　　首先我是打酱油的，因为没有做过主持人，今天实际上大家共同探讨的话题可能就是关于西安的一些话题，作为西安的房地产的从业者，也是历经了十几年。关于调控对于西安整个市场的影响，作为营销人，每一次的调控实际上都对我们有很大的冲击，我们都会去思考如何提高转化率，冥思苦想，但是对营销人来说，实际上有很大的难度，但是对于房地产的开发商来说，相信难度更大，也有更多的疑惑，所以我们将话筒给到张总，期待你们的精彩对话。

　　张民宪：作为开发商来说，可能对市场可能有更多的感受，但是我刚才听了陈教授的讲话，我觉得从理论到实践，作为开发商来说，需要研究的问题太多。所以在这里想请教一下陈教授，拿我们自己来说，我们这个项目踏入西安的时间也比较早，但是地处西安北部，这个地方还没有开发起来，到底应该怎么做，我们就不知道。问政府，政府也不知道，我们这边没有规划，我们当时怎么走，就是觉得只能向政府、向市场多去讨教讨教，但是讨教的结果不明显，没告诉我们什么。那么在这种情况下，开发商经常会跟政府政策博弈。刚才说陈教授说了，政策博弈这个事情，这个路子不对，更多的应该进入市场，我想在这方面听听陈教授，跟政策博弈、跟政府博弈到现在，我们下一步应该重点放在哪里？

　　陈淮：营销，就是编故事，营销讲故事，学者讲规律，这不一样。你比如说成都的开发，我们也和深圳一样了，深圳是团结富人，成都是团结穷人，这种故事，大家且编且卖房，它肯定不是客观规律的过程。刚才说研究政策，政策也要研究，但是对西安这个地方来说，西安不是像我们刚才最开始开幕的时候，主持人或者华商报老总说的，西安是个很有人气、很有吸引力的城市。西安的任务是疏散人口，减轻对地下文物、对城市保护、对产业结构升级的压力，西安这些都不是研究国五条，政府所得税的问题。西安既是老城，又是老工业基地，又是在城市过程当中迫切需要。比如旅游业、高端旅游业的发展，老百姓住房，棚户区改造。3600万保障房，有1/3是棚户区改造，很多媒体可能都不太准确的描述这个事，那个棚户区改造不包括西安老旧城区，专指西安在内的大型工矿企业，员工集中居住区。50年代，60年代西安有大型厂矿集中区，专指的是这样的。最近的保障房问题，我们今天没时间说，李克强有很多新的思路，第一，他努力的把普通市民的老旧危房纳入棚户区扩大了，政府来做。第二，把廉租房公租房并轨。第三，产权房。第四，除了事务性保障之外，互助性的保障，公积金的改革等等，都有新的进展，保障也不是过去的单一，一刀切的。但是西安简单说一条，我们只有很短的时间，在一个中长期过程，在城市规划中，我们城市愿景中，不是鼓励你吸引更多的人，不管你是东西南北来这住。

　　这些带有很大主观性，温总理搞了十年滨海新区，那是国务院领导在搞，十年，除了抓了一把手之外，基本没干什么。温总理当初下的决心，可是要把天津滨海新区建成北方经济中心，现在呢？主观的东西不一定成立，有心栽花花不活，无心插柳柳成荫，义乌当初没人看好。

　　张民宪：城镇化是政府主导，还是市场主导？

　　陈淮：市场主导，政府引导。第一个政府先提一些长期性的规划设想，市场是看不见的东西，没法站出来说将来十年之后怎么样。但是可能政府提出这个一半对一半不对，政府说的不一定对，2012年中央经济工作会说2013年的主要风险，经济下行的风险和物价上行的风险，他只说对了一半，主要风险是向下，不是向上。但是即便是错的，政府也有责任，有义务必须提愿景规划，你培养你儿子将来上清华大学，他愿意做服装设计师，但不等于你不应该给他一个培养的规划和方向。

　　张民宪：西安包括浐灞，包括西咸，今后到底发展成什么样？

　　陈淮：其实西咸也含着一个思路，咱们前十年，二十年城市化都有一个各自为政。比如山东半岛经济发展挺好的，但是你听说过青岛、潍坊、烟台吗，没有，产业各是各的，互补相干，佛是佛，广是广，还广佛一体化呢，全体公投都不行，比乌克兰还复杂。这种一体化往往就是我们体制上的障碍特别大，谁当老子，谁当儿子，弄不明白，但是我觉得它也含着一个尽管难也能做的思路，就是每一个城市都别以自己为主观设想。关于京津冀这个问题，我不看好，但是长期看非得这么走，但是短期走不动，我也很纠结，20年来北京天津没有在任何一个项目上合作过，你现在让他们俩坐一块。河北希望把承德、张家口北部贫困区和南部的邢台包含起来，北京说我只管廊坊到秦皇岛这一块，你那穷地方我就不操心了。所以城市化的东西，目前提出很多好的思路，但体制性的障碍非常大。

　　张民宪：城镇化过程，我想应该更多的把这些东西释放给老百姓，更多的想创业的人，想搬迁的人考虑，政府只是在政策上给个引导性的东西，这个东西才会发展起来。

　　陈淮：你把好的学校，商业教育资源，向你希望人口导入的区域集中。

　　张民宪：我一直有个想法，当时我跟浐灞的领导交流的时候说过，浐灞的愿景最后到底做成什么不知道，但是至少首先是一些产业，没有产业就没有人，人为什么到城市去，因为城市有产业，到了城市，他就需要有住房，有了住房就要配套。作为房地产来说，可能是第三步和第四步要做的事情，而不是我们要搞城市化，我们是借着这个机会做一些整个城市发展过程中间配套仅此而已。我觉得房地产商对城市化，我觉得稍微冷一点，你觉得呢？

　　陈淮：相互促进。你说的也对，但是我们也有一个比较成功的例子，万达。万达是先开发商后产业后就业。为什么？它特别是在二三线，三四线城市，最近三四年，甚至连路都不通的地级市也进去，它进去以后可以1/4的城市都改造了，更重要的是它实现城市功能的整体升级，从产业。原来它有没有商业，有，这些商业都是底商，陕西也很多，主要街道就是几排底商。这种低端商业业态不等于当地老百姓对中高端的商业没有需求，当地老百姓收入不高，不等于没有5%—10%的人对中高端的住房没有需求，需要一些中高端的。

　　张民宪：最后一个想法，在市场经济中间，作为开发商也好，作为买房者也好，一定是一个不断互动的状态。现在开发商，从开发商本身来讲，他迫于某种情况，特别是资金情况，想降价，但是一降价就怕市场不认可，怕前面买房的闹事，这是情况怎么理解？

　　陈淮：中国有个很纠结的事，中国人娶了老婆，过不好也凑合过。房子也是这样，慢慢你就适应了，谁也不是，美国人也不是一步到位的，买不合适的，不合适的，高了低了。一个是农民，包括陕西在关中地方传统农业，男耕女织，天生厌恶竞争、排斥风险，买了房子，增值，大家都想有财产性收入。十七大的时候少写了一句，老百姓拥有财产性收入的时候，你要承担财产性风险。偏偏两千年的文化传统就是农民，没有承担风险的思想准备，除非老天给的没办法了，计划经济留下来了，国家该负责，就应该让我只挣不赔，天下有那么好的事吗。你降了一千，我基本可以担保，你按这价再买不回来，你别以为现在能占便宜。

　　李秋月：用热烈的掌声感谢他们。我们听出来整个本土企业对于房地产市场深入的思考，对于陈教授的言论当中，我确实是很受启发，关于到陈教授的发烧论，我觉得很受启迪。谢谢。

（审校：劳蓉蓉）