赵驹：房企再融资重启并不是“窗口期”
作者: 见习编辑 赵思茵     时间: 2013-09-18 00:16:06    来源: [ 观点网 ]

所谓“窗口”是指的像香港今年1月到5月这段时间，大家都对房地产公司发的债券都很感兴趣的“窗口”。

　　观点网 见习编辑 赵思茵 说起投资银行家的生活，浮现在很多人眼前的或许会是舒适优越的工作环境和极其丰厚的收入，然而这光鲜的背后往往需要长时间面对超负荷、高强度的工作，不断地更新知识，汲取行业信息。

　　瑞银证券董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹也是如此。

　　在参加2013博鳌房地产论坛时，赵驹便体现出了身为投行人士的专业性与严谨性，在分析任何一个问题总是能用数据与例子加以论证。

　　谈及房企再融资重启的问题，赵驹表示，对房地产公司来讲，再融资在国内市场只是一个重启，并不是“窗口”的到来。所谓“窗口”是指像香港今年1月到5月这段时间，大家都对房地产公司发的债券很感兴趣的“窗口”。

　　“5月之后，量化宽松政策有了变化，债券也发得相对较多了，投资人的热情就下来了。”

　　因此，国内只是一个再融资的重启，重启之后，会有很多投资人对地产类的股票或地产类的债券有相当兴趣。“再融资如果重启，市场会对债券、股票有一定的热情，但是这个热情能持续多久，还要看市场的情况。”赵驹表示。

　　对于房企的融资问题，赵驹解释说，中国这十几年的货币供应始终是比较多的，相对存量来讲，在社会上还是有相当大、相当规模的货币。尽管中国的银行对房企有各种各样的限制，有各种各样的要求，但他们对房地产的热情还是比较大的。毕竟比起其它的贷款，房地产目前的贷款的坏帐率还是比较低的，银行还是愿意做这方面的业务。

　　对未来的房价问题，赵驹认为，一般房价的涨幅要高过GDP的增速，房价的跌幅要高于GDP的跌幅。本届政府还是强调GDP要有7.5%的增长，因此房价可能会有10%到15%的上涨，“因为没有哪个国家GDP在增长房价还是下降的。”

　　但是赵驹认为，未来房价不会有猛烈上涨的情况，原因是各种调控手段还在，没有大的变化。此外，城市里面大部分有一定收入的阶层，一般都有两套房子。这种情况下，中国房地产市场的增长，持续不了很长时间。“这里面一定是有泡沫的，但这种泡沫就看我们怎么看待，是用市场经济的手段和方法去调整，还是人为的去采取一些措施调整？”

　　对于房地产调控的问题，赵驹说：“美国金融危机，房价下跌，现在经济好转，房价又企稳回升，这是一个经济规律，我们是不是要按市场的经济规律来办事情？如果我们总是喜欢人为控制，那肯定反而会有意想不到的效果。”

　　现在只能说是人为的想抑制泡沫，并且在抑制泡沫过程中，还是要用经济、市场和政策方面的手段。

　　“政策方面就是要提高投机者的投机成本，比如说税收。如果确实有政策需求，那市场规律还是要予以承认的。政策方面说了很多，实际上现在也没有真正在这些方面跟进。”

　　赵驹补充说：“如果真的要挤掉泡沫，就得像1992、1993年时治理房地产市场的办法，那种调整才是高屋建瓴。不过可能要牺牲一点GDP的增长，现在我们看不到政府有决心牺牲GDP增长，去换取压掉房地产的泡沫。”

　　以下是瑞银证券董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生在2013博鳌房地产论坛现场接受观点新媒体专访实录：

　　观点新媒体：最近一直有听到投行的人士说现在境内的政策不怎么明朗，您有没有这种感觉？

　　赵驹：对。境外的市场比较明朗，估值方面也比较正常，而境内有关部门在考虑调整，调整的可能主要是再融资方面。

　　我们也听到一些上市公司和券商在说，最近很多大地产公司纷纷推出再融资方案。对此，我们也问过证监会，他说现在还是没有往下执行的程序。

　　观点新媒体：那您认为再融资的窗口是否要开启？

　　赵驹：再融资其实也有不同的种类，包括债券、股票等方面。

　　我认为债券应该先动，因为这两年债券也发的比较多，而债券本身对股市等各个方面没有什么影响。并且，在某种程度上，债券的融资使得房企能够宽一点，可能对房地产公司的健康发展也有好处。此外，债券本身也是让房地产公司有评级、信用，让投资人有所选择，但现在在境内人民币不用债券的形式。

　　基本上用两个，一个是银行，一个是以各类信托的形式。

　　观点新媒体：如果房企再融资的窗口真的开始重启的话，房地产的“黄金时期”会不会再次到来？

　　赵驹：实际上，对房地产公司来讲，我们国家的再融资在国内市场只是一个重启，并不是“窗口”。所谓“窗口”是指的像香港今年1月到5月这段时间，大家都对房地产公司发的债券都很感兴趣的“窗口”。一过了5月，量化宽松政策一有了变化，债券也发得相对较多了，投资人的热情就下来了。

　　目前看来，国内只是一个再融资的重启，重启之后，我相信很多投资人会对地产类的股票或地产类的债券都相当有兴趣，毕竟在过去4年，都没有发过债券和股票了。对于基金管理公司来讲，在在房地产领域的资产配置方面，本身也需要有一些投资。

　　所以我认为如果重启，市场会对债券、股票有一定的热情，但是这个热情能持续多久，那就看市场的情况。

　　观点新媒体：据您对现在的市场情况的观察，如果融资窗口重启，投资人的热情会持续多久？

　　赵驹：对债券的热情会比较长远。而对股票的热情要看股市以及房企想要用这个募集资金做什么。

　　观点新媒体：一般投行的人士，不可避免的可能要去判断国内的房价走势，您看现在的房价走势是怎样的？

　　赵驹：还是往上的。

　　观点新媒体：有没有新的判断标准？

　　赵驹：其实中国这十几年的货币供应始终是比较多的，相对存量来讲，在社会上的货币还是有相当大、相当规模的数量；另外，尽管中国的银行对房企有各种各样的限制，有各种各样的内部的要求，但他们对房地产的热情还是比较大的。毕竟比起其它的贷款，房地产目前的贷款的坏帐率还是比较低的，银行还是愿意做这方面的业务。

　　还有一个就是，比如东欧的波兰、匈牙利、保加利亚这些经济增长的国家，在过去10年GDP的增长与形成的房价一定都是上升的。没有哪个国家GDP在增长房价还是下降的，除非那个国家经历了2008年金融危机，危机之后，整个经济呈负增长的情况下，房价就有一个比较大的跌幅。

　　一般都是房价的涨幅要高过GDP的增速，房价的跌幅要高于GDP的跌幅。本届政府还是强调GDP要有7.5%的增长，因此房价可能每年就会有10%到15%的上涨。

　　观点新媒体：现在的房价还是会一直上涨，上涨情况是什么样？

　　赵驹：我认为不会有猛烈上涨的情况。现在各种调控手段还在，没有大的变化。虽然融资方面没有一定的局限，但是我们必须思考一下，中国目前的新房量差不多是全球新房量的总和了，这么大一个供应量，是不是中国的房子真的短缺到这样的一种程度。

　　城市里面大部分有一定收入的阶层，一般都有两套房子。这种情况下，中国房地产市场的增长，一个国家的新房相当于全球的新房量，这个持续不了很长时间。这里面一定是有泡沫的，但这种泡沫就看我们怎么来看待，是用市场经济的手段和方法去调整，还是人为的去采取一些措施调整。

　　美国金融危机，房价下跌，现在经济好转，房价又企稳回升，这是一个经济规律，我们是不是要按市场的经济规律来办事情，如果我们总是喜欢去人为的控制，去抑制，那肯定反而会有意想不到的效果。

　　观点新媒体：意想不到的效果是什么？适得其反吗？

　　赵驹：不是适得其反，就是跟预想会有相当的差距。现在房价好像上涨很快，而我也看搜狐的新闻在说现在有千人排队买房，一旦国家的控制手段和方法跟他的预期出现一些差异的时候，这种对房子投机或者真实的需求一下出来，这点房子真是不够。

　　观点新媒体：你刚才也说是存在泡沫的，现在的政策和市场，是处于泡沫的什么时期？

　　赵驹：现在只能说是人为的想抑制泡沫。抑制手段，还是要用经、市场和政策方面的手段。

　　政策方面就是要让做投机的这些提高他的投机成本，比如说税的问题。如果确实有政策需求，那市场规律还是要予以承认的。这方面说了很多，实际上现在也没有真正的在这些方面进行跟进的政策和方法。

　　另外我们如果真的要挤掉泡沫，就得像1992、1993年时朱总理治理这个市场的办法，那种调整才会高屋建瓴。

　　不过可能要牺牲一点GDP的增长。但是现在我们看不到政府有决心牺牲点GDP增长，去换取压掉房地产的泡沫。

　　观点新媒体：您刚才也说，这方面可能更主要看的是市场，是不是说如果没有调控可能会更好一点？

　　赵驹：我没有做过这方面的判断。但我总觉得生硬的调控手段肯定无助于房地产市场形成健康有序的发展。

　　或者是一种感觉。我们看到今年的增长都不错，那怎么去解释政策到位了呢？因为宏观调控是为了房价要下降，房价也没下来，那能说它是成功吗？肯定不能说它是成功的。

　　观点新媒体：今年开元以产业信托的形式上市，这种情况是属于一个典型还是特例？

　　赵驹：产业信托就是香港市场的REITs，这种结构在香港已经有了将近十多个。这实际就是把物业结合起来，把收入做抵押，由专业人员做管理，从而保证投资者每年有一个回报。而投资者对这种回报也有兴趣，开元今年的净回报是6.9%，比起买一个股票，产业信托的风险还是有一定的控制，前景还可以。

　　观点新媒体：如果其他企业要效仿开元的模式，有什么门槛吗？据您观察，现在有哪些国内的房企可以这样做？

　　赵驹：肯定得有一定的物业基础，有一定的现金流。

　　在香港没有什么门槛的说法，只是如果做的太小了，做了也没有什么意思。

　　当时开元是想做19亿港币，但最后做了7亿港币。以它的体量才做到7亿，其他房企的体量再小的话，市场也不会配合。这样忙活半天，出了很多中介费，一亿美元都没有，那有什么意思呢？

　　所以我认为还是要以募集两三亿美元为底线。这样可以以募集两三亿美元需要多少资产、多大现金流作为一个标准。在这样的标准下才比较好衡量资产规模、现金流规模指标。

　　观点新媒体：这算不算房地产企业金融创新的一个方面？

　　赵驹：不能说是创新。香港市场2004、2005年就有这个产品了。因为中国的房企在过去都是建房就卖，而这些年很多房企发展中开始有物业，有现金流，有酒店方面的经营了。这些年，房企已经有了很多的变化。

　　观点新媒体：也就是在房企不断发展情况下产生的手段？

　　赵驹：房企有了物业、有了现金流，才可能做这方面的事情，这个产品其实并不是个新产品，只是运用到我们国内的企业就成了新产品。

　　因为我们国内的房企，包括万科，就是建了小区就卖，甚至物业都不管。物业都有专门的物业公司管。现在大家开始也要搞物业管理，也要搞商场的经营、酒店的经营，这样就有基础。

　　观点新媒体：如果说刚才说的产业信托不算是一种创新的话，你认为还要怎么样创新？您认为如果房企要金融创新，要怎么创新？

　　赵驹：房企的融资没有什么需要创新的了，融资是一个很传统的业务。中国能有这么多的房企能做到这么大，这确实是我们的特点和特色。从目前来看，除了传统的融资方式之外，就是资产证券化以及刚才说的产业信托的形式。我不认为这完全是创新，它是很成熟的产品。其实，境内也可以做这样的产品，做这些事情的。

　　只是先要把这可以利用的空间利用得差不多了，再去谈创新。

　　观点新媒体：目前来看好像在香港上市的房企估值都不太高，在香港上市的房企除了获得融资平台？

　　赵驹：是不高，而且都是自办发行，非常艰难。但它为什么要去呢？我想还是想搭一个香港的金融平台，这个平台对于他们来讲，是一个上市公司；当然从另一方面来讲，能够实现一定的投资价值。

　　观点新媒体：现在估值不是很高，是不是说现在不是房企上市的一个比较好的时机？

　　赵驹：不是很好的时机。

　　观点新媒体：那大概什么时候是比较好的时机？

　　赵驹：香港市场还是要行业内比较大的，比较领先的。你看现在上的，开元、五洲等等，都不是这个行业里非常大的企业，这样的去上市的话，它的结果并不会非常理想。我觉得现在房企在香港上市，像2007年、2009年那种黄金的市场机会应该是很难见到了。

　　观点新媒体：未来也很难见到了吗？

　　赵驹：未来也很难见到。因为现在房企，哪个还能再成长的？

　　观点新媒体：您在之前的演讲也提过，现在IPO都比较少了。

　　赵驹：这个行业就是这样的，很难找到新的碧桂园、富力、世茂这样的公司，我们真的很难再看到市场上发房地产的IPO，这个时代真的已经过去了。而且今后中国的房地产市场会越来越整合，这些已经上市的公司会利用他们上市的地位，越多地去整合那些非上市的公司。

　　观点新媒体：您刚才有说房地产可能会经历一个整合，在整合之中，房企要怎么进行生存，或者变得更强？

　　赵驹：整合还是看市场的时机，像今年大家又发展得都很好了，还整合什么。而刚才我说到这个增长量，能够有多少个1000万套，中国这么大的需求，肯定这里面还是会有一定的调整。

　　另外就看能不能找到新的增长点，如果政府能找到新的增长点，它对房地产方面可能会有一些新的市场方面的措施，包括税的政策。

　　现在房地产的政策影响太大了，政府一般不会轻易的出台什么政策，整合只会是到非常好的时机才会进行。而且在不同的情况下都有很多不同的整合。

 



（审校：劳蓉蓉）
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