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4月16日，在2014观点城市论坛沈阳行的现场，陈淮做了“市场的回归 中国房地产问题与思考”主旨演讲，开启了一场关于“市场回归”的地产讨论。

　　专题：2014观点城市论坛沈阳行

　　（2014年4月16日）“只要未来十年、二十年中国的城市城镇人口仍然是快速增长的，我们就一定需要盖更多的房子、更好的房子和更快的盖房子。”在拐点论和崩盘论沸沸扬扬的当下，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮对于未来中国房地产行业的发展表示了积极的态度。

　　4月16日，在2014观点城市论坛沈阳行的现场，陈淮做了“市场的回归 中国房地产问题与思考”主旨演讲，开启了一场关于“市场回归”的地产讨论。

　　陈淮强调：“中国城镇一共需要多少房，北上广深需要多少房，沈阳、哈尔滨、长春东北需要多少房，完全不取决于这些城市城镇有多少独生子女家庭。”

　　他认为，这个问题根本取决于中国的城市城镇的总人口是增长还是不增长，是较快的增长还是较慢的增长。“只要未来十年、二十年中国的城市城镇人口仍然是快速增长的，我们就一定需要盖更多的房子、更好的房子和更快的盖房子。”

　　而针对目前市场的分化，陈淮指出，有一些地方过度扩张，比如鄂尔多斯，但不代表中国房地产市场出现了多大的问题，这个市场本来就应当是供不应求和供大于求的反复交替才是正常的市场。供大于求的格局，并不等于就没有需求，并不等于房地产市场的参与者没有利润可图，也甚至不等于房价不涨。

　　“房地产的需求是累积需求，8-10年的累积需求和累积供给之间的对比关系，才能真正说明它们的供大于求和供不应求。”

　　当天会议除了主旨演讲，还有多个对话环节。陈淮在圆桌对话中对与会的开发商提出，“别以为现在的货币供给是偏冷或者严寒，现在是很温暖的夏天。”他举例称，1996年中国的基准利率是14.98%，当年这个同指标基准利率是3.25%。

　　谈及信贷问题，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，从央行的角度来看，货币政策原则上来看基本上不会太放松，可能更多还要去看QE退出会对市场产生的变化。

　　他同时指出，流动性偏紧还体现在另一个方面，即今年的外资在房地产的投入比

　　去年大幅降低47%。但是，这种紧张的程度更多的体现在小型企业，大型房企受到的影响目前没有看到，小型房企现在拿到银行的钱现在已经变得越来越困难。

　　他认为，限购放不放开并不重要。最根本的问题是限贷，个人贷现在银行也在控制，企业开发贷也在控制，真正如果说限贷的问题解决了、放开了，老百姓手上有钱了，房子才能买。所以这才是真正的核心。

　　欧阳捷指出，在当下这种市场环境中，高周转依然是市场的主要模式。在这种模式下，企业必须要选择高增长的市场才能比别人跑得更快。

　　除了演讲和问答之外，当日沈阳行的圆桌对话,对新时期的大沈阳房地产进行了深入讨论。在这个主题之下，本次圆桌讨论重点讨论了两个分议题，分别是环渤海区位到东北粘性战略优势，和楼市中国有效策略的有效考量。

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