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该区域的客户所能承受的总价基本上是在250万上下，若定价4万，意味着户型要在80平以下。为此，宋会雍直言，华发未来的营销压力不小。

　　观点网：在固守大本营珠海的同时，华发的异地扩张也再下一城。

　　9月的申城已现初秋的凉意，但土地市场却着实热了一回。9月5日，上海浦东新区迎来土地拍卖会，此次拍卖的地块为浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块。

　　该场号称“上海最疯狂的土地竞争”共吸引了50余家企业领取标书，最终有23家房企确认参与竞买。除去最终竞得者珠海华发外，华润、世房、融绿、阳光城、保利、万科等房企均有参与。

　　从现场来看，该地块的热度亦可见一斑。据悉，该地块起拍不足5分钟价格便上涨了50%，而在整场持续近90分钟的激烈举牌中，共有9家房企争相喊价。

　　前半场三湘、金地、港中旅、大名城等频繁举牌，而在最后的半小时，珠海华发才出场报价。虽然竞争对手各个实力均不俗，但珠海华发出手也颇为阔绰，200万一次的加价，与三湘连续厮杀了几十个回合后，最终以23.7亿将该地块收入囊中，楼板价为25765元/平方米。据了解，珠海华发此次首进上海便刷新了去年张江的土地出让价格纪录。

　　资料显示，浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块为普通商品房地块，地块位于张江孙桥镇，临近中环线华夏中路及申江路，周边规划建设地铁13号线，总出让面积4.6万平方米，起始总价为12.48亿元，容积率为2。

　　在楼市成交低迷之际，张江高科地块的高溢价也给市场注入了一针强心剂。上海中原研究咨询部总监宋会雍分析称，该地块受市场热捧是由于周边目前有地铁13号线在建，而地铁开通后能够给这个区域带来的价格上涨空间是20%至30%；并且，该地块隶属于“迪斯尼板块”，板块利好还处于酝酿当中，尚未完全释放。

　　不过，其也指出，对于首进上海便高价拿地的珠海华发来说未来压力不小。宋会雍直言，从区域来看，项目未来定价要往4万/平方米以上走盈利空间才会更大，而目前周边项目售价在3.8万元/平方米。

　　“至于未来板块能否支撑这样的价格主要要看两个因素，一是到底利好因素能够使房价抬高多少，二是眼下房价能够跌多少，这两个因素叠加起来看才能确定最终板块的价格水平，”宋会雍如是说。

　　并且值得关注的是，万科去年于该地块周边拿得的两项目楼板价分别为21415元/平方米和21570元/平方米，远低于华发此次摘地价格。

　　为此，宋会雍也指出，“从产业带的分布来说，决定了这个项目和万科是有一定竞争性的，而万科海上传奇才卖到3.8万/平方米，但华发品牌肯定不如万科。”

　　其续称，该区域的客户所能承受的总价基本上是在250万上下，若定价4万，意味着户型要在80平以下。为此，宋会雍直言，华发未来的营销压力不小。

　　而观察华发在近期拿地背后的策略布局，可以看出其回调一线城市的策略越来越明晰。于今年2月21日，在广钢新城土地大战当日，华发以29.16亿元以及配建89100平方米拆迁安置房建筑面积竞得广州荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040417、AF040418、AF040419地块。

　　早于2013年半年报珠海华发便表示，对于未来发展策略，一方面继续深耕已进入的城市，由单一项目向多个项目联动开发的纵深化方向延伸发展；另一方面继续向一二线城市拓展，打造新的利润增长点，不断优化市场布局。

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