贾康：房价高低问题越来越没有杀伤力

广宇发展首季营收3.79亿元 同比增1.5倍

贾康:"市场在资源配置中发挥决定性作用"极难得

首开股份一季度净利润3.24亿 增长358%

厦门“IOI棕榈城”综合体将调整规划

国开行新签458亿元贷款支持河南50棚改项目

2014年，房地产行业开局平淡，三月政策定调，四月成为关键。在分类调控大方向下，苏州房地产市场的选择至关重要，不应当局者迷。

　　城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。十年期间，“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌、连云港等三十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。

　　太湖之滨，千年名城，坐拥江南繁盛气象，城市观点论坛2014年选择了“人间天堂”苏州。

　　作为吴文化的发源地，江南核心之地，苏州现已成为中国特大城市及江苏省第二大城市，虽然近代以来一直处于大上海的“暗影”之下，但并不能被低估。

　　2014年，房地产行业开局平淡，三月政策定调，四月成为关键。在分类调控大方向下，苏州房地产市场的选择至关重要，不应当局者迷。

　　今天，观点新媒体携城市观点论坛首次走进苏州，邀请著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康及更多房地产界、金融界、财经界及政府协会的杰出人物与苏州众多房地产开发及相关企业，共论行业2014年市场变化趋势，预测2014中国房地产新发展。

　　4月25日上午，由观点新媒体主办的2014城市观点论坛苏州行正式开幕。观点网作为论坛官方网站，对会议进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　专题：2014城市观点论坛苏州行

　　直播实录：2014城市观点论坛苏州行（一）

　　主持人：感谢魏万青先生的分享，下面有请高和投资执行合伙人苏鑫先生上台分享。苏鑫先生演讲的题目是商业地产风险与商业地产投资。

　　苏鑫：各位朋友中午好。首先感谢观点新媒体给我这个机会跟大家做一个分享，尤其是在苏州这样一个市场，我们讲商业地产，还是有它的意义的。大家都知道在今年初的时候苏州突然公布了国内唯一一个商业地产的政策，对商业地产的销售做了很多的限制，这给我们了一个思考，到底商业地产的风险在哪里？有的人说供应量太大，太集中，有的人说运营有很多问题。但是在我看来，我觉得最大的风险应该是在散售。为什么大家觉得有风险还要散售呢？很简单，因为商业地产是需要钱堆起来的，但是我们没有钱。因为金融产品太多，支持商业地产的太少，所以开发商惯性的就是流动性的卖着来，当然商业地产也是如此。这样问题就出现了，我们一栋写字楼很多的业主同时收楼，同时在出租，有很多的代理公司，结果怎么样呢？结果造成了小业主之间的互相竞价，租金就低下来，这样造成资产的价值就大幅度的缩减，不能达到这个资产应有的水平。

　　有没有解决方案？有问题就有解决方案。住宅在十年前大量的都是毛坯房，实际上公寓都已经精装修了，其实散卖的商业地产也必须要做精装修。这个理念很简单，就是客户在买这个投资品的同时要签资产管理协议，这样才能够让资产类似于单一的业主，这样我们就不会出现小业主之间的互相竞价，我们的出租就是一个市场化水平的出租，租金和租客就能达到应有的水平。租金上去了，资产的价值自然就能上去。但是我要强调一下，我们为什么叫资产精装修呢？因为很多投资人是私营企业家，对资产管理不是很理解，精装修能够让大家听明白。

　　资产精装修不是我们说的包租，包租是一种定价手段，它是一个营销手段。更不是统一的出租，关键是你要跟投资人产生一种法律的托管关系。说起来容易，这个实际上对资产管理公司是有巨大挑战的，首先必须是大的投资人，小的投资人是很难接受的。

　　资产管理是有意义的，为什么资产管理有意义？为什么散售有问题？（图）这是去年的诺贝尔经济奖的获得者，他研究了美国一百年的股票市场的涨涨跌跌，预测了2008年的金融危机。不幸的是今年预测的中国房地产泡沫也会出来，但愿没有预测准。他说人作为投资是非理性的，影响投资的这个价值波动产生偏离在短期是大概的时间，所以任何一个人想预测明天的股价都是头脑发热。但是在中长期它的价值和价格是接近的，是趋同的。这些投资品跟消费品是不同的，我们靠什么判断呢？靠我们的经验是解决不了投资的，我们不知道什么时候买房子，当然我们可以找专家。但是专家呢，中央电视台任志强说房价要涨，同样一个台，过了广告以后说房价要跌，我们相信谁？我们判断商业地产的价值就要看它的租金回报率。我们能不能用一种资产管理的形式通过一种协议把这个管理权拿到呢？这是可行的，因为大家可以算这个简单的账，如果租金是5块钱，散售的是5块钱，我们通过资产精装修是6块钱，这样只涨一块钱，但是由租金定的未来的价值就产生了巨大不同，资产价值就差了20%。我有一个大胆的预言，未来不光是公寓是精装修的，我们散卖的商业地产也必须做资产精装修。

　　我们在苏州投的项目叫乐嘉汇，它有写字楼，有商业，也有服务式公寓。投资型服务公寓是租给了服务公寓的使用人，是一个月、几个月的商务人士，而且商务人群的出资是比较高的。一个散售的酒店公寓租金可能是5千块钱，但是投资型的服务式公寓可能就是7千块钱，它的资产价值够会差40%。但是服务式公寓没有那么容易做，必须要有品牌的运营商，有专业的资产管理公司。我们跟中国目前最大的服务式公寓运营商中服控股来合作。这说明不光是写字楼可以做资产管理，资产精装修，其实服务式公寓一样可以。

　　我们说商业地产有风险，最主要的是我们只是散售，而且我们没有看到散售所遇到的风险。我们现在已经看到万科开始做资产管理了，很大大的开发商也开始做资产管理了，这是给我们的一个启发。关于商业地产的一些投资理念和投资经验，我总结了在SOHO这十几年的经验，会后大家可以到我这里来取这个册子。

　　主持人：下面进入我们今天的Q&A环节，荣幸的邀请本环节另外两位演讲嘉宾上台就坐，有请陈兴女士和魏万青先生。

　　首先我想请问魏万青先生，未来融创绿城会不会拓展到其他区域？会不会有下一个桃花源？

　　魏万青：我们目前还是居于苏州和上海，包括南京市场也在做前期的一些调研，我们的重心目前来看的话还是在苏州。我们近期也在看一些地，包括苏州新区的一些地。

　　主持人：苏总您有什么建议帮助开发商提升品牌营销？提升出租率呢？

　　苏鑫：就是因为中国的商业地产没有金融支持，最近有些公司已经开始跟一些金融机构在一起做商业地产的基金来支持。在前期商业地产都面临租金低、回报低的问题。这里面既有我们看到的这种风险，也有我们看到的机会，和更大的金融公司一起合作，这个机会还是存在的。包括今年初我们在上海投了一个非常大的基金，是开发型基金。我相信未来商业地产的这种创新，开发孵化持有型的这种基金，或者其他形式可以支持在座的各位开发商做商业地产。这样大家就把产品和运营做好，就会有更多的金融机构来支持大家。

　　主持人：非常感谢三位演讲嘉宾，今天我们上午的演讲环节到此结束。下面是进入圆桌论坛环节，降低、存量成为今年长三角楼市关键词，在难以预测的形势下，未来苏州房地产市场将呈现怎样的局面？发展中的房地产行业不断寻找新的机会，哪一条才是企业最合适的路径？

　　今天圆桌论坛的主题就是长三角经济圈命题下的苏州楼市。今天的论坛分三个议题：存量与降价：变革中的市场、长三角一体化下的苏州楼市、中小房企转型与金融改革创新。

　　首先是有请我们的主持嘉宾黎振伟先生。

　　下面我们有请著名财经专家、财政部财政科研究所贾康先生，金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生，吴中地产集团总裁曾昌宇先生，融创绿城苏州公司副总经理魏万青先生，高和投资执行合伙人苏鑫先生，德信资本董事长陈义枫先生，SKYLINE思凯来国际总经理陆静女士，合富辉煌（中国）上海公司副总经理赵春雷先生。

　　黎振伟：我们来到美丽的苏州，如果苏州的房地产今天都担忧有问题，我想中国就不用做了。所以我想我们这个题目能不能改一下，就是在苏州这种特定的环境下我们的房地产应该如何搞得更好。而不是怎么去降价，怎么去走货。这个是需要，但不是最重要的，如果苏州都搞不好，那其他地方就不用做了。

　　苏州在它特定的产业、文化发展之下，给房地产带来的机会跟启示是哪些呢？首先问一下贾康所长，苏州的GDP排第六，人均GDP是排第二的，人口跟深圳差不多，苏州已经是超越了二线城市，在这种情况下贾康所长您认为在今后的经济红利下苏州的房地产应该怎样呈现它的特色？

　　贾康：我觉得苏州所有1.5线城市，从现在的产业支撑，注重生态、人文和方方面面的要素，按照现代化为趋向的结合融合来看，应该有很好的题目。如果我们对苏州都悲观的话，你就不要想搞了。中国在这个发展过程中，不要有剧烈的大起大落，要平稳发展。

　　黎振伟：下面请问李战洪先生一个问题，刚才您的发言当中是讲如何转型。金科是从重庆来到苏州的，我想问李总，从您的模式来看，在苏州这种城市我们金科地产应该用什么样的模式呢？

　　李战洪：如果说模式，其实全国房地产整体的模式差异都不是很大的。如果要说苏州和重庆的区别，我觉得第一个就是苏州的经济环境、地理环境以及它的企业深度环境来说它的地位已经决定了。它和其他区域最大的区别，我觉得它和华东其他城市一样，特别听党的话，对政策特别敏感。我觉得以苏州为代表的华东地区是最听党的话的一个城市，对政策的敏感度特别高。提降价其实是炒作，开发商没有人，也没有必要去承担降价的责任。中央政府不愿意降税费、地方政府不愿意降地价，金融行业不愿意降利息，这三大头都不愿意降，老百姓不愿意降房价，一降房价之后自己的资产就贬值了，他们也不开心。四个大头都不愿意降，你开发商降什么东西？所以降价也不是出路。

　　黎振伟：如果一个城市确实没有这个能力支撑这个市场的话，你不降也不行。在苏州这个城市你可能不用降价，因为它有支撑。可是有的城市不想降也不行，比如说鄂尔多斯、温州等等。我们下一位嘉宾就是我们新城控股集团有限公司的欧阳捷先生，我们这次来的路上都在探讨常州现在的问题。你从常州来到苏州，您怎么比较？它都是在长三角中心区的城市发展，它们之间的差距在哪里了？

　　欧阳捷：您提的这个问题非常好，第一个我想讲的观点是苏州不用担心。三个月之后，整个市场会恢复。为什么这么说？第一，城镇化进程还远远没有结束。苏州对人口的吸引力是巨大的，苏州的文化底蕴非常丰厚，苏州的民间资本是非常雄厚的。另外我们从供求关系上来讲，苏州也就5万多套库存量，每个月去化一万多套的话也就是四个多月，所以也不存在大的问题。常州是不是鬼城？我们是从常州出来的，常州其实也不是鬼城，只不过我们是现在人的城镇化速度滞后于城的城镇化速度。就是说我们的城镇速度推进的快了点，人的进驻慢了点。其实苏州也有这个问题，但是苏州政府对土地的控制是非常有效率的，所以它们土地的供应量并不多，控制是比较有节奏的，有效率的。所以我觉得苏州市政府在这方面做的非常好。常州市政府以前在方面可能还经验不够，不像苏州这么有经验。现在常州市政府已经醒悟过来，去年的土地供应量比前年的减少了一半，今年还要再减少三分之一，整个供应量的供求关系调整了之后，我们这个市场还会恢复过来。我们企业还是要做好自己的事，第一是做好品质，第二是做好自己的管理，第三是做好客户的定位。

　　其实常州的房价没有说的那么严重，我们就是打个95折，所以影响并不是很大。对于我们苏州的开发企业，包括我们自己在苏州有有9个盘，我们苏州自己的企业也是一样要坚定信心。另外中央也是有底线政策的，底线思维，如果经济出现了下滑，房地产出现了下滑，政府是会做微刺激的。

　　黎振伟：下面我们请问苏鑫总，他不是讲楼盘，他是讲城市，因为他是投资者。从您的角度怎么看苏州的商业地产投资的模式？

　　苏鑫：刚才您也提到了鄂尔多斯，我们每年有一个民间组织调研，每年我们都去鄂尔多斯，所以见证了鄂尔多斯整个从泡沫到崩盘。现在的结果是什么呢？道德水平高的人基本上跳楼自杀了，道德水平差的人都跑了。房价从100万跌到50万就会出现一种现象，就是说怎么还这个钱呀？这100万不是他们自己的，好鄂尔多斯人非常的聪明，他们换了一种方式，不能用货币来评判。有些人很聪明，他们就从四川弄了一种酒，比方说这个酒值1万，我们造价就说值2万，所有都用这个酒来切分。这个酒不是明码标价的，是四川的很聪明的人为鄂尔多斯的人特地生产的一种酒。我们投苏州就是因为苏州是1.5线城市，没有城市的发展有什么城镇化呢？城镇化是被动形成的过程，1.5线城市当然是有需求的，尽管现在苏州房地产市场供应依然很大，三年五年能不能消化掉？最终还是要看城市的量级，看它的经济发展。

　　这次政府出台了一个对商业地产的限制，我觉得还是比较英明的，弄一个门槛，你自己决定，你有钱就投，没有钱就离远点。你做商业地产可以再细分，商业地产的最终是消费者，消费者各方面的意识和理念发生了重大变化，这个时候就会有很多的机会，但是简单的复制别人成功的经验还是有问题的。我觉得还是非常看好1.5线城市的商业地产的，如果我要投商业地产，这个时候你一定要找一些长钱，这是必须的。另外要研究一下消费者的需求，如果我们能够把产品研究的很好，把消费者也研究的很好，其实是没有问题的。

　　黎振伟：其实苏州再好，如果你在某类物业短期内投入很多也消费不了，因为苏州毕竟不是一线城市。下面请问的嘉宾是我们来自吴中地产集团的总裁曾昌宇，您是老牌苏州企业。我看到您的企业也是有很多老牌的物业公司，你们要做的是面对苏州城市大发展，你们怎么看苏州这种物业的发展，怎么把握它的机会和控制这个力度呢？

　　曾昌宇：苏州确实已经成为我们大佬云集之地，作为本土的一家22年的企业，实际上压力很大。今天我们可能更多讨论在这样一个时点，在苏州这样一个地域，它所面临的问题。实际上这种装下下苏州的问题并不推出，2008年的时候我们出现了28个月的存活量。我们说这些问题还是会给我们很多思考，我们上上周应该是跟八家银行的行长做了一些交流，我们各大开发商一起。对于资金的这样一种状态我们还是表现比较担心的，尽管刚才我们苏总讲到的这样一个政策，这个从行业来讲可能是一个不错的政策。从目前来看我们的所有商业贷款都出现了停贷，所有外地人到苏州来买房子都停贷。2008年是什么情况呢？我们回想一下，所以对资金的持有还是表现比较担忧的。当然这是近期的，从远期和长期来看，苏州都没有问题。从一线的大颚来讲，我们可能会注重错位，一是为一般购房者带来性价比高的产品，二是为改善型或者是终极购房者带来好的产品。我们推出了三重服务体系，我们的教育服务体系，目前我们是江苏的第一家中美合作办学的机构，是我们集团。北美高中，也就是在苏州读高中拿到美国的文凭，同时也可以到美国的北卡尔兰大学读我们吴中的高中。还有就是我们的医疗体系，这是基于我们的健康服务方面。第三个就是我们的生活服务，这几大体系作为本土企业，包括我们在去年10月18在香港上市的中国融汇也可以做金融服务。可能我们会成为一个真正的服务商，我们希望成为一个真正的，综合性的城市服务商。

　　黎振伟：下为嘉宾是融创绿城的魏万青先生，其实这两个公司的文化风格有很多，这次你们在苏州做了一个很独特的东西。你们怎么选择在苏州做最好的项目，你们不担心资金积压吗？不担心销售周期长为你们带来压力吗？

　　魏万青：桃花源这个地是2009年拿的地王，目前来看是苏州园区最好的板块。当时做设计的时候我们光做方案就有400多套，最初是想做法式的，最后把这个推翻了，觉得这么好的一个地方，最后还是选择做中式的园林。从工序上，材料选择和供应商上都有很多的局限，当时也是下决心要把这个做成最好的作品，留给这个城市。实际上这个项目做出来以后，包括去年开放的时候，来自地产界的，包括客户来了以后确实是非常的认可。去年可能就卖了大约12个亿左右，两个月。今年4月份我们这个项目已经卖了26套，一套是2千万左右，最高是值5个亿一套的，这个可能是在5月份要发布。这个产品我相信在中国真的不会再有了，独一无二的一个产品。

　　黎振伟：下一位是合富辉煌的赵春雷总，我们来苏州卖房子，面对今天的环境，您觉得我们采取什么样的策略给开发商？

　　赵春雷：首先作为营销机构，服务商的要求是开发商的一个需求。开发商有很多做法，有资金导向型的，也快速回笼的，我们是针对开发商的需求来制定我们的策略。我分别在管苏州和上海两地，它们虽然距离并不是很远，其实我觉得这两地的差距实际是很大的。

　　黎振伟：下面有请德信资本的陈总，您怎么看苏州这个城市？

　　陈义枫：我们是来自深圳的一家专业公司，我们很感谢苏州。整体的来看，我认为现在中国的地产从长周期来看是稳健的，很多长期因素并不大的变化，所以是有支撑的。一年到一年半的时间内可能是一个弱的，冷的困难期，这是一个小周期。这个周期的难度也不是那么大，我们认为这是一个小的幅度。这个并不是下跌的幅度，可能是不涨，或者说微涨，不一定会跌。从楼价看，我们短期内看淡，但不看跌。这个周期就决定了今后房地产的机会不在趋势下，趋势很难给你带来大的机会，当然也不会有那么大的风险。第二个是我们认为结构化的差异很大，首先就是区域的结构化。苏州这个区域究竟怎么样呢？我们认为苏州是一个比较好的区域，产业基础非常好。它可以用时间来消化存量，而且消化的速度会比较快。由于过去两三年可能集中供应比较大，可能需要消化那么一小阵子，但是苏州是能够从容应对这些存量的。我认为在大的结构化差异中，苏州属于好的那些区域。

　　未来一两年的周期可能楼价不会那么悲观，但是去化的速度要警惕，它的流动性可能面临挑战和威胁。我觉得未来两年的弱周期集中体现在流动性风险。开发商怎么办呢？我觉得一个是要有充分的思想准备，要储备过冬的棉袄。另外可以往金融这个方向靠一靠，可以跟反周期的业态合作，我们就是政策越紧做的越多。我们总体是谨慎乐观的。

 

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