博鳌演讲 | 朱静：产品领先，就够了吗？

朱静（上坤集团创始人兼CEO）：我看今天在会场里的应该都是对未来的创新或者产品感兴趣的人，我觉得非常好，其实这才代表着未来。

我从1998年开始做地产，1998年到2008年经历了地产的红利期，你有钱、有地又不傻，而且楼盖不塌，基本上还可以干。2008年金融危机之后，2014、2015年到了另外一个阶段，其实就到了红利+产品的时代。

今天这个时代除了红利和产品之外还有什么？这是我今天和大家一起来分享的关于传统地产的坚持和创新是哪些方面。

今天地产市场看似非常困难的时期，但实际上整体的政策调控给房地产行业留了一个非常好的健康的发展通道。

2017年以后，大家可以看到，我们这个行业大踏步的发展，我有九个字的关键词，“高周转、现金流、活下去”。

市场上的限制政策包括很多城市限购、限价、限售等，这么多限制的情况下，让我们行业产品力的缺失和再创造，比如上海某项目拿地楼板价27000，这里面有15%的自持物业，还有5%的保障房。本来这个项目定价八万块钱，但最后政府批的售价是五万一，大家可想而知这个产品未来会是什么样。

我们再看看930政治局会议，地产的市场就是一个“稳”字当头，就像今天讲到的可能既不会让你大涨也不会过跌，在这个稳的情况下我们地产应该怎么样来做，我们真正的价值是什么，我们是不是应该回归到地产真正的价值，所以我特别想给大家探讨一下建筑、人和房子之间的关系，到底是一个什么样的关系。

我们上坤认为，真正好的房子是可以洞察人性的。人和自然、人和城市之间的协同关系，如果不符合人性的需求，实际上都是伪需求，或者说真正好的产品是能够洞察到人性的需要。

我说的好的产品并不一定是豪宅，所以在我们上坤整体的产品体系里面，会根据周期来调整产品体系，也就是说，在市场上行期阶段我们会增加更多的改善型产品。但在市场下行期期间，我们会增加首置的产品比例，实际上是为了符合市场的需要。

上坤内部有一句话，我们叫“有理想而不理想化”，也就是说我们对于产品坚守的理想肯定是要有的，但是针对今天房地产行业政策式、金融式的大环境下，怎么让企业非常健康的发展，实际上是我们每一个企业在发展过程中应该面对的事情。

我们可以看到，现在很多小区里面毒跑道、甲醛超标问题，孩子的天性对于泥巴、土地、自然有着非常强烈的向往和热爱，我们能不能创造一个空间，而不是说仅仅是在景观上，用非常硬质的石材或大的喷泉或是满满的灌木，我们有给孩子留下了多少真正让他们来活动的空间？是不是可以给孩子创造一个非常生态的自然的好的环境？

所以在项目里面，上坤也做了非常多的尝试和实践。在商丘，我们有一个项目会把一些木头、松树皮和更多的自然材料结合起来，同时结合孩子的天性，包括怎么让它在户外和自然有更好的空间，不是说景观仅仅是看的，包括我们也做了一些微型的农园，让孩子真正了解到农场、农业。

我女儿小的时候曾经有一年暑假回老家，她看到那些猪、鸭子就很高兴，我们就很奇怪，这太平常了，为什么她会那么兴奋？因为在城市里，她除了去动物园之外很少能接触到这些。

所以我们希望在社区里都能让孩子们真正地接触到一些农业或者是更多自然环境，从小让他们对农场的感觉有更好的接触。

还有一些景观好看不好用的，我会关注很多商业项目，从开业到陆续的整改过程中，实际上所有商业，特别是一些社区类的商业，如果它原来是有一些广场喷泉的，最终的结果就是自己把自己改造了，把这个水系给填埋掉，这一方面涉及到安全使用的问题。

一方面是功能性，有多少小区喷泉经常喷？我们改变了原来的一些很硬质的喷泉做法，但会做一些情景花园，也就是说如果下雨的时候会自然蓄小水，可以让孩子去淌河流，这就是我们对于孩子人性的洞察。

对于老人的生活，老人们可能更多的是简单、重复的，并没有特别丰富的业余生活。我们可以看到，他们的生活是买菜、摘菜、做家务、看报纸，其实对他们的生活来讲我们能做一些什么？

我们希望在社区里面，能真正体现知老所想，让交流和家务来兼顾一些功能上的设计，而且还可以和邻里之间有更好的交往，我们可以看到在很多的项目里面都会设置一些老人的专属休闲空间的打造，让他们真正的和我们有交流空间，老有所乐。

再看看青年人的生活状况，很多青年人生活压力还是非常大，我希望有健康的、便捷的社区，甚至可以和智慧社区能结合起来，能把所有的wifi系统、硬件智能化系统全部接轨做起来。

同时，这个房子还应该是性价比比较高的，如果是非常大的豪宅，一定是能满足年轻人很多的空间。但是我们还要看到一个非常现实的年轻人的空间的需要，所以我们在空间设计上，会创造更多的空间让他去享受，比如我们上坤的极客公寓。

除了我们会在社区里设置公共厨房，我们会有一些阅读的分享、便捷的健身室，让年轻人有更多的空间来享受这样的生活，包括我们也会把户外的一些场地变得更有吸引力，比如说风雨连廊、自然材料和家之间很好的接触，包括还有一些星光跑道等方面，让年轻人也能有更好的空间。

所以对于上坤的品质观来讲，这既是坚守的一些传统，但又是创新的，我们认为所有不能满足客户基本点的都是不及格的。

我们一定要去看客户到底是需要满足什么样的要求，同时我们要求，如果要去做社区亮点，亮点一定要亮，真正让它（亮点）能用起来，去洞察他所有的需要。

所以我们对于人性化设计的理解，不仅仅体现在整体的材料和施工的品质上，而是说在源头，你怎么能给的比客户想得更多，就像我们在2013年很早的一个楼盘，我们创造设计了蔬菜篮子的功能。

原来家里的蔬菜没有位置可以存放，所以能不能把看似很平常的功能但做到极致，包括现在非常普遍的网购情况，我们能不能让他取快递的时候有更便捷的操作，同时也有社区的交流，包括对于他功能上的一些设置等方面。

同时还有收纳功能，对于中国家庭来讲，收纳是一个非常大的需要，实际上我们看到很多项目的样板房，展示起来是非常漂亮的，但是可能交付之后半年，业主住进去后已经面目全非了。

因为我们在设计的时候远远没有考虑到业主收纳的功能，所以我们对于全屋收纳功能考虑了一个可生长的收纳，也就是说根据他不同的年龄和阶段，我们应该怎么样把它整体的收纳功能做的更好一点，把每个项目在设计之初就放进来，所以可以看到我们无论对于卫生间，还是主卧室包括衣帽间，包括可以打通的套房，都可以让孩子之间有一个更好的交流平台。

社区其实应该是用成长来陪伴成长，变得越来越好，不是说你交付完了这个事情就完了。所以对于上坤来讲，我们的5G成长社区，首先它是可以成长的，第二它是精美的，加上智慧、人文以及生态整体的成长社区，让这个成长社区来伴着我们的业主。从可能是单身的到了结婚两个人，到了三个人，到了老年人一起共同的生活，我想这可能也是我们未来想创造的这样一个终极置业的社区。

产品领先、效率优先，这是上坤第三个五年战略规划最关键的八个字，但在今天的房地产竞争环境下，仅仅有产品领先就够了吗？

显然是不够的，所以对于下半场来讲，除了产品要好，同时要有整体效率优先，可以用杜邦分析法来看整体的效率优先，因为时间关系我就不再展开了。

可以看到其实它有三个部分，第一个大部分，利润除以销售净利润率是产品溢价能力，也就是同样的地段、成本你能不能比你的竞争对手卖得价格更高。

第二个方面，销售除以总资产是周转率，其实就是你企业的经营效率；第三是资本除以股本是杠杆能力，也就是负债能力，所以对于上坤来讲，我们提倡效率优先的运营体系。

杜邦分析法作为我们上坤的一个运营管理的圣经，怎么能把整体的运营效率提升起来，可以看到我们的关键词，“提效率、促增长和保质量”。所以品质的坚守来说就是你的产品力和效率的创新，创新是什么？

其实我想说一点，这是我特别喜欢的一句话，你以为你的竞争对手是友商吗？实际上随着政策的变化，这个时代、客户需求也发生变化。过去所有的成功模式可能不能促进我们今天的成功，甚至会成为我们今天的瓶颈。

所以对于上坤来讲，我们要求所有组织保持对外部敏锐的洞察。对于我们地产的坚守和创新，总结一下，上坤是具有强大的自我纠偏能力和自我更新能力的学习型组织。谢谢！