万达商业地产再启上市 港股或迎最重量级内房
时间: 2014-09-05 21:31:13    来源: [ 观点网 ]

也许错过了阿里巴巴的香港证券交易所，再也不会轻易放弃万达商业地产这一重量级交易了。

　　观点网 日前，一条万达商业地产赴港重启IPO的消息引起了市场关注。

　　9月4日，有媒体报道，万达商业地产放弃内地IPO申请后，已赴港申请IPO，且于8月23日或8月24日已经接受香港交易所聆讯，保荐机构即为中金公司。

　　消息并指，对于本次IPO冲刺，万达商业地产已经拿到相关监管部门的“小纸条”(上市批准)。

　　就此事，观点新媒体致电万达集团，万达相关人士并未明确证实此事，但亦回应，“这件事需要管理上市的人士宣布相关情况”。

　　另据观点新媒体查询，有接近万达商业地产的人士表示，消息指万达商业地产已经接受香港交易所聆讯并不属实，“万达商业地产上市的相关规划材料都没交上去呢，怎么可能接受聆讯？”

　　万达商业地产 十年上市路

　　不过值得注意的是，万达商业地产的上市进程其实已达十年之久。

　　就在今年7月1日，中国证监会发布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，大连万达商业地产股份有限公司等32家企业因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，被终止审查。

　　随后7月2日，万达商业地产在官网上回应称：“感谢4年多来在A股筹备上市过程中，监管部门、股东和社会各界的关注，今后将继续积极探索多种上市途径。”

　　至此，已经筹备A股上市4年的万达商业地产，主动放弃了在A股的上市进程。

　　回溯过往，早在2005年万达便筹谋万达商业地产赴港IPO。当时，万达接受投资银行麦格理建议，赴港以发行商业地产REITs德方式谋求在香港上市。

　　当年7月，麦格理通过银团贷款，向万达购买了9个商业广场约31亿元。而此时万达已拥有21个已经运营或动工的商业广场。

　　但后来，当万达成立全国首支针对商业地产的房地产信托投资基金后，2006年7月，国家外管局、商务部、发改委几部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，严格限制境外公司收购内地物业。

　　因为政策限制的原因，此次万达赴港上市发行商业地产REITs的计划宣告失败。后来，万达退而求其次，发行了国内首例商业地产抵押证券。

　　在和麦格理计划的商业地产REITs计划告败后，万达后来亦再次冲击港股IPO上市，但同样因为监管部门冻结了在香港红筹上市之路而未有结果。

　　2007年，万达回头来启动内地A股IPO，但却因为2008年金融危机影响，内地房地产企业A股融资被管理层叫停，万达内地A股上市之路就此搁浅。

　　时间到了2009年，这一回万达商业地产再度启动了其A股上市计划。当年，万达以该年度12月31日为上市申报基准日，计划在2010年6月成功登陆国内A股上市。但2010年低迷的国内资本市场和房地产行业宏观调控的开始，使得万达商业地产上市计划一直延怠。

　　直至2012年2月，万达商业地产上市的消息再度出现，当年证监会确认，万达商业地产上市申请仍在接受初审中，但直至今年7月万达主动放弃在A股的上市进程前，只是不断传出“正在排队”的消息。

　　重启港股IPO 意在海外融资、发展

　　事实上，对于此次万达房企在内地A股IPO的进程而再度选择赴港IPO的背后原因，市场有诸多猜测。有接近万达商业地产的人士就对观点新媒体表示，万达商业地产赴港上市的主要目的仍是为解决万达海外融资与发展。

　　据其分析，海外资本市场在融资时都时需要企业的信用记录，但万达在外尚属新面孔，尚缺乏积累良好的信用记录；“如果万达商业地产成功赴港上市，拥有上市公司的万达不仅会降低财务融资成本，也有利于改善万达在海外资本市场的融资和借贷信用，从而进一步推动万达自身的发展与海外扩张。”

　　其实，万达并非没有海外上市平台，这两年其也在境外成功搭建了两个上市平台，分别是香港借壳的上市平台万达酒店和美国AMC影院公司。

　　不过，在今年7月17日，王健林在万达集团2014上半年工作报告中就再次谈到，万达下半年的主要目标之一便是力争推1到2家主要公司上市。

　　其中，王健林特别强调，万达现在在海外已有2家上市公司，但并不是万达的主要公司资产。因此，据了解，万达内部已成立了上市推进工作小组，并特别委派万达集团总裁丁本锡为组长，新晋副总裁王贵亚为副组长，商业地产总裁齐界、文化集团总裁张霖等为组员。

　　对于有分析认为，其实万达如果想将它在内地商业地产资产上市，只需再等待一年，明年年中时通过注入早前已在香港获得的上市平台万达商业地产，就可以了。

　　对此，有港股分析师对观点新媒体指出，借壳上市需要等待三年才能转正，“去年方成功借壳的万达，还要有再等两至三年才能充分利用现有的香港上市平台”。

　　因此有市场报道指出，之前万达香港的壳公司万达商业地产8月25日宣布，万达拟将其更名为万达酒店发展有限公司。就是为了完成万达商业地产在香港重启港股IPO而作的安排。

　　上市窗口低迷期 商业模式仍有待市场检验

　　“从融资角度来说，目前香港地产股估值并不高，如果万达商业地产到香港上市，这并不是一笔特别划算的生意”。对于消息指万达商业地产选择目前的时间窗口赴港IPO，有资深港股分析师持保守态度。

　　该分析师认为，此刻传出万达商业地产想要赴港上市，或说明万达认为最近吸筹比较高，也认为其商业地产模式能够吸引市场投资者追捧。

　　不过，也有观点认为，香港商业地产市场模式本身就比较成熟，万达的商业地产模式现在还是一家之成，在香港资本市场也没有什么突出和可讲的故事。

　　9月3日著名评级机构标准普尔发布报告，针对目前内地商业地产发展指出，对很多商业地产开发商和投资者而言，无论他们采取的建设并持有(业主)或建设后销售(开发商)的模式，未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景，将提升风险，限制回报。

　　标准普尔信用分析师李春燕强调，大规模的前期投资，无法预测的需求，以及较低的租金收益率，预计将抑制增长前景，并增加内地商业地产开发商和投资者的债务负担。

　　目前，有分析认为以万达商业地产的体量，若在境外上市，融资额应达几百亿人民币，这在任何一个交易所，都不是小数字，再加上各种手续，时间还是过于仓促；“万达商业地产要在年内完成香港IPO，应该来不及。”

　　同样，对于未来万达商业地产赴港上市成功，万达在香港拥有的两个上市平台如何安排的问题？

　　有港股分析师表示，“很显然，新上市平台才是万达将来在香港的主平台，毕竟新的平台可能做很多东西，而此前所借的壳仍有太多限制。”

　　该分析师进一步分析称，未来在这两个香港上市平台业务分配上，万达很可能是将把中国境内业务全部放在快要上市的新平台上，而海外业务放在此前所借壳中，这是能够将万达业务划分清楚的最好方式了。

　　同时，不少港股分析师就表示，看好万达商业地产赴港上市的前途，“万达商业地产赴港上市后，对万达来说，肯定是非常好的事，这样万达就有了一个真正能起作用的上市平台了。”


（发稿：见习编辑 郭净净    审校：劳蓉蓉）
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