城市观点论坛在云贵高原上架起讨论的平台，共同探讨贵阳的发展之道，分析二三线城市在新一轮城镇化建设中的机遇与风险。

　　胡港文（世邦魏理仕华西区董事总经理）：谢谢主持，谢谢各位嘉宾！首先抱歉，我的港普话很重。

　　中国大陆在过去的快速城镇化发展过程，在15分钟里面，大会给我这个题目太大了，我想今天可能跟大家分享几点，在过去十几年我在中国大陆看到的一些问题。

　　作为世邦魏理仕，我们是一家在美国纽约上市，超过三百年历史，我们的业绩发展重点还是在商业房地产领域。我们看到，新型城镇化发展，是我们企业未来在中国大陆发展的机遇。所以，今天我的题目还是会集中在可能补充“我们对中国大陆商业房地产的看法”。

　　刚才讲的西部开发政策对我们的影响，我们做了一些比较，这些大家都可以从国家统计局看到。在城镇化过程当中，对我们，像贵阳这类的省会城市会有一个很大的机遇。我同意刚才秦女士所讲的，我觉得我们现在是到了另外一个思维模式。刚刚讲到的这个机遇，我们在全国的高铁发展，贵阳就是其中一个城市会享受到这样的机遇，我们有这样的一个网络会越来越紧密，跟周边城市连接，会成为一个非常便捷的交通枢纽，跟周边的重要城市会带来更快更紧密的连接。我以前在上海工作的时候，我们已经体会到高铁发展对我们的便捷性。当高铁发展后，沪宁、沪行的高铁，我们到苏州、杭州等地会更方便，可能20分钟就会到上海，回到市区会更快，这就是我们享受到的同城化的有点。

　　当然，在投资方面，从我们过去的经验可以看到，各方面房地产的投资，包括商业方面的房地产投资，但是高铁是否对房价有一个必然的关联，我想说的是，可以看过去在华东地区的个别例子。大家可以看到，沪宁高铁通车之后，分水岭在2010、2011年的时间。现在中国很多时候，一些利好的消息，包括在房地产方面，像股票市场，这些利好消息会提前透支体现。这几年在贵阳这类城市是房地产投资最好的时候，因为现在是透支体现高铁对我们的效益。但是，可能如果按过去的经验，等到通车前要快。当然，我们不是鼓励希望继续看到这种局面，但是这是我们目前经常会看到的一个状况。

　　我们要看商业房地产模式的时候，我今天主要想提出两个观点跟大家分享。我们在做商业房地产的时候，究竟商业房地产是什么？很多时候业内人士会说：商业房地产就是盖一些购物中心、办公楼。但是，在商业房地产方面，结合刚才秦虹女士所讲的，其实商业房地产是除了商品住房和住宅以外，在第二产业、第三产业所需要的物业都应该是商业房地产。所以，在我们开发商业房地产的时候，在研究商业房地产需求的时候，我非常同意的是，我们每一个城市要认清楚城市的产业发展方向，没有一个产业的实际支撑，房地产是一个载体，只是方便第二产业、第三产业的运营，它本身不可能是直接带来GDP的贡献，这只是在开放过程的贡献。但我们看到在很多城市，不管在一线城市还是在二三线城市，同样我们看到这种现象，房子盖起来，但里面还是没办法，以前我们在华东地区看到很多的项目，盖起来之后，虽然它还是在市中心地区，但由于它某些因素，比如产权销售的因素等等，我们还是看到有很多的建成项目，里面是空荡荡的，或是里面的生意没办法做起来。虽然它拥有这些地段，虽然从理论上来看，地段是历来开发房地产很重要的一个因素，但是在商业房地产里面，它是其中一个因素，但它不是唯一的一个因素。我们可以看到，在商业房地产里面，地段是一个因素，但是很多时候我们忽略了它的复杂性跟后期的运营、管理、经营。这是非常重要的两个元素。

　　我们再看商业房地产，我集中讲一个我们看到的现象，在开发一些购物中心、商业中心的时候，我看到我们现在会非常单一，而且现在有两个很重要很大的问题。比如说现在的购物中心慢慢的体量越来越大，里面能放很多不同的品牌，但是我们都发现现在有一个叫“购物中心同质化”的问题。可以看到，不管里面有多大，其实可以安放的品牌都大同小异。还有一点，我们很多时候就是追求很多在一二线城市成功的案例，去考察、参观、仿照、参考一些做法，我们越来越多的是千篇一律的方式，我们所说的盒子的购物中心。我们以前的出发点是从追求建筑形态，追求所谓的里面的品牌商家，但是我觉得很多时候这是违背了做商业房地产很重要的定律。

　　我们做商业房地产首先要研究它的消费，就是这个地段未来会有什么消费。这可能也关乎着中国以前的消费，现在说当然不是说投资的渠道比较少，包括现在消费的渠道也比较少，在过去改革开放这几十年里面，集中的消费还是在研究购物消费，但是在增进的消费里面不应该只看购物消费，有旅游消费、餐饮消费、购物消费等等，这是在一个国家财富、人民财富增长之后，消费者会有不同类型的消费追求。所以，这也配合在不同城市的时候，我们产业发展的方向也不太一样。所以，这几年我们又开始看到一个新的话题，包括刚才秦虹女士所讲到的，所谓“新型城镇化”里面还要看绿色、环保。有些消费方面，不是说我们的原生态，我们能赚的钱一定会比在城市里面的商业体消费率低，反而现在有些时候我们看到，有些高收入人群会反过来追求一些原生态消费的需求。所以，在这里我提出一个大家可以再研究的方式，就是我们在做一个商业项目的时候，首先要定位的时候，我们要从消费定位入手，这里以后会有什么样的目标消费者来，我会满足这些消费群体，会寻找各种各样的运营商，做到有足够生意支撑的时候，这样的商圈才能够有效运营下去。

　　另外，后期经营不善的问题。包括产品定位、租户搭配、租赁能力、经验丰富的运营团队、购物广场的设计等等问题。一个商场开业之后的两三年是最重要的，通常它的成败在于物业的运营管理能力。从去年开始，我看到有很多人说，当一个商场的主力店搬离，就会有危机出现。那么如果我锁定我的目标群体以后，就不怕这样的问题发生，因为消费群体稳定的话，就会不断有新的商家进来。如果没有让消费者有一个观念，很多消费者去购物，不是冲着这个购物中心去购物，其实是去这个地方消闲，顺便去购物，这才是更多的购物行为的发生情况。所以，前期策划是非常重要的。

　　还有一点，我想跟大家分享的是，类似在贵阳，就是在西部的城市，有一些很好的资源，就是旅游资源，或是比沿海城市、一二线城市，还没有到城镇化高比例的时候，我们还有一些旅游的资源。所以，我觉得西部城市在考虑商业房地产的时候，应该要重新思考，我们在这里会吸引的一些目标消费者，他来贵阳是看贵阳的什么东西，还是他要看上海、北京或者海外的那些东西。这是我们要考虑的问题。第二，就是在招商目标时，我们以前太集中在一些目标的品牌。跟大家讲，在中国大陆市场里面活跃运营成功的品牌，我相信不会超过一千个，每一个商场八万个体量，所以我们现在在很多招商时，没有讨价还价的空间。所以，在招商的时候，在欧美或是在海外，有一个所谓的黄金定律，我们希望有三分之一主要目标活跃的商家；三分之一是在成长发展当中的商家，这样的商家愿意比较进取，这是未来所谓的商业火花；另外的三分之一是我们经常忽略的，就是培育本地品牌，尤其是餐饮行业。餐饮是一个非常本土性的消费，就是大家有文化、有口味的差异，你强硬的要把一些所谓欧美的品牌拉进来，我自己觉得在贵阳要招一些西餐的品牌，不一定成功。所以，我认为有本地品牌培育的必要。

　　在商业运营当中，每一段时间都会洗牌，不是说这些商家经营不善，经常洗牌是因为要迎合消费者口味的改变。我认为，我们作为一个商业房地产的顾问公司，我们最成功的是希望在我退休的时候，可以把我们中国贵阳或是当地的西南品牌已经带到欧美去开业。最近，我们已经看到一些这样的方向。我最近在台北看到俏江南的时候，非常的有感情。我看到成都的蜀酒香开业的时候，也非常有感情。所以，从前期策划到招商到后期的运营管理，中国应该到了有一个新的思维、新的模式去看，不能再用九十年代去看的时候，我觉得贵州可能会有成功的空间。

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