主题讨论三：风口蓝海

主持嘉宾：广东省房地产研究会执行会长韩世同先生

讨论嘉宾：厚土机构主席林少洲先生；凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定先生；希尔顿欢朋（中国）投资发展副总裁陈宝柱先生；深圳市开元国际总经理、万象美物业管理有限公司总裁黄玮先生

韩世同：我们现在已经到了下一场要开始的时间，抓紧时间，大家言简意赅，讲一些干货。

我考虑了一下，我们不可能每一个话题都讨论到，前面是存量这一块，黄总和陈总讲讲这个话题，你们打头阵，然后天安数码城的代表讲讲产业方面，林总是运营、策划这一块，您最后来总结一下。我们就大致这样安排一下。

刚刚每日经济新闻对我进行了一个采访，提到了这个话题，现在大家都在讲转型，但实际上我们看到万科，它转型现在转回来了，它讲要活下去，它实际上是把三年不盈利的八爪鱼的计划停下了，又回去拿宅地，让它的生存和抗风险能力大幅提升，这也就是为什么会困扰我们的因素，为什么原来的风口、蓝海，像万科这么有实力的企业都收缩了，它做物流一下做到了全国第一，做资管它把印力收购了，也变成全国第一了，它现在做得非常大了，它也要把快速周转、不盈利的都要暂停。

为什么快速周转的现在不行了？我们今天讲到更新，以前是外扩型的发展城市，现在一二线城市都不能外扩了，必须要更新，城市更新就是三旧改造，旧工厂都改得差不多了，现在在改旧村，这是难啃的骨头，它不是说我把农田拿过来一下大规模的建新房。旧区的改造几乎没有成功的先例，因为更难搞。所以未来的城市更新改造恐怕要学的样板就是香港。我想请二位分享一下增量和存量的话题。

黄玮：大家好，我是彩生活旗下的万象美物业的总裁黄玮，我们是被彩生活收购的。

今天下午听了很多地产公司的发言，我看到大家都很焦虑，我们物业这一块应该说没有这个焦虑，因为我们就是滚雪球，我们就是做存量的，越做越大，所以彩生活的规模跟我们的规模都非常大。但我们的压力还是很大的，我从事物业管理20多年，我觉得我们整个行业到现在为止面临一个既被资本市场非常看好，同时又是思想百花齐放，业主的意见非常多，行业的纷争非常激烈的情况。

刚才唐总从互联网的思维、从智慧社区的逻辑把传统的物业管理进行解构，能够提高效率，改变物业管理基本的逻辑。今天上午我跟世联的冯总在探讨，物业管理下一步的价值点在那里，以前的物业管理还是以清洁、保安、设备管理为主，但是随着互联网的发展，现在我们的社会治安很好了，小区基本没有偷盗了，以后5G网络来了之后，我们甚至都不需要管理了，5G自己可以实现互联了，所以未来把我们的价值都要推翻了，必须有新的理念来改变我们传统的管理，唐总是从5G产生之后物业管理的新的思考。

刚才唐总谈了干货，他是往前看，讲我们未来的物业管理要怎么办，应该用互联网来改造。我们也可以往后看，现在我们的居住环境越来越漂亮，我们的绿化、户型越来越高档，但是我们的小区越来越冷漠，甚至有些小区是负能量，小区的业主之间互相吵架。我们的小区从硬件来讲是进步了，但是从软件来讲我们是倒退了，我们原来叫远亲不如近邻，现在是老死不相往来，整个环境是一种倒退，所以我觉得我们物业管理在精神层面可以做更多的探讨，现在彩生活是在互联网思维上面做一些探讨，万象美现在是在做社区的温度，如何把社区的正能量弘扬，能够让社区更加活跃，让邻里更有幸福感，又找回我们当年的和谐、幸福、温暖的社区的感觉，这也是我们现在在努力的一个方向。我觉得未来的物业管理如果从这些方面去挖掘它的价值，真正的物业管理的价值才能够体现出来。就像刚刚刘爱明总说的，上市不是目标，我们引导一种社区生活才是一种目标，物业管理只是一个结果，这是一个大的逻辑。

韩世同：下面请陈总给我们讲讲，我上午刚好跟他一起去参观华润，他介绍了他们企业，才三年左右时间，就发展了300多家希尔顿欢朋酒店，以加盟式的方式，把四星级的酒店改造成五星级酒店，请他介绍一下他们怎么在存量资产中间找到一片蓝海。

陈宝柱：在这时候留下的都是真爱，坐了一下午不容易，从1点多坐到现在。在座的都是地产圈大大咖朋友，我是一个酒店人，今天为什么来这里呢？也是因为观点的这个话题吸引了我。

首先做一个自我介绍，我是来自希尔顿欢朋中国的陈宝柱，说到希尔顿可能无人不知、无人不晓，但是说到希尔顿欢朋，大家还不太清楚，希尔顿欢朋是希尔顿旗下最大的一个酒店品牌，希尔顿在全球有大概6000间酒店，希尔顿欢朋有2400间，它也有30多年的历史，我们进入中国4年时间，签约了超过300间酒店，开业的有40多间，这个速度和效益得益于在座的各位房地产商把存量物业进行了转换。

最早做酒店，大的地产商有万科、保利、龙湖、恒大等等，他们原来都是自己做地产开发，里面有一块项目，政府要求你做酒店，刚开始它自己做酒店又不懂，酒店又不赚钱，怎么办呢？先找国际管理公司来管，先挂个牌，把房子盖好了，住宅卖完了，剩下商业，最后剩下一块酒店，慢慢把它经营起来。

酒店从地产的建造是没有问题的，但是运营是很辛苦的，可能这个酒店的建造，最后会把土征的一部分费用放到酒店里面去，这样也导致中国大量的五星级酒店很难生存。五星级酒店在一线城市是有生存价值的，可能不会太亏，到了二线及三线、四线城市，包括旅游城市，它的运营成本是非常高的，所以很难持续经营。这时候开发商可能说，要么我自己干，大家看到了刚刚有公寓品牌的代表在讲，做存量的公寓市场，这也是可以的。从酒店人的角度来看，开发商有这么多的存量地产，我们做一个符合这个产品定位的酒店，你现在有一个很好地段的物业，你要做酒店，我们可以跟你合作，我把里的物业租过来，或者是你加盟过来，我来给你管理，这样就解决了地产商不愿意干的事，因为酒店是一个微利的行业，我们把这个存量的物业在我们手里合理的定位之后，我们做了这个产品的模型，有一个很好的投资回报，我们用4年的时间，把二次改造的成本就能拿回来，这就是在存量市场得益于现在发展的速度非常好。

整个地产行业，在北上广深，在10年前你只要手里有5套房你就什么都不用干了，而现在的80后、90后在北上广深买一套房想都不要想，这时候大家慢慢的就会转向做一些其它的业态。

韩世同：早上我也听他们介绍了，大概5000万就可以把一个原来的四星级酒店改造成为准五星。我现在不愿意叫它为五星，我说最好你把希尔顿放在后面，欢朋还是四星的，但是享受五星级的条件和环境。

陈宝柱：我们这个实际上也可以纳入政府采购，我们不挂星了，入住标准、入住条件是所有五星里面的一些配套，只是我们把不需要的一些配套砍掉了，比如说大型的宴会厅、游泳池，这些东西不赚钱，我们不要它，把这些切割完之后，就告诉客人来了之后有客房、早餐，健身房，有小型的会议室，这样就满足需求了。

韩世同：这个概念在若干年前，喆啡这个酒店就准备做，他们也是这样的框架。接下来请余总介绍一下产业园，你们在产业园做了很长，算是老大哥，之前我们也听了亿达的介绍，你们也是这样，在早期你们跟广州的节能产业园也合作过，在广东做的项目比较多。产业园区的培育、发展，你们肯定是最有发言权的，您来谈一谈。

余安定：我先介绍一下，我来自天安数码城，我们是一个比较老牌的产业地产商，在过去的30年当中，我们在中间纠结过，我们很想去干住宅，甚至我们中层当时跟老板们提出来说住宅这么火热，我们为什么不去赚一把钱呢，所以从我们的想法来说，还是想干住宅地产的，但是因为分工不同，我们公司也有做住宅地产的，但是我们主要是做产业地产的，过去30多年就做这件事情。在以前产业地产是一个冷门，现在似乎变成了一个热门，大量的房地产商，包括做实体的都在进入这个领域，前面刘爱明总讲的一些问题，我也感同身受。

从我自己从事地产20多年的经验来看，我觉得中国的产业地产在今天这个时代下应该要把握好一些内在的东西。举个例子，产业地产本身是出自于地产，它最终还是盖房子，提供物理载体给企业使用，帮助企业成长。但是它跟住宅、跟其它的地产又有不同，因为它始终是跟产业相联系的，如果它不能为产业提供一个生命力，提供一个动力，它自身也就是没有成长力的。这一点我很有体会，我是1998年加入天安数码城的，当时在福田的天安数码城，看到很多中小企业在天安数码城里面成长，到现在变成很大的公司，包括大家今天熟悉的顺丰、万利达、研祥等等，这个园区大概走出了40多家上市公司。我今天回过头去想这件事情，我们非常痛心的是，作为一家成长了40多家上市公司的老牌的园区开发的公司，居然没有一家上市公司有我们的股份，我们真是躺在金矿上，错过了大量挖掘黄金的机会。所以今天回过头来看，产业地产到底应该怎么做，这个话题是很值得讨论的。我自己的经验是，一定不能只是把它做成地产，因为它带了产业的属性，它本身可以挖掘的资源、可以产生的财富效应可能是远远大过地产，这也是今天看到大量人进入产业地产这个领域的原因。

但是我也提醒一点，虽然大量的人涌入，但是我作为一个老兵，我看这些大量的新兵的时候，我其实挺替他们担心的，单位真的有产业思维的，真的是为产业提供动力、提供生命力的，把这个载体做好的并不多，更多的是地产思维，我觉得这个市场慢慢的会在这个过程中得到调整，未来会有一批发点不对的企业会遭遇到比较大的困难。

作为产业园区运营商在今天这个背景下要强调三个能力，一个是提供基础服务的能力，第二是能够整合资源，构建产业生态的能力。第三个是能够吸引和留住人才的能力。有了这三个能力，一个产业园才能称得上是产业园，而不是地产，才是产业为重。

韩世同：谢谢余总，讲得非常好。其实观点在一两年前在广州举办过一个产业方面的探讨，当时请了张一平，他原来是爱地地产的，最早是中海深圳的老总，他跟启迪一起合作，还有中城新产业，还有亿达的介绍，他们当时就讲，没有产业资源去做产业园是耍流氓，我的印象非常深刻。做产业如果木是像刘爱明总讲的，不是以产业为目标去做的话，恐怕是有很大问题的。

最后您来做总结发言，我们也不再搞一人一句了，您讲完，我们这个论坛就结束。您是京城四少，最早是万科周刊的主编，后来派到北京做了一个非常有文化的嘉宾，您是从业很多年时间，从文到武，从甲方到乙方，您来说一说。

林少洲：我现在也是一个联合甲方。

韩世同：我们还是扣着这个题，规模渐变，房地产还有哪些新的通道。

林少洲：核心就是房地产的创新和转型的问题，从过去这几年的情况来看，房地产企业转型需求很迫切，但从结果来看不太理想，转型不太成功，多数企业做新的行业都不是很成功。这是为什么？地产商按说从资源角度是很多的，有钱、有资源，为什么转型转得不成功？我想原因很简单，因为地产在各个产业里头几乎是最容易做的，这个行业太容易做了，这个钱太容易挣了。

所以在这样一个思路、心态之下做别的行业，别的行业都比地产难做，你的思想准备是不足的，心理准备也是不足的，相应的对这个行业的难度的理解以及你的投入都不够。我想现在是不是到了更好的机会，因为现在地产也觉得很难了，这时候地产企业的转型可能真的有机会了，所以这时候真的会痛下决心，真正能按新的行业的规律去做，我觉得这个可能性反而就出现了，所以这里面就是一个核心，我们做地产人这一点一定要清楚。全中国那么多行业，像地产一样，几十年下来，大多数企业都挣到钱，这种行业是不多的，大多数行业是一将功成万古枯，都是血流成河，但是地产行业都活得不错，只要有块地基本上都能活下来。所以地产人转行，对新行业的难度要有足够认识，不能因为你有很多钱，你就小看新行业的难度，把地产行业的模式搬到新行业，这不现实。每个行业都有自己的道道，每个行业都是一场血战，所以对创新行业的理解，我们要有足够的思想和心理的准备。

我认为地产企业最理想的还是做一个投资人，因为你最大的资源是钱，你对新行业的专业性、经验不足，学费没交够。所以你最好是作为投资人，甚至把钱直接交给专业的投资人去投，这样的成功率更高。你如果还想在新的行业当老大，你自己去投资，那我只能说你要接着烧钱。在全世界这种案例都不是很多。其实人的一生能做好一件事就很不容易，有未来的行业都是要毕生的功力，很专注的持续去做才行。

就像我现在去做文旅，我其实不是转行去做的，我本来就是一个文化人，本来就是做刊物的，原来我想搞传媒，但是万科只做地产，我跟王石较了几次劲，我说你给我2000万，我给你搞一个传媒帝国，王石不给，他说万科只做地产，要么你离开万科，要么你去做地产，最后我就去做了地产。现在我还是回归本业，我还是喜欢做软件的，我即使做文旅地产，我也是做软件、做服务的，包括十几年前做新中式的，我们讲的精神家园，我一直喜欢这件事，所以我不是转行，我是回归我的本行。就是因为我做了一辈子，我就对这个最有感觉。我觉得这一点很重要，你做什么事一定要看清楚自己的优势、热点，扬长避短。

还有一点就是商业模式，现在很多转型没做好的，就是一些创新业务没有找到商业模式，郁亮讲三年没有看到现金流的业务就要停掉，现在的业务更强调商业模式，创投也很强调商业模式了，所以不是简单的烧钱模式。包括我现在做文旅，我每个项目都要求挣钱，我是用创投模式在募集，但是我自己要求每个项目都要有现金流，要有投资回报，我绝对不能用投资人的钱来烧钱把这个业务做下去，这样的业务我不做了我宁可放慢速度，缩小规模，我也要每个项目都有现金流。当然这样的门槛也越来越高了，但是目前的情况下，我觉得新兴行业的团队和我们原有的投资人，大家之间可能要有一个新的共识，大家抱团取暖，大家也降低期望值，把资源准备得更充足一点，这样成活率高一点，这样对大家都有好处，这也是一个相当核心的问题。

韩世同：谢谢林总。我再补充一点，刚刚您讲到为什么做住宅那么容易，每日经济新闻采访我的时候也问到这个话题，我就觉得住宅是双重垄断的，土地被政府垄断了，开发权是开发商垄断的，你如果把这两个放开，其实住宅也很难做。

今天压轴的各位嘉宾都讲得很好，满满的干货，我就不再总结了，本环节到此结束，谢谢各位。