博鳌演讲 | 李战洪：变革时代的房地产生存之道

李战洪（曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏教育产业发展集团总裁）：现在是一个大变革的时代，我们如何生存，今天就这个话题跟大家探讨一下，最大的变化就是现在已经有开发商向运营商转变，不管是康养还是科技等等，以后都是往运营商的角色转变，这一点很重要。

我参加博鳌论坛十多年的时间，我和很多嘉宾不一样，有些嘉宾是每年一个观点，每年一个主题，我经常可以一个观点讲10年，而很多专家是每年变一个观点，我的一个观点可以讲10年，回过头看，我讲的还是对的。我们讲变与不变，在这个行业发展的过程中，一定要知道哪些是变，哪些是不变，如何在变与不变中生存，这是很重要的。

现在是一个迅速变化的时代，不变就等死，如果变又有可能是找死。

我们来看行业中的变和不变，分为三个阶段。新中国成立以来49年的时间，在房改之前我们基本上没有变化。房改之后，到2015年政策特别野蛮，基本上不出什么政策，或者很少有政策，他咬紧压挂狠狠地研究，可能出了几条，这已经是很大的政策了。

但是整体来说政策是简单的，市场很复杂。其实就是一个复杂，有些叫周期性调整，我们说解放军来了，你等着周期就行了，就像广东的荔枝，一个大年之后就是一个小年，小年之后就是一个大年，节奏踩准了就行了。所谓解放军来了就是大年来了，你解放了。踩反的人就是大年的时候你在做生产，小年的时候你在销售，正好踩反了，所以你发展不了。

2015年是特别重要的一年，我们说用最便宜的钱拿最便宜的地，赚一波周期的钱，从2015年开始。从2015年之后，市场反而变得简单，就是只有一条线——涨。当时政策就变得特别复杂。所以变与不变，大家一定要把握好。

在市场的趋势里面有两个方面特别重要，这也是在10年之前我就说过的数字，就是一手放和二手房的成交比例。当二手房的成交比例远远低于一手房的成交比例的时候，它是快速增长期。但是进入成熟市场之后，就看两个指标，第一个指标就是看一手房和二手房的成交比例，美国在三年之前是1比3，现在是1比4。

一套新房的成交，带动4套二手房的成交，这时候它的城市化率已经是83.4%。所以说这个市场趋势怎么样，城市化率不到75%，一二手房的成交比例不到1比3，这个市场还是可以看好的。

我们说变与不变，过去轻易成功或者巨大成功的经验，将会成为未来发展的障碍，这一点大家慢慢会体验。别以为中国地产不会“变心”，它已经在变心，开发商已经开始向运营商转型。

不要在断头公路上奔跑。什么叫断头公路？以地产为主题，而且以地产为载体，这叫断头公路。什么不是断头公路？比如说我以健康为主题，以地产为载体，以教育为主题，以地产为载体，以文旅为主题，以地产为载体，这就不是断头公路。我说的断头公路是以地产为主题，以地产为载体，你将会进入红海，万劫不复。

行业集中度之战，这一战里面很多企业会死掉。还有一个变化是开发商会在行业增长率中死去。

在2012年之前，行业的增长率是在15%，2012年到2016、2017年，包括到去年之前，是7%。今年最新的数字是1.8%。在这样的增长率的情况下，现在的规模增长基本上停滞不前，所以这时候看你做几个市场，很多企业会在这个时候死去。

会死成什么样呢？这一页也是讲了很多年的，大多数开发商将会死在趋势之中，它是什么趋势？未来的开发商只有3000家左右，现在是8万家开发商，全国660多个城市，每个城市平均有121家开发商，以后每个城市可能就只有3到4家开发商。

开发商会在进入城市的错误选择种死去，从12345到54321。城市是有10%的面积、20%的人口、30%的GDP的贡献率。在现代都市型产业和现代服务业里面占了40%的比例，50%以上的流动人口进入城市，是进入中心城市，就是强三线城市。我们未来城市的选择，一定是从区县到强三线以上，一定是中心城市战略。

我这里有一个例子，有一家20强房地产开发商投了几百亿进去，他的两个主要总裁现在都已经离开了，就是因为他投入到三四线城市，投了几百亿进去，只有30亿回款，你越到低级别的城市，你投多少你都要不回来。

很多开发商会在无知无畏中死去。大家不研究新房和二手房的成交比例，你最后怎么死的都不知道，希望大家研究一二手房的成交比例，因为这对开发商来说很重要。

我们明道之后才能优术，要明白这些道理，我们怎么活呢？有三点，一是构建优势的趋势性竞争力，第二是要做产业链，也就是我们做“项链”加工厂，把文化和教育等等一颗一颗的珍珠链起来。第三，在中国这个土壤里面，没办法产生全能冠军，中国这个土壤里面，大多数都是依靠单项冠军谋求更多的资源。能否拿到某一个单项冠军，至少拿到前三名，以后才能生存。

在变与不变中我们牢记三句口诀，第一，紧紧围绕文教未来做文章，以文教卫为主题，以地产为载体。我们几百年、几千年的时间构成了一座老城，改革开放40多年，形成了一座新城，下一个10年往哪里去，这就叫趋势，这把握了这个趋势很重要，简单来说就是退二进三，进三就是现代服务业和都市型产业，它的核心又是文教卫，文教卫就是健康、医养康养。第二是打造自己的单项冠军方向。第三，出规模不如出模式，企业一定要有自己的模具，在现在和未来的时间里面，你要应对行业剧变，你一定要开模具，开出一个适合自己发展的模具，开出一个具有独特竞争优势的模具。

地产、教育、健康、文化这几个领域加起来的市场是非常大，算下来有30多万亿，这个市场巨大，你的企业能否同时做这四个市场，做教育、健康、文化市场，以地产为载体，这是将来的发展趋势。

谁是曲江新鸥鹏？它的全程是曲江新鸥鹏文化教育控股有限公司，这个企业是在国进民退的过程中，在各种资源受到影响之后，采取混改组建的公司，我们现在变成国有控股的公司。是曲江文化和新鸥鹏相互赋能之后组建的，它的使命是打造中国文化教育第一品牌。

它下面有5个集团，三家上市公司，有文化教育集团、文化商业集团、文化旅游集团、文化会展集团、文化演艺集团。

我们现在有10余个自己的IP，它是靠IP来创造城市需求的。第一个是大唐不夜城，我们打造的是千秋中华情的IP。现在大家可以看看大堂不夜城，这是中国第一步行街。图中左下角的陕西大剧院投资了13亿，现在每天的人流量平均50万，最高达到95万，它顺便带来的消费在100亿以上。

第二个是大唐芙蓉园，这是文旅产品，央视春晚西安分会场就是在大堂芙蓉园举行的。

第三是文化演艺集团，它打造的是城市第一礼，天下第一迎宾盛典，习近平去了两次，印度的总理、克林顿希拉里、德国的总理全部去体验过。还有我们的城市双Mall、教育Mall。

再一个是文化会展中心。

再一个是新鸥鹏的教育，中国的千万家教育机构唯一被国家商标总局确认为著名商标的，就是我们的巴山系，我们的高中生百分之百考入一本，这么多年最差的学生都要高出一本线50分，我们是92.3%的学生考如985和211的大学，今年这个比例达到了95.3%。

我们还有大学、产业园，还有教育城、国际人才港。在中心城市我们打造国际文化区，在大家都在做产城融合的时候，我们已经在做产城人三位的融合。我们后来还做了产成人文的四维结合。