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直播实录：2014城市观点论坛苏州行（一）
作者:     时间: 2014-04-25 01:10:07    来源: [ 观点网 ]

2014年，房地产行业开局平淡，三月政策定调，四月成为关键。在分类调控大方向下，苏州房地产市场的选择至关重要，不应当局者迷。

　　城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。十年期间，“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌、连云港等三十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。

　　太湖之滨，千年名城，坐拥江南繁盛气象，城市观点论坛2014年选择了“人间天堂”苏州。

　　作为吴文化的发源地，江南核心之地，苏州现已成为中国特大城市及江苏省第二大城市，虽然近代以来一直处于大上海的“暗影”之下，但并不能被低估。

　　2014年，房地产行业开局平淡，三月政策定调，四月成为关键。在分类调控大方向下，苏州房地产市场的选择至关重要，不应当局者迷。

　　今天，观点新媒体携城市观点论坛首次走进苏州，邀请著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康及更多房地产界、金融界、财经界及政府协会的杰出人物与苏州众多房地产开发及相关企业，共论行业2014年市场变化趋势，预测2014中国房地产新发展。

　　4月25日上午，由观点新媒体主办的2014城市观点论坛苏州行正式开幕。观点网作为论坛官方网站，对会议进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　专题：2014城市观点论坛苏州行

　　直播实录：2014城市观点论坛苏州行（二）

　　主持人：尊敬的各位来宾，敬爱的朋友们，大家早上好！欢迎来到2014城市观点论坛苏州行现场！请允许我代表本次论坛的主办方观点新媒体、现代快报欢迎各位朋友来到2014城市观点论坛苏州行现场！谢谢各位！

　　下面请允许我介绍一下今天出席论坛的嘉宾！他们是：

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生

　　新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生

　　世联行首席技术官黎振伟先生

　　高和投资执行合伙人苏鑫先生

　　山东省威海市文登区国土资源局副局长赛永忠先生

　　威海双岛湾科技城副主任张健先生

　　中海发展（苏州）有限公司总经理庄勇先生

　　吴中地产集团总裁曾昌宇先生

　　苏州市新沧浪房地产开发有限公司史建华先生

　　融创绿城苏州城市公司常务副总经理魏万青先生

　　海亮地产江苏区域公司总经理史庆超先生

　　苏州弘阳房地产开发有限公司副总经理梁永飞先生

　　苏州鑫苑置业发展有限公司总经理马红科女士

　　德信资本董事长陈义枫先生

　　好屋中国集团CEO陈兴女士

　　房多多网络科技有限公司江苏区域总经理潘娇绒女士

　　美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑师、董事长冯莹女士

　　SKYLINE思凯来国际总经理陆静女士

　　合富辉煌（中国）上海公司副总经理赵春雷先生

　　苏州世联兴业房地产顾问有限公司总经理刘伊宁女士

　　现代快报苏州新闻中心主任王家言先生

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　接下来我们将请出本次论坛致辞嘉宾，首先有请现代快报苏州新闻中心主任王家言先生！

　　王家言：各位领导，各位来宾，先生们、女士们、朋友们，大家上午好！人间四月天、春满金鸡湖。相信所有与会的专家、学者、也能人士在这里都能有所收获。再次我谨代表现代快报对本次论坛的召开表示热烈的祝贺，并预祝本次会议圆满成功。

　　现代快报自创刊起就创造了每天递增1万份的奇迹，受到读者的好评，在江苏报业市场独树一帜。现代快报由传统单一的纸质媒体逐步转型多元化发展，努力构建现代快报、现代画报、现代快报微博、微信群、现代快报学院、会议展览中心等多媒体的传播平台，积极完成战略转型。

　　在去年召开的中央城镇化工作会议上习近平总书记提出新型城镇化建设要看得见山、望得见水，品得出乡愁。有个朋友觉得房价很高，想等等，结果一涨再涨，他也后悔，因为没有早下手。传导正能量，抨击假恶丑是媒体应该肩负的职责，现代快报希望将和大家一起深入到房地产行业中，努力促进房地产行业走得更稳更好、更远。最后祝远道而来的嘉宾在苏州生活愉快，祝本次论坛圆满成功。谢谢大家！

　　主持人：非常感谢，接下来我们有请下一位致辞嘉宾，观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士！

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾上午好，城市观点论坛已经举办了9年，这次是走进苏州。一项以市场为导向的苏州房企，我觉得应该是一个好事，接下来的市场不再会是一个快速高歌猛进的规模市场，应该是一个细分更加专业居住会改变我们的很多生活，而我们马桶的事件可能会从各种质量和我们的一些更加专业的成就上去深入。

　　作为专业的地产全媒体，我们有各种线上线下的产品，我们正向一个专业的地产财经咨询服务商发展。今天在座的房地产企业，绝大多数都是2013年度中国卓越榜的入榜企业。我们也希望得到在座各位企业的鼎立支持。

　　4月份其实是苏州非常美丽的季节，接下来的5月也是房企的销售季。我们所有的房企也不要期望政策是否松绑，因为真正决定房企的不是政策，而是我们的市场。期望在座来宾的精彩对话，为我们的房地产再度把把脉，为我们持续的房地产发展进行添砖加瓦。在这里也隆重邀请我们所有的朋友与我们在博鳌论坛再度相聚，谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈诗涛女士，本次大会嘉宾致辞到此结束，接下来将进行今天上午的议程。

　　进入2014年，房地产行业意外转向，看淡之声此起彼伏，市场分化趋势亦更加明显。解读分类与双向调控的启示，何方才是房地产的新路径？

　　2014城市观点论坛苏州行的大会主题是：分类与市场 调控新启示。

　　下面即将展开的是演讲环节，首先有请到的是著名财经专家、财政部财政科研究所所长贾康先生为大会做主旨演讲！贾康先生演讲的题目是：全面深化改革与房地产税的变调。

　　贾康：谢谢主持人，大家。按照会议给我出的题目，我借此机会向大家做一个汇报。在后面的议程中也安排了和各位讨论的机会，我也很愿意得到大家的批评执政意见。

　　我今天想分四个层次来讲，第一个层次，我们要简单的勾画一下我们怎么认识，我们的治国理念及其精神实质。因为大家都非常的关心中国改革开放30年以后，在一个新的历史起点上，我们已经看到最高决策层形成的顶层规划性质的指导文件。这里面有非常丰富的内容，被细心人的排列出来的336项具体改革任务。如果把它做一个浓缩的概括，我认为最简要的说，这个内容丰富的，在改革方面，包括大量具体要求的文件，它的核心的一个治国理念，现在被认为就是在以习近平为总书记的领导集体，他们在指导全局的方面，已经形成一个纲举目张的，核心的这样一个治国方面的大众方针。就是要推进国家治理的现代化，在这个文件里面的表述是国家治理体系和治理能力的现代化。我更愿意把它最简要的浓缩为现代国家治理这样一个概念。

　　显然，现代化、现代性的趋向由来以久，上个世纪三件大事，第一件大事是在中国近现代史拉开帷幕以后，经过一系列被动捱打的演变，发动辛亥革命，实际的演变中间要到第二件大事，中华人民共和国成立，三民主义的第一条，在这个过程中经受了几乎要亡国灭种的考验，49年以后一个基本统一清晰完整的民族国家框架成立。传统体制时期，包括在10年浩劫中间都明确的提出了我们的奋斗目标是本世纪末我们要实现工业、农业、国防技术的现代化。当然我们实际的推进过程中间却充满了坎坷。

　　等到第三件事，邓小平在79年到苏州考察，长考三天之后终于提炼出现代化三步走战略的框架。邓小平确立的现代化的愿景，也就是现在习近平总书记说的2015年前后中国梦的建立。这样一个现代化、现代性为趋向的指导目标，在全面改革趋向之下，它落到了国家治理现代化和现代国家治理。它伴随的新意是承前启后，要让中国人民对美好生活的向往作为我们的目标。这个新的理念里面最重要的是“治理”二字，我们过去一直在说，现在强调的已经不是屡屡体积的调控、管理，那是一个自上而下的层面。现在讲治理，这是一套充分互动的制度安排和连接。这里面强调的是多元主体充分互动，这种情况下最大的包容性，这是现在提升到的包容性增长。最大包容性所激发出来的是所有的潜力和活力，这就是邓小平过去强调的解放生产力。

　　现在这个文件非常重要，连接着另外一个核心概念，就是文件中多次提及的现代市场体系，这个现代市场体系的表述上面有一个重大突破，就是使市场在资源配置中发挥决定性作用，这样一个表述得来可是千难万难。

　　邓小平在考虑四个现代化的时候，考虑改革开放的时候，他已经清晰地对我们改革的大方向有了一个必要的表述，就是在79年他见英国外宾的时候，他对外国客人说为什么社会主义不能搞市场经济呢？我们也要搞市场经济，当时这句话对外国人讲了之后对内秘而不宣。我的解读就是邓小平当时意识到如果当时内部做传达的话，会炒作一团，会于事无补。当时是矛盾堆积如山，百废待兴的时候，他希望少争论，最好不争论，他说不争论是他的最大发明，一争论起来就把时间全浪费掉了。所以他先不在表述上面纠缠，推进实际可做的事情。80年前后当时邓小平等领导人开始是容忍了，以后支持了搞农村改革，就是分田到户，几年时间农业生产上了一个大台阶。

　　在深圳那个地方最直接的压力是偷渡成风，所以就逼出了一个建立特区，杀出一条血路的举措，但这是局部的举措。宏观层面从财政方面开始分权，权利要进一步下放给企业，希望市场主体活起来。经过几年的表论，像计划经济为主还是市场调节为辅相结合等等，到了84年中央认为有可能正式形成经济改革决定，那时候的文本里面所说的是有计划商品经济，没有市场两个字。我们稍微有经济学知识的人就知道讲商品经济必然涉及市场，必然更多的考虑是长期作用。

　　不同趋向在7个字之下暂时得到了可接受的一个表述，这个已经取得了突破。第二次是市场二字表述出来了，只有间接调控才能够真正发挥千千万万分散市场主体的聪明才智，才能真正解放生产力。89年之后，邓小平在不得以的情况下曾经做出了一个妥协姿态，他说那两句话如果认为不合适可以先不提。再往后，91年他在上海屡屡通过文章给出信息，想推进中国在89那一个谁都不愿意看到的重大打击之后，我们要重新开局，但是这个文章每年起到他希望看到的作用。

　　92年初南巡，现在跟着小平南巡的老同志写文章，非常直截了当的说南巡是小平同志的天鹅之舞，必须发力了。从南巡以后，中国的发展应该是在前面改革开放30几年的另外一个高增长起。我们全国社会公众，中国的老百姓，我们总体这个民族的发展一直在吃南巡的制度红利。当然新的挑战也接踵而来，南巡确立市场经济目标模式之后，中央的文件对于资源配置的表述就是使市场在资源配置中发挥基础性作用。

　　总书记实际上是最后一句一字给这个文件定的稿，他也有一个关于这个文件很长篇幅的书面说明，公开发表的。里面有很长的一段话专门讲为什么要叫做决定性的表述，核心的观点就是这样的表述有利于实质的处理好十八大提出的市场关系的问题，正确处理政府和市场关系寻求全盘接皆活的解放生产力。我们现在这个阶段上认识了现代国家治理，现代市场体系这样一个逻辑链结之后，这就必须在改革上攻坚克难。

　　新一代领导集体全面改革中的治国理念和他的精神实质实际上就落在这60条文件里面，他所要求的我们三步走现代化第三目标，这样一个目标实现的同时要伴随着一个非常实质性的要求，我认为这样一个要求就是我们60条的精神实质，就是它的主基调，主旋律。我们必须在这样一个治国理念和主基调、主旋律之下看一看我们的房地产市场，以及房地产发展问题。

　　全面改革当中房地产如果说必须有政府更好发挥作用，它起什么样的作用？我愿意把它概括为双轨统筹，讲房地产你不能只讲市场，你还得考虑统一保障。低收入群体也必须要居有所居。虽然政治局的会议并没有按我这个双轨统筹的表述形成文字，但会议公布出来的信息却非常明确的用大量的篇幅处理怎么样加快保障房建设的问题。同时又明确的提出没有调控儿字的表述来提出，促进房地产市场健康发展。一边是保障，一边是市场健康发展，在大的逻辑上已经比较清晰的形成我认为可以直截了当所称的双轨统筹框架。到了三中全会出来之后，我们从理论联系实际的角度来看，中央指导之下，我们房地产产业界面对的政府推动是什么？保障房要加快建设，每一年都很明确的，开工多少套，竣工多少套。这个过程已经在一步一步的往前推，几年之后中国城镇区域的，低收入阶层，以年轻人为代表，大学生毕业之后几年之内他们必须谈婚论嫁，要解决住房的问题，这个时候就要靠保障房来解决。随着这个演变，我们的市场轨，所谓市场竞争中的房价高低问题就越来越没有那种杀伤力，房价就越来越不应该成为我们大家一起讨论的核心，我们希望这个波动不要过于剧烈，不要让人感到有大起荡的危险。

　　在保障房这个轨道上具体的指导方针越来越有合理性，保障房居然可以合计有12种具体形式。现在主打的三个概念，实际上是两个概念。第一，原来所说的廉租房和公租房要并轨，两个概念并成一个概念。这是务实的态度，实际生活里你不能实际划分出廉租房和公租房的区别。我们现在必须务实，既然廉租房、公租房不可能形成清晰的差异了，就把它变成一个概念，但是它的租房属性是非常清晰的，它是保障轨，不是给你产权房，而是给政府特定的优惠政策配上去的租房。

　　另外一个概念就是现在非常强调还要发展保障规上的公有产权房，我认为这是非常正确的一个具体的保障房设计。共有产权是比租房上了一个大台阶，很多年轻人现实生活中碰到的约束，比如说他们有了喜欢的女朋友了，想要谈婚论嫁的时候，丈母娘一定会约束里，首先你要有一套有产权的房子，你要租房的话门都没有。但是共有产权房正好解决了这个问题，这是实实在在有产权的。它的约束条件就是你这个产权不能保证你想出手的时候到市场上去随行就市。它是政策优惠房，给你一部分产权，另外一部分产权在公权手里，你要想出手的时候第一买主是政府，不能随行就市。这种可对公共资源所提供的保障房不会变形到被一些人拿去牟利。这样的保障轨上的进步，更加确定了我们市场轨方面越来越会按照健康的轨迹发展。

　　大家都说新的领导集体只字不提调控概念，你可以说他一点没有调控吗？不能这么理解，现在他尊重市场，把脱离的事情尽快做到位，不是像原来那样频频出手，是直接的的对市场进行干预，这是更直接的一种做法。

　　我想谈一下在改革背景之下的房地产市场分化，以及对分化的解读。既然这边政府尽心尽力的加快保障房的供给，让市场那方面更多的靠自己的资源优势配置起作用。在政府不是三番五次强调调控的情况下，市场却出现了沉稳和往下的动态，这不是全面的下调，而是市场分化。现在这个局面以市场分化的形式出现了，我认为这种市场分化是在供需变化和社会普遍预期变化之下值得看重的，处理的好可以使市场应该健康的一个契机。首先我不认同有人看到了市场分化以后就一下子把它强调到极端，造成这种恐慌心理，甚至有人说这是他们屡屡作出预言的中国房地产崩盘的转折点。说中国经济的不确定性里面有几个看点，房地产市场崩盘据说是一个看点，我完全不认同。全面的微调，我们看去看到过，有先例，比如说日本，上个世纪90年代以后它的不动产全面价位明显回调之后，整个经济陷入20年停滞期。中国现在不能简单跟日本当年的情况相提并论，那是在日本经过多年发展之后，城镇化水平已经在70%以上发生的，中国现在实际的城镇化水平不到40%。既然如此，我们今后几十年谁也改变不了的一个演变轨迹，大势所趋之下，陆续还有接近4亿的人从中国的农村区域到城市区域来居住，建成区要一轮一轮的扩大，我们的城镇化水平要一路走高。在这个阶段上，市场分化所带来的是方方面面更多的来认识市场的规律，来注意防范市场的风险。个别的案例，比如说温州、鄂尔多斯确实是给我们叫停了，警醒。但是不能拿它们来代表全体，我们要正面说一说怎么把市场分化以后的事情处理好。

　　我一边我们可以注意到这样的市场分化以后，相关的所有的利益主体，实际上我们应该进入一个进一步的做全民培训师的凝聚共识的过程。就是中国的房地产市场，这次如果能够突破分化打回原型的话，它仍然是一个波动市场，而不是单边市场。你只要买进房子，实际上最后证明其实不光保值，而且是增值的。

　　我们这个市场上有一种恣无忌惮的炒作力量，就是所谓泡沫化的威胁。现在大家要形成一个凝聚共识的全民培训，在这样一个市场分化的大背景大环境之下，任何一个不动产、房地产都要强调分，一线、二线、三线你必须分开，不能一概而论。分线之后你还要分市，再往下还要分地段，再往下还得分户型，分其他一些具体的不同特点，朝向等等，还有一些附加条件。另外你还得分类，比如说这个小区属不属于学区房，在北京、南京，在很多中心城市这个概念非常重要。学区房、非学区房，其他条件一模一样，价位上完全是两个概念。这些你都不考虑，谈何你认识房地产变化的规律呢。我是很看中这样一个现代国家治理过程中间我们的普遍认识水平，对房地产市场认同共识的提升。我们现在已经看到了在这个波动过程中，在市场轨上我们有可能借此使大家更好的形成一些基本共识，使大家的预期越来越带有理性化，这样就是资源配置的优化。

　　下面我再勾画一下对房地产税改革的认知。中央现在有明确关于房地产税这样一个牵动感情、牵动利益的指导方针，就是加快房地产立法和税务改革。我们现在还没有听到进一步的公报，如果说现在以房地产立法做一个估计的话，有两个极端假设，第一个是最顺利。最顺利也要通过一审二审、三审，最少要一年。另外一种假设就是最不顺利，能拖多少年我们就不讨论了。很多朋友关心在此之前我们有过物业税的模拟平税，长达十几年的空转试点，后来有了重庆、上海两地的试点。现在有人说试点失败了，我不认同。现在强调立法先行，并不是否定这些积极的探索。邓小平强调的是在一个大方向有认识之后要大胆的试大胆的闯，现在官场里面谁有不敢闯，但事总要允许。两地试点就是敢为天下先的非常可贵的试点，也提供了我们在加快房地产税立法这样一个重大任务面前的很珍贵的本土经验。我们过去只看到了国际经验，只看到了那些学者的逻辑推演。在中国的现实生活中间，唯一可以提到的本土经验就是两地试点，因为它们两地必然是非常精神，柔性切入之后非常低调，不做过多评论。很多人说它们试点的这个力度不足，效果不明显等等。但是大家没有注意到他们这里面有非常珍贵的，值得启发的经验。当然他们也有教训，无论是经验还是教训都对我们完成这个立法是弥足珍贵的。我们要充分的意识到这种本土经验要把它融合到立法中间去，要支撑我们科学决策和立法。

　　再往下我还想提到我认为现在中央这个态度实际上是再次重申房地产税改革大方向已经锁定，与之相呼应的我们看到领导曾反复强调不动产连网的登记制度，所有的不动产都要连网，要登记。这样一个信息一定会影响市场的预期，而且现在实际上已经可以判断它的预期在发挥作用。在全面改革、配套改革、现代治理的概念之下，一个政府辖区之内的不动产的基本信息是治理的基础条件，这个事情是不言而喻的。我们只能说过去我们在这方面欠帐、拖延的时间太长了，你要加快国家现代治理的进程，这个事情已经有了一个时间表，接下来我们就要合乎逻辑的意识到，稍微聪明点的人都会意识到以后的调控机制有了实打实的信息基础之后，要做起来就有可能形成协同性。这种情况下还是要调节高端，稍微聪明一点的人就必然要考虑自己手里的不动产怎么再做一个优化处置。从中央到地方的体制内官员，往往他们手上都有大房、好房、多套房，不是说他们都搞违法乱纪，这里面有有种种的原因。他们通过合法的程序，他和他的亲友也可以买房卖房。但是这些空置的房子在预期的影响之下会考虑出手，我认为现在从市场分化来看，多种因素交织成的演变市场分化的局面之下，这种空置房必然是形成市场分化的诸多因素之间的一个形成因素。我现在还不可能拿到精确的统计数字，但是我们完全可以通过逻辑来观察这种预期和市场波动，这个预期在以后还会进一步的影响中国房地产市场分化以后的走势。换句话说，就是供需之间的平衡状态在未来的时间里会越来越多的表现出供给要涌流出来。这样一个大的环境处理的好，应该就是中国房地产市场一个更健康的信息。

　　我们知道管理部门心知肚明的是借这个机会使市场里的一些炒作收敛下来，同时也不应该把各种因素凑在一起造成市场的极跌，我认为房地产的极跌是不会有任何好处的。温州和鄂尔多斯这种案例出来以后，之所以并没有变成直接的多米诺骨牌式的风潮，是因为它确实不一样。我们的政府完全可以放在公开场合讨论的问题就是一些原来不得以的行政手段现在正好来淡出，使我们整个市场更加健康。

　　我最后还是回到我们中国人非常推崇的哲理和文化，我们必须在全面改革的新的历史时期，首先是要看到市场经济发展的大势，这个制度建设是必然要往前推进的，所以房地产税的改革在大的方向之下我们要顺应大势，认识市场规律，要建立现代国家必然要现代市场和现代的财税制度，包括现代的税制。最后还是要接受我们市场认识、我们与房地产有关的利益相关者，我们要在专业化的水准之上要做最具体的风险评估和我们最具体的投资交易活动里面的可行性的研究。市场分化，我们具体的研究一定要非常的细致，这才可能规避风险，实现我们自己在市场中间、竞争中间胜出的目标。

　　以上看法请大家批评指正，谢谢！

　　主持人：谢谢贾康先生为我们作出的精彩演讲，请台上就坐。

　　主持人：接下来我们将进入观点答问环节。三月政策定调，四月成为行业发展关键。在分类调控大方向下，房地产全行业的选择至关重要，当局者如何破局？旁观者如何答疑？本次关键答问的主题是分类调控与房地产行业。

　　下面有请主持人：苏州世联兴业房地产顾问有限公司总经理刘伊宁女士；

　　提问嘉宾：新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生；资深地产评论人、城市文化学者王世泰先生。

　　主持人：欧阳总主要是在商业地产，总体在全国也做了很多项目。您就在分类调控分类各个城市的变化方面有什么问题吗？

　　欧阳捷：我是这么看，其实刚才贾所长已经讲了一个很重要的观点，在中央去年新一届政府上台之后，以及去年的两会，以及去年的中央城镇化工作会议上，其实都不提调控。我们现在行业内的相关利益方还把调控当做一回事，这是一种小媳妇的心态。我们寄希望于市场好的时候我们怕中央政府这个婆婆来管，市场不好的时候我们又寄希望于政府是否放松限购，我认为这个思维是严重的倒退。现在中央政府已经不提倡调控，以市场为主导，我们现在应该抓住之际向真正市场化方向发展。

　　我们必须要改变现在一系列操作的模式和措施。现在大家感觉到这个市场可能会有很大的问题，市场到底好不好，待会儿我们可能会在下一个议题中谈苏州。但是从全国的形势来看，房地产的供求关系没有改变，城镇化的进程没有改变。改善型需求也没有改变，我们最近也在看一个数字，其实大家在关注很多数字的时候忽略了一个数字，就是我们每年全国结婚人口有多少，离婚人口有多少。我们全国每年结婚人口是1200多万，如果按照城镇化50%算，要600万对，换说就要600套房子。离婚人口是300万对，这就要有300对人有房子住，加起来就是900多万套，而我们一年的供应是1000多万套。所以这个市场大家不用过多的关心。

　　贾所长是最权威的专家，在房地产税政策方面有很深的研究。我提两个问题，第一个问题就是房地产税是否可以实行一税制或者九税制？就是用一种税就把这个问题全部解决。第二个是这个税率有没有可能下降？还有就是关于我们土地出让金，房地产税一旦推出，房地产税是土地出让金的同路人还是终结者？

　　贾康：我回应一下欧总这两个很好的问题，第一个问题这和房地产整个演变链条，从土地批租到交易等等，整个链条相关的，137种为代表的各种收税的逻辑。18种税里面直接间接和房地产相关的是11种，房地产是我们整个国民经济中带有支柱意义的行业。它要应对生产要素的不同侧面，要形成调节体系，我们以后显然是要把几十种、上百种的东西整合，把所有税费整合。不做好这个整合的话这个立法是不到位的。整合以后这个是一税制还是九税制，我理解的一税制就是单一税种，这是不可能的，实际上还是多种税多次征。这样就理顺在开发环节、交易环节、保有环节。交易环节的税负有一个总体模式是要下降的，保有环节的税是要往上升的。所有这些税制加在一起，实际上你说的这个税率也是一定要规划调整的，整合之后总体是要往下调的。交易环节上也不排除有些税是不是要往上调。具体的设计我们可以在深入讨论，但是总体上这个要区别对待。

　　在土地出让金方面，我是这样认识的，土地出让金一定会存在，这跟后面所说的税是并行的关系，不是二者取其一的关系。往下就比较简单了，您所说到的，以后真正完成房地产税立法以后，这个房地产税一定是和土地出让金是同步的，而不是终结者。这里面具体的内容要专门展开做讨论。

　　王世泰：贾康先生是我心中最崇拜的专家，我想提三个问题。第一个就是说李克强总理在两会记者招待会讲，对房地产问题提了一句话，叫按照不同城市，不同人群的需求分类施策，我们就联想到苏州这样一个城市，如果按照我们行政区划的话，它是2.5，就是次省级。但是我们从它的历史源流、文化积淀、经济总量、产业框架和人口结构来看，我们说它是一线城市一点也不夸张。所以说在分类施策，分类调控的背景下苏州的房地产市场将扮演什么样的角色？

　　第二个问题是我今天早上刚刚看新闻说定向降准，央行又出了定向降准的通知。这个定向降准究竟会给房地产市场带来什么样的信号？

　　第三个问题是互联网思潮迅猛而来以后，无论是从技术层面，无论是从发展的趋势来看，它给我们房地产本身的，无论是建设、营销等等方面会带来可能的变化。

　　贾康：您提的问题都有很深厚的文化积淀，第一个问题，我是认同苏州可能要按几线城市来做归类的话，它直说被评为二线，但是可能在很多方面可以接近一线，1.5可能是差不多的。深圳毕竟是一个前面更超常的增长，深圳建立特区30年的时候已经是无地可批，推动辖区之内的房地产价格更明显的上升。现在深圳意识到简单靠土地批复是不可持续的，就是不能简单的靠土地财政的方式推进我们的增长过程。苏州这些年似乎是把地铺开了，它的容积率上明显低于深圳。它发展过程中非常有明显的超常规增长，苏州现象，甚至在全国带有领跑者的特征。但是它在不动产的价位表上跟深圳有区别，我听说苏州的均价也就1万多块钱。深圳5环之内的房子直奔5万块钱，曾经有一些时段5环之内的价格都变相降价了。苏州跟深圳相比又有一些区别，所以对您第一个问题，我觉得如果在现在苏州现在的进程处理的好，我们苏州商品房价位的表现，从面上来说不应该出现下调的。

　　你提到的定向降准，这是对一些小微企业、三农等等定向。在降准方面最不靠操作的是面对三农的金融机构，我估计在一段时间内似乎定向降准还不会针对我们房地产业，如果房地产业真正出现了相对而言的比较普遍的下滑，我认为这种下滑是全局部分承受的，是当局不能容忍的，那时候在极端情况下才会出现。你最后说到了互联网，这也是我观察和学习的。我注意到房地产业这边有智能的设置和智能的园区，这跟互联网有必然的联系。它的用户体验一下子改变了体验之后，我们相关的开发主体在互联网发展潮流之下联系到我们的不动产开发，联系到我们的社区建设，以及以后大家越来越靠实力比拼的竞争中间我们真实性形成相对优势。一定要借助互联网插上我们房地产竞争优势的翅膀。

　　主持人：谢谢各位的精彩答问，在精彩答问环节之后我们将继续进行下一环节，专题演讲及互动提问之一，主题是产业链拼图。首先我们有请出第一位演讲嘉宾，他是金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生！李战洪先生演讲的题目是市场调整中的企业模式选择。

　　李战洪：主办方给的命题是房企模式的选择，我在这中间加了15个。从身份来说，我更愿意以全国房地产经理人联合会副主席的身份来跟大家交流。现在到了彻底改变企业思维的时间了，要么转型，要么破产。下面就是15个模型的选择，在这里面我先说一下，就是有一种转型不在我们考虑之内，就是那一种转出房地产行业的，他在房地产行业无法生存，因为他能力不够，所以不考虑。

　　转型的选择4个要点特别重要，企业分析、企业主动预见未来、实现战略转型、预见和控制转型风险。房地产转型的第二个主要内容就是企业的长期经营方向、运营模式、相应的组织方式，资源配置方式的整体性转变。还有就是是企业重塑竞争优势、提升社会价值、达到新的企业形态的过程。房地产转型有三种生态，最近一组数据让人有很多思考，从2010年到2013年房地产50强企业的市场份额在2010年的时候是26.7%，到2013年已经达到32.5%，在这3年的调控过程中，他们市场份额的增长分别是1%、2%、3%。特别是50强的开发商，他们都说自己在转型。

　　房企转型中的第四个方面有三类转型，第一个情况就是被夸大的转型，就是盲目的转型，其实也是自己能力不够的一种表现。第二个情况是被动的转型，没有准备好。第三种情况是理性的转型，还有一种转型叫做退出。第五个方面就是说调整在不断的变化，过去的调整是周期性的调整，现在的调整是结构性的调整。周期性调整的企业对策是等待，结构性调整的企业对策是转型。

　　在周期调整的时候我们发现一个规律，就是周期在变化。在2013年前面十年房地产的调整是一年一个周期，从2013年开始，现在已经悄悄的变成一个两年一个周期了。我们看看房企50强在做什么，在过去十年全国50强品牌开发商主要做了三件事，就是上市、全国化、规模化。未来年他们会做的就是房地产金融、多业态拓展、跨行业扩张。

　　房地产转型的选择有五个主要的战略，第一个是是过去十年里面大多开发商习惯用的战略，我叫做危机推迟型，他们习惯把危机作为发展线索，乐于在危机中不断的解决问题，把企业不断的带到明天。就是在未来的时间里面，其他的战略选择对开发商来说更重要。如果是把危机推迟，就是通过不断的解决问题把企业不断的带到明年，就越来越不适应未来十年的开发商。

　　4个开发策略，第一个就是开发产品的提升，第二个是开发业态的拓展，第三个是开发模式的转变，第四个是开发融资的创新。在转型的过程之中一定要打赢准备之仗，在转型过程中一定有转型之难。十年前很多人还不明白什么叫商业地产，现在有一句话说十年之前大家都在问什么叫商业地产，五年之前都在问谁在做商业地产，现在大家会问谁还做商业地产。就是说转型之难，大家要做好准备。

　　经营模式有三个变化，一是黄金到青铜，黄金是不需要加工的，你拉来黄金就值钱。青铜并不怎么值钱，青铜要精耕细作，要加工才能值钱。二是过去开发商是从依靠资源致胜的短跑到了能力致胜的长跑。三是从资金到资产，中国大部分开发商的经营模式都是以现金流为导向，到注重资产的优化。

　　过去房地产行业的盈利模式主要依靠囤积土地等待升值来盈利。现在的引领模式会从依靠土地升值转变到依靠城市选择，依靠多元化产品，依靠成本控制实现盈利，依靠提升效率。行业关系在变化，未来大家要关注合作发展和关联发展，这是一个趋势。以前的开发商都是单个发展，现在大型的房地产企业都有战略合作伙伴，出现了行业间的合作发展态势。比如说融创绿城，行业间的合作是一种趋势。关联发展是上下游产业链条上的企业关系将更加密切。

　　组织关系在变化，一些房地产企业面临被兼并，转让手中的存地和项目被合作的机率加大。兼并和合作将提高房地产行业的集中度。过去大多的房地产企业都是开发投资一体化，现在已经出现开发、投资分离的现象。我们企业一定要具备两种能力，就是不误判大势，不误读政策。房企还有多少好时光？凭什么来判断？主要是总三个方面判断，第一是看一二手房的成交比。第二个方面就是看房子现在是什么东西，我们都是用老百姓自己的语言来进行判断，房子有三个名称，就是居所、资产、投资品。其实很多企业，包括业内的资深人士回答不了这个问题，它究竟是真正？在2012、2013年之前它就是投资品，但是它的城市化率的一个关系，到35%以上的时候它就是投资品。当这个房子属性是投资品的时候，如果你一定不让投资的话这一定是一个最大的错误。在城市化率55%以上的时候房子叫做资产，这是从投资品到资产的过渡阶段。从长期来看房子是居所，就是当城市化70%以上的时候。日本长达20年的调整，它是在76.6%城市化率的时候房价连涨三倍，在三年之内涨三倍，之后才进入了20年的漫长调整过程。所以我从保守的数字来说，70%的城市化率是安全的。

　　还有就是看城市化率是否到75%，跟随城市化发展的阶段性规律来看。这些历史的经验告诉我们一致认为中国房地产有泡沫的企业和个人不具备可持续发展能力。谢谢大家！

　　主持人：感谢李战洪先生的精彩演讲，下面请出本环节第二位专题演讲嘉宾，我们有请房多多网络科技有限公司江苏区域总经理潘娇绒女士，她演讲的题目是房地产电商的要素。

　　潘娇绒：在座的各位早上好，我想今天站在这个台上跟大家分享一个观点，什么是房地产的真电商。在互联网时代，其实电商正在逐渐改变我们的生活，我们应该非常有感触。在房地产行业当中有这样一些公司存在，它们通过跟购房者收费做团购服务，来为开发商带来一些来源以及成交的增量，这样的公司是否就是房地产电商公司呢？我们房多多也通过了2年半的时间，通过对于传统的电商行业的研究，我们看到其实真正要成为一家电商公司是需要具备以上四大要素的。

　　第一必须要有线上的流量，无论是淘宝还是京东，都是有自己的互联网平台。第二是必须要有线下的物流，需要这样的物流公司把产品送到客户的手中。第三就是需要交易工具。我们认为房地产要进入电商时代，还必须进行几个创新，第一是线上的创新。目前房地产的广告还处在1.0的时代，我们要把它升级到2.0的时代。在2013年我们可以看到在整个互联网广告当中搜索引擎的广告占据了55%，我们对于搜索引擎的广告是必须要去关注的，但是很可惜的是我们现在的房地产广告直接运用到搜索引擎是非常少的。在互联网广告生态圈当中其实是有非常多多内容和服务的，我们经常说大数据，大数据在哪里呢？大数据就在DSP平台上，它其实就是一个用户上网行为的大数据的入口。我们可以通过网银在互联网浏览中的消费行为来了解客户的消费需求。

　　在2.0的互联网广告时代，所有的广告都是跟着人来走的，所有的广告都会经过这样一个过程，它通过你曾经在网络上的浏览行为，在DSP平台上对你已经有了记录，你进入到互联网的任何一个角落都会被跟踪，其实RTB的定向技术可以实现我们的广告是跟着人来走的，只要你出现在互联网的任何角落，我都能找到你，我都可以定向的推送你所需要的产品。房地产行业的2.0广告是通过这样一个技术可以让广告从千人一面变成千人千面，也就是说我们所有互联网广告都是因为你而产生的。我们房多多也是发现这样一个广告的方式是比传统的广告效率是高很多的。当然它需要有非常强大的技术后台，我们也有这样的技术团队在做数据分析，精准定位，只让我们的目标客户看到广告。所以说1.0时代的广告已经过去了，我们认为房地产互联网营销应该是一个系统化的过程，而不仅仅是你花钱在门户网站上买一个广告位。

　　我们房多多研发了一个房点通的APP，通过这样的APP每天可以监控我投放的任何一个渠道带来的点击量、来电量等等，我们也可以根据这样一个效果反馈来及时的调整我们明天的投放方案。线下的物流其实就是线下的客流，房多多认为线下客户的入口在经纪公司，因为经纪公司掌握了大多的经纪人。苏州有6500个注册经纪人。我们已经在平台上积累了有20万的注册经纪人。有了这么多资源之后，我们是用什么样的工具管理这样的资源呢？其实在美国我们都已经通过了大量的工具去围绕经纪人买房卖房的过程中是用工具解决问题的，我相信在不久的中国这样的工具都会一一的展现出来。

　　我们通过2年的时间研发了这样一个互联网工具，房多多也是通过这样一个系统平台去完善的，我们的系统也实现了移动化，大大的提高了经纪人的工作效率。我们认为构成电商必须要有一个平台的生态规则，卫哲曾经说过阿里的成功是建立信用机制，并将这个信用机制转化为了价值。我们必须用互联网的思维，用互联网的产品技术让每一点都进行点对点的连接，通过平台机制满足各方需求。我们说房地产的真电商，其实它跟我们传统快消品的电商是一样的，房多多在创立初期，我们一直在孜孜不倦的追求房地产真电商的梦想。我们认为房地产真电商跟传统行业的电商必须一样，具有线上的流量。

　　房多多从2011年开始创办到现在，我们已经覆盖了31个城市，在去年这个平台上的交易额已经达到了400亿，我们已经获得了两轮的投资，最近正在做第三轮的投资。房地产的真电商其实就是以效果付费的O2O的时代，在互联网大行其道的年代，房地产的电商事业才刚刚起步，我们也希望通过房多多的探索能够给这个行业带来一定的帮助，让我们一起见证互联网给我们世界，给我们每个人带来的变化。谢谢各位！

　　主持人：非常感谢潘娇绒女士，下面请出本环节第三位专题演讲嘉宾。我们有请威海双岛湾科技城副主任张健先生，他演讲的题目是新型城镇化下的双岛湾科技城。

　　张健：各位来宾大家好，非常荣幸来到城市观点论坛。本次论坛的主题是分类和市场，刚才在下面和李总也进行了一个简单的交流，就是如何打造一个新的城市新区，可能有的时候方式方法和方向比努力更重要。我在这里结合威海双岛湾的发展思路谈一下自己的一些看法。

　　首先内在需求是一个重要前提，新型城镇化是近年来的一个热词，城镇化的建设决不能盲目的，无序的发展。威海市着眼于自己的经济转型升级和结构的调整，决定对双岛湾区域进行进一步的开发建设，打造一个城市发展的新的增长极。投资商如何从这些城市和新的城市新区当中找到适合自己和市场的项目的区域呢？我认为这个新城市的的发展必须具备战略发展要素，甚至是多种战略发展要素的叠加。

　　双岛湾科技城也是国家战略中的一环，在这个规划当中威海市处于核心位置，双岛湾科技城是连接烟台、威海两大城市的一个纽带。产业定位是一个未来发展内在动力，城镇化的发展必须坚持产城互动，城市化和产业化相辅相成。大家现在应该都比较了解威海，它是作为中国第一个获得联合国宜居奖的城市，具有良好的宜居品牌和环境优势。威海市决定走可持续的发展道路，将双岛湾科技城的定位确定为主导发展高新技术和科教研发产业配套发展滨海特色旅游和健康养生。以科教研发为平台吸引高端的科技人在，打造科技成果和高端人才的会聚地。以政府引导资金，风险投资基金为平台，打造科技成果交易转化的汇集地。以滨海特色旅游和高端休闲养生为平台，心音整个东北亚人流的汇集，打造高端旅游资源的汇集地。利用自然环境吸引人，利用良好的居住环境留住人，利用科研这个良好的产业发展人。

　　双岛湾科技城之所以作出这样的定位，是因为我们有区别于其他城市的优势。第一个是自然环境比较优越，环境优美，生态和谐，融合了山、海、湾、岛、林、湿地、温泉等各种自然资源。周边的产业基础也相对比较完善，双岛湾周边已经有了国外大型高新技术产业入住。另外山东大学、哈尔滨工业大学等近十几所国内知名的学校院所在这一区域内做科研支撑。近几年威海的房地产市场平稳发展，增值的空间比较大，投资的回报丰厚，市场前景也比较广阔。目前我们的工作重点是放在了基础设施和配套设施的打造，已经完成投资30多亿元，到2015年预计完成投资60亿元。我相信美丽的双岛湾对大家来讲是一个良好的发展机遇，我们真诚的希望大家能到双岛湾科技城来投资兴业。

　　主持人：非常感谢张健先生的演讲，现在我们邀请上刚才两位演讲嘉宾，潘娇绒女士和李战洪总裁。现场观众有针对我们刚才演讲嘉宾的主题提问的吗？在这里我首先代表现场观众向我们李总提一个问题，您如何看其他行业的企业涉足房地产？

　　李战洪：其他的产业向房地产转型，说明房地产的日子还不错，还是个很好的行业。大家不用悲观，你问我怎么看待其他行业的专业。如果你的实力不够，市场竞争力不够，企业能力不够，你就退出。如果你觉得自己的企业还有希望，你就挣扎，活过去之后才能活的好。如果你的企业实力足够强，就做强做大。

　　提问：刚才听了你们的分享也非常激动，我是一家装饰企业的负责人。我想请问房多多的潘娇绒女士，感觉未来精装修市场是会大行其道吗？

　　潘娇绒：您说大了精装修市场，从我个人装修房子的一个感触来讲，去年我自己装修了一套房子，这个过程确实让我非常的纠结和痛苦，也有时间上的一些原因。我个人觉得精装修市场应该是未来房地产营销上的一个增值的概念，其实在目前房地产越来越专业化的领域下，其实客户也越来越专业。在客户越来越专业的时刻，我认为做精品住宅应该是会给客户带来附加值的。

　　主持人：在这里我想问一下我们张健主任，双岛湾科技城在三线城市中，或者说宜居威海这个城市有哪些发展优势呢？

　　张健：刚才也提到了，我们的优势更多的是立足于我们的本身，威海作为一个三线城市来讲，还是有自己比较好的独特优势。双岛湾科技城最大的优势就是紧邻威海的中心市区，它具有交通的优势、科技优势、区位优势、产业优势和资源优势。今天过来和大家交流是把我们的思路和想法拿出来跟大家分享，我们的想法不一定准确，因为放在山东来讲是优势，放在全国来讲可能优势并不凸显，也可能并不能称之为是一个优势。所以这次来主要是和大家进行交流和学习。

　　主持人：精彩互动环节之后我们继续进行下一环节，专题演讲及互动提问之二，本环节的主题为市场的力量。首先我们掌声有请出本环节第一位演讲嘉宾，她是好屋中国集团总裁陈兴女士，她演讲的题目是电商时代的房地产市场需求与营销策略。

　　陈兴：久违了苏州，也幸会苏州。今天能有机会跟各位分享，在台下也坐了全国的大佬们，今天给我的命题是电商时代的房地产市场需求与营销策略。我很诚心诚意的感谢，刚才的几位嘉宾，其实我觉得李总解决了市场需求问题，潘总给大家也上了一下课，普及了一下什么是电商市场。小陈在这里就跟大家做一下分享。去年大家也一直在说华东的中海现象是怎么创造的，在电商市场的需求和营销策略，最重要的是听到开发商的语言你能了解市场。我们把开发商分为4类，第一类是十强开发商，第二类是五十强开发商，百强开发商是第三类，还有一类开发商是养老地产和旅游地产。

　　我们也遇到了几个问题，第一个是现在蓄客周期短，就是说我们作为服务方怎么让这个行业可持续发展，打造一个可持续的商业环境。在我们目前的市场环境越来越激烈的情况下，包括在苏州，因为这段时间我一直在苏州一周多的时间，营销的思路还是决定思路，深度挖掘客户的需求，一定要做势，势做起来了，我们的销量和客户的信心也自然就有了。最近也是在不断的学习，因为在广州和深圳跟当地业内的行家一直在交流，其实在整个房地产来说，O2O线上也不是很稀奇，重点的是线下的渠道，现在我们很多电商在做的事情是开发商十年前或者八年前就在做的事情，如果深耕细作是一个很重要的部分。资源我们也有，如何把我们的O2O全部整合起来？我们说在中国国民经济的时代，群众很重要，如何能够发动群众来帮我们干活？其实就是老带新和新带新。

　　在去年也是非常感谢苏州市场培养了好屋中国，也是非常感谢今天在座的所有开发商给了我们机会。在苏州我们跟中海打了三仗，，就是独栋别墅，凤凰熙岸和山湖一号。这一次我们在苏州大剧院里面跟中海一起答谢的是凤凰熙岸的这个项目，我们的方法非常简单，因为中介机构也是我们的合作伙伴，我们社会的经纪人也是合作伙伴，还有我们的专业团队，我们在这里请了凤凰传奇来答谢我们的经纪人，答谢了所有为凤凰熙岸付出努力的朋友。当然也有很多的专业机构，我们的中介公司在这场战役中也是奉献了很大的力量。

　　如果大家要形成合力引导一个行业的市场，一定不是简单的以价换量，而是我们要更多的挖掘我们的客户。这三个战役让我们收获很多，也学习到很多。当时做这三场大仗的时候，因为都是千套以上的推盘，千套以上的成交。我们觉得板块是需要炒作的，行业是需要我们大家共同努力的。

　　在西南电商引爆的是MYTOWN现象，我们也是学习研究了金科的电商和渠道做的怎么样，融创做的也是非常好，其实开发商做的都很好。我们在重庆走的是社区经纪人的模式，我们通过这样的电商结合我们的房产营销的方式创造了热销的一些现象。还有一些像东北很大总量不做电商的，现在东北市场也只卖7个月的房子，我们就通过出租车经纪人帮助这个项目来带客，因为远郊的项目要实现更多客户的流量。我们感谢所有的市场，感谢各位。

　　我在这里用三张图来表达一下为什么好屋能够走出去，我们的市场占有率目前在中国已经有50个城市，去年完成了600多亿的销售。好屋在平台上有205万经纪人，这些不是拿证的经纪人，而是有这个意愿，愿意帮我们开发商卖房子的人。我们的重庆、广州以及华南市场，这是我们205万平台经纪人在全国的布局，不同的年龄配比也是配比不同的楼盘。刚需和收改，包括我们的投资经纪人，我们能够细致到他每一个区域。在华东，目前我们有57万帮我们卖房子的人，所以目前也有很多媒体把我们誉为中国最大的经纪，其实我们只是一个平台，我们把平台搭建好，跟很多的中介公司来合作，我们只是搭建这个平台让各位有更好的工具。

　　其实我们不需要那么辛苦，社会上有很多人愿意帮助我们卖房子。在这里也是谢谢观点新媒体，谢谢苏州。下面请各位欣赏一下我们做的一个短片，谢谢大家！（视频…）

　　主持人：感谢陈兴女士，下面请出本环节第二位专题演讲嘉宾，我们有请融创绿城苏州公司副总经理魏万青先生。魏万青先生演讲的题目是坚持深耕，不负姑苏。

　　魏万青：各位来宾上午好，非常荣幸参加这次2014城市观点论坛，我是代表融创绿城苏州公司，向大家介绍一下融创绿城这家公司，包括从合作到商业发展模式，包括这家公司整个营销的特点，另外我们向大家推荐一下我们在苏州目前正在操作的两个项目，其中最好的一个项目就是苏州桃花源项目。

　　融创集团和绿城集团自从合作以来，实际上这两家公司还是集合了很多的优势。这两家公司成立以后，当时我们在做公司定位的时候还是考虑到在整个长三角区域，还是希望聚焦长三角几个重点城市。我们现在在长三角的目标还是在重点城市，比如说上海，苏州、无锡等等。融创绿城自2012年开始合作以来，目前也取得了一些非常好的业绩。

　　在2014年一季度融创绿城的成交额现在位居上海房企第一名，在4月份一个月时间销售额就达到10亿。融创绿城还是一家非常市场化的公司，从拿地到定位，到做产品和销售，基本上是高度市场化的一家公司。我们这次这两个集团合作成立融创绿城以后，我们是所有的产品品质是坚持绿城品质的，坚持做有价值的，做精致的绿城系产品。

　　我们还是坚持一些人文主义理想，这还是延续宋总当时对产品服务方面的一些理想要求，还是以为客户营造最好的产品和生活为核心服务理念。因为这是一家合作公司，融创绿城整合了两个公司优秀的团队，融合了两个企业相对来说比较好的企业文化。我们的核心是坚持高周转，同时提高利润率水平。因为现在房地产在中国发展上最核心的就是周转，因为你10个亿资金一年转四次和转一次的区别是非常非常大的。

　　另外也向大家介绍一下我们做营销的一些心得，因为我们现在做营销都是聚焦销售本质的东西在做。我们认为销售最核心的第一要素是要找到最好的销售人员，包括到销售、策划、回款等等都找到最好的人。我们认为最好的销售人员能把咱们的销售工作做好，能够把咱们的服务做好，知道跟客户去说什么，最好的销售人员往往能够实现更好的销售价值。

　　我们还是要聚焦销售本质性的一些问题，以往有些做的销售或者策划等等，可能做的是偏的。因为我们理解你别管是销售什么产品，你一定要知道客户在哪里，怎么把把找到，怎么成交。实际上我们现在所有的动作都是聚焦这三句话在做，我们的动作相对来说更简单。现在这个公司做的所有的产品相对来说都是市场化的产品，我们理解产品必须要满足客户的需求，包括到服务和高的投资价值。同时找到对的客户来展现你的产品，这样就会形成共鸣。通过良好的服务，客户满意了就会形成推荐购买、重复购买，就能形成品牌。

　　我们现在在苏州做桃花源项目，我们觉得在苏州这么好的一个地王的产品，我们还是希望做中式的产品。所以桃花源产品实际上是融创和绿城这两家公司合作以后一个最好的产品的呈现。苏州桃花源项目在我理解，就是在中国一定要找一个最有地脉的城市，那就是在苏州。在苏州要找一个最好的地，我们就找到了三面环湖的地王，我相信未来也不会有开发商再投入这么大的精力，我们是花了5年时间做这样一个产品。这个产品在目前来说是非常非常稀缺的，基本是卖一套少一套，目前我们的成交客户来自于开发商，同行包括一些建筑企业，占了30%—40%的比例。

　　我们实际上对这个项目整个格局定位，它是一个东方国宝级的项目，另外是全球孤品级的项目。我们今年从5月份也是希望桃花源项目会在全亚洲建立它的唯一性，我们希望这个项目能够为中国，特别是为中式园林别墅留下一部非常非常好的作品呈现在房地产历史上。也希望下午的时候大家莅临苏州桃花源，品鉴最美的中式园林别墅！

 



（审校：劳蓉蓉）
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