主题讨论会之三 | 2048，未来30年地产畅想曲

蒋海洋：感谢各位，我是来自苏宁集团的蒋海洋，这个环节由我来主持。今天听了一天的研讨会，上午的各位专家、学者对房地产的宏观形势，包括未来的房地产的企业怎么样实现突围，怎么样实现下一个10年的增长，都提了不少的建议，总体听下来，上半场是喜中带忧，前途是光明的，道路是曲折的，需要房地产的同仁一起抓住机会往前来推进。我们这个环节是一个畅想环节，主持人给我的题目是“未来30年地产行业的发展”。

邓小平先生从80年代的时候就已经畅想了未来的前景，当时都是住公有住房，他畅想了有私人住房等等的情况。当然在座的嘉宾不可能像邓小平那么伟大，但是至少我们可以畅想一下未来10年在房地产行业当中怎么发展。

在这个过程当中，我觉得当下的房地产行业出现了很多的变化，特别是过去10年大家都反馈到的，整个货币的总量超发，大量的货币充斥到这个市场，使得资产价格往上走。

第二个是房地产的高歌猛进，从2008年金融危机之后，中国实现了4万亿、8万亿的突破，2008年到2016、2018年，整个房地产行业高歌猛进。

第三个是移动互联网的深入开展，在移动互联网当中，很多房地产开发商，包括在座的很多同仁都进行了跟互联网深入的植入。刚才彩生活的领导也提到了，包括360、京东等等对他们进行了投资，我们苏宁在线也布局了苏宁小店，跨界走的比较多，我们觉得互联网已经到了更新提升的阶段。

我们这个环节讨论的嘉宾既有传统开发商，也有产业开发上，还有科技公司的代表，还有物业公司的代表，是多元化的生态，构成了我们整个讨论的环节，希望大家能够从咱们各自的产业、各自的企业来看，未来5年、10年，你们认为房地产行业怎样用技术带来新的突破。另外就是咱们在行业的发展过程当中，还有哪些阻碍和壁垒，需要房地产同仁进一步突破的，使得下一个10年更好的发展。

首先有请商汤科技的代表，商汤科技是中国最头部的人工智慧的公司，今天他来到我们房地产论坛的现场，杨总，您从科技企业的角度来看，怎么样跟房地产企业结合，未来10年你认为中国的房地产行业应该怎么走？

杨广伟：还好你问我是未来10年，不是未来30年，因为到了商汤之后感觉这个变化比其他的行业更快。我是2016年到商汤的，当时的人脸识别主要应用于一些显示的场景，而现在广泛应用在智慧城市，包括在阿里的刷脸支付等等众多场景，已经实现了在更多场景、更加精准要求的场景的落地。

在这个过程中，商汤也跟地产的众多场景发生了非常多的接触，说未来10年，我觉得人工智能一定会给这个行业带来非常大的变化，而这种变化无论是物业管理还是我们的智慧家居、智能家居，产品上的变化，甚至包括我们的产品的管理上，服务模式上，包括我们的地产商做多元化发展的时候，我们对价值的创新方面会有更多的方向。

就像我们原来无法想象，咱们每个人在淘宝、京东上每次浏览形成大数据一样。在人工智能时代，我们每次在线下出现的痕迹，以及没有发生交易的情况下，所有的这些记录能否通过人工智能的方式实现对管理服务和企业创新的提升，我觉得可能不用10年，在未来3—5年之内就能看到一些有价值的落地。

商汤科技已经在2017年给地产的一些小场景的应用，比如说我们在案场、办公的应用，已经实现了人工智能在企业当中从到1的突破。也相信随着人工智能行业的发展，以及今天这么多有很好想法的前辈们一起突然，会形成人工智能在我们的地产行业中进一步落地。

蒋海洋：您觉得未来科技能把房地产颠覆吗？或者说您认为未来房地产行业不跟科技结合，会出现什么样的状态？

杨广伟：首先房子是用来住的，就像现在的政策一样，我们是拿来住的，不是拿来炒的。同样我觉得科技会让我们的房子更加具有灵性，科技会让我们的房子变成无处不在的管家，或者是他能理解我们的一个伙伴或者朋友。而颠覆地产，我们觉得至少我们需要一个房子，需要一个家给我们遮风避雨，需要我们的办公区域、购物中心实现我们的需求。所以我觉得人工智能不会实现对地产的颠覆，但一定会让我们的地产变得更加有人情味，会让我们的家变得更温馨，更加理解我们的需求。

蒋海洋：我理解就是咱们的技术可以迭代，从传统开发商的角度，怎么看待科技对房地产行业的影响，或者说咱们在科技的领域未来有哪些投入？

罗剑威：今年是5G的元年，它对智慧社区的意义是什么呢？在物联网发达之前把两类人不怎么在网上的数据变成了线上的数据，在线下黏性最高的一类是退休之后的老人，第二类是学龄前儿童。

在过去，我们说互联网1.0，包括2.0进入移动互联时代，APP我们已经做得非常极致，但是今天我们无论说8亿网民、9亿网民，跟这两得人关系不大。到了5G时代不是发明新的APP去上网，而是通过互联网的技术，让他们无感上网，把他们生活的痕迹能够用新的技术，在他们无感的情况下上传到网上，这是一个技术突破。

这个技术突破对我们服务好客户，研发产品有什么优势？我们过去发现无论是京东、阿里还是淘宝等等，通过移动互联获取的用户的信息，在5G时代我们也可以拿到老人、小孩和家其他人员的信息。

我们现在也在谈怎么变现，这里面是一个商业模式的问题，彩生活在这方面做了很多的尝试，我谈谈我的理解，因为我2012年创业之后做了智能物联网的公司，也比较有幸做了粮价独角兽的公司。在AIoT的商业模式下，我想可能要按顺序产生三类的优势，第一是数据的优势，第二是在数据的基础上产生产品的优势，最后一个是变现的优势。

数据的优势，有很多企业在尝试，他们在水平流量上尝试获取数据，比如说我现在有几千万的用户，但是数据量很大，你往下深挖很难做出爆品，也很难做出真正变现的产品。我个人的观点，在智能社区这样的领域，可能不见得是我们最合适的客户。如果我结合AIoT的技术，我对每个客户的画像的了解，维度是非常多的，而了很多用户产生的是连续的数据，这是物联网产生的巨大的生产力。

在这样的基础上，我们可能对长期生活在这个失去里面的个人也好、家庭也好，以及跟谁去有一定黏性的用户，包括有可能只是来到这个社区的一个访客，或者是一个快递小哥，或者在社区附近的零售商场买了一个东西，他可能都是社区里面的用户，我们都可能会捕捉到他们的信息。

这样一个多维再加上连续数据，就会产生一个数据优势，在这个基础上我们再琢磨基于数据怎么产生产品，才能变得更加精准和更有意义。我们今天都在谈人工智能，人工智能如果落到产品开发和应用上，最大的价值就是精准地了解用户和精准地推送。

最后一点是怎么变现，大家有各种各样的尝试，我个人的观点，我们可能要琢磨一下这个方向，在社区里面非常复杂，我们可以想到的变现的东西非常多，但是能产生爆品的，我们的观点是，还是要围绕刚需，比方说在社区里面真正的最大的刚需，最大的痛点是什么？我们前面有专家谈到了养老的问题，社区的养老是一个巨大的社会问题，我们不可能把老人都送到社区以外的养老机构，大部分中国人的习惯还是在社区来解决，社区的养老怎么解决？社区的医疗目前也没有很好的解决方法，包括学龄前的教育，大量的刚需是一个方向，在智能数据的基础上深挖，我们是有机会做出这种变现能力很强的爆品。

蒋海洋：罗总从传统的房地产领域切入科技的研发，通过数据端的储存、数据端的平台化，使得在社区领域能够有所发展。

我想请教亿达的于总，作为中国比较头部的产业地产的发展商，亿达未来怎么跟整个科技、物联网、园区结合起来？

于大海：来参加今天这个活动之前拿到了今天讨论的话题，不由得一惊，因为这个话题上面写着“2048年”，我实在看不到那么远，我的第一个目标是争取活到2048年，然后再预判2048年这个行业会怎么样。但是我愿意借今天这个机会从亿达所处的产业园区开发商和运营商的角度来看待行业的趋势和变化。实际上无外乎探讨时代和科技对我们这个行业带来了哪些影响。

亿达中国是专注于产城融合发展21年，到目前为止已经在20多个一线和二线的省会城市开发、建设和运营了4狼窝个产业园区，产业面积超过1200万方，我们的世界500强的客户100多家，包括近百家行业百强，还有几百家上市公司。我们直接带动了高端的就业人群达到30多万，每一天我们和这些国家战略新兴产业企业客户和企业人接触，在我们的实际工作当中，我有三点深刻的体会，就是我们目前所处的这种时代和科技，对我们行业的变化。

于大海：第一点体现在客户所需要的物理空间的变化上。过去我们的物理空间几乎是相对固定的、封闭的。但是现在我们的客户所需要的物理空间，更多是经济的、共享的，过去我们一个园区有200家客户就可以装满了，现在同样的面积，需要400家客户，因为科技的进步，使得我们客户对租用面积产生了缩减的趋势。

比如说我们的工位和员工数之比，已经从过去基本是1比1，下降到2/3，乃至于个别的企业已经达到了1/2。因为总有一部分企业的员工处在出差和外勤的过程当中，现在他们回到自己的公司办公室，不再是直奔自己过去固定的那个办公位，直接用工牌一刷，马上系统就告诉他你现在到几号工位去做，而且他桌面上的电话马上切换到他自己的号码。甚至是根据不同企业的客户，在不同阶段，男女比例的不同，我们节省了大量的面积，做了很多可移动、灵活安排的男女的卫生间的厕位。比如说今天女员工多了，我们同样还是这些厕位，但是可以更多的移动变化给女性的员工使用，这些都是我们现在感觉到科技进步对物理空间的影响。

第二是对人文环境的影响。我们的客户、员工现在需要的人文环境更加跨界和多元。昨天我在理事沙龙的闭门会上就讲到，我们的客户是从关注性价比到关注效价比，也就是过去单位面积有多少个工位，到现在关注我的环境是不是能够最大限度地去激发员工的创造力、提高劳动效率。

在这样一个过程当中，逼着我们企业在运营、管理的手段上必须把打造跨界的生态圈、产业资源池作为我们首选的目标，通过搭建跨界多元、资源共享、产业共赢的生态体系，让所有参与其中的人，包括政府、企业客户、潜在客户、上下游和关联企业、行业领袖，包括企业的员工，都能够从中获取自己所需的资源和服务，使得我们以一个组织者的身份去推动行业的发展，和企业共同进步。

于大海：第三，企业的业务模式和工具更加智能和互联，过去我们从开发、建设、投资、招商、运营、物业全链条的环节当中经过20多年的实践，我们的核心能力应该集中体现在招商和运营上，过去我们在这些方面更多是依靠人对人、机构对机构这些线下大量的业务来开展。

在过去常年关注致力于智慧园区建设的基础上，我们在深圳做了一家公司叫易达云图科技公司，主要就是要致力于成为全场景的智慧园区的服务方案提供商，综合运用大数据、互联网、云计算这些科技手段，包括园区提升产业活力，帮助园区丰富运营管理手段，帮助企业快速成长，也帮助企业人实现美好生活。

在这样的过程中，技术手段的应用会是我们未来更多的选择，所以我们现在在招商平台的搭建上，我们的2/3依靠的是全球乃至我们现在重点发展的国内的大规模的企业客户群体的资源库，必须要通过多个平台的大数据去掌握，同时依靠我们自己研发的开发体系，能够捕捉、抓取、识别、分类和推介到我们在全国目标城市里的多个园区，实现我们招商的信息化和智能化。

蒋海洋：下面请教一下当代置业的孙总，我们也知道当代置业还是一家偏向科技地产的开发商，咱们在介绍当代和科技结合的时候，我还是想回到我刚刚的问题，房地产企业或者是房地产行业在科技时代碰到了哪些挑战，这些挑战怎么克服？

孙帆：当代置业从创业伊始就是关注绿色科技的开发企业，就像刚刚于总说的，我们可能没有办法想象30年后技术能给行业带来多大的变化。当代做绿色科技是中国最早的一家，比朗诗、金茂都早很多，我们从2000年做恒温恒湿绿色节能的产品的时候，业内以及客户都不是很理解，我们在那个阶段就尝试了建筑领域的很多新的技术应用。

大家都知道目前中国一年在开发过程中产生的能耗，接近整个社会能耗的50%。我们做绿色建筑，当代目前大概30多个不同星级评定的绿色建筑，经过能源审计的，一年大约可以节约5400万度的电，可以节约400万吨的碳排放，我们未来希望继续把我们的绿色建筑的技术不断地扎实，同时也响应国际上最先进的C40正气候影响的计划，这是2015年欧盟在斯德哥尔摩提出来的，就是要做近零能耗的建筑。

目前当代置业也在自己的项目里面与清华大学等高等学府进行合作，利用商业进行被动式建筑的体系的搭建，同时利用光伏等等先进的科技手段进行一些主动式建筑的补充，让我们这些建筑一年自己消耗的能源可以由技术来更多地补充，减少建筑本身以及社区对整个社会和环境的影响，我们希望未来几年能够持续地把这些技术进一步做扎实，能够大规模地在住宅的开发中进行应用，包括商业开发中进行应用，把我们的能耗不断地进行降低。

这既是企业的经济效益，因为我们的物业运营自己有一套能源管理的系统，可以让我们的设备稳定的情况下逐年降低我们的能耗，逐年降低我们的费用，这是一个盈利的方向，另外也是对整个社会气候有一个很积极的影响。

孙帆：除了我们做自己的绿色建筑本身，我们也在尝试拥抱互联网，用高科技提高我们的运营水平。

当代置业在每个产品上都搭载了不同的绿色建筑的技术，我们现在也结合了互联网云平台的技术，研发出自己的绿色科技云平台，可以实时监测全国所有项目，每个月、每个季度、每一年的设备以及能源运行的情况，实时地进行调整，根据不同的气候，由计算机来制定更稳定、更经济的运行状态，达到又能节能，同时又经济又稳定的运营效果。

另外我们也孵化了一个51VR的AI公司，我们用高科技的AI技术为社区做AI的安防解决方案，利用一些人脸识别的技术，一个是提供更便利的服务，一个是让社区的安全等级、安全系数得到稳定的提升。这是在当代的房地产开发主业里面的应用。

同时因为地产是一个链条既长又庞大的行业，我们也整合上下游的资源，基于自己这20年来对建筑、城市的理解，我们也参与到城市的交通智能管理、老旧建筑的恢复、老旧建筑的运营，都是通过这些高科技的互联网技术来实现的。

对于未来5到10年的规划，希望通过自己的努力，让更多的行业、更多的房地产企业能够参与到绿色科技建筑的队伍中来，能够开发更多的节能的建筑，能够减少对环境的影响，另外也拥抱互联网的技术，以更先进的技术来合作，让我们的客户出行、居住能够更加便利、更加舒适，这是目前我们对未来5到10年的规划。

蒋海洋：感谢孙总，刚刚几位专家都是从技术领域谈了跟房地产的结合，我们知道好屋中国是在房地产经纪领域最早拥抱互联网的，在一些模式创新方面，他们可能有非常多的心得，我们也请好屋的陈总介绍一下好屋，包括从房地产中介领域怎么来看下一个10年房地产的发展。

陈兴：我想此时此刻先跟各位分享一个我这两年用了百万学费在商学院学到的三个信息。因为我们今天的主题是讲30年后，第一个来自沃顿商学院分析的信息，30年后中国的男性将会比女性多出4000万人口，所以我觉得有人欢喜有人忧，生了女儿的父母可能是招商银行，但是儿子的，丈母娘要求女婿买房，依然在30年后买房系是一个趋势。

第二个有价值的信息是，曾经我们房地产市场或者开发商有很多大量要去海外发展的，或许不需要30年的时间，中国国籍将是世界上最值钱的国籍，中国也会成为最安全的国家，或许我们还能见证我们的国运达到最佳的状态。

第三个信息是，人类最大的竞争对手不是你我，而是机器人。

这三个信息也引来了我们很多的思考，刚刚主持人在问模式。我叫陈兴，在7年前好屋刚刚初出茅庐的时候，我跟各位一样在台下认真地学习，第二年我站在这个讲台上跟各位分享好屋的经纪模式。每年我都会坚持做一件事情，到现在已经是第七年，就是参加观点的博鳌论坛，一方面是学习，另外一方面是自省，还有一块是跟各位的连接。

陈兴：这个话题我思考有三个结论，对于房地产行业，整个商业的逻辑不会发生变化，所以我们在房、客、场这三点，我个人的观点是，未来30年，房将趋于多样化。

30年后我已经是60多岁了，在座的可能有些人已经到70、80岁了，我的女儿可能也要将近30多岁了，我来的路上跟我女儿说，她说希望30年后给我的孩子要提供不需要楼梯、不需要电梯的房子，直接用滑滑梯上去，用升降机上去，家里有机器人跟我互动。我觉得类似商汤这种AI或者是科技+的部分，一定会应用到房地产更多场景，满足多样化的定制需求。我父亲可能30年后就80多岁了，他说最希望是像朗诗、当代这样的绿色、环保、健康、节能的产品。

在年纪大了之后，我们更重要的是健康，我们花钱也要买健康，包括我们之前卖海南的房产的时候，我们说不是来这里买房，而是来买命，因为这里有好山、好水、好空气、好食材。所以第一个观点是，房将出现多样化的情况，满足客户的多样化需求。

第二是客户，客户会出现需求的多元化，房子不一定只是拿来住的，可能我们有多重身份，我既是A套房的投资人，我又是B套房的入住人，我可能是C套房的自住人。在这种情况下一客多需求，就让我们的服务产生更大的价值。

第三个是我们的交易场景。无论是我们今天看到的售楼处，还是我们的社区，还是说我们的手机，因为随着科技改变我们这个行业，很多事情都会通过移动互联网得到这个行业效率的提升。所以后面对人的依赖会越来越低，对科技和我们的服务的依赖会越来越高。

随之可能也会有几个角色的变化，第一个是在于你中有我、我中有你，就像今天我们跟主持人聊的一样，可能房地产开发商也会在上下游的服务行业里面进行投资，我们作为服务商，我可能也会参与到前期的开发。商汤作为科技行业的提供者，或者说彩生活作为物业的服务商，会从合作伙伴变成股东，更多的通过相互的整合，包括相互的补差，实现为用户更高质量的服务。

所以我觉得30年后我们这个行业也会越来越好。就像一个人一样，现在是19岁，30年之后已经走完了我们这个行业的上半场，接下来会进入到我们的后半生，50年的行业一定会更加理性、更加成熟、更加健康。所以我觉得无论是20年还是30年后，只要好的商业模式、好的团队以及好的服务、好的质量，它也一定能够持续在未来的30年取得大的发展，我也希望30年后我还有机会在观点的论坛上再来回顾我们这样的一些交流和学习的心得。

蒋海洋：感谢陈总。陈总点出了不管是房地产行业还是各行各业的长久发展的真谛，就是好的管理模式、好的发展模式、好的团队，在任何时代都会有好的发展。

最后请开元国际的黄总，从上游的科技到房地产开发商，到经纪商，最后再落地到咱们物业服务商。刚刚陈总也谈到了，未来30年围绕着儿童和老年人这两个人群，开元作为一个物业服务商，您对下一个10年发展趋势有什么样的看法？

黄玮：我们认为未来30年的物业管理一定不是现在的物业管理，刚才杨总谈到对地产的颠覆，我觉得对物业也是一个颠覆。现在大家看到物业管理最开始的价值是为了安全，它从深圳起源，但是深圳当时的房子是为了卖给香港人的，深圳又是一个资源比较糟糕的地方，所以必须需要非常便捷、安全的物业管理，所以当时的物业管理是要安全、设备保养得比较好，环境比较优美。

现在大家看到我们的科技进步之后，整个城市的公共管理职能非常强大，现在小偷基本上已经无处遁形，他的成本非常高，他要偷东西的话，基本上是没有地方可以逃的。所以作为物业公司来讲，我们的安全职能已经转变了，我们的小区保安更多的是服务的职能。

5G马上就要起用了，原来我们每4个小时要对设备抄一次表，要去摸摸温度，看看是不是正常，但是5G之后万物互通，所有的设备运作信息直接报给专业的维保公司，也不需要物业公司再去做抄表等等基础工作。所以对物业公司整个的核心价值已经发生了根本性的改变。

这个改变已经来临，刚才唐总在说，现在在倒逼我们的服务模型的转变，所以唐总讲我们有4个互联网的维度的创新、模式的创新。

我刚才已经讲过了，我再强调一点，就是那个彩惠人生，现在能够做到我们的平台上做到业主通过我们的平台购买京东的商品，抵扣一部分的物业费，我们给业主能够花更小的代价享受更好的服务。这是彩生活集团用互联网的平台给客户创造更好的价值、更好的优惠。