一二线回调初见成效 佳兆业前十月销售193亿
作者: 彭飞     时间: 2013-11-06 20:16:55    来源: [ 观点网 ]

“我们希望在一二线城市的发展有一个大的跨越，特别是在旧改方面，因为旧改项目的毛利率有很大竞争力。”

　　观点网 彭飞 重回一二线城市发展的佳兆业今年似乎开始尝到了甜头。

　　11月6日，佳兆业宣布，10月实现合约销售约25亿元，同比增长39%，实现合约销售面积约22.28万平方米，同比下降14%，合约销售均价约11251元/平方米，同比大幅增长61%。

　　今年前10个月，佳兆业已累计实现合约销售额193亿元，同比增长51%；实现合约销售面积约203.42万平方米，同比下降2%，合约销售均价约9479元/平方米，同比增长54%。

　　按照年初佳兆业主席郭英成提出的220亿全年销售目标，目前佳兆业已完成87.73%，在还有2个月的可销售期内，其完成全年目标应该问题不大。

　　深圳销售达56亿

　　对于今年的销售表现，佳兆业首席财务官张鸿光对观点新媒体表示，主要还是得益于公司从去年开始将战略布局重新调整回一二线城市，特别是深圳市场的多个项目销售理想使整体均价大幅提升。

　　从佳兆业前10月的销售分布来看，其大本营深圳市场占比最大，达到29%，共实现合约销售额约56亿元；除深圳以外的珠三角区域占比则达到22%，实现合约销售额约42.5亿元。

　　据了解，佳兆业今年在深圳市场的在售项目有佳兆业城市广场、新都汇家园、佳兆业悦峰等，其中位于龙岗的佳兆业城市广场前10月的销售面积及销售套数为深圳单盘第一，销售金额则排名第二。

　　而在10月31日正式开盘的佳兆业悦峰花园项目，当天共销售222套，实现销售额5.17亿元，销售均价约2.5万元/平米。

　　事实上，对于深圳区域，佳兆业自身也期望极高。早前佳兆业副主席谭礼宁就提到，目前公司在深圳拥有的土地储备已达到200万平方米，今年在深圳可售楼面面积达50万平，货值超过100亿元。

　　“未来四五年内，深圳区域能提供公司整体销售额的30%左右，深圳项目的整体毛利率可以达到50%。”谭礼宁当时还称。

　　而关于今年的全年目标，其实佳兆业在制定之初时就较为保守。郭英成当时就提到，佳兆业今年的销售目标大概是220亿的水平，但今年可售的总体货值却超过400亿，所以目标还是非常保守的。

　　就此，对于最后两月的推盘计划，张鸿光称，还是会按照公司既定的销售计划执行，并不会有特别大的推盘量，但完成全年目标不会有问题，至于能超额多少，还需看最终的市场成交情况。

　　一二线战略回调

　　其实在调控刚开始的时候，佳兆业主要是去到三线城市发展，但从2012年开始，郭英成又将佳兆业的战略重心调回到一二线城市。

　　郭英成在今年初曾强调，佳兆业今后主要会以一二线城市为主，但三线城市也不会放弃，未来一二线城市的发展会去到70%，余下30%则会留到三线城市。

　　而从拿地策略上看，佳兆业战略重心调整迹象已开始显现。

　　在上半年的土地市场上，佳兆业表现相当活跃，其共新增土地储备面积约120万平方米，总代价约87亿元，其中一二线城市土地的收购占到91%，而重点则是在以广州和上海为主的一线城市。

　　与此同时，佳兆业今年在杭州、青岛、武汉、成都以及重庆等二线和区域核心城市也有项目补充。

　　10月21日，佳兆业就以12.93亿元竞得重庆市大渡口区6幅住宅地块，规划总建筑面积约71.2万平方米，其预计打造成配套完善的城市综合体。

　　对于佳兆业的战略调整，东方证券相关分析师认为，佳兆业自2009年上市这几年在布局方面其实还处于探索阶段，调控之初由于三四线大热，佳兆业随即也宣布去到三线发展，但最终却在三线城市的业务表现并不好。

　　“随着之后一二线城市楼市的回暖，佳兆业又宣布战略回调，但好在公司规模还不大，船小好掉头，加之公司执行力比较强，所以从今年的销售来看，佳兆业的战略调整算是初步成功。”上述分析师提到。

　　另外，由于佳兆业在深圳城市更新市场具有一定优势，这无疑将保证其在土地稀缺、且收益较高的深圳市场占用一席之地。

　　今年以来，除传统的龙岗区外，佳兆业在深圳的旧改版图还首次扩大到盐田区和宝安区，其中盐田项目还是盐田区有史以来最大规模的旧村改造。

　　而据不完统计，佳兆业目前共有31个城市更新项目，总占地面积约1030万平方米，其中大部分位于深圳。

　　此外，庞大的旧改项目也为佳兆业的盈利上升提供了空间。谭礼宁就曾提到，虽然旧改项目的时间较长，但相比从公开土地市场拿地开发的做法，旧改项目的成本较低，佳兆业旧城改造的毛利率可达50%。

　　对于今后将坚持的战略，郭英成亦曾坦言，“我们希望在一二线城市的发展有一个大的跨越，特别是在旧改方面，因为旧改项目的毛利率有很大竞争力。”



（审校：刘满桃）
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