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2013年度中国房地产卓越100榜区域榜单
作者:     时间: 2014-03-09 18:46:48    来源: [ 观点网 ]

　　中国房地产卓越100榜区域榜单

　　中国房地产行业全面发展过程中，有的企业全国扩张、不断拓展；有的企业固守本土、深耕细作、各擅所长。2013年度，中国房地产卓越100榜首度推出“区域榜单”，评选以京沪广深为代表的重点城市中，销售金额位列当地前10强的房地产企业。

　　在评选过程中，我们经过实地深入调研，通过拜访企业、专业机构、业内人士，不仅获取了当地房地产市场的准确资讯，也是对各区域的一次全面了解，通过一份区域销售10强榜单及区域市场报告，呈现最真实的区域房地产市场。

　　本年度区域榜单将评选中国大陆9个重要城市的区域榜单，分别为：北京区域榜、上海区域榜、广州区域榜、深圳区域榜、杭州区域榜、南京区域榜、重庆区域榜、福州区域榜、厦门区域榜。

　　2013年度中国房地产卓越100榜北京区域榜

　　2013年北京房地产市场上演狂飙突进，盛况空前。楼市方面，量跌价升。2013年北京商品住宅成交10.92万套，成交均价为23324元/平米，成交面积1188万平米，成交金额2770亿元，超过2009年历史最高纪录。

　　土地市场也以打破纪录收官。2013年北京市土地市场共成交经营性用地140宗1575公顷，其中住宅用地1261公顷，商服用地314公顷；土地成交金额为1829.01亿元，同比增长282.29%，创造历史新纪录。政策方面，新“国五条”京版细则调控力度可谓全国最严，大力推进自住型商品房建设，客观上起到拉平房价的作用；年末的预售证收紧政策，使得2013年年底房价过快上涨的势头被抑制，但不能获批的高端项目将集中到2014年一季度至上半年入市。

　　总的来说，2013年北京楼市呈现出严重的供不应求现象，因此即使政策调控短期有效，也会在供需不平的市场冲击下影响力减淡。也导致之前转战二三线以及从未涉足北京市场的房企跃跃欲试，2014年竞争会更加激烈。

　　2013年，北京楼市的销冠是金融街，161亿销售金额主要来自于商业项目；而第二名金隅股份全年收金133亿，但其中不小部分为保障性住房。

　　融创中国则凭借西山壹号院、长滩壹號、望京·金茂府、亚奥金茂悦、枫丹壹号等高端豪宅在2013年赢得123亿销售，位列第三。

　　过去一年，北京房地产市场与土地市场大热，也使得自住型商品房等政策出台。金融街凭借独特的商业地产销售与经营模式赢得冠军，而金隅股份则代表了北京房企中的一种潮流：大量保障性住房的开发与销售。

　　另外，受益于北京房地产市场的狂飙突进，和裕地产成为2013年北京最大一匹“黑马”，区域销售额达到100亿。

　　2013年度中国房地产卓越100榜上海区域榜

　　超乎大多数人的预判，2013年上海土地、商品房均为近几年涨幅高点。

　　在商品房成交方面，全年上海商品房成交面积和成交金额分别比去年上涨37.1%和45.0%，成交均价上涨6%。与此同时，土地市场持续高温。2013年上海市新增土地供应598宗，总面积达2232.98万平方米。全年土地出让金收入超2000亿，较上年增长137.5%。高溢价率成交成为主流，在成交的215宗商品房地块中，溢价率在10%以下的仅86宗，占比40%，最高溢价率突破400%。

　　纵观2013年，“自贸区”无疑成了上海楼市热门板块的代名词之一。在3月份中央刚刚推出相关概念之时，市场反应谨慎。8月底自贸区正式挂牌，观望情绪走散，楼市热情彻底放开。

　　研究人士认为，上海2013年房价凌厉涨势，事实上突破了“房价控制目标”，给予短期调控巨大压力，封杀了调控放松的可能。2014年作为长效机制迈向落实的第一年，中央导向的政策密度会相对较高。对上海来说，保障房陷困于“远水不解近渴”，无法迅速排解商品住宅的供需矛盾及价格压力。强劲且无法逆转的土地竞买能量、楼市政策执行的示范使命，都会推动2014年上海楼市的政策环境会趋于紧缩。与之相对应，影响到市场交投情绪，房价上行的阻碍会逐渐增大。

　　从销售10强榜单来看，绿地是毋庸置疑的“一家独大”的巨头，区域销售额280亿的表现惊人，比第二名万科足足高了100亿之多。

　　值得关注的还有融创、绿城强强联手的合营公司上海融创绿城投资控股有限公司。自从2012年融创与绿城合作成立融绿平台以来，便不断扩大在上海区域高端住宅的市场份额，2013年度实现销售金额112亿。此外，李嘉诚“长和系”位列第五（86亿），也是本年度区域榜单中唯一上榜非内地企业。

　　上海区域还有一个显著特点是两极分化严重，最高绿地为280亿，第10名华润置地仅50亿，差距达到230亿；销售超百亿的企业只有3家，其余7家包括“千亿房企”保利、中海在内，上海区域销售均在90亿以下。

　　2013年度中国房地产卓越100榜广州区域榜

　　2013年广州房地产市场整体表现为一级土地市场成交火热，二级市场在调控政策下仍量价齐升，供求两旺。

　　政策方面，3月“新国五条”细则出台前进入短暂的抢购期，新建商品住宅量价齐升，20%个税政策导致二手住宅市场掀起成交高潮；3月底，“新国五条”细则出台，加强对外地买家的限购措施，4月广州实行“限价限售”，市场表现为量价齐降，成交数据下滑明显；11月“穗六条”出台，进一步限制外地买家购房资格，市场观望情绪加重。

　　土地市场整体成交火热、开发商拿地活跃，全年卖地收入726亿元，同比增长85%。全年成交以增城、萝岗、南沙等外围区域为主，中心城区地块推出均引发房企激烈争夺。全年土地成交价格走高，品牌房企拿地表现积极。

　　新建商品住宅成交方面，2013年广州十区两市新建商品住宅共成交93035套，签约面积1058.48万平方米，网签均价13100元/平方米，同比上涨8%。全年供应和成交主要集中在增城、花都、番禺、南沙等外围区域，中心六区成交占比下降，首次置业型中小户型产品成为市场主导。但受“限价限签”影响，2013年广州网签盛行“双合同”，成交数据与实际情况存在一定差距。

　　按销售金额统计，广州区域第一保利地产，金额142亿，与第二名敏捷集团差距约30亿。保利继续巩固了大本营广州的市场占有率。而敏捷则是广州本土非上市房企中的亮点，连续多年排名区域销售前列。

　　广州区域销售10强中除敏捷外，都为上市企业，且多为本地企业，仅有万科、中海可以说是非本土或总部不在广州的房地产企业。

　　从销售金额来看，10家企业总销售额为869亿，平均销售金额为86.9亿，基本保持一定平衡。

　　2013年度中国房地产卓越100榜深圳区域榜

　　经历了2012年持续上行的市场行情，进入2013年，深圳楼市承接2012年余热，上半年成交一路上扬；下半年市场热度虽有所减弱，但成交依然维持在较高水平。楼市方面，总体成交量达到438.33万平方米，同比增长14.99%，成交均价上行至21626元/平方米，同比增长14.39%。

　　2014年，中国经济增长面临压力，资金环境难言乐观。政策方面，深圳市房价依旧处于高位，行政调控政策不可能快速退出市场，同时面临成为房产税试点城市的可能。但在新增供应大幅增加的基础上，再加上市场潜在的庞大刚性需求，成交量也不会出现大幅萎缩的可能。预计2014年深圳楼市将扁平化发展，在合理的定价策略前提下，成交量或与今年基本持平，但市场处于疲软初期，价格不具备下行动力，预计房价仍将温和上涨。

　　土地市场方面，2013年深圳市土地房产交易中心网站招拍挂出让居住用地共3宗，出让面积仅有13.2万平方米，相比于去年缩水超过7成。

　　在深圳无地可卖的情况下，城市更新成为房企“抢食”的新战场。经过2013年新一轮的争夺，佳兆业、卓越、华润、京基等房企与各区政府签订城市更新合作框架协议的消息不断，累计获取的旧改土地总面积已经超过千万平方米。

　　区域销售10强榜单中，万科是深圳区域无可争议的“老大”，紧随其后的招商地产、佳兆业同样是在深圳市场呼风唤雨多年的品牌房企。

　　与广州区域类似，深圳区域销售10强入榜企业也少见外来企业，这成为华南房地产市场的普遍现场。缺少外来竞争的压力，也许是近几年来广深房地产企业逐渐被北京、上海区域企业超越的原因之一。2013年度中国房地产卓越100榜入榜100家企业中，北京企业25家，上海20家，华南区域广州14家、深圳13家，已经没有了以前“广深独大”的格局。

　　深圳区域销售前10强企业总销售额为607亿，第十名仅28亿，在四大一线城市中位列最后一位，总销售额同样最低。

　　2013年度中国房地产卓越100榜杭州区域榜

　　2013年，杭州的楼市特征明显，主要表现为高库存、潜在供应量大、土地市场疯狂，价格平稳，大型房企不断进入，市场竞争激烈，板块内部竞争尤为明显。

　　2013年，刚需绝对是市场的主力，改善型市场仍被压抑。从2013年杭州市场推出和成交的房源来看，绝大部分均为刚需房源。自“杭六条”之后，二套房七成首付，进一步阻碍了改善型市场的需求，助长了购房者的观望情绪。

　　2013年杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约87015套，其中主城区签约43386套，余杭区签约30832套，萧山区签约12797套。同期，杭州商品房库存屡创新高，年底杭州主城区库存一直维持在5万套以上。

　　土地市场方面，不少大型房企纷纷入驻杭州，销售额排名全国前15位的开发商全部进入杭州市场。

　　2013年全年，杭州共成功出让225宗地块，成交总额高达1326.9亿元，较2012年翻倍，同时刷新历史纪录。杭州主城区102宗地块，出让金额达841.6亿，也创新高。地价方面，杭州全年宅地楼面均价11823元/平方米，同样创历史新高。

　　从销售10强榜单可以看出，排名毫无意外，绿城、万科南都、滨江一如既往占据前列位置。杭州市场的火爆，一个明显表现就是本土房企仅有绿城、滨江、德信控股三家，其余七家均为全国性品牌房企。

　　绿城一家独大的局面仍然维持，188亿的销售金额较第十名的23亿高出160亿，即使第二名万科南都，也比绿城少88亿。

　　销售总额来看，10家企业共收金约650亿，绿城占其中近3成。平均销售金额65亿，仅三家企业超过平均线，两极分化较明显。

　　杭州大热之后，却出现了引领降价的现象，成为全国瞩目的焦点，值得关注。

　　2013年度中国房地产卓越100榜南京区域榜

　　2013年，南京土地市场成交面积达到一千万平米，表现为仅次于2009年高峰。2013年经历了年初调控恐慌、新老政府面临交替、年中的“钱荒”、后来三中全会等，南京作为二线城市房地产市场的表现依然极为抢眼。

　　然而不管政策走势是否符合当初的预期，南京房地产市场用上涨的销售及屡破新低的库存向市场释放着这样的信息：房地产市场依然火爆。

　　在这样的大环境下，南京的城市建设以青奥会为主要重点，同时预计2014年年中及年尾将有4条地铁线通车，2015年另外3条地铁线通车。

　　城市建设及发展也带来城市区位价值的变化。2013年南京依然是河西板块最为火爆，同时随着开发进行，江心洲也成为南京机具价值的“富人岛”。不过土地面积有限，当开发进行到后期阶段，城市拓张方向也随之转变。

　　地铁线的建设，让江北板块开始焕发生机。此前的浦口地王，无疑是对城市未来发展走势的正确预判。而未来，江北板块将承载城市发展新的动力。

　　2013年，南京住宅市场新增供应房源79705套，成交房源92091套，供销比0.87，是仅次于2009年的最好成交量。土地市场，2013年南京总出让金额793.61亿元，同比上涨121.51%。这一数据不单单是前两年南京土地成交金额的总和，还创下了“招拍挂”以来南京土地成交金额的最高点。

　　南京区域市场比较特别，销售排名第一的碧桂园南京项目地处句容等非南京市区，评审委员会考虑多项因素之后，将碧桂园列入南京区域销售统计。

　　整个南京区域，除碧桂园外没有销售超百亿的企业，第二名苏宁环球为本土豪强；弘阳集团不是南京原生企业，不过在发展中大本营都在南京，也逐渐被当成南京本土企业，现在的重点项目仍然是上城和爱上城项目。另外依托于早年获取的大量低价土地，弘阳现在的项目可以拥有较好的利润率。

　　南京区域销售较为平均，保利、万科、中海、金地等均外来过江龙，均在40-60亿之间，令人较意外的还有明发及荣盛，一个来自海西，一个来自河北。

　　2013年度中国房地产卓越100榜重庆区域榜

　　作为房产税试点城市之一，又是最年轻的四大直辖市之一，重庆房地产市场特点鲜明。

　　消息显示，2014年1月1日起，重庆再次调整全市高档住房房产税缴纳标准，主城九区高档应税住房价格标准为13192元/平方米，较2013年提高413元。

　　2013年全年，重庆主城区商品房实际成交266455套，成交面积2381.17万平米，成交金额1720.81亿元，总成交建面均价7227元/平米。与2012年同期成交情比较，2013年1-12月成交量价均有明显上涨。

　　2013年，重庆市主城区新开盘面积1094.96万平米，新推房源121449套，开盘成交率51.2%，比去年同期比较减少1.2个百分点，开盘成交状况保持稳定。土地市场，重庆主城区1-12月共成交国有建设用地3095.93万平米，比去年同期上涨14.4%，其中居住及商业用地2056.90万平米，同比增加32.6%。

　　仅在2013年12月份，土地市场名企拿地频繁，融创两天连拿7块地，金科、晋愉和华宇分别拿下2块地。此外，龙湖、绿地、北大资源、同景、方兴、金融街、泽科均在土地市场有所斩获。

　　从榜单来看，金科超越龙湖成为2013年重庆区域销售冠军，本土企业协信、东源、融汇、华宇一一上榜。加上金科，甚至重庆起家的龙湖，本土房企占据6席。外地房企唯有融创异常突出，其他是万科、保利、中海三大全国性开发巨头。

　　10家房企销售总额为625亿，平均销售额为62.5亿，四家房企销售高于平均线，两家超百亿。

　　2013年度中国房地产卓越100榜福州区域榜

　　2013年，福州楼市成交方面经历了一个大起大落的过程——上半年成交创近四年的峰值，面积高达158万平，下半年成交缩水“过半”，甚至在传统旺季“金九银十”连续出现成交不足千套的状况，直到年底成交才逐步趋稳。但在价格方面，尽管受到多重调控，房价却一直稳中有升。

　　福州楼市下半年滞涨的局面，与房价的一路高歌脱不开关系。据百城房价指数显示，2013年1月福州房价为13594元/平方米，而到了11月份房价已经达到15380元/平方米，11个月间均价拉升了1738元/平方米。

　　此外，进入下半年，福州高端项目开始集体谋动，也是价格快速拉升的诱因之一。如华润橡府、梅峰礼居、建发国宾府、融侨外滩、融信白宫、阳光城.丽兹公馆等高端大户价格不菲。

　　土地市场方面，2013年，福州土地供应加快，全年供应54幅地块，其中上半年供应13幅，下半年供应量达41幅；全年共出让34幅用地，其中商住用地共出让9幅，占26%左右，成交总规模仅173.6万平方米。

　　前10强销售榜单来看，阳光城是2013年度福州楼市最大亮点，得益于区域深耕、高周转快销、多重产品线组合策略，全年实现销售112亿元，同比翻番。旗下阳光凡尔赛宫、西海岸、阳光城翡丽湾、阳光理想城、阳光城SOHO、阳光城时代广场、IFC福州国际金融中心等多盘联动，且住宅地产、商业地产双管齐下。

　　福州区域销售前10强榜单，也凸显了当前“闽商”的强势，包括世茂在内多达8家为本土企业，仅有万科、首开股份各占得一席之地。

　　10强企业仅阳光城一家销售超100亿，10强总销售额578亿，平均销售额57.8亿，整体较平均。

　　此外，深深地产以36亿元销售业绩位列第8名，让外界对这个低调的闽侯本土开发商刮目相看。

　　深深地产以“深耕闽侯、低价格、快销售”为特征，2013年在售的两个闽侯刚需项目博仕后官邸、博仕后龙港城均取得了较好的销售业绩。

　　2013年度中国房地产卓越100榜厦门区域榜

　　2013年，纵观海西区域各城市楼市的整体态势，福州、泉州、厦门、莆田、漳州等供销量均在历史高位水平，而厦门楼市的表现更是疯狂！这疯狂的背后，“国五条”颁布后的抢购潮，供需失衡，地王频现，政策、土地市场的“一波三折”贯穿着全年的楼市。

　　年初，新国五条及细则出台，首波调控来袭，老调重弹“20%的个人所得税”，在不确定的政策预期之下，市场各方陷入各种“恐慌”，二手房市场抢搭政策末班车，客户“恐慌性”购房，开发商抢跑地方细则落实的“空窗期”，第一季度全市销量突破170万平方米，接近2012年全年销售量的38%，厦门楼市上演了2013年“一波”逆袭的疯狂。

　　土地市场方面，年内4场商住用地拍卖，全年土地出让总建筑面积仅为386万平方米，商住用地共成交14宗，溢价率高，多数地块刷新区域单价成为新地王。稀缺的土地放量，尤其是商住用地，引爆激烈的争夺。总体来看，岛内住宅用地楼面均价逼近25000元/平方米，而岛外住宅用地均价每平方米也接近万元。

　　2013年，厦门全市新增商品住宅供应面积431万平方米，成交面积449万平方米。全年实现商品房销售面积786.41万平方米，增长27.8%，其中住宅销售增幅仍在20%以上；商品房销售额1071.85亿元，增长41.8%，其中住宅销售额846.18亿元，增长36.0%。

　　在火热的市场背景下以及地王效应双重因素的带动下，厦门全市商品住宅价格快速飙升，成交均价达历史新高15700元/平方米，环比上涨18%。

　　从销售10强榜单分析，厦门10强总销售金额为本次9大区域榜单中最低，仅391亿元；也是唯一一个没有销售超100亿房企的城市，最高禹洲地产仅57亿，最低厦门住宅为24亿，超过50亿也仅有两家。

　　与福州一样，厦门区域销售10强中也有8家为本土企业，两个外地企业仍然是万科占据其中之一。更为值得注意的是，本次卓越100榜区域榜单九大城市销售前10强中，万科均占有一席之地，也是唯一一家同时上榜的全国性房地产企业。



（审校：劳蓉蓉）
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