　　所谓小周期，指的是我们认为现在进入一个周期波动幅度比较小的时代。大家知道，周期按时间长短来分，可以分为长周期和短周期。从长周期来看，过去的十年可能是一个，我们叫黄金十年，大致上是一个上涨的十年。未来十年我们认为是白银十年，我们认为是载负振荡，缓慢上升的十年。上升是缓慢的，这是一个基本趋势的认识。

　　我们有很多对楼价有支撑的因素，包括经济持续增长，包括城市化。我们认为城市化和经济增长是楼价的长周期的支撑因素，货币环境我们仍然认为是一个比较宽松的环境，可能是从过度宽松转变为比较宽松，土地供应仍然是受到严格控制的，这是一个长周期的政策因素。当然还有收入分配问题、投资渠道问题，这些问题有一些仍然存在，有一些正在变化。比如说经济增长，可能速度有略微的下调，投资渠道问题可能会适当多一些，但是基本各级还没有发生质的变化，这些都是长周期的楼价支撑的因素，或者说是上涨的因素。

　　但是我们认为政府也有强烈的动机去控制楼价过快上涨，而且它不但有动机，还有许多的手段，这些手段我认为短期因素是明显的。但是基于GDP对房地产的依赖，政府调控楼价的政策目标并不是要把楼价调下来，政府要的是楼价要相对平稳，成交要活跃，房地产的投资仍然是比较平稳的。

　　所以我们认为政府调控房地产市场的政策目标，并不是楼价下跌的目标。政府的底线思维是非常明显的，这一届政府仍然是坚守底线思维。所以我们认为，平稳的房地产市场是政策目标，也是各个博弈主体的共识。博弈主体包括中央政府、地方政府、房地产开发商、金融机构、小业主、购房者，他们能共同接受这个目标。所以我们认为载负振荡、缓慢上升，在未来十年是一个基本的格局。

　　这是一个跨度十年的长周期，短周期会怎么样？我们认为从2012年5月份到2013年末，我们经历了20个月的比较强的短周期。这个比较强的短周期刚刚过去，大家都有感受，比如说区划速度比较快，全国楼价涨幅在2位数左右，一线城市环比涨幅20%左右，分化在加剧，而且分化加剧的趋势会越来越明显。

　　展望未来，我们进入了另外一个短周期，这是一个比较弱的短周期。我们认为时间会有一年半左右，这是一个主观的判断。这个短周期会有什么特征呢？首先，全国楼价我们认为是平稳的，弱的短周期在长周期的格局下，它体现出平稳的态势。一线城市仍然会温和的上涨，二线城市是平稳的，跟全国平均状况差不多，但是分化加剧。三四线城市会比较弱，但是三四线城市内部会有两极的分化，可能有的分化会比一线城市还要好。

　　我们总结了一下小周期的论断，地产必然是有周期性的，长周期的特征是稳定。短周期，目前开始的一年半时间是弱的格局，所以当下我们要谨慎面对市场，但是不必悲观。

　　跟小周期相对应的是大结构。所谓大结构，就是这个市场的各种类别，各种分类里头，差异越来越大。首先一线二线城市和三四线城市差异日益加大。一线城市比较好，在同一个级别内部，但是三四线城市的差异在加大。分化的原因，我觉得主要看城市的供求，我们在实际投资中，就重点考察一个目标城市的供求状况，包括现有的人居面积、供地的面积，这两个面积是按人均来算，地方政府供地的风格，以及土地储备的状况。

　　我们会发现不同城市有不同的人口结构，有的城市外来人口比重非常大，比重大的时候，常住人口的购买房子的含金量就小一些。有一些城市本地人口占绝大多数，它可能含金量就高一些。我们在人均面积的横向面积也有一些讲究，从需求角度我们认为，关键是看产业，产业有竞争力，需求就有后劲。有些城市由于地缘的原因、政策的原因，会对周边的经济政策有吸附效应，看完供求之后就能知道这个城市分化的原因。供小于求的就会走强，供大于求的就会走弱，这一点是市场起主导作用。

　　结构化里头，除了区域的分化，还有开发商的品牌、开发商的产品能力、融资成本等等，这些因素决定了不同开发商之间的差异化。对投资机构来讲，慎重选择交易对手也是至关重要的，开发商分化加剧，呈现出不同的业态。结构化差异加大，我们一样能够找到结构化中的强者。我们认为，主要的风险不是价格下跌风险，价格是平稳的，但是区划速度会明显的放慢，流动性风险才是主要风险。作为投资机构在足够的安全边际下，注重流动性风险，流动性风险比安全性风险更难实现。

　　主动安全理念是我们的一个风险管理理念。我们通过认真的市场研究和分析，找到市场走势的规律，制定有针对性的投资策略，根据投资策略慎重选择投资区域、投资对手，然后制定有针对性的投资方案来提前规避风险。主动安全理念就是一个防范于未然的风险管理理念，而不是事后减少损失的被动的风险管理理念。

（审校：劳蓉蓉）