　　接下来，有请参加本次讨论的嘉宾上台，他们是：著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生；金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生；陕西省房地产商会副会长、陕西省建秦房地产开发有限公司董事长张民宪先生；陕西佳诚房地产开发有限责任公司董事长度杜旭强先生；陕西聚安实业有限责任公司总经理杨春平先生；西安房多多网络有限公司总经理沈飞先生；思凯来国际总经理陆静女士；世联地产西安公司总经理肖新志先生；美城地产机构总经理汪巍先生；西安创典全程地产咨询有限公司总经理徐正茂先生；陕西省房地产研究会副会长、西安房地产信息网CEO赵严先生，掌声有请。

　　本次圆桌的讨论时间为45分钟，下面把时间交给嘉宾主持黎振伟先生。

　　黎振伟：在这个时候是大家最后的环节，如何把它主持的精彩，观点分明，不一定说对立，有不同观点可能是我责任。今天上午的论坛都谈到了西安，也谈到市场化，谈到了新城镇化等等等等。

　　西安是个特别的城市，有悠久的历史，也有广阔的市场，那么，在今后应该怎么做，怎么发展，可能对这个古都来说，都是很不容易的。

　　首先还是我们的老领导，也是我们讨论最著名的专家陈淮主任。陈主任的观点一向是很犀利，我提问题也不容易。刚才陈主任在演讲中特别谈到了四个关注，其中关注到政策，关注到市场，这两点我还是挺认同的。

　　但这其实是个矛盾，像西安这个城市，开发商想市场化是必然，但是也不容易，因为西安很大程度上政府的规划力度对产业的影响还是蛮大的。那么在下来的这种发展中，陈主任您觉得在西安这个城市，政府的这种职能怎么样转变，更凸显国家在资源调配中，以市场来做调配资源，在西安这个城市，您觉得它会怎么变化。

　　陈淮：这是个大话题，十八届三中全会讲的就是这个话题，三中全会开宗明义，所谓改革，核心问题是处理好政府和市场的关系，我就几分钟把西安房地产商怎么处理这个关系说明白，这个挑战太大了。

　　但是简单说，和全国所有城市一样，西安在这个问题没有多少突出，一个是应该和必然，以及政府要愿意不是一回事。应该和必然上，政府有他强化的地方，比如规划，不能够随心所欲，想变就变。这个规划，而且还要不断的完善，还要强化它的执行力，这是一个方面。

　　但是在剩下的方面，政府要大踏步的退出。比如在房价问题上，政府要大踏步的退出。没说错，实际上从2013年两会之后，李克强总理就有一个明确的思路，不再以房价，就是价格本身为调控目标。而是呢，第一是住有所居，都解决；第二是经济总体运行上下线关系，通胀率和失业率经济增速之间，只有经济运行在两个区间，就不会出政策，不刺激它。第三个根本解决房地产运行的长效机制问题，比如说发展之间融资，优胜劣汰等。

　　西安我想也是这样，别动不动就是政府就决定哪个楼盘3月份能卖几套房，那实际上都是朝三暮四和朝四暮三的伎俩，表面上这个季度或者这个月平均房价没涨，其实只不过说把价格高的成分减少了，放到下一个季度而已。

　　政府大规模推出，对于开发商怎么应对的问题，我想只能是兵无常势、水无常形，恐怕不是我们一句话能说清楚的。但是我想最后表达一个观点，你刚才讲到西安是个有历史的城市，而且我们这个题目说西安的区位优势，其实写这个的人，写这句话的人未必知道西安有什么优势。

　　西安有什么优势呢？西安和全国同等规模的城市基本上差不多，都面对一个城市改造、扩张发展和提高质量的过程，但是我们也确实有我们的优势，一个中国的城市化，千年等一回，两千年前的西安这个地方有一个中国建设城市的高潮，兵马俑、秦汉时期秦王陵和汉王陵。一千年前也有一个在西安这个地方建设城市的，唐王朝。现在千年等一回，我们又到一个历史时机，也许这个轮回要比我们刚发言人所讲的周期要大的多，但是我们确实等到了。

　　二一个，我们在西部经济发展中明确的从"十一五"规划起，现在到"十二五"后期了，收缩到城市群建设，其中在西部几个重点城市群建设中，西安占有一席，关中城市带，西部12省区，3个重点建设的城市，西安占一个，这个和老工业的改造，工业生产能力的调配升级在这块，这个机会对我们来说是非常重要的优势。

　　三一个，新型城市化、城镇化的过程中，西部来说，若干新的增长点，屈指可数，可以找到的，我想成都、西安，以及北部湾经济区为核心的西南一些地区，很有限的，它一定需要一些经济区域中心城市来带动，这是我们非常重要一个。

　　最后西安的名气大，名气是之前的，日本人知道南京和西安，其他的城市不一定知道。我想一个平稳的，有一定波动的这样一个房地产市场发展，也是我们过去西安房地产市场发展的一个优势，一个好的地方，大上大下不好，没有波动也是风险。另外，不断的把它累计的不平衡给释放了，什么地方三天两头地震，不容易发生大地震，老不震的容易像汶川一样发生大地震。

　　黎振伟：开发商我们还是要关注两个，市场和政策。

　　陈淮：多关注市场，少关注政府。

　　黎振伟：下一个问题请问李总，李总是从广州到重庆。你觉得金科在西安，你们的取地和产品的策略，对您来说是怎么样考虑的，特别的城市张总可能也很关心，作为这么大一个企业，你怎么选择进入西安的机会？

　　李战洪：我以前写过一篇文章，就是地产江湖四大派系，特别说到渝派，物业服务、成本的控制能力，在重庆那个地方，培育出了开发商，超强的成本控制能力，挑剔的文化，对产品的品质，物业的服务特别挑剔。所以，在过去的十年里面，龙湖和金科已经有好多年，物业服务前三名里面排了两家。去年金科110亿，在重庆的110亿等于北京的300亿，因为成本控制能力说，服务跟不上，所以渝派一旦走出重庆往往都很灿烂、很自在。因为金科，包括龙湖，它具备了渝派开发商的，它是渝派开发商的典型代表，具备了那种气度能力，所以来到西安，我想同样的它的能力也能给到我发挥，能脱颖而出，不意外。

　　黎振伟：下一位张总，张总的项目我在十年前研究过，那个时候你们从北京来到西安，到了西安，我听你说，看来从北京到西安真不容易，跨度很大。今天我问一下您，你们作为开发商，拿地那么长时间，现在会过头来看，经验和体会在哪里？从北京到西安。

　　张民宪：应该说我们项目两个开发商，北京还有上海。在这个项目上，从现在的情况看，我觉得刚才提问了陈教授，从我自己心里想，确实现在是我们更应该把更多的精力关注市场。原来有调控，实际上政府的这张手比较大，政府就来控，把矛头引向开发商，但是开发商到这样的抵抗。政府一收手，要对着市场，市场能这么干吗？不行。实际上从开发的时候。市场的发展不知道，你们自己看，我们自己看，当时是尊重市场。在城市的北边，在一个西安人不熟悉的地方，我们做了一个比较，拿我们自己当时的说法，那个地方连道路都没有，我们做了一个六层的带电梯的花园房，提出做产品的差异化，用这个来吸引客户，证实市场是认可的。我想这个想法在以后的开发中间，不要去跟政府去做什么博弈了，政府现在也不管了，不管了的话那你就面对市场去应对。因为我实际上原来是做制造业的，制造业相对来说政府管的很少，我是造船的，这个市场当时全国的市场对外开放最早的就是造船，对着国外去了，马上就要经受市场的考验，而且制造业本身的利润就很低，房地产实际上也过了所谓的暴利时代，进入薄利时代，你要在市场上博你的利。这个利就是有的时候你能让，让给市场才有你的利，如果不让给市场，就没你的利，有的时候要引导市场。我们把产品做好，把服务做好，这是客户最需要的，我们的方向就是这个。

　　黎振伟：其实我认同，我也是广州过来的，真正做市场，难过跟市场走。我觉得大城市来这里的开发商，更应该体现能力。下一位嘉宾是沈飞先生。刚才演讲的时候问过，关于电商的问题，其实这方面你更专业，在今天房地产销售遇到瓶颈的时候，电商怎么样去更好的体现我们的作用，是不是靠电商解决问题，您可以回答一下。

　　沈飞：在现在的市场情况下，我们是做地产服务的，我觉得正是这样的市场，造就了我们这样的公司的机会，蜀国说是还是在前两年，地产很好销的情况下，可能就不会出现房多多，或者是其他的什么新浪乐居这样的类似的公司，所以正是这样的市场造就了我们这样的机会。在现在这个平台上，回答主持人的问题，我觉得像房多多，我们一直做地产电商，主持人提到了电商进来之后，对市场的冲击，对传统的代理行业有冲击，可能会让你们有更多的紧迫感。第二个我觉得同时也是一个机会，因为我们是服务于开发公司，服务于代理公司，服务于经纪公司，同时也服务于购房的客户的。因为现在的这个市场已经从原来的产品为王，到后期的销售为王，转变为现在的客户为王，我觉得现在如何去抓市场，如何去把我们的产品卖的好，关键是客户，那么客户在哪里，市场上可能就是更多客户想要买好的房子，可是挑不到好的项目，开发商想把项目卖出去，找不到合适的客户，这个时候就像是市场应孕而生了我们这种类型的公司，给开发商和代理机构提供客户，提供通路，同时给客户解决，让你选到更满意的房子。

　　黎振伟：打通渠道，更多选择。选择以后落地的服务还是很重要的，这方面就到下一位嘉宾，世联的肖总，作为西安销售量比较大的企业，昨天我跟肖总探讨了一下，现在市场受到瓶颈了，最简单的办法就是降价，但是问题是如果大家都走量，降价，可能这个降价就没有优势了。那肖总我们作为当地的主力的代理公司，有什么好的建议给开发商，在这个市场，相对瓶颈的时候怎么突破呢？

　　肖新志：现在目前经济下行压力大，房地产市场之下行压力也比较大，而且现在目前迷茫的人也很多，好在我们大多数消费者对未来的预期没有改变，所以今天还有机会在这跟大家一一起探讨一下。现在目前的市场压力比较大，危机也比较多，竞争的压力可能来的更直接，但是我们对未来要有一个最基本的信念。我讲的是一个，今年下半年和明年上半年会出现的西安市场会出现的小趋势，我们说西安的高端市场是西安价格的天花板，这个天花板决定这个城市的价格的天花板，我们做了一个数据统计，曲江的一期核心区域应该是在今年7月份开始它的供需平衡被打破了，原来我们都说供需压力大，2：1，3：1。但是我们说，一线城市为什么2012年翘尾，它能够实现交割的暴涨，但是在2012年谈市场的时候，很多人都很悲观，为什么一线城市会暴涨，那是因为供需比失衡了。现在目前曲江供需比，我讲的一期核心区域是在雁塔南路以东，西影路以北，曲江大道，三环以北，一年的成交量在70万方。所以，这个平衡在今年的7月份被打破，就像2012年北京上海一样，平衡被打破了。今年西安的房地产价格有结构性的上涨压力，140平方以上的成交比重会加大。所以尽管西安的房价一分钱不上涨，依然是统计数据上涨。去年西安的房价没上涨，其实消费者都感觉到西安的房价上涨，为什么西安的房价没有上涨，统计结果发生变革，去年的占比只有19%，也就是140平米以下的房子占了多少，是因为高端的，高房价的成交比重下滑了。我讲的这个小区是不可流转的，今年下半年的不来，明年上半年一定要到来。所以我们说降价不是唯一的出路，一个人降可以，但是大家都降，市场就乱了。

　　黎振伟：现在市场越来越复杂了，规律是有，但是你怎么把握这个规律，专业公司应该起到很好的作用。下一位是来思凯来国际总经理陆静女士。我们谈到了西安的机会，也包括空间，刚才陈主任，包括几位嘉宾已经都谈到了西安的设计，对西安来说，这个古都在未来房产里面，在过去的快速发展，在下一步慢一点的时候，西安怎么做创新，下来西安的设计是什么样的方向，可以解决现代与传统，古都与现代文明可以很好的结合。

　　陆静：我简单谈两句。大家都谈到很好的时代背景，我们中国目前大规模的城镇化建设进程，从国际上来讲，包括美国城镇化率已经超过75%，我自己看到的统计数据，说中国实际上有一种说法是51%，但是也有一种说法，这个数据里头还含有很多的水分，中国的城镇化恐怕在35%-36%之间，也就是我们实际上还有很大的空间去进行城镇化的建设。城镇化建设分两个部分，一部分是城镇数量的增加，另外一部分就是城镇的人口的增加。我觉得在这一点上面其实西安有一个得天独厚的条件，它还有很多可参照和学习的样本。北京和西安是非常相像的城市，我们之前在做城镇和进程的时候，北京其实走了很多弯路，西安都是可以避免的。从目前来看，本身西安应该是我认为是在往一个多中心的城市化格局发展，避免北京原先的单一中心造就的种种压力。我们看到西安市场，存在很多大盘，这些大盘实际上是一个，它的业态包括住宅、办公、酒店、商业，还有公寓和学校，实际上也是走一个整个国际上大的城市的发展格局。多中心的城市和单一的城市比较起来有几有点好处：一个是能解决自身内部的交通流量，避免人员迁徙，给交通带来压力。另外对于古都来讲有很好的保护原有风貌的做法。过去的、旧的、历史的，我们是希望保留的，还有包括去沉淀，它体现整个城市文化的根基。我们新的完全替代旧的，包括生活方式，实际上在新的和旧的矛盾之间，我们把大规模的建设，还有新城，搬到城市之外，建立多个中心，包括法国巴黎，包括其他的知名的城市，尽量保留城市原来的风貌，把新的城市放在城市之外，建立多个中心，这个中心区外建立商业、文化等等一系列的问题。所以我觉得西安在这一点上来讲，由于等等一系列历史问题，其实做的比北京更好。它的古城保护的比北京好，而且新的开发，目前来讲，在国家战略的布局下，都有很多的空间，西安在这两方面做的都很好。

　　黎振伟：我在广州也看到一个现象，我们上海老城区房价越来越贵，老城区不太宜居，但是那里方便。对于西安这个城市，下来应该是把更多人口从老城往外搬，新城建设就是一个机会了。我看到高新区这个房地产也是我看到的最独特的一个新区，因为老城不能太多发展，所以造就了高新区下来西安的机会怎么把老城做好，做成真正的旅游城市，那西安不得了，还可以发展更多年。

　　下一位嘉宾，美城地产机构总经理汪巍总经理，当前楼市遇到困难，您的模式如何去发挥呢，理论怎么和实践相结合？

　　汪巍：讲营销之前，转向市场为主导的发展趋势，市场规律逐渐其到主导作用。在这种大形势下，西安房地产，包括全国在内，目前影响房地产企业和行业，主要有六个因素：第一，整个国家宏观经济的下行，刚才说指标；第二，调控政策仍然没有全面放松；第三，去年以来八项规定，群众教育实践等等一系列活动；第四，一块石头没有落地的，不动产登记和房地产税，过去说物业税，改变了人们，尤其是实力阶层的购房预期和期望；第五，对于银根紧缩，流动性，尤其在个贷层面出现的影响；第六，落到西安来说，整体西安市近期从供应面和需求面来说，已经造成了，我在这里认为是严重的失衡。西安市的成交不仅仅是正式批复的商品房项目，还有大量的城中村改造项目。今年做过一个行业的调查，占到市场实际成交的40%，甚至更多。这是西安的地方特色，在这六个因素影响下，营销人经历了坐销等客时代，到了11年的126之后，在西安市场，11年下半年开始被迫转入了走出售楼，这个招用了两年多。去年下半年以来，大家又发现在坐销的基础上，我们很多招用尽了，泛滥了，效果大大折扣，来一个媒体报告，来十个电话已经很不错了。去年下半年主导的跟开发商引导要全面进入营销3.0结构，全面转移，泛营销等等，这些手段。我们美城大胆地实行一种混合营销模式，把你的代理机构，把你的营销推广费用，把你的投资成本让出来一点，可以给营销推团队和分包商更多的激励。这是一个营销手段的趋势，称之为混合营销模式。当然反过来说，面对未来的趋势，建议西安从政府层面应该加大对供地规模的控制尤其是城改项目。这些年的数据大家都可以看到很多，我们07年到10年在市场销售的有效项目数量100多个，不超过200个，现在有效销售数量700个，每家分了多少，营销人在这中间已经变成外包劳务公司了，知识含很低了。对于一个消费者来说，西安的房价已经没有任何空间，像曲江我认为还是要降一些，但是西安二环三环附近，开发商利润非常非常之微薄了。长远看好，房价应该不会有太大的下行。

　　黎振伟：我们还在看政府，政府怎么科学的管理，这方面很重要。下一位嘉宾，来自西安创典地产咨询有限公司的总经理徐正茂先生。你们也是从深圳过来的，你们那时候从深圳到这里是走城镇化新的发展，今天你们在这里已经扎根了，做大了。你怎么看西安这个城市的机会与发展，同时也比较一下沿海城市的一些城市。

　　徐正茂：西安人自我感觉比较好，我去石家庄的时候，石家庄觉得它的优势大的不得了，但是西安有一个优势，就是从市场层面，我们的后发优势，西安这些年发展一直比较慢。这几年喂药，确实吃的不合理，下面我觉得慢慢会分类了，这个事还是有所期待，对西安来说，下一步还是一个机会，相对比较科学一些，我们不能追求一个完美的政策，所以对温和调控我们还是有所期待的。从这个角度来说，对未来下一个周期，虽然过程中有一些经济下行的困难，我还是非常有信心。对西安目前的市场状况，更多我内心上，机会感的感觉强烈一些，房价涨的太好了对开发商也不是什么好事，当然太差了也不好。

　　黎振伟：陕西省房地产研究会的副会长，西安房地产信息网的CEO赵严先生，其实讲到协会和信息太重要了，在座的开发商讲市场离不开信息，没有准确的信息怎么做市场，所以这个责任就放到赵总的身上。你怎么去完善这个信息网，让政府关注你，企业依赖你。

　　赵严：中国的信息资源80%都是在政府，到今天70%依然在政府。所以这个问题，我是作为一个从业者，但这个信息，不动产的信息正在由我们的土地部门正在转移，所以这个到今年下半年，我就不好说了。但是我们可以做什么，把这个信息，因为政府的信息相对是静态的，我们可以做静态的，动态和静态的结合到一块，形成一个信息，到明年这个就越来越清楚。我在这要说的是，刚才徐总说西安慢一步，我们有一句古话叫皇帝不急太监急。所以说这个说明什么，它逐渐形成一个理性的概念，理性最根本的表现出来是什么？是标准。我们现在看到房地产标准，92的建筑标准，那么消费者有没有标准？消费者在购房的时候有没有标准，这也是一个理性，理性是一个不动式。我有一个数字，我们做的一个西安房地产信息网，在2002年就开始做西安地区普通功能性价比，在去年被住建部列为一个专项。它就回答的是在非标的情况下，房地产标准如何取向，这是我们一个理性，对市场的一种标准，这个标准在推进过程中，我们整个十年卖房差不多是100多万套，在百度上的搜寻和西安的性价比基本接近100万，如果把这20年算进去，平均3个买房的人都通过这个，当然不是完全的天衣无缝，也是经过一个不断实践检验完成的过程。也是在这个时代，我们的整个的中国的房地产，也正在由此步入理性，西安地区平均每户房地产均数是1.5，相对饱和。西安还有一个数据，我们的房产和收入比在全国是23，倒数第5位，这个数字就体现，如果拉的稍微宽一点，我非常感谢我们的团队在这将近20年的过程中，给西安消费者奉献了一个理性购房、科学置业的标准。当然可能是微不足道的，但至少在10个人里面，有3个人得到了影响，增加了理性和科学的概念。最后祝观点的论坛继续举办的更好，谢谢。

　　黎振伟：谢谢赵总。的确我在20年前我们做顾问的时候，香港人找我们都是问数据，我们国内开发商都找政府、找市长，今天我们知道数据，知道市场了。谢谢各位嘉宾，我们希望下一次继续来西安论剑，谢谢各位嘉宾。

　　主持人：让我们用热烈掌声感谢各位嘉宾为我们献上的城市观点论坛中国行西安圆桌。接下来有请今天参与演讲及圆桌讨论的嘉宾上台合影留念，谢谢各位嘉宾的参与。

（审校：劳蓉蓉）