观点铿锵行：股市与楼市

主持嘉宾：世联行首席技术官黎振伟先生

讨论嘉宾：国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华先生；英大证券首席经济学家李大霄先生；中国金茂高级副总裁、华南区域总经理魏浙先生；中城新产业控股有限公司董事长刘爱明先生；厚土机构主席林少洲先生

黎振伟：谢谢各位参加我们的铿锵行，所谓铿锵就是大家的观点不同，如果都是一样的观点，那就没有铿锵了，本来这个论坛是建银国际的曾总主持的，我主持下一个对话，但是他临时有事来不了，所以我代替他来主持这个很具有金融背景的论坛。

刚才我们听了邱博士的演讲，谈到了几个观点，让我们对未来的经济有一个新的认识。我们这一场铿锵行的对话主要是讲金融政策下的股市与楼市，我们的嘉宾有经济学家，还有开发商企业家，正好是两个方面的代表。

我有三个问题，第一个问题探讨一下金融的问题，我们在谈到股市跟楼市的时候，这是中国当今最热的话题，但是这两个看不透问题的背后有一个更看不透的抓手，就是金融。中国金融政策创造了很多的词汇，比如说“去杠杆、脱实向虚、双管齐下、普惠金融、放短收长、大水漫灌”，这是中国的特色。

今年两会李克强总理谈到了2019年稳健的货币政策要松紧适度，不搞大水漫灌，在这样的基调下，我们如何研判2019年的中国金融政策对股市和楼市的影响，今年的变化又跟以往的变化有什么本质的不同？首先听听邱博士的观点。

邱晓华：刚才因为时间关系，我没有把我准备的PPT的内容给大家展示，货币政策今年已经定调了，稳健的货币政策、松紧适度。前面我讲到一个问题，就是未来高债务的负担，我们表面上是要积极的财政政策和稳健的货币政策相搭配，积极的财政政策在很大程度上是要靠准财政政策。

准财政政策的含义是更多地要财政出政策，银行买单。也就是说未来三年，一方面我们说积极的财政政策、减税降费，但大家知道减税降费，从1万亿到今天的2万亿，似乎给我们的印象是力度在加大，但是问题是我们的财政收入的来源越来越小，因此它更多的要通过商业银行。而商业银行眼下又越来越多受到它的资金供给的限制，因此它又转向更多的依靠中央银行。

比如今年按照整个中国经济运行的需要，需要央行提供将近4万亿的流动性来满足财政政策、货币政策的需要。4万亿靠什么来？降准已经降了1%，提供了1万多亿，可以预期今年还要再降1%，加起来能增加3万亿左右，再动用钞票储备七八千亿，这样加在一起，今年对中国来说没有问题。问题是明年，降准空间在缩小，后年降准空间进一步缩小，因此靠这条路增加流动性已经空间很小。所以未来更多的是要通过央行调整它的资产负债表，来给全社会增加流动性。

从这个意义上来说，金融发展的格局在变，金融运用的空间在变，金融的作用也在变，所以我们要谈论楼市也好，谈论股市也好，首先要看到整个中国金融环境、财政环境的改变，带来资金流向、资金供给和资金使用结构的变化，这样我们才能够准确地判断这个市场会怎么变化。

黎振伟：您刚才谈到我们接下来可能就不是简单的发行货币或者是发债，或者是减税，要综合看整个金融体系的改变。我们的企业可能都习惯了过去的金融政策下的生存方式，可能今后就不同了。李大霄先生，您有什么不同的观点？或者提醒我们的企业家这个环境下是要乐观还是不要太乐观？

李大霄：我紧接着邱老师刚才讲的怎么解决债务的问题，邱老师给我们三个渠道，还有一个渠道，就是怎么样把这个债变得便宜一点。

我们看到美国的十年期债息是2.6%，中国是从4%左右回到3.13%，这样就使我们的资金成本可以下降。为什么特朗普这次找美联储的主席谈话呢？就是要谈降息的问题，怎么让美国的企业还本付息的息减少，这是它面临的问题，中国可能也是这个途径。

所以从这个角度上看，2018年整个的债息是在往下走的。怎么让企业的融资成本下来，可能是下一阶段，特别是我们对中小企业怎么样让这个毛细血管打通，特别是刚才还讲到地产企业，怎么样能够让地产融到资，前一段我们发债发了一些，很多的融资项目批了一些，国内发了，海外融资的渠道也发了债，发债的成本在下降。这是一个渠道。

黎振伟：您会不会觉得我们的贷款利息是要减少还是增加？我看到现在普惠金融已经在做这个措施。

李大霄：我们看到跟房地产有关系的是首付上浮的比例，各个城市已经稍微有所下行，这也是一个成本下行。中小企业的融资真实的价格往下走，这是一大趋势。能够让实体经济收益，未来可能是一个方向。

正因为如此，股票就会涨，无风险收益率的下行造成现在面临的资产荒的出现。还有一个是债转股，大型企业的债转股已经一开始了，这个量还是非常大的，这也是一个解决问题的途径。

黎振伟：也就是说李大霄先生谈到的随着资本、利息成本的降低，我们的企业整个股市或者楼市都会看好，因为资金量更大。三位企业家，你们感觉到了吗？

林少洲：今年春节之后，资本市场尤其是股市的表现，我想可能对今年整体的经济，包括楼市的走势是一个非常明显的信号，首先是政策层面，我们希望看到整个趋势会好起来，不能往下掉，所以在托底方面，政府都提出了举措。年初的这个表现可能会使得一些犹豫的心态，原来备受煎熬的问题，在现在可能有所缓解，这个信号也会继续传导到楼市。

第二是股市的财富效应，因为从过去实操的经历来看，1996年我去北京万科当总经理的时候，当时20%的库存，我记得当时我找客户的时候，我第一个就是在中国证券报上做的广告，我去那里找客户，那时候有38套连排别墅，压了两年没卖出去，我在中国证券报上做了广告，因为当时有一个小牛市，起来之后就有一批在股市里挣了钱的人去买房，当然这些人现在成了大赢家，因为当时就是五六千块钱的房子，现在涨了十几倍，如果当时还把钱留在股市里，现在可能又亏了。所以这波人在股市和房市的传导财富效应上有一定的表现。当然这个量有多大，我们还要看后续的政策。

中国的房地产很奇怪，形势好的时候大家去买房，我们叫改善型，形势如果不太乐观的时候，很多人又希望通过买房解决安全感的问题，让财富、资金保值。所以对房地产业者来说，我们的机会还是很多的，大家可以积极挖掘。

黎振伟：还是看好房市。刘总，您是搞产业的，您觉得您的产业现在春天来了吗？银行给你的贷款支持你吗？

刘爱明：我们的客户是产业的企业，我们有差不多100万平米的园区，有几百上千家企业，从客户那里感觉到现在确实挺难的，当然一路都很难，跟房地产、股市都没法比。

主要表现在几个方面，一是需求突然就没了，第二是形势不好的时候，大家谈产业转型升级，但是我们接触到的很多企业转型升级没有人帮他，像现在普惠金融算是唯一能让老板脸上有点笑容的事，确实有些企业还不错，能够以较低的成本从银行拿到钱，这一点很重要，现在有渠道，我们也建立了很多渠道帮助客户做这些事。

但是总体上我们这个社会没有更多的机构来帮助我们的企业转型升级，所以我经常说，我做这行做了几年，我有一个很深的体会，我说产业没有服务业，这是什么意思呢？

我们拿房地产来举例，房地产的服务业很发达，你找世联这样的公司给你写市场研究报告，这是上市公司给你写报告，还可以找上市公司给你设计，上市公司给你盖，上市公司给你卖，给你做物业管理，甚至还有人帮你融资，房地产行业的服务业很发达，老板想干点事，他有工具。

但是做产业的要转型升级，没有人帮他，例如他要一个很深的研究报告做决策，他有钱也请不到人写报告。我们的报告是宏观决策，但是对企业是微观决策，微观决策除了你自己研究，否则没有人给你写报告。

所以借这个机会我也呼吁一下，真正产业端如果要做好，确实是要从企业的角度、从转型升级的角度，能真正有一些措施帮助他们去转型升级。

黎振伟：其实刘总你就是做这个工作的，你们就是产业服务商，而且你谈到今年货币政策已经在支持产业的发展，这是一个好的方面。魏总，您来自央企，资金估计对你们来说没有问题。

魏浙：我觉得是个污点，这是最大的污点，大家都认为好像钱对央企来说不是问题，实际上不是那么回事。

从整个大环境来说，金融是房地产的商业，在2008年的时候，我跟一家民营企业的董事长聊天，说房地产什么最重要呢？他说是钱最重要，我说不是，我说人最重要，有人就有钱。房地产这么多年，没有缺过钱，不管是民营企业还是国有企业都可以想到办法拿到钱，毕竟我们是资金密集型企业，必须是钱做第一手。

在2017年、2018年，房地产缺钱了，很多是因为我们整个房地产大的形势和大的政策所决定的，民企没有钱的原因是银行不能贷给你，它有很多的限制，限制钱往房地产流入，大家觉得央企的底子比较厚，比较容易借到钱，但是它有去杠杆的要求，在这个降杠杆的要求下，你没法拿更多的钱。

像去年大家有很多很好的机会，我们就不能做这方面的一些事情，所以我们说没钱，是因为各种条件而决定的。到了今年来说，又重新放开了，在这个过程中有一些释放，现在更多的是房地产依靠自己的回款和自己的存量，实际上整个行业都是缺钱的状态。

虽然是放开了，刚才邱老师在讲，现在政策放宽松，在降准，但是它还要限制。还有发债的问题，肯定是哪里便宜在哪里发债，但是现在很多地方的钱已经拿不到，所以我们也并不一定是不缺钱的。

黎振伟：我们第一个话题，关于中国房地产的价格为什么高，房地产这么调控，去年还有15万亿，还增长了10%，很大程度就是中国的M2比较大，发了很多的钱，钱没有地方去，都流到了房地产市场。

目前我们的M2已经是GDP的2倍，去年增加了16万亿，今年按照这个势头增长的话，我们房地产也才15万亿的市场，所以很多人说房地产使消化了新增人民币。虽然现在国家提出要发展实业，但是钱还是要进入房地产。

邱老师，您怎么看存量货币的问题，如何解决地产和产业两者之间的矛盾？

邱晓华：其实这些年货币发得比较多，有正常因素，也有非正常因素。

正常因素是中国经济货币化进行，一定需要货币逐步的深化。今天大家很关心楼市，我觉得从政策面来说，中央有一个定位，房子是用来住的，不是用来炒的，这是现在的政策的基调。另外有两个体系，分别是市场体系和保障体系。

然后是三个稳：稳地价、稳房价、稳预期。目标就是金融债，还是要保持房地产的稳定、健康发展。所以从政策面角度来说，中国的房地产市场应当说还是会保持一个相对平稳的发展，不会大起大落，进入到一个相对平稳发展期。

就整个房地产市场角度来说，有三层意思要和大家交流一下：

第一层，政策调控的力度不会轻易的改变，但是从稳增长角度来看，地方政府做出一定的调整，又是势在必行的，因为因城施策、一城一策，其实就给地方政府提供了一个根据当地的稳增长的需要来做出调整的方式。所以面对政策，投资者也好，消费者也好，要看到政策的调整一定会对市场产生影响，虽然如此，但是它也有底线，这个底线就是不会让中国的房地产市场崩盘。

第二层，中国的房地产发展高速增长期结束了，每年都20%、30%的投资，每年的销售都是百分之二三十的增长，这个时期已经结束了。

但是中国房地产市场增长期没有结束，说它的高速增长结束，是因为：

第一，中国的人口结构变化了，老年人口和年轻人口对住房的需求是不一样的，因此这个空间是在减少的。

第二，随着成本的提升，房地产的暴利时代结束了，逐步趋向于平均利润，竞争更加激烈，因此这个领域的投资更加谨慎了。

第三，房地产市场之所以那么景气，除了刚性的居住需求，我们不可否认，在这个市场里面是存在着投资、投机两种需求，而目前来看，可以预期房产税的制定和出台，以及对土地政策的管理，对货币政策的管理，可以预期对投机、投资型的支撑因素在减少，反过来是约束因素在加大。因此这个因素对房地产市场的影响力是在减弱的。

说高速增长期结束，一是人口变了，二是成本变了，三是政策变了，所以不会再有过去的辉煌了。

当然另一方面，它的增长并没有结束，因为：第一，中国的城镇化进程还在路上，第二，中国的工业化进程也还在路上，第三，中国的国际化进程也没有结束，第四，中国自身发展由高速转到高质量，相应带来人们对生活质量提升的改善或者调整上的需求没有结束。

因此从这个意义上来说，支撑中国房地产增长的基本因素依然是一个比较可观的数量。刚才朱会长说可能还有10年期增长，我是赞同的，至少在10年以后才会发生真正的供大于求，那时候是卖房的人大于买房的人，那时候中国房地产市场可能会真正进入转折性的变化。

第三层，全面发展的阶段结束了，但是差异化发展的阶段没有结束，完全靠需求拉动的全面增长的阶段结束了，但是可以预期未来人口、经济、环境这三个因素会越来越决定这个地区、这个国家租房市场的变化。

可以这么说，有人气的地方，比如说粤港澳大湾区未来会越来越有人气，比如说长江经济带、京津冀协同发展带、中西部城市群，像这些能够凝聚人气、集聚人口的地区，它肯定继续还会支撑中国房地产市场相对稳定的发展。

反之，人口越来越流出，人们越来越不愿意在那里待的地方，就会走向萧条。从经济来看，如果这个地方经济没有活力，这个地方肯定也不会有人，因为这个地方的就业岗位越来越少，经济有活力就意味着有就业。

还有一个是生态，如果这个地方的居住环境越来越好，人们越来越适应新的环境，这个地方就可以发展。

从这三点来看，一线城市、二线城市是符合的，三四线城市的明星城市、特色城市也是符合的，先城镇、小县城有一部分符合生态型的，除此之外的地区，大家无论是投资房地产，还是持有房地产都要小心。

黎振伟：谢谢邱博士。李大霄先生，刚才邱博士谈到在今后一两年里面，大家会更加注重投资债券、股票，代替房地产投资。但我个人认为在中国目前债券市场这个情况下，这种短期效益可以，但是长期确实也是不容易，你说现在的投资者会慢慢看好股市而不去投房地产吗？如果要投，必须具备什么样的条件？

李大霄：第一个观点，同志们，股票要涨了。这是刚才邱老师说了，我也赞同。钱有的是，中国是第二大股票市场，MSCI从5%涨到20%才刚刚开始，富时，罗素，还有标普、道琼斯还没有开始，所以钱会滚滚而来。债券市场方面来看，中国是第三大债券市场，全球的资金通过债市进来，所以在座的各位要把握这个股票市场的机会，还要把握债券市场的机会，从这两个地方拿钱。

第二个观点，在座的老板们，给你们一个建议，回购自己的股票，现在是最佳时机。现在是给你们忠心耿耿的干部和员工做员工持股计划的最好时机。不是在2015年的地球顶的时候，2015年谁做员工持股计划都是套员工的，现在谁做员工持股计划，就是给员工积福的。

第三个观点，地产人赚的钱也是人民币，跟其它行业赚的钱含金量是一样的。地产的估值是严重错误的，也就是说资本市场上对地产的观点，认为地产人赚那一块钱跟其它行业赚那一块钱是不一样的估值，这是绝对错误的。告诉你们的老板们，这是李大霄说的，现在的资本市场对地产股的定价是错的，理由就是地产赚的一块钱人民币跟其它行业赚的一块钱人民币是一样的。所以从这个角度来看，地产股估值错误了，地产也是永续经营行业，它不是说明年就不做的。

还有一个观点，现在是大鱼吃小鱼的最好时候，现在是行业重组、并购、收购的最佳机会，现在是利用资本市场把自己壮大，吞并其它来不及利用资本市场的人的最佳时候。

黎振伟：看看我们的地产商们怎么看，怎么评估我们今天的房地产？

刘爱明：刚才邱博士说得很全面，对地产行业我不能说永远看多，但是也大概是这个意思，在中国地产的发展远没有结束，只是大家把地产妖魔化了，用一个长远的视角来看，地产行业可能是未来10年中国经济发展为数不多的亮点，因为它有很多真实的需求。

我们的粤港澳大湾区那么宏伟的规划，你说房子不涨，那么多投资为什么要投呢？你修了那么多路，现在高铁都通到香港了，房价为什么不涨？所以对房地产市场我是看多的。我自己有一个项目，去年10月份开始卖，去年的行情不太好，三个月卖了100套，上个月卖了200多套，我什么都没有变化。

我觉得现在大家不敢买房都是被吓的，市场是在的，供应还是不足的。比如说在深圳，深圳现在没地了，现在又划出地来建保障房，市场供应太少了，人口一个劲往里面涌，但是这种需求关系是没变的，他不买房就是被吓的。

那你为什么要吓他呢？这是很奇怪的一个事，所以政策的稳定性我觉得是比较重要的，大家要有一个相对稳定的预期，地产行业能稳定的发展，这是对整个经济起到的是一个稳定器的作用，它稳定了，至少有一块就稳定住了，地产相关行业加到一起要占GDP的20%到25%，所以我觉得地产行业要稳定下来。

刚才听了李大霄先生说的，我很兴奋，但是对股票我是没有研究，不懂楼市的人看楼市，就像我今天看股市一样，希望李博士讲的是对，但是我心中确实是直打鼓。我今天说楼市还要涨，可能不懂楼市的人心里也打鼓，但是我相信专业人士的判断。

黎振伟：碧桂园那么大的产值，万科这么高的利润，他们的股票价格还那么低，但是房价却那么高，可能这就是中国的一个很奇葩的现象，大家对股市没信心，对楼市比较有信心，越涨大家越买，我们希望今后能改变这个现状。

魏总，你们接下来要不要响应国家的号召，改变房地产的方式？

魏浙：改变是肯定的，必须改变。房地产走到今天，已经进入到第二个阶段。

刚才几位老师也在讲这个事情，首先国家的政策也好，还有资金量也好，虽然跟以前相比资金量还会维持，但是资金的导向性和政策的流向要改变了，因为我们现在还是要有房住不炒的政策，房价不能疯狂上涨。

房子的价格是由市场决定的，物以稀为贵，深圳的房价高，是因为它的房子少，很多地方房价上不来，是因为它的需求量不足，人口在外流，这都是有原因的。

所以像过去那种资金驱动型的时代已经过去了，就是你的钱一上来，大家就把房价吹起来了，这个时代已经过去了。

以前我们讲做房地产有几件本事，你就可以赚到钱，未来它需要的是综合实力，就是你是十项全能冠军。

还有一点，我同意李大霄先生的观点，现在是大鱼吃小鱼的时代，实际上就是综合实力的对比，可能在未来10年、20年，中国就只剩下一些品牌房地产，就跟现在买家电一样，买房子就选择买什么品牌的房子，它可能会对应着某一项内容。

在这里面就要看你的资本融资能力，还有你对市场的研究能力，还有你对政策的把控，真正的需求群发生变化的时候，你怎么做。整个中国现在都开始分化，因此提出因城施策。

现在我们到一个城市里面，大一点的城市都变成因区施策了，因此需要你有足够的应对能力。所以未来的方向，我们看房地产行业，确实我很赞同中国的房地产的基础没有改变，城市化进程还没完成，即便是在粤港澳大湾区这个地方，很多城市的城市化进程已经到了80%。

但是还有很多的旧改，比如说今天我们今天去看华润的大冲旧改，它虽然已经变成城市了，但是它还要进行升级，这是城市发展基本的诉求，这种发展你改变不了，它是刚性的诉求，这种发展房地产还是有得干的，未来10年、20年它应该还是有得干的。

黎振伟：我觉得房地产现在确实是不太合理，价格太高，股市也不太合理，价格太低。如何让投资房地产的人去投资股市呢？我觉得中国要发展商业地产，把REITs搞出来。

最后请林总谈一谈，您刚刚从英国回来，英国的股市和楼市还是比较正常的，您跟我们讲讲您的看法？

林少洲：去年跟随观点去了一趟英国，印象还是比较深的，英国的楼市几十年一直在走一条向上的曲线，2008年金融危机，它回调了20%左右，后来还是保持上升的趋势。

中国的房价相比我们的收入和租金确实是比较贵的，但是股市又比较便宜，在英国我们也找到了一些答案，比如说英国为什么有这么稳定的趋势？就是产权的问题，他们很多物业的产权是永久的。

我们要解决一个持续的趋势，一定要在制度上入手，为什么我们的股市大家不太敢进？因为它是大起大落的，稳定性不足。这个稳定性的长远问题不解决，风险溢价一定存在。

这么多年凡是买房子被辜负的人极少，几十年大家都知道买房是靠谱的，它的风险溢价很高，所以房价很贵大家也愿意买。所以要把股市搞好，大家才会愿意进入股市。

在现在的中国，大家手上如果没有几套房子，你的养老，你的未来，你的家庭靠什么？所以这是值得大家深入思考的问题，包括政策的制定者，不能打破大家对这个问题稳定的预期，这是社会的基石。

黎振伟：最后一个问题大家简短回答一下，股市涨了，楼市的春天会来吗？大家赚了钱是投股票还是投房子？

邱晓华：我觉得首先是房地产要注意未来的发展新趋势，要向高质量的方向发展，第二是要向绿色、新材料方面发展，第三是要向服务全配套方向发展，要把“高、新、全”做好，做好这几样，房地产还是充满春天气息的。

李大霄：股市的春天已经来了，楼市方面好房企的春天正在到来。

林少洲：我觉得主流的房地产行业应该是走向精品化，不能走粗制滥造，包括以高周转为名的粗制滥造，一定要精品化，珍惜你的土地资源，因为现在再拿每块地都很难，要好好做，做一个传世的东西，做一个百年建筑，走向精品化，未来做精品的企业才能生存。对房地产企业来说，你有资金，有资源、有人才团队，可以加大拓展创新的力度，因为这个行业的总量现在是最高的时候了，可以加大创新，做很多跟内容、运营有关系的拓展业务，可以分化出很多新的创新的力量。

刘爱明：我还是不懂股市，确实就一个平民老百姓来说，买房子赔钱的极少，买股票赚钱的极少，几十年来都是这样的情况，我买股票就没赚过什么钱，我也不笨，但是就没赚到钱。你要有很高的水准才能赚到钱，像李博士这样才能赚到钱，但是买房子，普通老百姓买了都没有亏钱，你即使稍微学习一下房地产的基本知识，未来10年你基本也不会亏欠。

魏浙：我认为房地产现在还没有走出冬天，但是我也赞成李老师的话，现在走出这个冬天的企业就是它的春天。关于老百姓买不买房子的事情，是一个信心的问题，上次跟易纲老师交流，他说你没有四个屏幕你就不要炒股票了，说明这个问题也越来越专业了。房地产也是一样，你买不买房子，最后也是按照你自己的需求来决定，但是你真正要做房地产投资，你也需要有更专业的思维。

黎振伟：我们这场铿锵行到后面还有点铿锵的味道，谢谢各位。