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商业地产应该越少越好，现在很多企业都在做商业地产，导致同质化比较严重。

　　编者按：11月底，由观点新媒体主办的2013观点商业年会已圆满闭幕，这次大会围绕主题“商业的未来”展开讨论，通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动，现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商，深入而热烈的讨论了中国商业地产现状与未来，涌现出诸多真知与灼见。

　　为馈行业与观点读者，12月24-28日，观点新媒体陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场系列访谈报道。

　　观点网 鲁鹏 “现在很多企业都在做商业地产，导致同质化比较严重。商业地产在很多城市已经饱和，超出了当地居民的购买力。若是再做压力会比较大，除非杀出一条生路，做得跟别人不一样，比别人更优秀。”河南城开集团副总经理、百乐门置地董事长刘铁伟在11月27日首届观点商业年会上接受观点新媒体采访时如是表示。

　　刘铁伟介绍，百乐门旗下的文化地产商业项目区别于其它开发商项目的地方主要有两点，一是以台资企业为主，引进国际资源，能提升当地的消费理念和经商平台；另一个是业主和非业主将享受差异化对待。

　　刘铁伟还表示，走差异化路线是解决当前竞争的一种方式。百乐门现在有两个项目靠近万达项目，形成了“百万商圈”，而他们所执行的就是差异化路线。

　　以下是观点新媒体对河南城开集团副总经理、百乐门置地董事长刘铁伟先生的采访实录：

　　观点新媒体：能简单介绍一下公司的情况吗？

　　刘铁伟：我们现在有两个公司，一个是河南省城开集团，下面有几个房地产公司，如开元房地产、康城实业、豫州实业等。还在上海注册了一个公司，就是百乐门国际集团，发展以上海百乐集团演出剧院为基础的文化地产。

　　一般情况下是凭借当地市政府招商引资进入，按一定比例的住宅、商业来开发，商业部分自持。住宅方面是我们的强项，商业方面会有顾虑，但是也有一定的资源。

　　在百乐门演艺这一块，合肥项目已经开业，上海项目停业装修，蚌埠马上就要开业了。

　　观点新媒体：停业项目是新接手的吗？

　　刘铁伟：这个项目我们一直在做，很多年了，里面设备老化，所以现在要进行升级。

　　百乐门原来就是一个社会名流、富人去消费的地方。到后来跳舞逐渐大众化以后，里面的演出质量、档次也在逐渐下降。现在想在上海打造一个比较高端的社交平台，所以进行停业装修。

　　观点新媒体：开元房地产涉及的商业项目多不多？

　　刘铁伟：商业不多，原来做商业地产就是相对比较少。商业地产应该越少越好，现在很多企业都在做商业地产，导致同质化比较严重。另外，有些房地产企业因为种种原因被动地做商业地产。

　　商业地产在很多城市已经饱和，超出了当地居民的购买力，若是再做的话，可能会压力比较大。除非杀出一条生路，做得跟别人不一样，比别人更优秀。我觉得将来的竞争会很残酷，肯定有一批会倒下去。

　　观点新媒体：商业预期的盈利空间会比较高，大家都会去抢？

　　刘铁伟：对。但因为中国的税收政策以及房地产政策，很多都在摸索、调整之中，这里面有很多不确定性的东西，所以要看下一步的政策怎么发展。

　　观点新媒体：百乐门旗下商业项目与文化地产项目是什么关系？

　　刘铁伟：是同一个项目，我们现在是两大集团，百乐门国际集团是做文化产业商业综合体，我们有演出队伍和一部分招商资源，再整合一部分台商资源。

　　还有就是城开集团，总部在河南，一方面做的是传统住宅项目，另一方面就是一些城中村改造项目。此外，城开集团还和寺院进行合作，在河南做了一个佛教地产，这个项目比较大，有9000多亩。

　　观点新媒体：文化地产商业项目区别于其它项目的地方是什么？

　　刘铁伟：第一，我们是以台资企业为主，百乐门可以引进很多国际资源，能提升当地的消费理念和经商平台，可以带动当地餐饮、娱乐，业主买房可以享受台资企业VIP待遇；第二，买我们商场里的东西，有一个优惠待遇：给经商的提供经商平台，给家庭主妇提供投资平台。

　　当然，业主和非业主会享受差异化较大的对待，只对业主提供一些实在的优惠，为他们提供一些能够创造经济价值的平台。

　　观点新媒体：国际化并不一定限于台资，为什么单独突出台资呢？

　　刘铁伟：现在引进外资还是会有一个水土不服的问题，但台资企业毕竟是中国人经营的，语言和文化理念都便于沟通，这是非常关键的。而且很多地方对台湾的接受程度相对高一些，这是个很好的便利条件。

　　与国际接轨并不是说严格地套在国际标准里面，这样可能落不了地。标准太高，可能市民会觉得受约束了，会产生逆反心理。所以我们考虑的是找一些适合当地的品牌，尽可能接地气，引领消费。

　　观点新媒体：给业主提供不同的服务是公司最主要的优势？

　　刘铁伟：我们只能这样理解，因为商业竞争是非常激烈的，不是说今天做出来就跟别人一点都不重复，这是不可能的；第二，我们现在两个项目都挨着万达，形成叫“百万商圈”，所以我们必须跟万达有差异化。如果是一样的，要么是他死，要么是我死。

　　走差异化路线，万达的人流可以为我所用，我的人流可以为万达所用。

　　万达的商业模式大家都知道，但我们的商业布局和他们完全不一样，我们有台湾的教育品牌、台湾的婚纱摄影基地等，在蚌埠做的最大婚庆广场以及樱花大道，和万达完全不搭界。

　　这样的话，我们完全能融合到一起。当然，这其中肯定也有部分商业是重叠的，万达有星巴克，可能我会有摩提工坊等其它的东西，包括有一些台湾的美食，这样大家互补。

　　对于重合的部分，我们可能会考虑稍微高端一些。比如说上海的城市超市，进口食品就比较多。我们还做一些新奇的东西，顾客到这里玩，可以找到别的地方没有的。

　　这样的相互差异和互补也是解决竞争的一种方式。

　　观点新媒体：百乐门的差异化只适合于自身？

　　刘铁伟：我们的项目可以复制出去，如果在一个城市拿下两块地，其中一块可能就是纯粹地做住宅。因为商业综合体要的是人流，我们不可能像万达那样直接去造一个城，自己造人流。

　　我们现在也不是百分之百复制项目，会根据地域情况来做。在蚌埠，我们的选址是最核心地段，不需要考虑人流问题。马鞍山项目靠近一个景区，就要考虑如何吸引客流。在那里做商场肯定是有问题的，那么就做娱乐、夜生活消费这一块。

　　此外，当地还有很多东西都没有带进来，那我们带进来好吃、好玩的，这样大家一到这个城市，提到去哪儿玩，就会想到百乐门。

　　要做到这样的话，就可以在距离上不受限制。有的东西可以复制，有的不能复制。就像百乐门的演艺秀，是我们自己的东西，别人想带都带不走，这里面有很多的独特资源优势。

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