净利下降与慢速发展 上实发展增持续演整合之殇
作者: 李雯露、见习编辑 张常旺     时间: 2013-10-31 02:08:53    来源: [ 观点网 ]

上实系地产整合早已不是新鲜话题，但时至今日，上实发展上实城开两大地产平台的业务梳理似乎呈“各自为政”的局面。

　　观点网 李雯露、见习编辑 张常旺 10月29日晚间，上海实业发展股份有限公司公布第三季度业绩数据。今年1-9月，上实发展实现营业收入28.93亿，同比增长4.99%。基本每股收益0.37元，同比减少35.09%。

　　截止至第3季度，上实发展总资产达到193.86亿元，同比微降0.68%；归属于上市公司股东的净资产51.08亿，同比增长7.05%。

　　净利续降与慢速发展

　　值得关注的是，在净利润方面，上实发展在三季度未能扭转净利持续下降的局面。

　　数据披露，前三季度，该公司录得归属于上市公司股东的净利润约4亿，同比下跌34.71%。而这一数据在中报中为2.91亿元，比上年同期减少44.35%。

　　对此，公司方面曾在中报中指出，净利下降的主要原因系上年同期实现股权转让收益。

　　对于上实发展净利润持续走低的情况，有分析人士指出，如果在成交金额上没有较大幅度的提升，那么净利润必然会下降。而且越到后期，由于土地成本在不断提升，所以项目本身的利润率就在下降，除非开发商的成交金额能够紧跟市场的步伐，快速增长。

　　“交易量有保证，利润率才会相应拉上去。”该人士如是说。

　　尽管前3季销售金额并未在三季报中得以体现，但有长期观察上实发展的业内人士表示，该公司在这方面的表现并不理想，在售项目也并是很多。

　　资料显示，下半年以来，上实发展的在售项目主要包括成都“海上海”、上海“海上纳缇”、上海朱家角项目、天津“莱茵小镇”以及哈尔滨“海上银座”。

　　仅从第3季度来看，上实发展录得营业总收入7.09亿元，较上年同期的8.87亿元有所下降。

　　另从财务方面来看，截至9月底，上实发展经营活动产生的现金流量净额为8.59亿，较去年-4.05亿有较大幅度提升，公司负债率达61.6%。

　　报告期内，该公司的长期借款约24.29亿，短期借款13.5亿，一年内到期的非流动负债24.75亿，货币资金57.16亿，由此来看，其短期内偿债压力并不大。

　　“事实上，上实发展的财务数据一直比较稳定，但成长速度不快。”中信建投房地产行业首席分析师苏雪晶表示，特别是在购地支出方面，今年以来，上实发展在土地市场并未有所斩获。

　　“如果不加快项目滚动，资金、扩张等方面就会出现问题。很多局限往往不是外部带来的，而是自己给自己捆上的。”苏雪晶如是说。

　　增持住宅与整合之殇

　　外界对于上实发展的印象，往往是“整合”、“稳健”，甚至“保守”。

　　“上实发展内部一直在做一些调整，在结构方面要做一些改变，重新挖掘自己的强项。”据知情人士透露，目前，上实发展内部并不是特别明朗，但是它下属的几个板块中，目前正在谋划一个结构上的变化。

　　尽管，“上实系”地产整合早已不是新鲜话题，但是业界对于同业竞争问题的认知也仅仅停留在上实城开和上实发展以地产业务进行区分，上实城开主要开发住宅，而商业地产则集中在上实发展这一平台。

　　然而，时至今日，该两大地产平台的业务梳理似乎愈加呈现“各自为政”的局面。

　　根据上实发展10月29日的公告，为提升其整体经济效益，该公司将以3.25亿收购天津永嘉股权投资基金合伙企业(有限合伙)持有的，上海上实锦绣花城置业有限公司48%股权。

　　是次收购完成后，上海实业将持有锦绣花城置业100%股权。

　　据了解，锦绣花城置业是为了进行上海金山新城A4地块项目设立项目公司，成立于2010年9月13日，由上实发展出资人民币2000万元，占注册资本的100%。

　　该项目地块土地用途为普通商品房，用地性质二类住宅用地，用地面积13.51万平方米，容积率1.2，总建筑面积21.41平方米，地上建筑面积16.57万平方米。2011年9月，天津永嘉向项目公司增资约1846万元，增资后上实发展与天津永嘉分别持有该项目公司52%、48%股权。

　　有上海业内人士认为，是次收购反映上实发展对于该项目前景的乐观预期，并从投资收益的角度做出了增持的决定。

　　“两家公司之间的交叉，哪些领域该谁退出？这方面谁也未能发现其中的规律。现在看来，两家公司更多考虑的是，把这事儿放一边，先管自己吃饱做大，再谈合并的问题。”

　　在上海中原研究咨询部总监宋会雍看来，目前，上实发展与上实城开都未到达独领风骚的地位，所以唯有放手发展，做大规模，才能获得最终的话语权。

　　另有行业人士指出，作为国资背景的企业，上实的内部架构较为混乱，尽管项目还算稳妥，但市场比拼缺乏主动性，特别是在纳储、收购方面。

　　“守着老祖宗的班底，在市场层面上必然会落后，上实的速度、规模未能发展起来，主要还是在于领导层思维不够主动，在市场方面没有寻找到突破点。”该人士如是说。



（审校：劳蓉蓉）
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