万达商业地产再启上市 港股或迎最重量级内房
时间: 2014-09-05 21:31:13    来源: [ 观点地产网 ]

也许错过了阿里巴巴的香港证券交易所,再也不会轻易放弃万达商业地产这一重量级交易了。

  观点地产网 日前,一条万达商业地产赴港重启IPO的消息引起了市场关注。

  9月4日,有媒体报道,万达商业地产放弃内地IPO申请后,已赴港申请IPO,且于8月23日或8月24日已经接受香港交易所聆讯,保荐机构即为中金公司。

  消息并指,对于本次IPO冲刺,万达商业地产已经拿到相关监管部门的“小纸条”(上市批准)。

  就此事,观点地产新媒体致电万达集团,万达相关人士并未明确证实此事,但亦回应,“这件事需要管理上市的人士宣布相关情况”。

  另据观点地产新媒体查询,有接近万达商业地产的人士表示,消息指万达商业地产已经接受香港交易所聆讯并不属实,“万达商业地产上市的相关规划材料都没交上去呢,怎么可能接受聆讯?”

  万达商业地产 十年上市路

  不过值得注意的是,万达商业地产的上市进程其实已达十年之久。

  就在今年7月1日,中国证监会发布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示,大连万达商业地产股份有限公司等32家企业因未按规则要求报送预先披露材料,且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月,被终止审查。

  随后7月2日,万达商业地产在官网上回应称:“感谢4年多来在A股筹备上市过程中,监管部门、股东和社会各界的关注,今后将继续积极探索多种上市途径。”

  至此,已经筹备A股上市4年的万达商业地产,主动放弃了在A股的上市进程。

  回溯过往,早在2005年万达便筹谋万达商业地产赴港IPO。当时,万达接受投资银行麦格理建议,赴港以发行商业地产REITs德方式谋求在香港上市。

  当年7月,麦格理通过银团贷款,向万达购买了9个商业广场约31亿元。而此时万达已拥有21个已经运营或动工的商业广场。

  但后来,当万达成立全国首支针对商业地产的房地产信托投资基金后,2006年7月,国家外管局、商务部、发改委几部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,严格限制境外公司收购内地物业。

  因为政策限制的原因,此次万达赴港上市发行商业地产REITs的计划宣告失败。后来,万达退而求其次,发行了国内首例商业地产抵押证券。

  在和麦格理计划的商业地产REITs计划告败后,万达后来亦再次冲击港股IPO上市,但同样因为监管部门冻结了在香港红筹上市之路而未有结果。

  2007年,万达回头来启动内地A股IPO,但却因为2008年金融危机影响,内地房地产企业A股融资被管理层叫停,万达内地A股上市之路就此搁浅。

  时间到了2009年,这一回万达商业地产再度启动了其A股上市计划。当年,万达以该年度12月31日为上市申报基准日,计划在2010年6月成功登陆国内A股上市。但2010年低迷的国内资本市场和房地产行业宏观调控的开始,使得万达商业地产上市计划一直延怠。

  直至2012年2月,万达商业地产上市的消息再度出现,当年证监会确认,万达商业地产上市申请仍在接受初审中,但直至今年7月万达主动放弃在A股的上市进程前,只是不断传出“正在排队”的消息。

  重启港股IPO 意在海外融资、发展

  事实上,对于此次万达房企在内地A股IPO的进程而再度选择赴港IPO的背后原因,市场有诸多猜测。有接近万达商业地产的人士就对观点地产新媒体表示,万达商业地产赴港上市的主要目的仍是为解决万达海外融资与发展。

  据其分析,海外资本市场在融资时都时需要企业的信用记录,但万达在外尚属新面孔,尚缺乏积累良好的信用记录;“如果万达商业地产成功赴港上市,拥有上市公司的万达不仅会降低财务融资成本,也有利于改善万达在海外资本市场的融资和借贷信用,从而进一步推动万达自身的发展与海外扩张。”

  其实,万达并非没有海外上市平台,这两年其也在境外成功搭建了两个上市平台,分别是香港借壳的上市平台万达酒店和美国AMC影院公司。

  不过,在今年7月17日,王健林在万达集团2014上半年工作报告中就再次谈到,万达下半年的主要目标之一便是力争推1到2家主要公司上市。

  其中,王健林特别强调,万达现在在海外已有2家上市公司,但并不是万达的主要公司资产。因此,据了解,万达内部已成立了上市推进工作小组,并特别委派万达集团总裁丁本锡为组长,新晋副总裁王贵亚为副组长,商业地产总裁齐界、文化集团总裁张霖等为组员。

  对于有分析认为,其实万达如果想将它在内地商业地产资产上市,只需再等待一年,明年年中时通过注入早前已在香港获得的上市平台万达商业地产,就可以了。

  对此,有港股分析师对观点地产新媒体指出,借壳上市需要等待三年才能转正,“去年方成功借壳的万达,还要有再等两至三年才能充分利用现有的香港上市平台”。

  因此有市场报道指出,之前万达香港的壳公司万达商业地产8月25日宣布,万达拟将其更名为万达酒店发展有限公司。就是为了完成万达商业地产在香港重启港股IPO而作的安排。

  上市窗口低迷期 商业模式仍有待市场检验

  “从融资角度来说,目前香港地产股估值并不高,如果万达商业地产到香港上市,这并不是一笔特别划算的生意”。对于消息指万达商业地产选择目前的时间窗口赴港IPO,有资深港股分析师持保守态度。

  该分析师认为,此刻传出万达商业地产想要赴港上市,或说明万达认为最近吸筹比较高,也认为其商业地产模式能够吸引市场投资者追捧。

  不过,也有观点认为,香港商业地产市场模式本身就比较成熟,万达的商业地产模式现在还是一家之成,在香港资本市场也没有什么突出和可讲的故事。

  9月3日著名评级机构标准普尔发布报告,针对目前内地商业地产发展指出,对很多商业地产开发商和投资者而言,无论他们采取的建设并持有(业主)或建设后销售(开发商)的模式,未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景,将提升风险,限制回报。

  标准普尔信用分析师李春燕强调,大规模的前期投资,无法预测的需求,以及较低的租金收益率,预计将抑制增长前景,并增加内地商业地产开发商和投资者的债务负担。

  目前,有分析认为以万达商业地产的体量,若在境外上市,融资额应达几百亿人民币,这在任何一个交易所,都不是小数字,再加上各种手续,时间还是过于仓促;“万达商业地产要在年内完成香港IPO,应该来不及。”

  同样,对于未来万达商业地产赴港上市成功,万达在香港拥有的两个上市平台如何安排的问题?

  有港股分析师表示,“很显然,新上市平台才是万达将来在香港的主平台,毕竟新的平台可能做很多东西,而此前所借的壳仍有太多限制。”

  该分析师进一步分析称,未来在这两个香港上市平台业务分配上,万达很可能是将把中国境内业务全部放在快要上市的新平台上,而海外业务放在此前所借壳中,这是能够将万达业务划分清楚的最好方式了。

  同时,不少港股分析师就表示,看好万达商业地产赴港上市的前途,“万达商业地产赴港上市后,对万达来说,肯定是非常好的事,这样万达就有了一个真正能起作用的上市平台了。”


(发稿:见习编辑 郭净净    审校:劳蓉蓉)
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