张健:未来的大盘会互补性开发

观点网

2013-04-26 22:46

  • 因为不断有大盘循序渐进,相互间进行互补性的开发。意味着市民有更多的选择,房价可以一直控制在非常好的水平。

      观点地产网 武瑾莹 虽然并未任职中天城投,张健却是未来方舟实际上的营销负责人之一。

      事实上,张健所在的广州宗美房地产顾问有限公司和中天城投是深度战略合作关系,从还在考察未来方舟项目地块之时就已经在为中天城投出谋划策,而如今,双方的合作更是深入,除了项目的销售之外,连项目规划、公司的资金运作、融资安排等等,宗美房地产顾问公司也全程参与。

      所以在一定程度上,宗美房地产顾问公司副总经理张健也是对未来方舟最了解的人士之一。

      事实上,作为贵阳最具知名度的两个大盘之一,未来方舟已经成为了贵阳楼市的代名词。

      资料显示,未来方舟项目位于贵阳市老城区东部的云岩区渔安安井片区,地处贵阳市南明河下游流域的起点,北接乌当温泉旅游带。区域体量庞大,总占地9.53平方公里,建设用地5600亩,建筑面积约720万方,规划居住人口约17万人。由贵州地产龙头企业中天城投集团打造,项目计划分5年开发。

      因旁边就有温泉资源,据张健透露,在刚刚获取土地的时候,中天城投曾一度欲将项目定位为温泉旅游项目,但随着和贵阳市政府的不断接洽,中天城投逐渐改变思路,决定打造一个贵阳的新中心区。

      作为整个贵州唯一的一家上市房企,中天城投在某种程度上很容易成为贵阳房企的代言人。因此,成功打造大盘也会让中天城投背负更大的压力。

      但张健认为,这并不是太过于困难的事情,他表示,贵阳的楼市是汇集了整个贵州省的购买需求和能力,因此供应绝对是可以消化的。

      另一方面,面对不断增加进来欲进行大盘开发的房企和项目,张健认为这也并不会对以后的销售和发展造成更大竞争。

      其认为,最关键的是房企会自行安排和调解开发及销售进度,以在推盘时间上形成错位和互补。

      很明显,张健对于未来方舟及贵阳楼市的前景充满乐观。

      以下为城市观点论坛贵阳行活动时观点地产新媒体对张健的采访整理实录:

      观点地产新媒体:中天城投获得这个土地的时候,对未来方舟这个项目的定位是什么?

      张健:未来方舟项目在集团中的定位是非常高规格的,最早是作为温泉旅游新城来定位的。后来和政府洽谈的过程中,加上企业开发思路在转变,现在这个项目逐渐定位为贵阳城市新中心区。

      这个定位现在基本上得到了国家级的认同,因为未来方舟项目在去年年底被国家住建部评为全国八个绿色生态示范城区之一,它相当于有了国家级的荣誉。而且,这个评选规格非常高,在国内现在只有一些非常大型的城市区域运营项目,或者是建设城市新区域的项目才会被评上。

      未来方舟是唯一一个作为房地产企业独立开发的项目获得这个荣誉。所以,从这个角度来讲,未来方舟整个定位可以说不是一个单纯的旅游大盘或者房地产大盘,而是已经变成了未来贵阳城市新中心的概念。

      观点地产新媒体:一些城市新中心或新区的开发大部分是由政府主导进行,为什么中天城投有能力去开发这样的项目?

      张健:因为中天城投集团在贵州是第一家上市企业,同时也是贵州唯一一家上市房地产企业,这个企业在贵州扎根30年,前身是贵阳城投集团。中天城投集团在整个贵阳来讲属于老牌的开发商,而且在整个贵州,包括市民和客户的心中有很高的品牌美誉度和信誉度。

      有这样的背景,中天城投和政府谈项目的时候,政府就会考虑这个因素,因为政府也不会贸然将这么高规格高定位的大型城市建设项目交给普通开发商去做,政府也会考虑企业本身的规模和实力。另外加上中天城投在本地扎根之后对本地的适应性很好,像万科等开发商可能也具备很强的实力,但是他们不像中天在贵阳植根这么多年,对这个城市的发展有很深刻的认识。

      未来方舟周边也有保利和万科等其他项目,可以讲,整个城市新中心会以未来方舟作为中心点辐射整个贵阳市的东部板块。

      观点地产新媒体:为什么在别的城市不做大盘的时候,贵阳却开始了新一轮的大盘开发?

      张健:这里有几个关键点:第一,我们所理解的贵阳大盘开发模式,已经颠覆了以前广州番禺板块、华南新城这些所谓的传统大盘模式。因为从大盘开发本质来看是有区别的。在华南无论是碧桂园也好,星河湾也好,华南新城甚至包括其他的大盘项目,本质都是以住宅带动城市市区的开发。虽然也会修建一些城市配套,包括道路、酒店或者小型的商业街,但本质还是以卖住宅实现房地产盈利为主的开发模式。

      这种模式在一线城市具有一定的适用性,二线城市也可能适用,原因是当地政府有很强的开发管控能力。而且地方政府的财税可以支撑很多的房地产一级开发行为,然后通过一级开发再找二级开发。

      但贵阳不同,贵阳首先是一个三线城市,同时又是省会城市。虽然贵阳政府不如其他一二线城市政府有很强的财政能力和政策引导能力,但毕竟也是本地的首位。

      对于整个贵州而言,贵阳的大盘开发针对的客户不是贵阳市,而是整个贵州省。因为,在整个贵州除了贵阳、遵义之外没有像样的、现代化的、可以称之为城市的概念。

      这意味着很多地州的客户为了养老,为了子女的教育可能会在省城购买住宅。实际上贵阳的购买力远远超过广州、天津这些地方,因为那边的购买力是城市购买力,贵阳是全省购买力。

      第二,这里的大盘开发都是符合现在整个新政要求下的大盘开发,而不像其他城市的房地产开发已经处于高房价水平,国家对他们利润的要求会有一些限制。

      贵阳这里的购买还停留在刚性需求和改善型购买上,所以这边的大盘有深厚的购买力人群。而且这些需求是一种被动的需要,是必须要发生的。

      再结合现在贵阳快速城镇化建设的背景,城市的扩张会带来大量的旧城改造,这些旧城改造的居民需要有住的地方。而且,整个贵阳的拆迁改造方面,政策非常人性化,非常优厚,这些人群有非常强的首次置业购买力。

      他们既符合政策的要求,也有非常迫切和必须的购买需求,才会导致贵阳大盘开发模式。

      如果剥离开政策因素、城市首位度的因素和地方政府这些因素,在其他地方可能不适用,但这恰恰是符合贵阳特色和国家调控方向的房地产开发模式。

      观点地产新媒体:贵阳的房价很低,但同时中天是一个上市公司,需要向股东和投资者交代业绩进行分红,那么在这两个方面中天怎么平衡?

      张健:首先,中天是一个上市公司,上市公司必须要有上市公司的社会责任感。而且,对于中天来讲,在贵州植根这么多年,从品牌的角度对于社会的回馈也非常重视。

      我们开发的项目都是贴近于市民需求的产品,一开始定位的时候就不是为了做高价产品,所以开始的时候对项目的定位等等都会做公告性宣传。这些可以得到股东及股民的认同。

      第二,贵阳的房地产更多的是依靠政府和企业一二级联动开发。在贵阳开发大盘是需要做大量的城市公建配合建设,像省文化歌剧院等等,这些更多的是对于社会具有公益意义和社会意义的大型城市配套公建工程。

      这些工程带来的好处是,政府不需要在一级开发的时候投入大量资金,土地成本不会叠加以造成非常高昂的土地成本。实际上中天可以用很合理的成本得到土地,回报就是城市建设的这些东西。

      这表示在开发成本方面是可控的,并且处理得非常好。再加上中天的社会责任感,不以暴利为目标,所以现实的情况显示我们的价格并不高。但是,不高不意味着企业的股东或股民对这个项目或企业会不认同,这是完全不同的两个概念。

      观点地产新媒体:现在很多开发商都入驻贵阳,而且都在学习中天或者花果园这种模式做大盘开发,可以预期未来市场会变得很激烈,那么开发商相互之间的竞争会对贵阳市场产生什么样的影响?

      张健:这个问题在去年年底的时候争论了很久,当时媒体热炒,说贵阳是下一个鄂尔多斯,这个问题当时也有人提出过,我相信所有开发商在做这件事情的时候通过了谨慎的评估,包括碧桂园、新世界等等。很多广东开发商都来这边开发,也会有很大的规模。我相信他们不会贸然地没看到竞争形势就赶来。

      一个很重要的因素是,任何项目的开发都有时间的周期规律,没有一个项目可以将1000万平方米的面积在一年之内就开发完成,无论是资金滚动还是客户需求都达不到。

      这意味着虽然目前看到有很多大盘存在,但是这些大盘间的竞争是有序的,并不是盲目地放量。在花果园之前整个贵阳放量最大的是世纪城,世纪城连续几年占据全国的销冠。在世纪城收尾的时候才出现了花果园,然后进行了大规模放量。

      在这个过程中,未来方舟进来了,成为花果园的一个良性竞争伙伴。其实,在之前世纪城开发的时候,中天开发的会展城项目也有200万平方米,也是同期进行的。但在世纪城基本放量完之前,未来方舟一直没有开盘,未来方舟在前期做一级运营和前期大量的城市论证规划用了三四年,这就是房地产开发商的开发智慧。

      在这种竞争下,其他一些项目看到这样的竞争环境会放慢开发节奏,然后进行错位竞争。没有哪个房地产开发商会贸然把一个楼盘一年内开发完,这不符合开发规律。

      实际上这种竞争局面反而会变成对房地产置业者更有利的局面,因为不断有大盘循序渐进,相互间进行互补性的开发。意味着市民有更多的选择,房价可以一直控制在非常好的水平。首次置业、改善型居住的这些市民会有足够的购买空间。

      观点地产新媒体:现在是否有很多项目在加快销售,以避免未来几年出现更多的楼盘或者竞争更加激烈的场面?

      张健:这边所有的大盘在前期规划定位的时候都做了错位安排。像中天还有一个全资项目叫金融中心,这个项目的整体定位是满足金融企业的需求,以写字楼和商业为主。而其他的项目,比如说碧桂园拿地是在相对郊区的位置。他们瞄准的就不是城市中心人口,而是针对周边地区的客户。这就表示在开发定位上,贵阳不会出现严重的同质化竞争,这是很关键的一点。

      第二,虽然去年列了很多项目,但是很多项目都已经开发过半或者已经开发完了。在前几年的时候,贵阳的市场基本上可以同时支撑起十几个开发规模超过百万的项目,市场容量非常大。

      现在我们看到有很多项目在开发,这些项目拿地是经过慎重的市场调研和市场判断,在很多大的项目开发已经进入尾期或者开发过半这种情况下才开始新盘的开发。

      观点地产新媒体:贵阳每天的成交量是不是和广州差不多?

      张健:甚至要超过它,从去年的成交来讲,贵阳的成交量超过900万平方米,这个成交量预计还会进一步增强,因为整个贵阳随着这些新的大盘逐渐开发完之后,城市现代化水平不断提升,对于下面地州的客户吸引力越来越强。

      观点地产新媒体:您刚才提到金融中心的项目是针对金融机构的群体,贵州有多少金融企业的需求量?

      张健:首先,贵阳的国际金融中心是省政府十二五金融业发展规划项目的其中一个。这个项目是在省政府金融业产业规划下孕育而生的,带有很强的政府使命,而且贵阳很多写字楼的购买不是简单的商业行为,基本上都是针对银行的总部。比如招商银行会在我们这里购买一栋写字楼作为贵州省的总部大楼,工商银行也会买一栋总部大楼。

      所以,我们的客户群不是聚焦在贵阳,而是全国的金融单位,这些金融单位非常多,有银行、投资担保机构、证券公司、保险公司等等,他们都看好整个贵州的金融发展。因为西部本身就意味着机遇,尤其是在贵阳这样一个夏季气候非常好的地方。

      在这边建设一些栽培中心和西部地区信息储备中心是很有战略意义的,这也是很多银行、大型证券公司和保险单位非常看重的一点。

      我们的开发定位在一开始就具备很强的购买实现性,而且我们总共就40栋写字楼,对比全国有这么多大型的金融单位,这个总量并不大。而且,贵阳本身就有超过几百家各类金融单位。

      我们是经过严密的测算,针对现在的容量和需求,也包括未来会进入的金融单位。这些都是根据省里面的规划去做的,所以这个项目不存在常规商品房买卖的问题,也不用担心贵阳有没有那么多大型企业,有没有那么强的金融需求,其实不存在这些问题。

      观点地产新媒体:为什么现在贵阳写字楼的供应量会增多?

      张健:在2010年以前贵阳没有像样的写字楼产业,除了市中心偶尔会起一些相对好一点的写字楼之外,其实贵阳过去很多的办公需求都是依托老式的商住楼,在居民楼里面。这些是需要升级的,不是说他们没有购买力和水平去到写字楼里面,而是以前没有这种供应,所以现在才会出现很多大盘开发的时候会刻意去满足这个需求。这个需求尤其是在未来几年会非常突出,因为积累了十几二十几年的商办需求会在很短的时间内喷发。

      观点地产新媒体:对于未来方舟这个项目,未来的规划会是什么样?

      张健:未来方舟现在整个发展非常好,从销售各方面来看在贵阳都是处于领先,一季度我们的销售在全国楼市中排在十大楼盘里面。从我们供应来讲,未来方舟一开始的定位就是以供应刚需和改善型需求为主。所以,整个后期我们也不会有太大的变化,我们还会按照这样的开发思路继续开发。我们也相信在整个贵阳楼市中,未来方舟会成为调控贵阳楼市非常重要的一个楼盘。

    撰文:武瑾莹    

    审校:刘满桃



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