　　2013年，多地楼市开局良好，成交持续活跃，价格加速上涨。为稳定房地产市场，调控新政“国五条”应运而生，核心内容包括限购、限贷的升级以及个人所得税从严按照20%计征。受政策影响，3月各地均出现二手住宅成交集中过户现象，随后二手住宅市场迅速降温，价格涨幅有所趋缓。【中原地产研究2013上半年刊】预计，下半年主要城市二手房市场将有望继续二季度的量价平稳走势。

　　末班车效应结束成交量理性回落

　　2013年伊始，各主要城市二手住宅市场表现良好，成交持续活跃，业主跳价现象增多，价格加速上涨。在此背景下，2月20日国务院出台了“国五条”，时隔一周后细则落地，主要涉及房价控制目标、限购政策的执行、二手房个税征收、土地供应管理以及市场监管等方面。

　　其中，严征20%的个人所得税的预期对二手房市场影响显著，受此影响，3月各地二手房市场出现恐慌性交易，二手住宅成交量井喷。根据中原集团研究中心统计，3月六城市二手住宅成交面积合计约1623万平米，创2007年以来月度新高，较第二高位点2009年12月的成交量高出46.7%。

　　4月随着政策窗口期的结束，各地二手住宅市场普遍降温，成交量理性回落。5、6两月，随着“国五条”影响的逐渐消化，各主要城市二手房市场成交量趋于平稳。目前六城市合计二手住宅成交量与2012年月均值大致相当。

　　涨价预期减弱价格涨幅趋缓

　　据【中原地产研究2013上半年刊】介绍，2012年下半年，主要城市二手住宅成交价格开始出现温和上升。进入2013年，由于二手住宅成交量持续放大，二手房业主对后市预期普遍看好，报价屡屡调高，导致二手住宅成交价格快速上涨。根据CLI中原领先指数数据显示，从2012年3月到2013年3月，六城市二手住宅价格指数已连续13个月上涨，累计涨幅在6.7%~29.4%之间。其中京穗累计涨幅均超过20.0%；沪深累计涨幅在17.0%左右；津蓉累计涨幅在10.0%以内。

　　受到“国五条”的出台及房产税和个人住房信息联网等消息的影响，业主心态有所弱化，而购房者亦不再急于入市，价格上涨趋势因此有所放缓。根据CLI中原领先指数数据显示，4月北京二手住宅价格指数率先小幅下跌，5月天津和成都二手住宅价格指数亦出现下跌，但环比跌幅均不超过1.0%；6月六城市二手住宅价格指数全线上扬，但环比涨幅趋缓，除广州和深圳外其余城市环比涨幅均在0.5%以内。

　　租赁供求平稳租金平稳上扬

　　不同于买卖市场供求易受宏观调控影响而大起大落，租赁市场供求相对平稳。自2009年初经济复苏以来，受经济发展、居民收入水平提高、房价上涨、外来人口增加，以及通货膨胀等因素的影响，六城市租金走势保持平稳上涨的态势。根据CLI中原领先指数数据显示，从2009年5月至2013年6月，六城市二手住宅租金累计涨幅在14%~47%。其中，沪穗累计涨幅最高，已超过40%；京津累计涨幅在30%左右；深蓉累计涨幅相对较低，在20%以内。

　　与此同时，由于自2012年3月以来二手住宅成交价格持续上涨，因此租金回报率再度下探。截至6月底，六城市二手住宅租金回报率在2.05%~3.09%之间，其中，除成都外，其他五城市租金回报率均不超过2.6%，以北京租金回报率最低，仅为2.05%。

（审校：劳蓉蓉）