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“我们确实需要发展文化，发展旅游，发展旅游主题，并把这个作为我们的主要内容，但我们没有说要去地产化。”

　　观点网 彭飞 华侨城在近年来的发展中被外界质疑最多的就是高负债带来的资金压力，但在华侨城眼中，却并不觉得资金面临压力。

　　“虽然我们很少用新的融资手段，但就是常规的利用一部分银行贷款和收入就足够支撑现在的投资。”华侨城总裁刘平春在6月6日的股东大会上如述。他还称，如果公司愿意，可以很快地使用一些融资手段，因为公司有很大的存量金。

　　当然，刘平春也觉得，华侨城确实很少进行并购，经营联动，以及一些多渠道资本市场融资的运用，这些都是公司做得不够的地方，今后应该在这些方面强化。“我们会有一个扩大融资渠道，扩大股本结构，增加净资产的任务，这也是必须的任务。”

　　其实在近年来的发展中，华侨城更多的是强调自身在文化和旅游业务方面的前景。

　　刘平春在谈到华侨城今后的拓展计划时就提到，希望主题公园能够在2015年达到每年3000万人次的客流量，也希望在一些省会型的城市寻找拓展机会。而在现有的公园结构里面，会在北京和上海发展巨型公园。

　　但在主题公园方面，华侨城却面临今后迪士尼的巨大挑战，特别是在文化内涵上，华侨城与迪士尼的差距不小。刘平春对此也坦承，关于文化内涵确实是核心的问题，其实全世界的主题公园也只有迪士尼能够做到这一点。

　　而在被股东问及华侨城今后要大力发展文化产业是否就要去地产化时，华侨城副董事长郑凡则坚定地表示：“我们确实需要发展文化，发展旅游，发展旅游主题，并把这个作为我们的主要内容，作为我们城市综合项目的灵魂，但我们没有说要去地产化。”

　　刘平春也强调，地产业务是公司的重要业务，也是支柱业务，它和文化旅游业务发展的关系非常密切。本身有内在的经济收益上的连续性，更有支持文化旅游业务大规模投入的功能，这两大业务缺一不可。

　　以下为华侨城2012年度股东大会问答实录整理：

　　现场提问：华侨城目前的利润是不是主要来自地产，或者说这个比例大概有多大？公司在收入结构上是如何区分的？

　　刘平春：我们公司的业务结构里面分为两个板块，一个是纯粹的房地产板块，其它的是旅游事业部、酒店物业事业部、欢乐谷事业部，这三个事业部是综合业务收入。综合业务收入是以文化旅游为主导的形式。

　　为什么这样做，这是可以理解的。因为这是一种模式，我们希望大家知道这个公司的业务模式，我们用这种方式显现的目的就是为了让投资者明白这样一种模式实际上是一种业务结构的模式，他是靠商业模式来运转的公司。

　　按照公司年报中公布的各板块业务情况，旅游综合业务收入是70亿，房地产业务收入是120多亿，大概是这样一个水平。当然，旅游业务收入里面的结构有地产成分，纯地产业务下面的商业地产也加入了旅游的收入水平，而欢乐海岸是第三板块。

　　我们从公司领导层来说，特别希望投资者能够理解我们一定要在文化旅游这个领域里面成为全国的领跑者，这是我们的战略。地产业务是公司的重要业务，也是支柱业务，它和我们文化旅游业务发展的关系非常密切。本身有内在的经济收益上的连续性，更有支持我们文化旅游业务大规模投入的功能。所以，这两大业务我们缺一不可。

　　但地产业务和旅游业务的收入有一个差别，因为旅游文化业务的收入属于服务收入，它的收入的量是很小的。去年去世界之窗大概是4亿的收入，但是它形成了1.7亿的税前利润。欢乐谷也有4亿的收入，也形成了1.5亿的税前利润。虽然这两者看似也有4亿的收入，但是就地产板块而言，我们大概卖三栋别墅就可以卖到这么多。这是因为在房地产业务的收入里面，它是属于产品的销售，所以这两者硬要在收入上把它们匹配起来很难。

　　我们现在的目标是通过地产业务的快速回收，最后达成对我们在文化旅游业成规模、上水平、成系统的经营投入。有一天大家会发现，我们的文化旅游会形成长期固定的、非常良性的收入结构，为提供我们公司长期经营的现金流支持。

　　现场提问：上海迪士尼不久将开园，同时江浙一带也有很多主题公园，那么华侨城在异地扩张的时候如何保证竞争力？在主题公园方面未来三到五年的拓展计划是怎样的？

　　刘平春：迪士尼进来对我们的影响会怎样，其实这个问题我们比你们还要关心，但是我们相信一点，不管谁进来，在这个领域里面我们不会退出。我们从1998年开始研究这个问题的时候就想采取更加符合中国市场的措施，保持我们的规模，保持我们在国内同行业的领先地位，保持我们的竞争力，这是我们的基本想法。

　　关于今后的拓展计划，我们希望能够在2015年达到每年3000万人次的客流量，这个数字还是很庞大的。我们也希望华侨城在一些省会型的城市寻找拓展机会。在现有的公园结构里面，我们希望在北京和上海发展成巨型公园，成为主题公园领域的领头羊，我们正在朝这个方向努力，我们也正在寻找一些有潜力的城市继续发展。

　　现场提问：华侨城在从深圳向其他区域进行拓展时，净利润、毛利率一般会下降，请问在公司的计划中，这些指标会下降到深圳项目的什么级别？

　　刘平春：这个数据我们没有算，因为在每个地方的拓展情况不一样，他有基本的资源获取的价格问题，还有投资强度问题，也还有实现问和一些综合的问题。但是，华侨城不要说到深圳之外，就是在华侨城片区之外，一般投资毛利率都会下降，因为这个片区我们从28年前就获得了，我们在这里面的积累，以及在深圳向西的延伸，整个特区环境的改善，全部的因素累计到今天才形成了这样的情况。

　　所以我们在外面做的项目，首先我们在短时间内平均积累的效应就会小很多，区域市场的条件也变了，毛利率一定会下降。比如说在谈的福州、重庆项目，以及正在商谈的合肥项目，总的趋势和深圳相比完全是下降，这个是没有错的。

　　现场提问：深圳的欢乐海岸项目不是靠出售房地产的产权模式，而是一种汇集的模式，那么这个项目靠什么来盈利，运营模式又是怎样的？

　　刘平春：这个问题比较难，而且是关于欢乐海岸的盈利模式问题。其实这个项目我们和政府有一个共识，深圳需要有这样一个城市文化的名片，所以我们就希望把欢乐海岸做好，当然也花了大量的精力和金钱做这件事情，这也是一个探索。

　　在这个项目中，我们长期的盈利肯定是靠商业物业的租金收入，会所的公寓也能进行长期租赁，以及一部分文化旅游的收入。除此之外，还有一些是必须靠政府支持的，比如说我们帮深圳市做的湿地公园，实际上我们投了很多钱做这个湿地公园，国家先给了我们2900多万。但是，这个项目我们要长期营运下去，政府也会支持这个东西，我们企业会以非常高度的责任心把它做好。

　　像这样一种产品，其实我们做的最主要的事情还是总结，我们要弄清楚这个产品基本的投资模型是什么样的。现在全中国大约有15个城市和我们提出要建欢乐海岸，因为这类项目首先有改善提升城市的功能。

　　我们希望把欢乐海岸做成一个可以复制的，可以定位的一个模型，然后确定了再去复制，利用它去拓展市场，这是我们现在的方法。

　　现场提问：最近华侨城房地产公司花66亿获得了集团的四块土地，但公告里面现实这些块地已经拿了十年，现在只剩下五十多年的使用期限，这会不会影响整个项目的收益率？

　　倪征(董事会秘书)：这四块地包括两块住宅用地，两块商业用地。现在交易的地块原来属于华侨城集团公司，原来是华侨城集团公司从深圳市国土规划部门整体收下来的一部分。在土地出让手续，办理国有土地使用证，建设工程规划手续方面都有很成熟的做法，但这些和单块土地的做法不一样，所以对房地产公司后续开发产生了一些影响。

　　按照我们目前的开发计划，西北片区和北部片区在未来的三年到四年内进行开发。因为我们这块土地转过来的期限是从2012年开始算，所以其它的手续我们跟相应的政府部门正在进行沟通，也在完善这个手续。

　　现场提问：外界一直有个疑问，华侨城到底是一个什么类型的公司，并且这几年股价一直表现低迷，请问公司将来有什么办法改变这种状况？

　　郑凡：其实我们自己一直也在研究关于公司的发展模式，公司的价值和现在的市场价格确实有一定让人难以理解的地方，这里面不仅有一些技术的问题，我个人觉得可能还一些投资者不太好理解的地方。

　　倪征：这个问题确实也是我们一直思考的问题，说实话很难回答，其实我也有困惑，我尝试着以我个人的理解来解释一下。

　　首先，一个公司的价值是它本身的盈利能力加上它的品牌溢价，再加上它的成长型的溢价，加上它的技术影响这几个部分构成。有投资者提出我们按同比口径，从2009年整体上市以来，我们三年做到了销售规模、净资产和盈利翻番。如果按照国外的实际口径来说，我们的股价更应该翻番。

　　但是从公司来说，每年所获得的净资产收益率，若干年期间内形成了一个高效复合的成长。实际上我觉得资本市场给我们这个公司的基本估值和溢价是不够的，我个人完全认同这个观点。

　　第二，从品牌估值来说我觉得更不够了，目前的品牌估值完全符合，市场给我们的价格又不好。要说这个原因，我觉得可能还是投资者，尤其是与机构投资者对我们的估值模型还不是很清晰有一定关系。

　　也经常有人问我们到底是什么公司，是旅游加地产，旅游是多少钱，地产是多少钱。这个问题如果单纯这样考虑，可能就没有办法清晰的评估我们公司的价值。我们理论上假设一下，如果用这样的估值方式进行计算，我们把一个公司分拆成两个，一个旅游公司，一个地产公司，分拆之后这两个公司的公司价值和现在两个公司合在一起公司的价值得出什么样的结果。

　　所以从估值模型上来看，我觉得我们应该多和机构投资者，尤其是大型的投资者，跟他们一起探索我们这种旅游加地产的公司估值模型。他可能不能单独以一个旅游收入，再简单的加上地产公司的收入进行计算。我们带来的综合效益，带来的高成长性都实际上抹掉了我们的成长因素。

　　所以，我觉得从长期来看，公司的市场价值会进一步回归，投资者会充分认识到我们整个公司的基本盈利能力，我们的成长溢价和品牌的溢价。简单的说，我们上市以来给股东的现金方式分配的利润已经达到了21.79亿元，已经超过了我们在市场上，包括IPO、增发、以及扩股带来的所有收益。

　　刘平春：其实我们公司现在的总成本收益率水平应该说是相当优秀的，以前一些专家来座谈的时候，我曾经对他们说，现在资本市场对我们关门，不让我们进行融资，我们达到了10%左右的净资产收益率，70%的负债率，我说这是否合理。他说不合理，因为我们让自己弄得负债太高，回报也太高，但是风险也就相应升高了。虽然我们这几年的负债确实有些高，但如果从全行业来看，这个负债还是属于可控范围。

　　其实这个问题不光是宣传品牌的事，核心问题是我们需要不断的创新一些经营的思路。比如说我们很少进行并购，或者经营联动，以及一些多渠道资本市场融资的运用，这些是我们做得不够的地方，我们应该强化它。而且，我们应该主动的、有目的的为这个资本市场提供经营的亮点和热点，这也是我们做得不够的地方。

　　现场提问：华侨城从去年开始新进入了宁波、福州、顺德等城市，但外界却认为在某种程度上公司已处于一个瓶颈期，因为从2008年到现在都无法从资本市场进行融资，摊子大了后是否会有资金压力？

　　刘平春：关于资金的问题，就我们公司目前来说，我们华侨城对这方面非常重视，一直也在强调去化率。虽然我们很少用新的融资手段，就是常规的利用一部分银行贷款和收入就足够支撑现在的投资。我们去年产生的净现金流有70多亿，所以在目前的规模情况下资金不是问题，而且我们现有的土地储备足够支撑今后几年的发展，现阶段资金不是我们的瓶颈问题。

　　同时，这只是静态的数据，不是动态的数据。包括刚才有人问毛利率下降的问题，其实我知道这些问题的内涵是什么，内涵是必须扩大利润，这样才能维持公司的不断发展。

　　所以，从这样的动态角度来讲，我们会有一个扩大融资渠道，扩大股本结构，增加净资产的任务，这是必须的任务，保持公司的稳定。所以，我们确实有资金方面创新改善的需要。

　　但实际上我们还有一优势，包括在资本市场不融资的情况下，我们也可以利用我们的很多存量资产来融资，有很多的渠道。如果我们愿意，可以很快的做这些事情，因为我们有很大的存量金。所以，资金肯定不是制约公司发展的主要条件，这个请外界可以放心。

　　现场提问：相比迪士尼，华侨城一直没有用文化的概念把所有的欢乐谷串联起来，从而形成华侨城的品牌效应，今后公司如何在主题公园方面提高文化氛围？是否说未来要发展文化，就要去地产化？

　　郑凡：我们确实需要发展文化，发展旅游，发展旅游主题，并把这个作为我们的主要内容，作为我们城市综合项目的灵魂，但我们没有说要去地产化。

　　刘平春：其实我也在想，去地产化不是公司的目标，文化、旅游、地产并重发展是我们公司发展的基本目标。把两者的关联关系做到利益最大化也是我们的经营策略，但这并不意味就要去地产化。

　　关于文化内涵确实是很核心的问题，其实全世界的主题公园也只有迪士尼能够做到这一点，为什么？迪士尼的起家是从电视开始的，他是经过了一段时间，长期在电影电视方面的积累，包括他自己文化内涵的积累，也包括他对观众欣赏习惯，以及观众忠诚度的培育，然后进入主题公园行业。

　　这其实也给我们一个启发，我们到今天就是需要解决这个问题。但在中国做主题公园是属于半路起家，都是在没有出现具有知识产权和品牌的卡通形象代表、人物、动物之前，在没有一点情感联系的情况下进入主题公园领域。

　　培育文化内涵确实是我们的核心问题，我们今后也将长期坚持在主题公园里面创造我们自己的卡通形象和代表，发展自己的衍生品，我们会对这个问题高度重视。

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