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博鳌特稿 赵汉忠：星浩资本一直在努力
作者: 李雯露     时间: 2013-08-12 00:12:27    来源: [ 观点网 ]

“我乐意接受挑战，自己也想这样做，希望能够身先士卒尝试新事物。”

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网 李雯露 作为星浩资本的CEO，赵汉忠近来四处奔波，正为第三期地产基金的募集劳心费力。

　　“总体来说还是比较顺利的，星浩资本现在是国内最大的私募基金，现有又有六个星光耀广场在操作，还是引起了很多投资者的关注。”在接受观点新媒体采访时，赵汉忠透露，如期完成今年45亿的募集目标问题不大。

　　在他看来，星浩资本是一只有开发能力、商业管理运营能力的私募基金。加入“商业”和“基金”这两个定义之后，赵汉忠发现自己工作量也随之大大增加。

　　“作为基金管理者，一方面我要去募集；另一方面，也要关注商业管理。”

　　值得一提的是，在星浩资本2010年成立之初，赵汉忠就明确提出了5年发展目标，即5年内要建成20-25个星光耀广场，到2015年募集的资金总额要超过200亿。

　　时至今日，现实与理想之间仍存差距，外界对于赵汉忠的5年目标质疑不断。

　　对此，赵汉忠亦坦承：“这是有挑战性的东西，不是那么容易做到。”

　　他表示，星浩资本一直在努力，今年募集的资金总额是100亿，星光耀广场预计今年达到8-10个，最近也在接洽一些新的土地。

　　另一方面，赵汉忠指出，就目前的模式来看，星浩资本只专注于做城市综合体，但也希望基金能够实现多元化发展。

　　据透露，目前正在思考如何发展文化地产，如何把这种不动产和中国特色文化良好结合。

　　事实上，早在今年5月就已有消息称，华谊兄弟计划筹备更多文化地产项目，并已经初步选址上海、成都两地，而合作方为地产基金公司星浩资本。

　　根据彼时媒体报道，星浩资本已开始为一只文化创意地产基金进行融资，融资规模15至20亿元人民币。

　　赵汉忠向观点新媒体透露，星浩资本一直在和华谊兄弟等文化公司洽谈，希望找到新的市场机会。

　　“我们希望通过不动产把它(文化产业)落到地面上，落到城市里面，形成一个很好的商业模式。”

　　以下为观点新媒体对星浩资本CEO赵汉忠先生的2013博鳌房地产论坛专访实录：

　　观点新媒体：今年博鳌房地产论坛的主题为“改革时代的地产新力量”。在进一步加强调控的背景下，您如何理解“地产新力量”？

　　赵汉忠：在中国，地产前二十年发展非常迅速，发展到现在竞争越来越激烈，市场对开发商的要求也越来越高。

　　所谓的地产新力量，从另外一个角度提醒我们，开发商应该用更开阔的视野和更高的利益点去满足客户的需求。

　　其次，要满足城市化的需求，包括未来城市居民的生活形态和生活走势。现在高科技不断发展，其中云计算就能为城市居民提供很好的生活服务。开发商应该考虑的就是线上、线下怎么进行很好的链接？如何能够让天上和地下的东西有一个很好的链接？

　　第三，经营模式。住宅地产的发展空间越来越小，所以很多人在开始进军城市综合体、旅游地产、养老地产。实际上，大家已经在开始考虑转型了，市场也已开始产生了新兴力量。

　　最后还有盈利模式，因为地产本质上是一个资金、人才密集型的行业，所以资金来源是地产商必须关注的一个重要内容。企业能够走多快，做多大规模取决于资金来源。传统的资金来源包括上市、代建、信托，开发商常规上会通过这些渠道借钱。

　　但近两年，以星浩资本为代表的新兴力量--地产私募基金开始出现。向社会争取资金来源，通过聚合，通过各种平台，完成个人不能干的事情。

　　比如，有的人有5000万、1亿的资金，可能会考虑投不动产，或者做地产。但十个人、二十几个人聚集在一起，就可以去做更好的事情，拥有更好的做事平台。

　　从这个方面来讲，过去的地产通过二十年的发展，达到了现在这样的一个格局，发现新兴的力量仍然在涌动，要去打破这种格局，衍生出一种新的平衡，产生新的力量。这就要求企业必须要创新，从经营模式上，满足客户多方面需求，满足城市化进程，包括与电商的有机结合。大家都在慎重思考，而且步子迈得越来越宽了。

　　观点新媒体：除了住宅之外，越来越多的企业进军商业地产、旅游地产，您如何理解这些新的地产概念？文化地产、旅游地产未来的发展方向应该是什么？

　　赵汉忠：这就是我们所说的“改革时代的地产新力量”，大家都在尝试、都在做。所以，文化地产真正的商业模式是什么样？其实没有定性。我们需要更宽容的心态，去对待这样的创新，希望能够去创造一种模式，特别符合现代城市化，或者白领对文化方面的需求，或者改善社会面临文化饥渴的现状。

　　能不能去找到一种不动产和文化有机结合的模式，从另外一个层面，创造出满足客户精神层面的东西，然后再把精神层面和文化上的东西落到不动产，让人们可以方便的享受到文化层面的需求，我觉得这也正是大家所说的新力量。

　　观点新媒体：星浩资本在文化地产方面也有不少尝试，您在这方面是如何考虑的？

　　赵汉忠：就现在的模式来讲，我们专注做城市综合体，但也希望基金能够实现多元化发展。所以，我们也在思考如何发展文化地产，如何把这种不动产和中国特色文化良好结合。让大家在这个不动产里既可以享受到新颖的生活方式，也可以享受到有关文化方面的盛宴。

　　所以，我们一直和华谊兄弟等文化公司洽谈，希望找到新的市场机会，通过不动产把它落到地面上，落到城市里面，希望形成一个很好的商业模式。

　　观点新媒体：这方面洽谈有没有最新的动态？对于文化地产基金，有没有什么想法？

　　赵汉忠：都会有。比如在体育文化方面，现在中国有那么多体育馆，但这些场所都面临亏损，成为一个鸡肋。其实我们可以通过一些很好的方法，和体育界的人士一起打造出某些体育项目爱好者的聚集地。

　　实际上，通过人群的集聚，就可以把很多文化(比如篮球文化、足球文化；篮球方面的延伸体、足球方面的延伸体)与不动产结合在一起，包括国外高级俱乐部特定的专卖品以及具有文化标识的东西。我觉得，在餐饮、娱乐方面都可以加入很多这种元素，使大家不管是爱好也好、切磋也罢，亦或是民间的竞技，在看球、议论球、打球的同时，都可以通过这样的氛围、机遇形成良好的发展。

　　另外，电影方面也有非常好的切入点。比如，在我们即有的一些新的街区，电影文化可以通过各种有标志性的东西，通过不动产落到里面，让大家享受到原来那种味道和精致的同时，也能感受到二、三十年代的某个电影场景。过去、现在与未来有效的穿插，形成一种穿越时空的感觉。

　　观点新媒体：星浩资本最主要做的还是商业综合体，今年五月份启动了第三期基金的募集，现在募集情况如何？

　　赵汉忠：总体来说还是比较顺利的，今年目标是募集45亿，我们觉得可以完成。

　　因为星浩资本现在是国内最大的私募基金，现有又有六个星光耀广场在操作，还是引起了很多投资者的关注。我们的这种模式，包括星浩资本的团队和产品也得到了市场的认可。

　　相对来说，投资者还是比较踊跃，希望能够参与到里面来。尤其是一期在今年年底会满三年，我们会按照承诺，一期投资者的本金将在今年还给他们，这会为市场带来良好的信心。

　　观点新媒体：第三期资金是分成三个产品，具体投资配比是怎么样的？

　　赵汉忠：A类偏向于固定收益的产品，大概是20亿；B类属于固定收益加上项目的利润分成，大概是15亿；C类是完全股权类的，理论上它的时间最长、收益更高，也会享受到A和B相对低风险的部分资金杠杆收益。

　　观点新媒体：您联手绿地集团共同拿下了上海闸北商办地块，对于此次合作，您是如何考虑的？

　　赵汉忠：星浩资本是一个开放的平台，所以我们乐意与优秀的公司合作的，可以实现优势互补。如果一些公司有比较好的土地，我们愿意投资；如果碰到比较好的土地，在资金方面又能够进一步的合作，我那么们的规模就可以做得更大，可投资的东西也就更多了。

　　合作模式主要趋向于几个方面。首先，能够控股当然最好，这个也是需要谈的；其次，星浩资本有一个很强的团队，在开发方面比较有经验，我们希望能够操盘。

　　所以，我们更倾向于与这样的公司合作：他们的人力资源不够，但在资金方面很有实力。当然，这也只是理想层面上的，现实情况往往比较复杂，有可能一事一议，采取灵活的方式。

　　观点新媒体：未来会不会有更多的合作项目？

　　赵汉忠：应该会，因为现在有这个趋势。一线城市以及一些好的二线城市，土地总价比较高。所以即使你再有钱，可能拿几块土地就没钱了。在这种情况下，大的企业开始寻求合作，这也是地产新的趋势，原来都是不合作。

　　观点新媒体：五年内要建成20-25个星光耀广场，到2015年募集的资金总额要超过200亿，您怎么看待这个发展目标？

　　赵汉忠：这是有挑战性的东西，不是那么容易做到，所以我们一直在努力，咬紧牙关，拼搏向前。我们计划做10个，现在时间过半，你能不能做到10个？后面再加上15个。

　　今年募集的资金总额是100亿。星光耀广场预计今年达到8-10个。最近也在接洽一些新的土地。

　　观点新媒体：在开发节奏、拿地节奏以及成本管控方面，星浩资本如何平衡？

　　赵汉忠：都会有的，因为我们是按照5年的战略规划去做。只是说土地方面，由于垄断市场，不见得有钱就能够拿得到。所以，这是一个不太确定的因素，土地不是萝卜白菜，只要有钱就可以买到。有时候你想买的没有推出来，有时候推出来的土地又不是你想拿的，所以，这里面存在一些变数。

　　观点新媒体：是否有意向地块？主要关注哪些区域？

　　赵汉忠：我们看了三、四个地方，我觉得都是会拿的。比如福建，还有北方的城市，像河北或者石家庄。

　　观点新媒体：星浩资本既进入了一二线城市，同时也在三四线城市有所布点，您如何看待一、二线和三、四线城市的发展现状？

　　赵汉忠：这要看公司的情况，产品和资金实力是关键。很多小的地产商想进北京，但不现实。一块地都那么贵，竞争也比较厉害。所以，从道理上来说，北京、上海等一线城市的城市凝聚力的确更强，也会集中更多的需求。但是回归一二线对于企业来说，能不能回得来，这得看公司的实力。当然，有的部分三四线城市确实存在泡沫，供应比较大，但并不代表全部。

　　我们对于城市的评判并不是这样分的，我们希望目标城市有2000亿的GPD，150万左右的人口，达到这些我们就觉得这个城市达到了及格线，不论三线、二线还是一线。

　　观点新媒体：近期全国各地土地交易非常活跃，您怎么看待这样的土地市场表现？您觉得当下是否是拿地的好时机？

　　赵汉忠：我认为今年是拿地的好时机。

　　当前土地市场的情况，反映了现在经济发展到面临的一个窘境：由于税收负担太重，对民企开放得不够，国进民退等原因，现在做实业很难。所以，人们没有信心把更多的钱投资到实业上。

　　然而，实际上，高科技这种自主研发，知识产权的东西也很少，这与我们国家的机制有关系。大量的山寨，包括盗版处罚得不严，实际上对人的创造性有很大的打击。现在我们正在面临这样的苦果，中国出不了乔布斯，也出不了有世界竞争力的企业。

　　所以，你会发现，由于流动性要维持一定的发展速度，流动性高货币是超发的。货币超发一定会反映到不动产上，反映到资源上，而土地就是资源，所以地价会高。其实，地价高主要是人们对于通胀抱有很高的预期。也就是说，所以如果他不去过多的获取这种资源，就不能保护好他的货币资产。

　　观点新媒体：“钱荒”也让大家把讨论的焦点落到了中国经济之上，不少观点认为，其实国内市场并不差钱，只是把钱放错了地方。对此，您怎么看？

　　赵汉忠：这只能说银行也在面临窘态。国家希望银行投到实业，投到高科技领域，投到能够改善经济结构的领域中去。但银行转了一圈发现没什么好投的，也没什么好贷的。其他的风险都比房地产风险大，贷给老百姓买房，老百姓基本上会还，贷给开发商，开发商也还。最后，银行还是觉得地产保险，所以拐弯抹角又流到地产中，这是国家很不满意的地方。

　　观点新媒体：这会对房地产行业带来什么影响？

　　赵汉忠：我觉得对于房地产行业是有伤害的。当一个国家没有什么好投的时候其实是很可怜的。只有这一行好投，所以我们忧心忡忡。但是短期内又没有什么办法，为了资产保值增值，你还是要投房地产。所以我对于国内房地产的健康发展并是不乐观，现在整个中国都是这样一个状态。

　　观点新媒体：作为星浩资本的CEO，您怎么看地产行业？

　　赵汉忠：这个有些跨界。我乐意接受挑战，自己也想这样做，希望能够身先士卒尝试新事物，把金融和资本打通，把地产和民间资本打通，国家最欢迎我们这种方式利用民间的资本。

　　观点新媒体：您如何看待基金管理者这一角色？

　　赵汉忠：这个复杂很多，星浩资本是一只有开发能力、商业管理运营能力的私募基金。加入“商业”和“基金”这两个定义之后，我发现工作量也随之大大增加。作为基金管理者，一方面我要去募集；另一方面，也要关注商业管理。

　　观点新媒体：星浩资本成立三年以来，您是否遇到一些挑战亦或难题？

　　赵汉忠：就拿金融来说，在中国，企业的信用成本很高，包括人和人的信誉、企业的品牌以及别人对你的认知度等多方面。这也就意味着，在这种信用期不太成熟的时候，你的成本比较高，包括体力、精力以及时间上的成本。比如，一笔原本只需三天即可谈完的投资，却要用三个月的时间。

　　第二个挑战，在面对城市综合体、办公楼以及大量的商业的时候，基金管理者怎样才能让它更有价值？在退出的时候，怎样让这个商业更有有含金量？这些是我在做住宅的时候，没有碰到过的问题。所以，我们需要大量的去学习，包括如何招募合适的人才。

　　所以，对我个人而言，新的挑战还是很多的，原来不太关注的东西现在都要去关注。



（审校：刘满桃）
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