博鳌特稿 曾昌宇：吴中地产深耕中国22载
时间: 2014-07-25 01:02:18    来源: [ 观点网 ]

吴中的现金流已排到明年上半年，未来经济环境和行业市场的不确定性，督促企业在经营上，安全是第一位的。

　　编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　观点网 当降价成为今年长三角楼市的关键词后，苏州楼市走向也成为外界关注焦点。

　　据江苏吴中地产集团总裁曾昌宇介绍，苏州市场库存量增幅依旧较大，消化周期大概是8到10个月，但和其他城市相比，苏州整体库存量还是较少。

　　曾昌宇指出，6月份苏州亏损的楼盘达到两位数以上，接下来亏损的项目会越来越多，特别是2012年和2013年拿的一些项目。

　　因此，对于苏州下半年的市场预期，曾昌宇表示并不乐观。

　　“正常情况下，苏州的库存量维持在4万套以下，消化周期为6个月左右，但下半年有可能会超过8万套。随着供应量增加及需求量持续萎缩，供需比会逐渐拉大，消化周期可能升至12个月或20个月。”曾昌宇如是说。

　　在楼市走向下行的情况下，吴中地产今年却将在全国推出14个项目，逆市加推也不免让外界心生疑虑。

　　不过，曾昌宇却信心十足：“市场不乐观对吴中的影响不大，吴中的资金已预备到明年，未来经济环境和行业市场的不确定性，督促企业在经营上，安全是第一位的。”

　　在稳定销售方面，吴中地产亦有自己的策略。曾昌宇透露，吴中地产的产品有两种，一种是价格弹性高、能降价跑量的项目，如越湖家天下、景山玫瑰园。对于这些产品，吴中会选择牺牲部分利润来换取销量。另一种则是价格弹性小的高端项目，即便降10%-20%需求弹性也不明显，这些项目只有在窗口期打开后才有较大的放量机会。

　　谈及未来的扩张计划时，曾昌宇表示，国内部分仍将以苏州和长春为中心，向周边城市布局，短期内不会考虑其他的范围。

　　至于今年的销售目标，曾昌宇直言，预计比去年多一点，但是离吴中地产的目标会有一定的距离，大概在四五十亿左右。

　　以下为观点新媒体对吴中地产总裁曾昌宇先生的2014博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点新媒体：苏州楼市六月份入市量很大，现在市场情况比较明朗吗？

　　曾昌宇：现在苏州库存量增幅依旧较大，但和其他城市相比，苏州整体库存量还是较少，消化周期大概是8到10个月，其他很多城市估计是16个月，甚至20个月。

　　总的来看，苏州房价基本是平稳的，但就同一个楼盘来看，价格都存在走低的趋势。苏州新区、核心新板块以及园区的项目成交拉动均价整体上涨，很多别的城市成交以郊区盘为主，整体均价较低。

　　苏州上半年房价下降幅度较小，成交量略跌，整体比较稳健。

　　观点新媒体：下半年的态势会怎样？

　　曾昌宇：下半年市场不容乐观，供应量增加较快。正常情况下，苏州库存量维持在4万套以下，消化周期为6个月左右，但下半年有可能会超过8万套。随着供应量增加及需求量持续萎缩，供需比会逐渐拉大，消化周期可能升至12个月或20个月。

　　如果积压库存过多会导致房价波动，苏州下半年的情况是大批2011年、2012年包括2013年拿的地块将陆续上市，这些地块集中在一些标志性地段，楼面价接近现行市价。

　　表面看来，供应量的数字在递增，但因为价格脱离市场，这样的供给实际上是无效的。剔除这些无效供给后，整个市场的供应量会缩减一部分。但苏州商业地产二三十个月的供应量，加大了整个市场的去化难度。抛开无效供给和商业地产两部分，苏州市场的有效供给和需求相对比较均衡，价格亦较为稳定。

　　第二个利好是近几年除了工业园区房价大幅上涨外，其它区域房价上涨幅度偏小，例如吴中区、相城区。

　　观点新媒体：苏州楼盘亏损的趋势和状况会越来越严重吗？

　　曾昌宇：接下来，亏损的项目会越来越多，特别是2012年和2013年拿地的一些项目。当然，还会随着市场的变化发生变化。

　　观点新媒体：是否担心下半年市场低迷影响公司项目销售？

　　曾昌宇：今年吴中地产在全国将推出14个项目，市场不乐观对吴中影响不大，吴中的资金已预备到明年，未来经济环境和行业市场的不确定性，督促企业在经营上，安全是第一位的。

　　吴中的产品有两种，一种是价格弹性高、能降价跑量的项目，如新都市系列产品。对于这些产品，吴中会选择牺牲部分利润来换取销量。

　　另一种则是价格弹性小的高端项目，即便降10%-20%需求弹性也不明显，这些项目只有在窗口期打开后才有较大的放量机会，但产品需要真正满足高端和改善型需求，提供优质的自然资源、硬件配套及服务。

　　观点新媒体：您认为这个窗口期什么时候能够打开？

　　曾昌宇：去年8月份我认为会打开，但是一直都没有，很多开发商也看到这个机会。

　　吴中地产对这部分产品不是特别担心，因为还在持续走量，这部分产品还有需求。哪怕窗口期打开，这种类型的产品也不会像刚需或者首改那样放量，因为这部分客群属于比较理性的，他们选择范围也不限于苏州。

　　即便同在苏州，不同的板块都表现出不一样的窗口期。市场有一个缓慢的信心恢复过程，为什么我原来预测的两个窗口期没有打开？在于整体的信心，客户认为不是最佳置业时期。

　　观点新媒体：对企业而言，当房价下行时怎样维持正常的利润空间？

　　曾昌宇：吴中地产主要通过控制成本来维持正常利润。近几年，人工费、材料费上涨速度快，尤其是人工费上涨了约8到10个点。所以，吴中地产首先控制的是可售比，尽量减少不可售部分的数量及成本。在这方面，南方开发商做得较好，特别是广州、深圳、重庆的开发商，他们会通过多种方案来节约设计成本，这也是对社会资源的一种节约。

　　中国存在一种普遍现象，政府一方面想让房地产做大做强，另一方面又要求开发商节能环保，房屋结构坚实抗震，这其中需要检测的项目随之增多，造成了大量浪费。所以，在满足控制规范的情况下，我们会尽量控制可售比。

　　第二，成本控制上肯定要节约化、精细化，但前提是不影响客户体验。首先是控制整个建造成本；其次是节约财务费用、管理费用和营销费用。有些公司财务费用已经控制得比较好，特别是一些海外上市的公司。

　　有海外融资平台的一线企业的财务费用已经做到4%-6%，类似吴中这种中型企业一般在10%左右，规模再小点的企业会到15%或16%，地方性企业会到20%。在利润都达不到10%的情况下，开发商需要考虑怎么控制财务成本。现在中海、万科这种大企业也已不能再完全靠高杠杆，以前可以一千亩土地分成十年或五年开发，五年后地价上涨的部分可以抵消财务成本。

　　除了上涨的房价也可消化部分财务成本，以前还可以通过分期付土地款来缓解财务成本，现在这一方法也行不通了。在这种情况下，原来的高杠杆模式值得进一步探讨。

　　在管理费用方面，随着地价房价上涨，管理费用变得庞大，这时需要更多的精细管控；营销费用也一样，北方一些公司的营销费用曾达到了10%，我们的营销费从3.5%压到了3%或2.8%，差不多减少了一个点。

　　产品规划和工程方面，相比原来0.6多点的可售比，现在吴中的可售比一般都要求到0.8左右，这样的管控措施可以使成本下降很多，所以精细化管控还是要进行。

　　现在土地价格还在上涨，在这种情况下，如果想溢价的话，则需要做内部的管控、产品的创新及服务的创新。或是像花样年的物业，或者像我们的三大服务体系，把健康医疗、教育、生活方式植入到每个小区。

　　吴中地产财务费用不算特别高，但是已经吃不消。万科去年的净资产收益率创造了19年以来最好的纪录，但是现在大部分企业净资产收益率普遍跌到了11%以下。如果财务运作做不到，加上去化慢，一个亿压在那里，一年算起来一两千万利息就没有了。

　　观点新媒体：很多企业不太敢以信托方式融资？

　　曾昌宇：现在信托发生了很多事，需要考量的项目也较多。信托最疯狂的时候在2011年前后，发行数量剧增；现在因为长债到期，出现了大量延期，甚至出现了问题。

　　观点新媒体：信托融资的成本很高？

　　曾昌宇：这取决于信托发行的方式，今年上半年不算很高，维持在12%到13%。

　　观点新媒体：前段时间市场普遍认为的信托成本是17%、18%？

　　曾昌宇：这种可能是因为融资的公司本身信誉或项目就不太好。

　　房地产公司到最后会成为房地产金融公司，这是比较大的趋势，再往后就是服务型公司。在金融方面，吴中集团在香港有上市公司中国汇融，未来我们可能会把服务性的业务整合在一起，包括汽车、金融、医疗、健康、教育、酒店等，成为一个综合性的服务商。

　　现在房地产的开发模式和前十年不一样，包括最大型的公司。前十年是不断增加土地储备，土储规模的大小是上市的关键。未来这个模式将不存在了，当二手房超过增量房，整个房地产的发展会转变为一种新的方式。

　　除了内部精细化管控之外，吴中也会在战略上调整。比如细分市场，除了住宅市场外可细分产业地产、养老地产等，这些方面存在一定的拓展空间。吴中在2003、2004年做了第一个养老项目，即嘉兴江南太阳城；另一方面是进军海外，海外市场比较平稳，还有往上走的趋势，增加了新的增长和发展机会。另外，海外融资成本低，在这种情况下，我们发现海外细分市场也有类似的战略机会，所以吴中去年在墨尔本开发项目后，将有一些更新的尝试。

　　中国做养老地产最后还是回到金融层面，真正的养老地产是持有的，但是开发商肯定会缺钱，持有量太大的话，租金可能都不够还利息，更别说利润。

　　吴中十年前探讨REITs，做成资产包到资本市场拿固定收益，但这有两个要求，一是产权要比较清晰，二是有相对固定的投资收益率，但中国养老地产、产业地产很多都做不到。

　　现在市场出现了比较大的分化，包括政策分化、地区分化、企业分化、产品分化。如果在一个城市做不到前20名就很难维持下去，包括万科现在也提出转型，因为要提高地区市场占有率。

　　观点新媒体：您对房地产金融研究比较多，是不是为公司上市提前准备？

　　曾昌宇：吴中暂时还没有上市计划，如果要上市，我们在十年前就做了。

　　十年前我们探讨了很多上市的可能性和操作模式，但由于各方面原因未能成功。未来如果要进一步发展，无论如何都要解决资金问题。吴中还是一家区域型的地产开发公司，资本市场没有完全开放的情况下，我们错失了一些机会，当然承担的风险也降低了，所以相对比较稳健。

　　从整个集团来看，吴中的产业分布相对分散，江苏企业都有类似的特点。总的来说，苏州企业很稳健，吴中二十多年来一直都比较稳健。

　　观点新媒体：吴中地产在海外发展怎样把控风险？

　　曾昌宇：海外发展有很大的风险，因为模式不一样。一方面是和当地政府形成一定的合作，澳大利亚昆士兰州州政府以及驻上海领事馆和我们的合作比较紧密；另一方面加强和当地企业的沟通、加强合作。

　　吴中地产正在和澳洲最大的一家开发商在谈，进行本地化。我们进入其他城市是这样，进入一个国家也是这样，因为市场化程度比较高，找本地开发商合作机会更多。

　　还有就是加强预判性和防控能力，包括对汇率波动的控制。吴中是从2007年开始就关注澳洲市场，现在澳洲公司都是当地的人，但是和公司原有人是一个体系的。而且苏州、长三角在澳洲的人确实很多，所以有时候看起来像中国市场一样。

　　海外发展主要还是对市场的把握，这和新进入一个城市一样，研究了城市的指标以及几个纬度后，把重点的几个元素选出来，如政府、行业、风控等。

　　还有就是循序渐进，别想一下子吃成大胖子。万科在美国选择和铁狮门合作，也是选择本地公司，这样比较稳妥。

　　最后，第一笔别投太大，哪怕亏掉了或者不成功也不至于伤筋动骨。投资总是有风险的，要考虑风险控制能够达到什么程度。

　　观点新媒体：公司会继续在澳洲拿项目？

　　曾昌宇：对，我们在澳洲看了很多项目。

　　观点新媒体：国内市场方面，公司进入长春去是基于什么考虑？

　　曾昌宇：国内市场我们叫“2+X”，“2”是指苏州和长春，X是周边的城市，比如说南通、嘉兴、扬州、沈阳等，是这样的一种布局模式，所以说吴中地产是一个区域性公司，不是一个全国性公司。

　　之所以选择长春，是因为我们研究了很多城市后，觉得长春城市人均收入还可以，而且是省会城市，吸附力比较强，和苏州五年、十年前很相似。

　　吴中地产是2007年进入长春的，已经进入长春的四个主城区，形成了全盘开花的格局。

　　观点新媒体：吴中地产有没有很强烈的一二线城市概念？

　　曾昌宇：一二线城市的概念不是特别强烈。大部分开发商会认为三四线城市已经没有机会了，但是吴中地产认为，未来市场更看重企业、产品、城市、政策，企业和产品都会分化，在同一个城市里可能有表现特别不好的企业，也会有表现特别好的企业。

　　在这种情况下，结合吴中地产的实际情况，我们更考虑深耕本土，或者说会夯实本地的基础。因为上海我们也在接触，曾经有段时间吴中地产也想把上海当成很重要的板块，后来还是没有列入我们考虑的范围。

　　在整体发展过程中，吴中地产更加务实，发展规划会结合企业自身的特点。

　　观点新媒体：今年对销售目标有怎样的预期？

　　曾昌宇：今年的销售应该比去年多一点，大概四五十亿左右，但预计离目标会有一定距离。

　　观点新媒体：苏州市场外来房企不少，本土企业如何应对外来房企的冲击？

　　曾昌宇：外来房企的冲击很多年前就发生了，现在变得比较习惯，就像吴中地产在长春也冲击当地市场。最主要的是结合自身特点，吴中地产在苏州就有很明显的自身特点，在全国来说也是如此。

　　吴中地产有很多延伸出来的产品包，包括金融服务、汽车、教育、社区门诊、健身、酒店、餐饮等，所以吴中地产整个产品包应该是最重要的筹码，除了冷冰冰的房子外，更能够体会到吴中这个企业延伸出来的产品。

　　第二，本土开发商还有一种优势，股东方都是本地人，这么多年发生了数次房价往下跌，闹事的人纷纷而起，吴中地产基本没有。因为产品做得用心、比较精细，不会让产品质量出现问题。

　　第三，客户经过洗礼之后会回到根本的层面，就是苏州人最懂苏州人。吴中最后出来的产品，不管是园林还是景观都比较讲究，因为苏州人讲究疏密有致，讲究一步一景。在这一点上，吴中的产品会更契合当地客户的习惯。

　　在产品本身，吴中地产还是能够抓住客户的心理和情绪，所以像金山别墅、景山玫瑰园等产品，既借鉴了外来开发商，又融入了吴文化，归结起来确实能够达到更好的效果。

　　吴中地产走出去也是这样，我们到东北后会植入一部分江南元素，但是东北元素是比较奔放的，所以有时候我们会和东北分公司产生分歧。当地开发商比我们更理解东北人，我们只是将苏州的一些元素用进去。所以，本土开发商的优势是能够契合当地人的特点，吴中地产会越来越朝住宅的人性化发展，同时还会继续加强原有特点。

　　观点新媒体：苏州的限购措施执行情况怎么样？放松后市场会表现得更好吗？

　　曾昌宇：苏州还在执行限购，限购的放开与否，不会对市场产生根本性的影响。今年来看，信贷和金融政策反而会变得更加举足轻重。现在最主要的还是资金问题比较大，但是没有坏到2008年的情况。

　　放开限购是一个趋势，最终是市场决定的，所以就总体情况而言，如果一直绷紧也不好。如果改善型的窗口期打开，好产品的去化会因为政策放开迎刃而解，不放开反而会束缚。但是现在没敢放开，还是要等市场。很多人说因为限购才观望，有时候这是一个托辞。


（发稿：鲁鹏 武瑾莹 见习编辑 张常旺    审校：武瑾莹）
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