9月内房共融资16.8亿美元 创4个月以来新高

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合景泰富年首9月销售119亿 完成年目标75%

在外界看来，此次资产置换不仅是其重演财技的敛财之道，同时也意味着集团层面的继续整合。

　　观点网 李雯露 10月8日晚间，瑞安房地产有限公司公布9月销售简报。今年1-9月，该集团录得合约及认购物业销售额合共达91.88亿元。

　　而在合约销售方面，截止至9月底，瑞房实现累计合约物业销售81.39亿元，较去年同期增长240%，达到全年物业销售目标90亿元的90%。

　　前9月销售

　　期内，瑞房累计已出售总建筑面积达32.8万平方米，同比增长153%，平均售价为2.48万元/平方米。

　　对此，有分析人士指出，由于瑞房在售项目比较少，因而销售业绩受到推盘节奏影响比较大，单从合约物业销售相较去年的同期增长幅度来看，240%的增幅较为难得。

　　“不过，从前9个月的销售数据来看，90多亿的销售表现对于已进入国内发展多年的瑞安来说，只能是勉勉强强。与国内诸多开发商相比，这个业绩就显得比较苍白。”该人士如此表示。

　　数据另披露，在今年前九个月之内瑞安房地产共售出845个车位。除上述合约物业销售业绩之外，报告期内，瑞房还录得认购物业销售总额10.49亿元，预计将陆续于未来月份转成正式合约物业销售。

　　从9月单月来看，瑞安房地产实现合约物业销售6.36亿元，已出售总建筑面积3.3万平方米，平均售价为1.93万元/平方米，当月另售出29个车位。

　　相比8月份，瑞房在合约物业销售方面取得小幅增长。8月数据显示，该月瑞房实现合约物业销售额4.59亿元，已出售总建筑面积2.35万平方米及27个车位，平均售价为1.96万元/平方米。

　　对此，瑞房方面表示，8月份的合约物业销售额较低主要是由于没有新楼盘于8月份推出，9月份达成的合约及认购物业销售主要来自武汉天地及重庆天地数次开盘的销售成绩。

　　资产置换

　　谈及武汉天地与重庆天地，不少投资者会联想到瑞房近来的资产重组动作。

　　9月30日晚间，瑞房宣布与投资者TPD订立资产置换协议，用以重组集团的资产及资源。TPD将用太平桥116、瑞虹新城、武汉天地及重庆天地四个项目的权益，换取瑞安房地产于太平桥116项目的全部权益。

　　根据公告，瑞房将以其在太平桥116项目中的51%股权，向TPD置换其上海瑞虹新城的20.19%股权、武汉市武汉天地25%股权、重庆市重庆天地部分股权。经调整的太平桥116平整地盘价值为52.73亿元，而TPD组合的价值为43.49亿元。

　　协议进一步披露，由于TPD组合价值减去贷款担保费1960万元后，价值低于经调整的太平桥116平整地盘价值，瑞房有权收回价值差额。若出现这种情况，在合营完成后，瑞房将持有太平桥116项目的约18%股权。

　　置换完成之后，投资者将拥有太平桥116的全部权益。而瑞房、TPD亦会成立合营公司，为开发太平桥116开发成本筹资。其中，瑞房将按总额或经调整太平桥116平整地盘价值的15%的较高者出资。

　　除此之外，置换协议还指出，瑞房须在太平桥116平整地盘后，于明年10月底前向TPD发书面通知，否则任何一方可终止置换协议。

　　资料显示，太平桥116，指将在上海市卢湾区（后与黄浦区合并）116号地块内进行建议开发项目，主要包括住宅开发（包括停车位），于本公布日期其土地使用权由Portspin直接或透过一家或以上附属公司拥有，项目总建筑面积约9万平方米，于今年7月31日，估值师厘定的物业估值52.61亿元。

　　武汉天地，位于武汉市汉口中心城区永清地块，是集办公室、零售、餐饮、娱乐及住宅物业为一体的大型综合发展项目，项目总建筑面积约180万平方米，于今年7月31日，估值师厘定的物业估值74.19亿元。

　　瑞虹新城是上海内环线内规模最大的旧区改造项目之一，总建筑面积约为180万平方米，于今年7月31日，估值师厘定的物业估值236.46亿元。

　　重庆天地，位于重庆渝中区西北部，为市区重建项目，包括人工湖、办公室、会展设施、酒店、零售、娱乐场所及住宅物业，项目总建筑面积约360万平方米，于今年7月31日，估值师厘定的物业估值104.04亿元。

　　重施财技

　　实际上，今年以来，瑞房一直寻求融资方面的突破，同时也在寻找新的利润增长点。因而，在外界看来，此次资产置换不仅是其重演财技的敛财之道，同时也意味着集团层面的继续整合。

　　据了解，TPD是瑞房合伙方房地产投资基金，由大型机构投资者至高净值个人等合作伙伴组成，主要投机内地、香港、澳门及台湾的物业。

　　更值得玩味的是，公告中还提到，TPD可通过子公司向瑞房出售价值9000万美元（约6.97亿港元）的选择权，瑞房将因此在太平桥116项目上增持至28%。TPD更会向瑞安发行价值9000万美元的新股，瑞房可通过行使购买选择权，对太平桥116项目增持股权至约37%。

　　这就意味着该基金未来可以通过上述方式退出。事实上，对于善用金融工具为自己筹资的罗康瑞而言，“右手倒左手”的交易并不陌生。

　　有熟悉瑞房的分析师表示，瑞房往往会在一定时间之后，待项目发展成熟，再让金融工具退出。

　　对此，瑞房方面表示，由于TPD已投入其全部资本，失去融资能力，而集团物业需持续投入资金，因此产生资金缺口，在重组后，使集团全资拥有上述3项目，使公司在日后就集团公司进行融资及策略合伙时更具灵活性，不受牵制，公司可与其他策略伙伴订立能提供长远投资前景和利益的合营安排。

　　而在事成后，瑞房将全权管理太平桥116项目的发展，同时亦享有上海瑞虹新城、武汉天地及重庆天地于发展、融资及管理上的全部控制权，从中取得短至中期回报，并透过出售已落成物业及商业物业租赁创造价值。

　　对于上述事件，瑞银在不久之前发布研究报告指出，瑞房减持太平桥116项目股权的价值，相等于其三个项目所增持权益的总值，相信互换将于2015年开始。因而该行上调该公司2013/14/15年盈测3%/0%/39%，同时上调每股资产净值4%至7.1元。

　　瑞银指出，瑞房相信，由于已完全取得三个项目的权益，预料可加快发展步伐。因而，该行将其目标价由2.8元上调至2.91元，评级“买入”不变。

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