主题论坛之一：城镇化与市场 以及被“限购”的行业

作者:     时间: 2013-08-14 16:05:52    来源: [ 观点网 ]

　　主持嘉宾：金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生；透明售房网首席评论员、透明售房市场研究院院长丁建刚先生

　　讨论嘉宾：广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生、富力地产集团副总经理兼海南公司董事长赵沨先生、五矿建设有限公司副总经理杨律先生、新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生、景瑞地产(集团)股份有限公司常务副总裁杨铁军先生、思源置地顾问公司总经理丁武先生

2013博鳌房地产论坛主题论坛之一：城镇化与市场 以及被“限购”的行业

　　李战洪：我先说第一个问题，市场之手和政策之手。这么多年来，我们看房地产就是一个美女，每只手都想去摸它，而且每个人摸的感觉都不一样。开发商是情人这一块，情人摸的感觉是不一样的，政策之手去摸，它就像领导之手。我们想想在一个单位领导的手摸美女的时候和情人去摸是不一样的，所以我们首先想请广东房协的蔡会长谈一谈这两只手摸这个市场的感觉会带来什么样的后果？

　　蔡穗声：我也搞不清这两只手摸是什么感觉。今年上半年整个市场情况，我感觉地慌是存在的，这个慌还要加个竖心旁，是慌张的慌。这个使得开发商很困惑，一方面手上有钱了，想拿更多的地，没有地就没法发展。另一方面，有些地王是很夸张的，直接比旁边的房价几乎高出一倍之多，未来两三年内买房不可能达到这个房价。这个价预示着什么东西？我认为是地方政府在背后有意或者无意的把地价推搞上去，这个是表现得比较明显的。这个也使得开发商、开发行业在思考一个问题，我们到底风险在哪里，是不是这样去不断地响应地方政府的号召，去拿高价的土地，然后再去搞住宅，不断地把房价、地价涨上去，是不是房地产行业发展的方向，我觉得这是有问题的。

　　丁建刚：蔡会长是迂回地回答了这个问题。

　　李战洪：蔡会长回答这个问题我听懂，政策之手去摸这个美女是想获得更大的利益。

　　杨律：我们把房地产分成三个美女，大美女、二美女和三美女，一个是康居，一个是安居，一个是乐居。康居是解决刚需的基本需求，安居是解决改善型的需求，乐居就是你的高端消费。所以我个人的观点是，政府这只手应该去摸安居这个美女。

　　丁建刚：另外两个美女不要去碰？

　　杨律：不要去碰，这个由市场去做。

　　丁建刚：碰了就是咸猪手了。

　　李战洪：五矿的杨总在美国工作了十年，他有国际视野，他知道哪些美女能摸，哪些美女不能摸。

　　丁武：说到市场调控，我想说一下土地方面的市场，因为我过去一年多在土地方面做了不少调研，一方面是全国各地的一二三四线城市全部接触过，跟政府和开发商都沟通过，从土地的供和需方面都有一些深度的交流。现在的一个感觉是什么呢？现在我们的土地市场很热，有些地方很冷。我总结一下，我感觉是一个结构性的不平衡。大家看到的地王等等基本上都是一线城市和好的二线城市，三四线城市很多地方还是很平淡，甚至有些地方属于土地供应出来了，但是没人来买，只有在珠三角、长三角等一些地方土地市场好一些。这种结构的不平衡和我们现在城市化的发展情况相关，而且现在这种现状还会持续相当长的时间。

　　丁建刚：丁总认为没有办法改变，谁也没有办法改变？

　　丁武：这是一个长期的过程，谁也没法改变。比如说我们在北京的时候，大量的开发商跟我说，北京有什么地，赶紧给我推荐，但是在北京你去找那种价格又比较合适，位置又比较好的，适合做刚需的房子。

　　丁建刚：也就是说无解。

　　丁武：有些地方委托我们卖房，委托我们卖地。关键是前些年很多地方土地供应过量，导致三四线城市相当多的地方土地出来已经，开发商不愿意再买了。

　　杨铁军：刚刚李总用了一个很形象的比喻，就是摸美女的手。我在想，这么多年政府这只手一直在摸美女，这个被摸的感觉我们比较清楚，这个摸的感觉是什么我们不知道，但是有一点可能肯定，它老在摸，肯定是有甜头的。在没有约束机制的情况下，或者说没有一些机制评估这种东西的时候，可能这种行为短期之内还不见得会停止，这是一个。第二个问题，随着时间的推移，美女也在发生变化。

　　丁建刚：老了、丑了。

　　杨铁军：对，慢慢的也在变，姿色也不如以前了，我不知道会不会降低政府摸的欲望，这可能也是需要进一步观察的问题。

　　李战洪：我们还是回归到城镇化，刚才说美女老了，其实新的美女出来了，新的美女是谁？就在城镇化前面加一个新，就是新的城镇化。新的美女来的时候，我想请问一下新城的欧阳总，因为你是看好新型城镇化这个利好，要实现弯道超车，面对新型城镇化这个新的美女来的时候，为什么是利好，你如何去超车？

　　欧阳捷：李总这个问题提得非常好。我分三点简单回答一下，第一，刚才杨总提到一个观点，有三个美女，我个人不完全认同，前两个是美女，安居可能不是美女，否则的话，为什么地方政府都不愿意触摸安居工程这一块呢？所以它可能不是。前面的两个美女，政策之手愿意去触摸，其实触摸得这个市场是毛骨悚然的。第二，我觉得现在政府之手去触摸市场，对还是不对？其实这是人之本性，爱美之心人人皆有，政府也愿意去触摸市场，但是问题是它必须要受到约束。就像我们朱会长一再强调的一样，要建立长效机制来约束政府的有形之手触摸市场的尺度。

　　丁建刚：拉拉手就算了，不该摸的地方就不摸了。

　　欧阳捷：是的，刚才李总又提出来一个问题，新美女是谁。我觉得刚才巴所长的报告给我们一个很大的启示，我们曾经向李总讨教过一个问题，新型城镇化到底是为谁做的，我听的一个观点是什么呢？新型城镇化是人的城镇化，但是人的城镇化的核心是农民的城镇化，不是我们在座的人的城镇化，因为我们在座的人已经享受了过去30年的城市化的改革和开放，以及市场化的结果，已经享受了这个成果了。那么新型城镇化是为新进来的城镇的人口的增量来服务的，如果没有农民进城就没有新型的城镇化，所以未来的新型城镇化是要城市居民把红利让给农民，让农民进城，享受新的城镇化，所以作为房地产开发企业来讲，我觉得我们是要为这部分农民去考虑他们未来的生活、居住的环境和未来的消费模式。

　　李战洪：赵总你怎么想？

　　赵沨：我是富力地产海南公司的赵沨，欢迎大家到海南来，海南是一个冬暖夏凉的地方，今年夏天比全国大部分地方都凉快，然后也是一个空气洁净、食品安全的地方，也会让大家活得更久一些。刚才大家谈了很多，我举两个例子，一个是关于房价涨还是跌的问题，刚才提到了地价，因为我们在一线操作这个事情，政府有一个不成文的规定，同样一个地方买地，政府会暗示你说有一个基准地价，这个地价是每年都会上涨的，我不知道其它地方是不是这样，海南是这样，他告诉你这一定会涨的。那房价呢？

　　丁建刚：只不过是溢价率有时候高有时候低。

　　赵沨：第二个，市场之手还是政府之手，大家说是摸美女，其实我觉得它摸的是人的需求，农民进城对住房的要求，其实从发展的结果来看，市场之手也好，政府之手也好，实际上是没有抑制住房价的，这个房价涨得合理还是不合理呢？总体安全大部分是合理的，因为人的需求在不停地提高，社会在发展，整个世界都在发展，所以这两个手摸到最后的结果应该是差不多的。

　　丁建刚：谢谢，我来进行下一轮问题。现在回到我们这个问题的本源，我们今天对话的主题是城镇化与市场，以及被限购的内容。刚才谈的限购的问题比较多。今天很多专家谈了城镇化的问题，而且朱中一会长谈到了政治局的原化，就是积极稳妥的推进以人为核心的城镇化，促进房地产市场的平稳健康发展。我想问一下在座的嘉宾，刚才说新一轮新的美女出现，新一轮所谓的新型的城镇化，李克强总理说是未来最大的内需所在，会不会让我们的房地产行业在未来的十年仍然高速发展？未来会不会是一条新的道路，会不会是未来的通行证？

　　赵沨：刚才我在下面还特意查了几个关于城镇化的数据。据统计，每年城镇化为GDP的贡献大概是3%，也就是说每年大概增长10%左右的话，有3%是由城镇化引起的，而每增加一个点，新增加的投资的需求大概是6.6万亿，带动的消费是1012亿，未来10年，根据有些专家提供的数据，大概新增的城市人口是4亿。

　　丁建刚：不可能吧，过去30年才增加了6亿。

　　蔡穗声：他这个4亿的概念是包括以前大概有2.6亿在城市务工，没有转为户籍的。

　　丁建刚：丁过去30年增加了6亿。

　　李战洪：咱们假设数据成立。

　　赵沨：我说一下这个数据来源，是中国经济研究所迟福林做的报告，未来10年将有4亿人进入城市。按这个规律来看，每个农民工进城之后的固定资产、置业所需要的投资大概是10万一个人，城镇化的发展将会带来大概40万亿的投资。毫无疑问，房地产是其中得益会比较大的一个行业。有这么多人进城，他们最基本的需求是住房、周边的配套、社区，以及社区的服务，这个一定会有很大的市场。

　　欧阳捷：我觉得新型城镇化这个问题，各位专家已经讲得非常多了，我觉得城镇化没有任何悬念。

　　丁建刚：我们改革开放以来其实也没有怎么提城镇化，但实际上还是大量的城镇化了。

　　欧阳捷：所以我们不谈城镇化这个方向有没有问题。但是我们觉得可能要提醒的一个观点就是当心城镇化的陷阱。我们有一些统计数据，李总可能对四川省的数据非常清楚，2000年到2010年，整个四川省人口流出300万，同期成都人口流入286万，也就意味着除了成都以外的所有市县，人口在10年中下降了586万。那就意味着这些城市以人的城镇化不可持续，所以这种城市的进入是需要当心的。我们在湖南长沙也有开发一个楼盘，我们也做了统计调查数据，我们在湖南长沙楼盘有13%的业主是湖南各个州县的客户，8%是上海、北京等外地人来买房，剩下的才是长沙本地的客户。换句话说长沙有一个虹吸效应，把下面州县的客户吸引过来了，所以再往下面州县去的时候，需要担心这种小城镇的陷阱。

　　丁建刚：欧阳总实际上把我们后面关于一二三四线城市的问题提出来了，这个问题我们等会儿再讨论。

　　杨铁军：城镇化可能是当下最热的话题，作为房地产行业的从业者来讲，大家有理由对城镇化充满期待，但是确实在国家的大政方针出来之前，现在城镇化的路径到底是怎么样的，大家都不清楚。我们企业也在想这个问题，我想可能有几个点是可以跟大家一起分享一下的。我觉得第一，城镇化本身对房地产行业是一个机会，或者一个新的机遇，但是这里面可能会出现不同的结果，有的企业会在这个机遇当中获得一个新的发展，我也相信可能有些人在这当中可能会碰到一些危机。也就是说城镇化本身带给行业的是危和机并存的。

　　另外，今天很多专家提到的一个观点我是非常赞同的，就是城镇化本身应该是一个现象，或者说是一个结果，而不是一个内在的驱动因素。它内在驱动的东西是什么？实际上是整个经济本身的结构调整，或者是升级换代，或者是一个新的产业的发展，它这些东西是一个真正的驱动因素，经济本身的发展会导致整个产业的聚集或者是兴衰，带来的东西是什么呢？就是人口一个新的流动趋势，或者人口新的聚集或者是流动，在这个过程中才会出现房地产行业本身的新的发展机遇。谁能够先知先觉，做好布局，能够应对这样的趋势或者变化，这才是我们房地产行业应该思考的非常重要的问题。这是城镇化本身带给我们的思考，我觉得应该更多的思考，从经济转型升级、结构调整，甚至一些新的产业本身出现，可能带来的一些变化，带来的人的流动，刚才巴曙松教授已经讲得非常清楚了，我也是非常赞同的，就是这个人的流动可能会带来一些新的机遇，当然也会带来一些危机。

　　丁建刚：可能有馅饼，也可能有陷阱。

　　丁武：我觉得城镇化肯定会给房地产行业带来巨大的发展机会，但是只有符合城镇化发展规律的企业才能从中分一杯羹，得到比较大的发展。具体来说，城镇化的发展它有不同的模式，我特别认同何总刚才分的几大类，城市的复合发展模式、小镇的发展模式，还有新型的农业社区发展模式。不同的发展模式，它的需求产品、配套的服务全是不一样的，如果一个开发商拿着同样一个模式，过去的十多年是一种城市复合发展模式企业做的产品，拿着这种模式到一些中小城市复制的时候，那肯定不适合，就得不到发展。为什么我们说现在一些大的开发商都要回流一二线城市呢？因为三四线城市有它独特的发展需求。城镇化要注意一个低成本发展的路径，我们现在一线城市、二线城市是按照我们现在这个产品，我们耳熟能详的各种各样的，完备的社区、完整的城市规划发展起来的，有这样的需求和承载能力，这个没问题，但是在一些三四线城市，农民进城的时候，他的消费能力不够，你给他按照完整的体系建成之后，他就消费不起，成本太高。所以如何寻找低成本的、适合于广大的城镇的这样一些当地居民，或者是周围的农民能进城的产品，如果谁能够做出这样的产品，我想在国内有大量的一个复制的机会。但是现在我们百强开发商做的都是适合城市发展模式的产品，在低成本这一块的问题如果能够解决，也能加快城镇化的发展。

　　李战洪：丁总说的下一个阶段的低成本的城镇化，我是要打一个问号的，如果下一个阶段低成本的城镇化，它有可能不成功。

　　蔡穗声：我说一下，新型城镇化给房地产业打了一剂强心针，使中国房地产业从前两年所说的房地产黄金十年过去了，好像来了一个白银十年，或者烂铁十年，走出来了，都认为又一个黄金十年开始了，好像打了鸡血针一样，这是第一个信息。第二个信息，刚才有来宾讲到，回过头来看前几年的发展，在二三四线城市里面，住宅是过剩的，所以产生了大企业又回流一二线城市，新型城镇化在中小城市，在乡镇是不是有发展机会？第三个信息，美国底特律政府破产了，给中国也有一些启示。

　　我把它结合在一起谈一谈，实际上还是我们对房地产理解不够深、不够广，我们把房地产只理解为住宅，现在中国房地产的投资70%是住宅，如果单是把房地产等同于住宅的发展，那么这个产业基本上过去了，没有什么黄金十年可言了，实际上我认为房地产业它是国民经济的基础性、先导性产业。如果把房地产业跟各种实体经济，各种服务业经济结合起来，它的前景是好几个黄金十年，也就是说我们应该把新型城镇化的发展理解为我们房地产业，中小城市应该结合实体经济，应该结合服务性产业。我讲两个具体的例子，在广东省，一个是梅州市，我们一个开发商做了一个客天下旅游产业园，到现在是7年的时间，到旅游产业、婚庆产业、住宅产业结合起来，现在是国家4A级园林风景旅游区，仅仅发展了它所占的山头的1/20，还有好长时间可以发展，这是第一个成功例子。第二个成功例子，广东揭阳市的一家公司做了一个玉城，因为揭阳市的玉的交易占全国市场的70%，它把所有的交易集中在一起搞了一个玉城，有了一个交易市场，后面有加工区，还有生产的配套服务，还有学校、生活配套、住宅区，够它发展10年。这两个例子说明什么？我们的房地产业发展不是单纯搞住宅，当然住宅还有空间，还有养老地产，还有很多住宅地产可以发展，但是我们应该更多的关注城市发展的经济主体在哪里，包括农业经济的发展，我觉得也可以跟房地产结合起来考虑，有很多创意的空间值得考虑和发展、创造。

　　丁建刚：蔡会长一并回答了两个问题，刚才有嘉宾说到，媒体中一直在议论，回答了新型城镇化不能简单的理解成房地产化的这个问题。

　　蔡穗声：有人说，不要把城镇化当成房地产化，还是没有把房地产理解透。我们现在很多人理解搞房地产就是多建住宅、多卖住宅，这是我们对房地产理解的片面性和不够深刻所致的。房地产是国民经济的基础性、先导性产业，有的地方是支柱性产业。

　　丁建刚：我想问你一个非常敏感的问题，三亚算不算房地产化？

　　蔡穗声：我们不要具体评论一个城市，但是房地产业完全可以跟很多不同的行业结合，现在不但是旅游，还有工业园区、科技地产。

　　丁建刚：我觉得没有问题，你不要认为光是制造冰箱才是产业，这里的旅游、养生产业，有人愿意来，它也可以搞成产业。

　　蔡穗声：韩国的济州岛它搞美容医疗城，它也招商，希望地产企业过去做。

　　杨律：昨天下午到今天很多专家在解读新城镇化是以人为本，我的理解，新城镇化的核心是以改善人的生活为核心，这可能更具体一些。比如说我们在做新城镇化的时候，涉及到产业、商业、居住、教育、医疗、文化。我们在做新城镇化的时候，产业改善了经济来源，商业更大地丰富了物质基础，医疗是解决了人的健康问题，教育是改善了人的学习、再教育问题，文化是改善了他的精神需求，所以新城镇化，我的理解，应该是围绕着改善人的生活为核心。所以这样的解读可能更具体一些。具体说到我们做房地产，仅仅是在新城镇化这些所有链条当中的某一个环节，而绝不是全部，这是我要讲的第一个观点，就是以改善人的生活为核心。第二个，我们在做城镇化的过程中，政府和企业的作用是什么，我们以前在大的城市做开发的时候，企业无形当中起到了政府的很多作用。比如说它要解决教育，甚至解决一部分的医疗问题，要考虑到商业，这些实际上都是政府本来就应该考虑和解决的问题。在做新城市化的过程中，政府应该做这些事情，企业应当做到的是它的其中的一个链条，就是房地产这部分。但是企业为了更快的发展，目前很多企业也能做到相关的政府职能，包括商业运营，甚至包括教育。这是我的第二个观点，就是企业和政府会共同推进新城镇化的进行。

　　丁建刚：李总，还有10分钟时间，你再来一轮。

　　李战洪：你这一轮搞得我头都晕了，城市化从上午谈到现在。在座的都是开发商，说城镇化说得太多，就有机会导向。我们下一阶段如果还靠机会导向来发展已经不太合适了。对新型城镇化过于敏感的开发商，在我看来是信心和能力不足的表现。真正的开发企业他是把自己置于城市化之下的一个载体，我只是城市化的整个链条里面的一个环节。

　　我们下面谈最后一个话题，被抛弃的三四线城市。

　　丁建刚：那就每人一句话吧，三四线城市还值不值得去干？

　　李战洪：还有10分钟，每人控制在2分钟之内。

　　三线城市究竟是抛弃，还是没有被抛弃？其实在我们国家，地大物博，区域和城市的发展水平不一样，社会的发展不一样，整个的城市化率不一样，它完全体现出不一样的情况，所以三线城市它抛弃的是什么？我们说的是价，它价格不涨，你就说不抛弃了，其实不是，这是偏见。

　　景瑞地产有一个三线城市启示录，它有一个感受，请你谈谈。

　　杨铁军：景瑞在长三角深耕了20年，我们最早在三线布局，通过三线，我们也确实尝到了一些甜头。当然我们现在也在回归一二线，当然我们原来在上海就有据点。

　　我还是回到前面讲的那句话，市场本身决定企业的行为，人往哪里走，产业往哪里聚集，可能房地产行业的市场就在哪里，只不过一二线市场和三四线市场适合不同的人去，不同的企业有不同的能力，他对产品的理解，对客户的理解不同，这是一个选择的过程，没有对与错，这是第一个观点。

　　第二个观点，我回应一下李总刚才谈的，目前的政策环境、金融政策都在变，房地产行业一直在疲于应付，但是这里面有非常重要的一点就是，企业要发展自己的东西，在新型城镇化的大浪潮来临之前，我们感觉有两点对房地产行业非常重要，第一点是基于你对整个经济发展、经济结构的调整和产业本身的发展导致的人口流动趋势的判断进行的战略布局，这是非常重要的。第二，随着本身房地产行业的发展到一个新的阶段，从粗放到精细的这个阶段，基于客户内在核心需求的真实了解的基础之上的产品和服务的研发，这个也是非常重要的，这两个点对房地产行业本身的发展非常非常的重要。

　　李战洪：五矿有没有抛弃三线城市？

　　杨律：目前的布局，五矿在一线城市、二线城市都有，用事实来回答就可以了。

　　李战洪：蔡会长觉得三四线城市改不该被抛弃？

　　蔡穗声：我们不光关注三四线城市，我们还关注县一级和镇一级的发展。我认为这里面不存在谁抛弃谁的问题，关键还是我们要找到跟实体经济结合，跟当地经济结合的结合点。从这个意义上来说，不存在哪个地方没有发展的空间，哪怕到县一级、镇一级，还有很广阔的发展空间。

　　李战洪：丁总，你们在一二三四线城市都有，怎么看这个问题？

　　丁武：我觉得三四线城市肯定不是被抛弃的，这段时间回流一二线，只是过去一段时间大家的期望值太高了，现在发现目标达不到，大家就重点回归一二线城市，但并不是说三四线城市就没有发展机会了，每个城市都有自己的发展战略，特别是在长三角、珠三角，在中心城市周边的一些城市，它有自己的产业，产业发展之后，房地产行业自然会发展起来。只不过前段时间三四线城市吸引大牌企业太多了，同时这些地区造了一些新城，这些量上得太快了，所以短暂的有一个退出的现象，我认为经济发展之后，它仍然会取得好的发展。

　　欧阳捷：我用两句话来阐述一下个人观点。第一，东部三大城市群，一二三四线城市都可以发展，在上世纪90年代的时候，苏州市曾经提出一个观点，叫在上海的大树下种苏州的碧螺春，这就表明了它的产业分工不同、城市发展格局不同、人口聚集的层次不同和他聚集的种类不同。所以，一二三线城市都是有机会的，特别是在东部城市群中间的小城市，甚至包括小城镇，都可能成为产业分工的获利者，也可能成为我们宜居城市的获利者。第二，中西部地区大部分的省会城市都具有虹吸效应，会吸收省内的大量人口，而省会以下的城市可能是要慎重的，机会很少，可能是未来十年整个城镇化建设中可能的输家。

　　李战洪：富力在全国三四线城市比较多，你们感觉怎么样？

　　赵沨：富力基本上就没离开过一二线城市，基本上就没进入过三四线城市。除了海南，不过海南我们是把它当成一个岛来看。

　　丁建刚：我用一分钟时间谈谈我的看法。我们谈到的城镇化问题，根本是一个人的问题，人能不能往小城市去，政府能不能引导，其实有一个问题就是资源配置的问题。如果一定要说三四线城市的机会，我认为目前一二线城市的机会远远大于三四线城市，而且三四线城市中那些资源、产业已经枯竭的城市，我觉得要小心，有可能会变成中国的底特律。

　　李战洪：我最后做一个总结，对城市化的归纳，我认为新型城市化要考虑以人为核心的城市化。市场需要靠市场的手段来解决。对于限购的问题，限购限了谁？希望所有的限购政策不要限购购房的人民，可以去多收点税，可以限银行的利息，不要所有的政策对购房的人群展开。下一个城市化的行业机会，随着城市化的发展，中国的城市化率在未来还有大的提升。谢谢各位嘉宾，谢谢大家。

（审校：劳蓉蓉）

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