题“平衡与重构 地产的多维世界”。

连续19年的中国地产智慧尖峰对撞，当地产商业众领袖在舞台上分享各自的视野与思考时，也代表着中国房地产创新与发展的力量，拥有了对中国房地产不同路径与模式的解读。

此次博鳌房地产论坛，楷林控股董事、上海新楷林商务产业运营有限公司总经理王如民，作为嘉宾出席，于博鳌房地产主题论坛发表演讲，以楷林 “存量时代，运营为王”的探索与实践，成为博鳌主题论坛中一道独特的风景。

以下为楷林王如民先生演讲实录。

尊敬的各位同仁、各位来宾，大家下午好!

很荣幸，再一次来到美丽的博鳌。

首先，跟大家分享一个故事。 

前不久，在杭州一次局委汇报会上，大家都在汇报产值、GDP、首位度、利用外资等，听到一半，当时的市委书记直接打断了汇报。他提出了一个问题——人民幸福吗？

“人民幸福吗”，市委书记的这个问题，让在座的各位领导顿时雅雀无声。 

这个故事对我触动特别大，就是因为“幸福”这两个字。 

楷林，专注写字楼18年，我们始终关注并在践行的，就是——如何让写字楼里的人幸福。

在座各位有很多都是开发商，正常是房子卖完了，交给物业公司管理，开发商退出，这是住宅业态的逻辑。但是，写字楼绝不应该这样。如果按照住宅的逻辑，那么，投资者就会抱怨很大，因为购房时开发商承诺的回报率比预期大幅度降低。 

我们发现，这就是“管”的思维，而不是“营”。

因此，楷林创新提出资管逻辑——“投融管退”，应该提升为“投融营退”。 

那么，从“管”到“营”，变化的核心是什么?

我认为，从“管”到“营”，是从仅对“空置”的关注，精准到对“资产价值再开发”的关注，最终是对“人”的关注! 

因此我们认为未来物理空间最大的核心是办公人群的幸福指数，这决定了写字楼的租金，即办公人群幸福指数，决定租金水平。

那么，如何提升办公人群幸福指数? 

在此，我向各位分享一下楷林打造的Office More 人文生态系统。它由三个部分组成，场景more、体验more、链接more。

第一，场景more。

场景的本质是价值观。我们企业目前的办公地点有三个：上海、郑州、长沙。

在此，希望大家用一分钟时间欣赏一段我们团队拍的视频。

对于刚刚的视频，1:1.5的工位配比，通过与世界顶级家具品牌的合作，我们打造了良好的办公生态环境——更加智能，更加高效。假如你在这办公，你会感到幸福吗?

第二，体验more。 

前不久，我一个同事说——不能让“上班”跟“上坟”一样，这句话听起来很俗，但我觉得，它正是很多年轻人的“痛点。” 带着客户的痛点问题，楷林做了如下三个尝试：幼稚园、员工餐厅、集体保姆房。

对于幼稚园，楷林为什么要联合稚屋，打造写字楼里的幼稚园？

我们认为，首先是基于人性的尊重和关爱，未来女性的价值与地位越来越高，写字楼的女性更是比例偏高。其次，解决女性不敢生孩子，生后没人照顾、照顾非专业的痛点；第三，让女性的职场连续，还可以在上班之余，下楼陪护孩子。

接着，我们来说一下员工餐厅。

员工餐厅是白领阶层的一大痛点。写字楼里不是没有，就是品质很低。年轻人几乎是在拿健康换财富，我们不希望看到这种现象。

因此，我们长沙楷林国际1个项目打造了7个员工餐厅，另外我们拿出来了1600平方米，大概1层到2层最黄金的商业空间做餐厅，把员工幸福指数提到为高点。 

所以，楷林联合潘多拉，打造自带流量的网红食堂，营养、时尚、性价比高，提高员工幸福指数。同时，在非餐时间段，餐厅也被高效利用，比如，共享的办公室、会客厅、会议室等等。

在楷林，吃顿普通工作餐，都可以发朋友圈“炫”一下。

下面，我们说下集体保姆房。

写字楼配套公寓中，我们率先打造集体保姆房，一杯茶的功夫，保姆就可以到家。这样，不但保护了主人的隐私、避免同桌吃饭的尴尬，又能保证随叫随到，生活上互不干扰。

我认为，未来高端服务的文明，就是距离产生美。

综上，有两点，一是写字楼的品质高低，取决于运营能力；二是运营的核心优势：参股/控股，自带流量。

这时候，或许有人在问，这些跟我们有什么关系呢？

那就是，你带着我，我带着流量，咱们一起合作吧！

第三，链接more。

去年，我分享了楷林的客户三湘银行和吉祥人寿链接共赢的故事。

今天，我再讲两个链接的故事：

前不久，我们引进了独角兽APUS，刚来时它仅用了联合办公500平米过度，3个月后，他就需要6000平米，1年后，它和它的上下游有可能一栋楼的面积都不够。通过和APUS合作，不仅助力楷林实现全国化布局，同时，也实现了客户间的链接共赢。这对于营销，是颠覆，原来是“先有楼，再招商”，现在是——先有商，再找楼。

大家都知道——局好做，人难请。

请客户相互认识是一个非常困难的事，不仅需要道场、还需要参与人的对等。为此，我们开发了素食宴，就是在解决这个问题。一桌9个人，9道菜，999块的成本价，我们还有个很好玩的理念——这桌客人只能为下桌客人买单，下桌客人，要为下下桌客人买单！这样，这个链接就能一直持续下去！通过一顿饭，我们可以让客户“从认识到牵手、从牵手到拥抱、从拥抱到联体”。

办公人群幸福指数决定租金水平；从管到营的新逻辑；Office More 人文生态系统。这，就是我们的分享。

最后，我用一句话结束我今天的分享，和去年同样的话，“重要的不是所站的位置，而是所朝的方向。”楷林愿与在座各同仁一起，创造并分享更多的幸福，谢谢！