博鳌演讲 | 贾康：2019，房地产税来了吗？

贾康（华夏新供给经济学研究院首席经济学家 ）：大家好！我就按照会议主办方给我出的题目谈一些基本的看法。首先我还是愿意先强调一下我个人发言的定位，前几天无意中有一个我在微博上转发的关于中国收入分配和财富配置的消息，后来成为了热点，有人评论说我是财政部高官，转发这个消息有什么样的目的，有人加以抨击，说作为一个公知怎么能传谣。其实这两个定位，我想必须要澄清一下，我在财政部系统工作多年，但我从来不是公务员，按照严格的表述，不是官员。

虽然按照人事管理，事业单位在改革没有到位的情况下，它必然要有一个行政级别，我曾经在这个行政级别上被定为司局级，但是在财政部里绝对不是高官的概念。我所发表的看法跟我过去工作过的系统的官方的观点和态度毫无关系。

另外一个，说到公知，我个人的理解，中国社会似乎把这个概念有污名化的倾向，说起来好像是一些很偏激的人发表观点。我理解的公知应该是具有严谨的学术态度和社会责任感，能够独立思考，能够形成对社会有建设性的观点的学者，我是愿意以这样一种定义的公知来把自己作为学者定位，来发表看法，先向各位表明一下自己的立足点。个人是独立思考，对自己的观点要负责任的。

今天这个题目其实是各位朋友多年关注的问题，社会上也有多轮的热议。中央的态度，最权威的信息源于十八届三中全会的60条，就是加快房地产税立法，并及时推进改革。这个房地产税的立法，指的是不动产住房保有环节上要从原来的无税变成有税的状态，而立法先行、税收法定，这是确定的基本原则，必须要走完立法程序，它才能考虑怎么开征的问题。

在此之前，中国在改革试点过程中有物业税模拟空转，后来又有上海、重庆的两地房产税在本地试水，包括住房保有环节税收要从无到有，在中国境内实际操作的全面的具体的实验。现在最权威的官方信息是说，这样一个改革的立法要在本届人大任期之内完成。

本届人大现在已经运行了一年半以上，还剩下3年多一点的时间段里面，按照人大明确给出的信息，它要启动这个立法。启动这个立法的标志应该是进入一审，然后讨论多年的法律的草案应该公之于众，接受所有社会成员提出意见建议。然后要有它的比较规范的二审、三审程序，一定要把这个程序走完，按照过去的经验，最大的可能性会出现非常激烈的观点的碰撞、争议，不排除进入四审。整个立法过程要多长时间才能完成，现在是不好预测的，现在只能说权威的信息是说房地产税在本届人大任期之内，也就是还剩下3年多一点的时间里面，应该看到它的启动。

这样一个官方的信息来回应房地产税来了吗，我觉得还过于简单。实质性提出这个问题，要继续讨论的是怎么样大家一起关注这样一个重大的中国的制度建设、制度创新问题，怎么样能够通过全社会的参与，按照走向共和这样一个辛亥革命的时候就确立的我们要现代化的导向和原则，形成一种合理的、社会可接受的中国这样一种房地产税的制度框架。

我的理解是，要寻求最大公约数，显然不同意见的所在都有，我这些年作为研究者一直强调这个税制的改革势在必行，中国要走向现代社会，必须构建现代市场经济体系，必须打造现代税制。而现代税制里边必须按照中央的要求，逐渐提高直接税比重，而提高直接税比重里边的制度建设是完全无法回避房地产税怎么样出台，怎么样优化的改革问题。

有的反对意见说到的是它的法理依据问题，有的反对意见是说处理不好会天下大乱的问题。法理依据我后面要专门说到，所谓这个天下大乱的风险也有它的社会内核。

改革的社会可接受，我们就必须考虑，要坚定不移地在改革开放道路上去实现中国的现代化，那你就必须把改革具体的方案尽可能地处理好，让它有社会可接受性，让它有更高的水平，处理得好，不会天下大乱，反而会解放生产力，促进经济社会的进步。经济的繁荣和社会的长治久安是要靠改革来提供制度保证的。在这个大的前提下，我就要特别强调一下它的合理性问题。

我注意到几年来有一个段子在网上反复出现，这个段子很多人看了以后也觉得说的很能引起共鸣，我念一下，研讨会上有一个社科院的学者谈房地产税，听众中提出问题，第一，到底是房地产税，还是房产税，如果是房地产税则没有道理，因为土地不是我的，是国有的，你没有道理向我征税，如果是房产税，我只是租用国有土地70年在上面建房子，征税必须去掉土地的价格。他连续有好几问，我先回应一下这个第一，显然他问的就是法理依据能不能夯实，在我参加的讨论里面，不仅是民间有这样的说法，在一些学者中间，包括相当高层的领导同志都有这方面的疑问。我个人认为这个第一问里面可以从四个层面来回应一下。

到底叫房地产税还是房产税，这个不重要，这个称呼在我们过去就有演变，物业税、房产税、房地产税的概念都用过，国际上更是五花八门，美国把这个税称为一般而言的财产税，实际上财产税包括的更广泛，但是他们就约定俗成。但是有的地方把它称为不动产税。在美国所称的财产税到了英国它称为市政税，在日本它被称为固定资产投资税，建立住房必须要有固定资产的投资。

这些概念你要抠起来，它的严谨性都可以找出毛病来，但实际上讲的是一回事，所以概念不是实质性的问题，就是这样的一个税，它落在包括住房在内的不动产的保有环节或者持有环节上，它这个依据是不是在法理上能够得到论证，得以成立。

接着他再问，如果说土地不是我的，是国有的，你有没有道理向我征税？这个问题要看一看国际经验，很多人说国外有这种税收，是因为人家是土地私有制，中国很明确，所有的建成区都是国有，没有土地私有制，在农村是集体所有，虽然不叫国有，但也是公有。

农村现在不在我们的考虑范围内，这个税如果真的完成立法，肯定一开始的形态就是把农村区域排除掉了，先不考虑。所有的建成区，我们的城镇和工矿区域，土地的终极所有权是国有的，它是不是形成硬障碍？从国际经验来看，没有任何依据证明这是硬障碍。

比如说工业革命的发祥地、老牌资本主义国家英国，它的土地制度既有终极产权是国有的，也有终极产权是公有的，也有终极产权是自然人形态的，是私有的。但是它在这个终极土地有公有私有国有、非国有的情况下，它普遍开征的不动产税不区分产权，它在具体的房产的持有者和土地产权所有者之间有一个区别，一种是说住房的主体，有房产证的主体，他的房产和他的地产是打通的，不用讲任何条件，没有任何可考虑的其他因素，就是他持有，这是典型的私有从房到地。

另外一种大量存在的是要签一个契约的，自己住房下面的地皮，他持有使用权，而没有最终产权，这种情况大量存在。英国的土地有国家的，有皇室的，有地方的，有公共团体的，也有私人的，大量的住房是土地所有权在别人手上的，但是它的税收一视同仁，不加区别，这是基本的国际经验。

英国把土地的最终所有权和它的使用权的分离可以处理到最长的时间段是999年，已经高度的虚化了最终产权的意义，但是法律上又是非常清晰的。

香港过去在英国管辖之下，它对香港的整个法律框架就是香港的地皮没有私有的，但是香港地皮之上住建必须交差饷，这个差饷就是房地产税之一，它另外有物业税，那是租房取得租金必须交税。差饷是说这个房子你哪怕自己住也必须交的一个税，也很形象，你住在这个地方有警察来保护治安，警察当差要发饷，所以住在这里的人要交税，作为给警察发差饷的钱。

这个国际经验我们完全可以理性摆出来让大家看一下，不能回过来说在中国我们推进这个改革过程中间，先要解决土地私有制的问题，不存在这样的国际经验。

当然从改革的逻辑来说，我们也可以说80年代就在强调所有权和使用权的分离。国有企业为什么要搞两步利改税？国有企业是有相对独立物质利益的商品生产经营者，你持有的这个国家最终产权，并不妨碍你出于自己的相对独立的物质利益参与竞争，而竞争环境必须公平，所以当时说必须通过两步利改税把国营企业和其它企业放在一个一视同仁的税收环境里面，这才有一条起跑线的公平可言。

现在我们可以讲如果说房产的持有者下面的地皮最终产权不在他手里，但是他有了这个地皮，他就有了由于个地皮支撑起来的不动产所带来的相对独立的物质利益。如果我们通过法律程序认定这种独立的物质利益有合理性，就可以用一种税制做这种调节，这就是一个基本的道理。

他接着要问，如果说是房产税，我只是租用国有土地70年上面建房子，征税就必须去掉土地的价格，这里面有两层意思要说，一个就是土地确实最终产权不在房产证的持有者手里，但是国家法律框架已经有规定，这个底下的地皮叫做用益物权，你有房产座落在这个地皮上，这个地皮成了你的用益物权，到了一定的时间，物权法规定要续期，讲续期不是你重新出钱再买一次，最合理的是办一个手续，再往下展期，如果是70年，再展70年，顶多交一个办证的手续费，应该是这样一种社会可接受的方式。

当然必须有一个排除条款，特殊情况下说清楚，比如这块地必须用于国防需要了，国家可以征地，但必须按照征地给予补偿。怎么补偿，必须让老百姓觉得是透明的，是可接受的。

接下来说这块地皮如果按照用益物权展期的话，最开始土地批租收入形成的那一块负担，是不是由买房人已经支付了？一般的答案确实是如此，他已经包含在房价里面了。包含在房价里面的这样一种土地批租收入，未来不排除它有新的调节方式，有人提出能不能够在前面拿地的时候，不是一次趸交，而是按照年租制，以后分年交，减轻一次性的负担，淡化地方政府一次把地卖出以后，把钱拿足了，在短期内解决这届政府出政绩的问题，而不顾以后七八届、十几届政府上哪儿拿钱用的问题，这有一定的道理，也可以试点，变成年租制，它运行起来西和原来趸交的那个地皮，它之间形成的价位差怎么处理。

如果有必要的话，无非就是沿用中国改革渐进推进中间的经验，老地老办法、新地新办法，应该有区别的这样一套机制，这个机制应该是透明的，对全社会说清楚的，虽然新地上启动的时候第一次交的钱相对价位显得比较低，但以后每年你交的物业费里边要另外拉出一块，是年租制，要对应那个一开始的土地使用费，这个事情可以在技术上进一步优化，但绝对形成不了硬障碍。

这是我所说到的对这个流传甚广的帖子的第一大问的几点回应。

他的第二问是，征税是以房产购买时的价格还是以现在的市场价作为标准，如果以市场价为标准，谁来评估呢？评估费谁承担呢？如何表示评估公平呢？

这就比较技术性了。全世界的经验和我们自己原来的物业空转试点都说清楚了，这个价格的评估价是比照市场价格。这是完全可以在市场上解决，比较公允形成市场评估价的。谁来评估？国际经验是要有专业的评估师，也可以引入志愿者，各个社区可以公推社会贤达人士、有公信力的，大家觉得他正直，不会在这里面搞什么手脚的，以志愿者的方式，和政府组织的专业评估师一起来落实评估的所有这些数据。

评估是不是可以收费？一般来说政府做这个事情是一次性的，或者说若干年以后再来一次，这种事情可以不收评估费，这个成本政府在一般的管理费用里面承担是不成问题的。特殊情况下大家象征性地交点钱也不会是什么特别的负担。再有就是如何保障它的评估公平，前面说到的那个政府参与、社会贤达，大家监督之外，如果有不同意见，有仲裁程序，仲裁程序最后可以一直走到法律判决，这个事情有国际经验，也有我们自己这方面的探索，完全不应该成为硬障碍。

这个帖子第三问就更简单了，房产属于固定资产，而固定资产必须折旧，房产的使用年限为70年，是不是要按照逐年折旧来进行征税呢？住房的折旧一般不形成基金，你自己买了房子，持有房产证，这个折旧没有听说谁给自己专门设一个基金的，你要愿意设这个基金业可以，但是你设的基金绝对也没有人跑过来赞成你设的这个折旧基金对你另外征一笔税，这个事情非常容易说清楚。

所以这个帖子最后说的，学者支吾半天也没有说出一个所以然。我试图来说出一个所以然，希望大家批评指正。

我一直说这个税一定要站在全局的角度，探索可接受的方式。我觉得现在最能接受的，一般都可以接受的，如果说征这个房地产税，扣除是一定要做的，不按照人均多少平米来扣除，并不是因为我们没有信息来源，全中国的固定资产的所有的数据现在都是政府一网打尽，做了这方面的基础工作的。

关键是你如果按照人均多少平米，家庭成员变化的情况下，会有非常多的麻烦和扯皮，而且会出现政府非常尴尬的情况。能不能放宽到按照套数，如果简单说扣除第一套房会引发离婚潮，咱们一开始的框架，能不能更宽松一点，单亲家庭扣第一套房，双亲家庭扣前两套房，一般的正常情况下的家庭就是从第三套房开始征这个税。

我觉得至少是可以作为一个可讨论的方案，一旦进入立法程序，大家可以一起发表意见，形成这样一个一开始社会可接受的可操作方案。这些是我的比较粗线条的意见，请大家批评指正。