直播实录：2013城市观点论坛贵阳行（一）

作者:     时间: 2013-04-11 07:51:31    来源: [ 观点网 ]

城市观点论坛在云贵高原上架起讨论的平台，共同探讨贵阳的发展之道，分析二三线城市在新一轮城镇化建设中的机遇与风险。

　　贵阳，云贵高原上的风向标，虽身处内陆却从没被忘记。从旅游地产到超级大盘，探索贵阳的城市建设与发展之路从未停止。

　　一纸公文《全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》激起千层浪，贵阳究竟是房产行业的下一片蓝海，还是下一座鄂尔多斯？旅游地产的前景又有多明朗？超级大盘在2013的市场是否继续火热？

　　为此，城市观点论坛将在云贵高原上架起讨论的平台，力邀秦虹（住建部政策研究中心主任）、舒筱波（贵阳市房地产业协会副会长兼秘书长）、谭远国（威海市高新技术产业开发区管委会副主任）、黎振伟（世联地产首席技术官）、赵云伟（洲联集团(WWW5A)五合国际CEO）、高志（加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表）、胡港文（世邦魏理仕华西区董事总经理）、合富辉煌（中国）贵州公司总经理李玮与贵阳地产精英们畅所欲言，共同探讨贵阳的发展之道，分析二三线城市在新一轮城镇化建设中的机遇与风险。

　　4月11日上午，由观点新媒体、贵州都市报、贵阳市房地产业协会办的2013城市观点论坛贵阳行开幕。观点网作为论坛官方网站，将对会议进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　进入专题：2013城市观点论坛贵阳行

　　直播实录：2013城市观点论坛贵阳行（二）

 

　　主持人：

　　尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们：

　　大家早上好！

　　欢迎大家来到贵阳，来到2013城市观点论坛贵阳行现场。

　　城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。九年期间，“城市观点论坛中国行” 先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明等二十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市发展与地产动力的创新思路。

　　今天，是城市观点论坛首次来到贵阳，与众多行业精英共襄盛会。而且，这个云贵高原的金筑林城，虽处西南边陲之地，但从未被忘记。从旅游地产到超级大盘，探索贵阳的城市建设与发展之路也从未停止。

　　2013年已进入四月，调控仍然是房地产的紧箍枷锁，但不能忽视房地产在中国经济发展中拥有的举足轻重力量。特别是在新城镇化大旗之下，西部贵阳占尽天时、地利，迎来发展良机。因此，今天我们在这里，探讨“新城镇化的西部机遇”、交流“贵阳房地产时与机”。

　　最后，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、贵州都市报、贵阳市房地产业协会，合作伙伴山东省文登市人民政府、威海双岛湾科技城、世联地产、世邦魏理仕、博众房地产管理研究院，欢迎各界朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　◎ 住建部政策研究中心主任　秦  虹女士

　　◎ 贵阳市房地产业协会副会长兼秘书长　舒筱波先生

　　◎ 世联地产首席技术官　黎振伟先生

　　◎ 洲联集团（WWW5A)五合国际CEO　赵云伟先生

　　◎ 贵阳俊发房地产有限责任公司总经理　张  播先生

　　◎ 贵阳中铁置业有限公司副总经理　王成平先生

　　◎ 贵州宏德置业有限公司副总裁　贾   响先生

　　◎ 贵州中大房地产开发有限公司总经理　周红林先生

　　◎ 贵州利海房地产开发有限公司总经理　喻正琳女士

　　◎ 贵阳市房地产业协会副秘书长　陈世平先生

　　◎ 贵阳思源房地产开发有限公司总经理　彭 方先生

　　◎ 山东省文登市国土资源局副局长　赛永忠先生

　　◎ 世邦魏理仕华西区董事总经理　胡港文先生

　　◎ 威海市双岛湾开发建设管理办公室科长　毕建超先生

　　◎ 美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑设计师、董事长　冯   莹女士

　　◎ 贵州合富辉煌房地产顾问有限公司项目总监　魏   莱先生

　　◎ 贵州日报报业集团广告营运中心副主任、地产周刊主编　徐升帆先生

　　◎ 观点新媒体出品人 博鳌房地产论坛创始人　陈诗涛女士

　　下面将首先有请的是贵阳市房地产业协会副秘书长陈世平先生为我们致辞。欢迎！

　　陈世平：尊敬的秦虹主任，各位领导、专家、房开企业的代表，媒体朋友们，大家上午好！

　　由观点新媒体、贵阳市房地产业协会、贵州都市报联合主办的“新城镇化的西部机遇2013城市观点论坛贵阳行”今天在这里隆重举行，我仅代表贵阳市房地产业协会对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　作为贵阳市房地产业协会，我们一直致力在房地产企业的工作上多下工夫，我们力求探寻更多的渠道，更好的方式，整合最优质的信息资源，服务于房地产企业，以此发挥协会的桥梁纽带作用。目前，贵阳市房地产市场一直朝着平稳、健康的方向发展。在当前的政策背景下，城镇化作为国家发展的重要战略目标，给房地产行业发展带来了新一轮的激励。同时，也伴随着新的挑战。

　　今天的论坛主题围绕着“新城镇化的西部机遇”展开。我们将聆听到各位领导和专家们的真知灼见和新思想，以及多角度的新观点。在此，希望在座各位领导、专家和房企代表表一起共同研讨，为贵阳的城镇化发展提出新的思路，指明方向。

　　最后，祝新城镇化的西部机遇2013城市观点论坛贵阳行的举办获得圆满成功。谢谢！

　　主持人：谢谢陈世平先生。下面有请贵阳日报报业集团广告营运中心副主任、地产周刊主编徐升帆先生为我们致辞。掌声有请！

　　徐升帆：尊敬的各位来宾，大家上午好！欢迎大家参加本次城市观点论坛，我仅代表这次联合主办放贵州都市报欢迎大家莅临贵阳，共同探讨新城镇化背景下贵阳机遇的话题。城市观点论坛创办于2005年，这一年我也参加了博鳌观点论坛，今年已经是第九年，观点论坛终于落地贵阳，并有幸邀请到相关的地产精英汇聚贵阳。我认为这是贵阳地产发展到今天的影响力提升的结果。

　　从城市的面积、人口数据来看，贵阳不算大城市，但一直以来，我认为贵阳提供了很大的地产舞台，全国最大的地产超大项目在贵阳比比皆是，这一系列也形成了贵阳楼市在国内大量被关注的情况。贵阳的楼市在全国的影响力也屡创奇迹。贵阳的红星美凯龙年销售额在全国排名前十，这一系列的表现促成了今天的城市观点论坛贵阳行。在城镇化大潮影响下的贵阳，是我们今天共同探讨的重要主题。

　　让我们一起在爽爽的贵阳，在南明河畔，在城市观点论坛上激发思想的火花。预祝本次论坛取得圆满成功！谢谢大家！

　　主持人：接下来有请观点新媒体出品人 博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士，为我们致辞。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾：上午好！

　　城市观点论坛举办九年，首次走进贵阳， 并携手贵阳房协、贵州都市报，期望为新春四月的贵州房地产贡献一份专业的力量。

　　相对于2005年城市观点论坛启动之时，中国的房地产业已经发生了很大的变化，贵阳更是如此，在1月份发布的2012年度中国房地产卓越100榜里面，贵阳本土房企及项目都榜上有名，可以说，从开发到持续经营、从模仿到实践，从住宅到商业，贵阳房企一直在探索独特的前行之路。

　　今天，贵阳本土及外地在此投资的重要开发企业基本到来，我想是我们的当前的形势所要求，也是大家都在为自己未来的发展进行学习及思考。所以，我也特别希望远道而来的秦主任、黎总、赵总、胡总可以给大家带来更多政策层面、楼市、建筑规划、商业地产等各方面的全新讯息及独特见解，更希望我们的与会来宾一起为贵阳的大盘模式及楼市2013新走势进行一场精彩的对话。

　　贵阳房地产需要走出去，也需要引进来，在此，我代表观点新媒体邀请大家4月23日与我们共同走进大连，26日走进南京，夏季相聚在海南，相聚在2013博鳌房地产论坛上。

　　最后，再次感谢我们的合作伙伴贵阳房协、贵州都市报，山东文登市政府、双岛湾科技城等，感谢所有与会的企业来宾及媒体朋友，因为你们的到来与传播，我相信2013的贵阳房地产业将会更加有活力、更加有希望！

　　谢谢大家！

　　主持人：今天的嘉宾致辞就到这里。接下来我们将进行的是论坛的正式议程。

　　2013城市观点论坛贵阳行的议程主题是：新城镇化的西部机遇。

　　下面即将展开的是演讲环节。我们非常荣幸地邀请到了住建部政策研究中心主任秦虹女士、世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文先生、洲联集团·五合国际CEO赵云伟先生、世联地产首席技术官黎振伟先生、为我们奉献精彩的演讲。

　　首先有请今天论坛的第一位演讲嘉宾住建部政策研究中心主任秦虹女士。秦虹女士的演讲题目是：新城镇化与新调控之观察。欢迎！

　　秦虹：从中国经济现在发展的格局来看，未来的城镇化在中国发展中可以说是一个举足轻重的非常重要的地位。大家如果注意到十八大报告里提出，到2020年的时候我们要全面建成小康社会，那么建成小康社会的时候，我们的新四化是怎么提的呢？说是工业化到2020年要基本建成，信息化水平大幅度提高，城镇化是质量明显提高，农业现代化成效显著。也就是说，我们到2020年全面建成小康社会目标实现的那一天，我们的城镇化的质量应该是明显提高的这样一个水平。所以，我们说城镇化的发展已经列为我们全面建成小康社会里面的重要组成部分，所以很重要。除了这个之外，我们也看到，下一步到2020年之前，十八大报告提出来还有两个翻一番，就是GDP总量比2010年要翻一番，人均可支配收入比2010年要翻一番。要实现这两个翻一番，我们中国的经济增长速度是需要多少呢？大致需要每年在7.2%左右就可以实现。那么，这7.2%又如何实现呢？现在来看，由于全球金融危机之后，世界经济非常的不稳定，特别是欧债危机不断呈现。那么，我们下一步要保持7.2%的增长速度，我们也不能走过去十年走过的发展道路，怎么办？不能靠外需，只能靠内需。内需这里面，大家知道我们中国的发展一个是工业化，一个是城镇化，两轮驱动推动了过去十年中国经济的高速增长，但是工业化是创造供给，只有城镇化是创造需求。工业化现在的情况是全国很多很多产能过剩的行业，大量的新兴产业也出现了过剩，所以在外部市场不够稳定的情况下，大量工业化面临着过剩消费的问题。所以，我觉得国务院领导把握得比较准的方向，就是我们未来要大力发展城镇化，这就是李克强总理所说的，城镇化是推动国内内需发展最大的潜力所在，因为只有城镇化才能创造需求，才能消化很多制造业产能过剩的很多问题。毫无疑问，下一步城镇化是中国经济发展的一个非常重要的方面。

　　当然，我们说这次十八大报告之后提出来的城镇化，只在前面加了两个字“新型”城镇化。什么是新型城镇化？目前来看，我们还没有从官方的文件里找到什么是新型城镇化的确切定义。但是，我们在想，国务院之所以提出来新型城镇化，那就一定是区别于过去的城镇化。如果是我们今后到2020年大力发展城镇化，城镇化走的道路和过去十年是一样的话，那何必要加“新型”城镇化这两个字呢？为什么要加“新型”城镇化，一定是区别于过去的城镇化。

　　在国务院的有关文件里，以及在国务院领导的有关讲话里，我们研究了和新型城镇化有关的提法。我们认为，尽管现在政府没有明确给新型城镇化下定义，但是我们认为，新型城镇化至少要包括以下几方面内容：

　　第一，要实现农业转移人口的市民化。比如户口不在城市，但是在城市里已经生活半年以上的时间，但是没有享受城市化的一系列待遇。我们就是要使这些已经在城市里面生活、就业的农民，享受城市的待遇。

　　第二，集约、高效的土地利用。过去十年我们的城镇化年均提高率是1.36%，每年两千多万人口进城，规模很大，速度很快，但是我们的土地城镇化速度远远高于人口城镇化速度。如果我们城镇化速度从2008年6亿人口和1990年3亿人口相比，我们的人口总量翻了一倍的话，我们城市的建成区的面积2008年比1990年增长了两倍，也就是说土地的扩张速度比人口进城的速度快了一倍。我们过去的城镇化是粗放的，是追求数量性的城镇化。下一步，我们认为新型的城镇化一定要在土地的利用上高效和集约上做文章，不可能再像过去十年、二十年那样，无限的、快速的扩张城市的土地，而是要提高土地已有的城镇建设用地的土地利用率。

　　第三，城市群的科学布局（大中小城市和小城镇的协调发展）。改革开放之后，中国的城镇化只有20%，我们经过了30多年的时间，我们现在的城镇化率已经超过了50%，进展的速度是非常快的。大家知道欧洲城镇化率从20%提高到80%这个阶段，用了两百年的时间。美国从20%的城镇化率提高到80%，用了一百年的时间。中国，显然，我们从20%1978年到下一步提高到70%这样一个水平的话，我们走过的路程和使用的时间是短的，所以我们城镇化率是快的。但是怎么发展城市，如何推进城镇化发展这个问题，我们在过去的政策里应该不是十分清楚，一会要建立小城镇，一会要大城镇的发展，我们经过了漫长的探索。但是，从现在开始，我认为我们的国家，我们的政府找到了一条推进中国城镇化发展的明确的道路指向。这个道路指向是什么？就是改变过去各自城市独立、分散的发展格局，开始走以城市群作为推动城镇化发展的主体空间形态的格局。所以，我们现在的城市群的发展是通过城市群里面各个城市的桐城化来提高城市群的发展速度，国家再通过高速铁路网把各个城市群连接起来，通过这样一个模式来推动我们城市城镇化的进程，实现大中小城市的协调发展。我觉得这个发展速度是符合国际发展的规律和经验的。这个需要对我们的开发企业要认识到这样的问题，是非常有意义的。

　　第四，城镇发展与产业资源相适应。我们过去有一些这样的经验教训，有些地方由于脱离了产业的发展单独发展城市，尽管城市的面貌可能焕然一新，城市的房地产可能繁荣一时，但是由于没有产业的支撑，我们城市的繁荣或者房地产业的繁荣，也就只能保持很短的时间，后来可能会下来。持续下来之后，很难再恢复，因为这个城市发展脱离了产业的支撑。所以，下一步推进城镇化的健康发展，提高城镇化的核心要义，发展城市要和产业发展相结合，用产业做支撑，这才是可持续的发展。

　　第五，绿色、低碳、协调的城镇建设。我们整个建筑业量大面广，对资源的消耗、占有量非常大，下一步在发展城市推进城镇化过程中，如何和国家大的能源政策、和国家的经济转型相结合，就要求我们大力发展绿色技术、低碳、环保的建设技术来推动城镇化的建设和发展。

　　第六，智能化、以人为本的城市现代化管理。

　　我们做政策研究，我们在研究了相关的国家有关文件里面新的城镇化问题里面，我们认为至少新型城镇化应该包括以上几方面内容。下一步，我们房地产业的政策定位会是什么？我们开发企业又如何做出我们的选择和应对。我谈谈这两个方面。

　　首先，下一步房地产业的发展，第一，我们认为未来的房地产业，到2020年之前，中国的房地产业仍然面临着新的发展空间。关于中国目前房地产业是不是发展过度，是不是要掉头向下，是不是未来还有巨大的增长，关于这样的话题有很多的争论。但是，我们看来，因为城镇化的进程还没有结束，因为我们的消费结构升级所带来的无论是住的需求还是对商业、服务、旅游等等这样一些需求，还远远没有满足。所以，我们未来的房地产业，到2020年之前仍然是面临着增长的空间，这是没有悬念的。但是，我们未来的房地产政策，在新型城镇化下如何确定政策方向呢？我认为恐怕要进一步对当前的中国房地产业发展的实际情况来做出判断。我们当前的房地产市场的发展实际情况是什么？我认为有以下几个特点：

　　第一，我们现在的供应能力足够大。到去年年底计算，全国城镇总住房面积，包括商品房，凡是在城镇范围内新住房面积接近12亿平方米，这个量应该说是足够大的量。如果按这个量来计算，我们到2020年的时候，竣工面积的增长不需要太高的增速，就完全可以应对城镇新增的住房需求。所以说，我们现在供应能力不是太小。但是说供应量比较大，怎么北京、上海这些地方房价还在上涨，还说供不应求呢？主要是结构性问题。我们的供应能力、资金、施工力量都是可以移动的，现在我们总的供应能力不是问题，而且已经是巨大的一个供应量。那么，我们未来的增长不需要太高，只要保持，应对未来的新的需求没有任何供应上的问题。

　　第二，现在的城镇人均住房面积已经处于不低的水平。温家宝总理在两会期间用了很多数字，其中一个数字与住房有关，他说：到2020年时城镇人均住房面积到32.9平方米。这是什么概念？我们大概计算了一下，现在的发达国家，欧洲、日本，他们当年在我们今天这个发展阶段，就是城镇化率53%，人均GDP5000美金左右。当他们在我们这个发展阶段的时候， 他们的人均住房面积，我们现在的水平不比他们低。也就是说，现在我们的人均住房面积和经济发展来说，我们没有滞后。

　　第三，中国现在城镇居民的住房，住新房率很高。现在城镇里面50%是2000年之后竣工的新房。如果按家庭来计算的话，刨除集体宿舍，比如大学、大型企业等，按家庭户来计算，城镇里也有40%的家庭住的是2000年之后竣工的新房，住房的成新率很高。这也是一个总量的概念。

　　第四，现在我们的问题是什么，住房、房地产发展的问题是什么？我认为主要是不平衡的问题。尽管未来还有新增住房需求，但是以我们现在的供应能力和资金状况来看，应对新增住房需求没有问题，不存在能力上的问题。如果我们不能够管好需求，简单地增加供应，那么将会导致什么结果？导致的结果就是，增加的供应会继续的供应给那些有能力多占有住房的家庭，这个不平衡就会继续扩大。也就是说，现在中国住房发展最大的问题就是不平衡。第一就是住房资源占有不平衡，一部分家庭有很多套房子，一部分家庭房子都买不起。二是速度不平衡。有的家庭换了好几次房，而一部分家庭新增职工，特别是在大城市，在一线城市尤其突出，蜗居、群居，那么住不起，买不起，这些问题都是存在的。包括大中小城市也存在不平衡，大城市房价超过居民支付能力的问题始终存在，而三四线城市供应量居大，这样的问题也存在。所以，我认为，我们不需要知道具体的今年或者明年还会出几条，会不会出国六条等等，不用去猜，但是我们大体想，如果真是我们认可这样一个现实国情的话，那下一步国家的政策会是什么？下一步一定是会在供求双向来进行调节市场。一是更有效率的来控制投机性的需求，就是已经拥有很多套房，还要继续占有住房的，这种需求一定会得到控制。如果不控制这样一些需求，那么我们的不平衡问题就会越来越严重。二是要满足新型城镇化下的住房需求，就是对那些刚需，我们的政策一定会保护。无论今天的行政手段，明天的经济手段，我认为从发展上来讲，一定会沿着这个方向进行控制。不让多占有住房的继续多占有，让那些没有房子的，住不好房子的家庭尽可能改善住房，来缩小这种不平衡。

　　对企业来说如何应对？我不是做企业的，我认为下一步的发展过程中，需要有四个需要注意的方面，仅供参考。

　　第一，做好趋势判断。如果过去十年我们的趋势判断不是十分重要，因为过去十年我们房地产业是在涨的格局，不论在哪，只要投资就会赚钱。那么未来十年，我们一定要做好趋势判断，因为我们的判断在这样一个市场发展的现状下，未来城市的发展一定是分化的格局。这就意味着未来城市房地产发展一定是不均衡的。你做好局势判断，即使营销手段差一点，企业管理能力差一点，也不影响你赚钱，只是赚多和赚少的问题。如果你趋势判断错误，再高明的营销技巧，再好的设计，也要在市场碰壁。从未来到2020年之前，城镇的常住人口不会减少还会增加，但是我们要注意到增加的这些人口主要去哪里，我们需要分析。大家要注意，下一步的城市群发展空间形态，国家在打造快速交通最后要形成的城市网络化发展的格局，更多的关注网格交差点的城市，因为它们将可能在发展产业方面有更多的优势。由于产业发展带动了需求的增加，会给房地产业带来机会。

　　第二，要采取谨慎的投资策略。因为未来房地产的发展和过去十年可能会出现不同的格局。过去十年是单边上涨的格局，在哪投资都赚钱，未来不一定，所以要谨慎。因为房地产市场所面临的外部环境过去十年已经发生了变化。简单说，住房制度改革市场需求的红利，未来没有这个红利，还要把需求拿到一部分进到保障房里。过去十年，2010年之前，我认为我们的政策从来没有对投资、投机性需求真正进行控制。一个市场上，投资、投机性需求占比很大的话，是没有办法估计的，但我相信未来的政策一定会对投资和投机性需求进行控制，这个时候市场有多少需求大致是个常数，所以我们说这也是一个变化。

　　城镇化人口的增长质量和速度会下降。现在农村里青壮劳动力都已经在城市里，下一步，我们还要提高20%个点。

　　第三，实施多元化战略。企业依实力不同选择不同的多元化，如果说你不是这么大的企业，没有这么大的能力，就是一个省内的企业，我觉得也要做多元化，至少在省会城市，地级市、县级市搞点开发。如果企业还小，也要做多元化，比如可以在产品的多元化上下工夫。多元化就是中国的特点，中国最大的特点就是大，不平衡，利用这个不平衡，我们来减少企业的风险。

　　第四，关注房地产直接融资趋势。下一步，房地产是个资金密集行业，离开了钱什么事都办不成，企业发展需要极大的资金。下一步，如果在间接融资不烦琐的时候，直接融资可以为企业的发展奠定基础。未来发展这种取向是非常明确的，希望企业在直接融资方面做好储备和研究，以便把握直接融资的技术和手段来应对未来在资金方面可能会出现的一些问题。

　　以上，是关于新型城镇化发展的一些问题，我们研究的一些体会和大家做交流，希望给大家能有所启发。谢谢大家！

　　提问：全国各地国五条细则的相继出台，大家最关注的问题就是20%的个税，是否会影响到房价？

　　秦虹：我没有看到有哪个城市有更细的细则，我只看到了北京。北京的细则是比较清楚的，在文件的第二篇开始就执行了20%，还明确了什么人可以买，什么人不可以买。对市场的影响是明显的，北京的二手房现在可以说已经到冰点，现在的交易场所非常冷清，这个效果已经很明显，事实已经说明。别的地方因为没有细则，我没办法判断。

　　提问：新型城镇化，您感觉对二三四线城市，哪个城市更有利，为什么？更有利一放具体有利在哪里？

　　秦虹：我认为都有机遇，但是不能简单分什么线的城市。我认为要关注到未来城市发展的这张网。今后，高速铁路网正在规划和建设，还没建成，各个城市群的同城化正在规划，也还没有建成。将来，城市的同城化怎么实现，要靠城市群里面，也是通过轨道交通的公交化实现城市群里面的同城化，然后在和国家的高速铁路网把各个城市群连起来，我们相信有那一天，等这些网络都建成的时候，中国的城市将是一张城市网。当然，这个城市网不可能涵盖所有的600多个城市。我更看好下一个网，就是在这张城市网的交叉点的地方，将来的发展会更大，它也可能是大城市，也可能是涉及到我们的地级市，可能就是三四线城市。为什么交叉点的城市更有机会？因为交叉点的城市交通的便利性，将会带来生产成本的降低，会带来投资和人口的积聚。有了人口和投资的积聚，我们就会对房地产产生需求。我始终认为房地产是第三产业，脱离产业的支撑，单独发展房地产，一时繁荣，早晚会下来，如果没有产业、人口支撑的市场，是没有未来的。比如北京、上海，每年新增常住人口60万，北京是全国最严厉的房地产调控政策，但是这一轮的房地产调控北京涨得最快，就是因为一年新增常住人口60万决定的。如果有这么大的增长情况，就说明需求量很大。所以，我认为，下一步投资的时候选择很重要。

　　主持人：10分钟的答问环节到此结束。掌声欢送秦虹女士。接下来有请今天论坛的第二位演讲嘉宾，世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文先生，题目是：商业地产与西部发展。有请！

　　胡港文：谢谢主持，谢谢各位嘉宾！首先抱歉，我的港普话很重。

　　中国大陆在过去的快速城镇化发展过程，在15分钟里面，大会给我这个题目太大了，我想今天可能跟大家分享几点，在过去十几年我在中国大陆看到的一些问题。

　　作为世邦魏理仕，我们是一家在美国纽约上市，超过三百年历史，我们的业绩发展重点还是在商业房地产领域。我们看到，新型城镇化发展，是我们企业未来在中国大陆发展的机遇。所以，今天我的题目还是会集中在可能补充“我们对中国大陆商业房地产的看法”。

　　刚才讲的西部开发政策对我们的影响，我们做了一些比较，这些大家都可以从国家统计局看到。在城镇化过程当中，对我们，像贵阳这类的省会城市会有一个很大的机遇。我同意刚才秦女士所讲的，我觉得我们现在是到了另外一个思维模式。刚刚讲到的这个机遇，我们在全国的高铁发展，贵阳就是其中一个城市会享受到这样的机遇，我们有这样的一个网络会越来越紧密，跟周边城市连接，会成为一个非常便捷的交通枢纽，跟周边的重要城市会带来更快更紧密的连接。我以前在上海工作的时候，我们已经体会到高铁发展对我们的便捷性。当高铁发展后，沪宁、沪行的高铁，我们到苏州、杭州等地会更方便，可能20分钟就会到上海，回到市区会更快，这就是我们享受到的同城化的有点。

　　当然，在投资方面，从我们过去的经验可以看到，各方面房地产的投资，包括商业方面的房地产投资，但是高铁是否对房价有一个必然的关联，我想说的是，可以看过去在华东地区的个别例子。大家可以看到，沪宁高铁通车之后，分水岭在2010、2011年的时间。现在中国很多时候，一些利好的消息，包括在房地产方面，像股票市场，这些利好消息会提前透支体现。这几年在贵阳这类城市是房地产投资最好的时候，因为现在是透支体现高铁对我们的效益。但是，可能如果按过去的经验，等到通车前要快。当然，我们不是鼓励希望继续看到这种局面，但是这是我们目前经常会看到的一个状况。

　　我们要看商业房地产模式的时候，我今天主要想提出两个观点跟大家分享。我们在做商业房地产的时候，究竟商业房地产是什么？很多时候业内人士会说：商业房地产就是盖一些购物中心、办公楼。但是，在商业房地产方面，结合刚才秦虹女士所讲的，其实商业房地产是除了商品住房和住宅以外，在第二产业、第三产业所需要的物业都应该是商业房地产。所以，在我们开发商业房地产的时候，在研究商业房地产需求的时候，我非常同意的是，我们每一个城市要认清楚城市的产业发展方向，没有一个产业的实际支撑，房地产是一个载体，只是方便第二产业、第三产业的运营，它本身不可能是直接带来GDP的贡献，这只是在开放过程的贡献。但我们看到在很多城市，不管在一线城市还是在二三线城市，同样我们看到这种现象，房子盖起来，但里面还是没办法，以前我们在华东地区看到很多的项目，盖起来之后，虽然它还是在市中心地区，但由于它某些因素，比如产权销售的因素等等，我们还是看到有很多的建成项目，里面是空荡荡的，或是里面的生意没办法做起来。虽然它拥有这些地段，虽然从理论上来看，地段是历来开发房地产很重要的一个因素，但是在商业房地产里面，它是其中一个因素，但它不是唯一的一个因素。我们可以看到，在商业房地产里面，地段是一个因素，但是很多时候我们忽略了它的复杂性跟后期的运营、管理、经营。这是非常重要的两个元素。

　　我们再看商业房地产，我集中讲一个我们看到的现象，在开发一些购物中心、商业中心的时候，我看到我们现在会非常单一，而且现在有两个很重要很大的问题。比如说现在的购物中心慢慢的体量越来越大，里面能放很多不同的品牌，但是我们都发现现在有一个叫“购物中心同质化”的问题。可以看到，不管里面有多大，其实可以安放的品牌都大同小异。还有一点，我们很多时候就是追求很多在一二线城市成功的案例，去考察、参观、仿照、参考一些做法，我们越来越多的是千篇一律的方式，我们所说的盒子的购物中心。我们以前的出发点是从追求建筑形态，追求所谓的里面的品牌商家，但是我觉得很多时候这是违背了做商业房地产很重要的定律。

　　我们做商业房地产首先要研究它的消费，就是这个地段未来会有什么消费。这可能也关乎着中国以前的消费，现在说当然不是说投资的渠道比较少，包括现在消费的渠道也比较少，在过去改革开放这几十年里面，集中的消费还是在研究购物消费，但是在增进的消费里面不应该只看购物消费，有旅游消费、餐饮消费、购物消费等等，这是在一个国家财富、人民财富增长之后，消费者会有不同类型的消费追求。所以，这也配合在不同城市的时候，我们产业发展的方向也不太一样。所以，这几年我们又开始看到一个新的话题，包括刚才秦虹女士所讲到的，所谓“新型城镇化”里面还要看绿色、环保。有些消费方面，不是说我们的原生态，我们能赚的钱一定会比在城市里面的商业体消费率低，反而现在有些时候我们看到，有些高收入人群会反过来追求一些原生态消费的需求。所以，在这里我提出一个大家可以再研究的方式，就是我们在做一个商业项目的时候，首先要定位的时候，我们要从消费定位入手，这里以后会有什么样的目标消费者来，我会满足这些消费群体，会寻找各种各样的运营商，做到有足够生意支撑的时候，这样的商圈才能够有效运营下去。

　　另外，后期经营不善的问题。包括产品定位、租户搭配、租赁能力、经验丰富的运营团队、购物广场的设计等等问题。一个商场开业之后的两三年是最重要的，通常它的成败在于物业的运营管理能力。从去年开始，我看到有很多人说，当一个商场的主力店搬离，就会有危机出现。那么如果我锁定我的目标群体以后，就不怕这样的问题发生，因为消费群体稳定的话，就会不断有新的商家进来。如果没有让消费者有一个观念，很多消费者去购物，不是冲着这个购物中心去购物，其实是去这个地方消闲，顺便去购物，这才是更多的购物行为的发生情况。所以，前期策划是非常重要的。

　　还有一点，我想跟大家分享的是，类似在贵阳，就是在西部的城市，有一些很好的资源，就是旅游资源，或是比沿海城市、一二线城市，还没有到城镇化高比例的时候，我们还有一些旅游的资源。所以，我觉得西部城市在考虑商业房地产的时候，应该要重新思考，我们在这里会吸引的一些目标消费者，他来贵阳是看贵阳的什么东西，还是他要看上海、北京或者海外的那些东西。这是我们要考虑的问题。第二，就是在招商目标时，我们以前太集中在一些目标的品牌。跟大家讲，在中国大陆市场里面活跃运营成功的品牌，我相信不会超过一千个，每一个商场八万个体量，所以我们现在在很多招商时，没有讨价还价的空间。所以，在招商的时候，在欧美或是在海外，有一个所谓的黄金定律，我们希望有三分之一主要目标活跃的商家；三分之一是在成长发展当中的商家，这样的商家愿意比较进取，这是未来所谓的商业火花；另外的三分之一是我们经常忽略的，就是培育本地品牌，尤其是餐饮行业。餐饮是一个非常本土性的消费，就是大家有文化、有口味的差异，你强硬的要把一些所谓欧美的品牌拉进来，我自己觉得在贵阳要招一些西餐的品牌，不一定成功。所以，我认为有本地品牌培育的必要。

　　在商业运营当中，每一段时间都会洗牌，不是说这些商家经营不善，经常洗牌是因为要迎合消费者口味的改变。我认为，我们作为一个商业房地产的顾问公司，我们最成功的是希望在我退休的时候，可以把我们中国贵阳或是当地的西南品牌已经带到欧美去开业。最近，我们已经看到一些这样的方向。我最近在台北看到俏江南的时候，非常的有感情。我看到成都的蜀酒香开业的时候，也非常有感情。所以，从前期策划到招商到后期的运营管理，中国应该到了有一个新的思维、新的模式去看，不能再用九十年代去看的时候，我觉得贵州可能会有成功的空间。

　　主持人：下面有请第三位嘉宾演讲：洲联集团（WWW5A)五合国际CEO赵云伟先生。他演讲的题目是：迎接城市群时代的到来。有请！

　　赵云伟：各位嘉宾上午好！

　　刚才秦虹女士讲了很多，我们国家到现在没有一个新型城市化的定位，有很多人说是对于更多的环境保护，有人说是农民进城，这在未来大家还是会争论的事情。但是有一个事情，新型城市化一定会落地，一定会落地在城市。这是没有争议的。

　　一，世界城市发展趋势。

　　1.世界城市。世界地图里标的是学术界里比较出名的世界城市，其实说起来就是指挥和控制世界经济命脉的特大城市，目前公认的城市有纽约、伦敦、东京、巴黎这些城市。在2012年著名的咨询公司曾经用中英文两种语言发表了叫《都市机遇》的报告，他把未来2025年认为北京市将成为世界的老大。当然，他有一套自己完整的分析，其中最重要的分析，比如说经济影响力，城市文化的定位等等都有重要的说明，它已经凌驾于纽约、东京这些城市之上。当然，也有一些技术的数据，比如机场。贵阳也在扩建机场，北京市的机场排名现在是全球第二。结论是在世界城市的指挥和控制的指导下，城市是一个网络，网络里面一定有老大、老二、老三，这是一个之间互相协调的指挥、组织世界生产的布局。

　　这些地区构成的就叫全球城市地区，以大城市为核心，和其他城市进行沟通，共同参与竞争，这是未来的目标。大城市由于资金、技术、人才、基础设施非常好，就会吸引更多的人、更多的资金，这是一个定律。

　　从技术上，现在已经能够解决原料地、生产地、市场地，三位一体的解决。比如苹果，苹果的生产全世界都有，原料地在哪，全世界都有。

　　在这种综合布局之下，实际上目前城市的格局已经发生了很大变化，人们的活动已经打破了原来城市的界限，更多的是在城市之间活动，所以人们的选择也大了，所以房地产的选择也大了。可以看到，在新型城市中，美国的贡献率够大的，但是它近些年的增长基本上都是在郊区，所以美国也做了自己城镇体系的规划。欧洲也是这样，欧洲花了六年时间研究整个欧洲国家的大城市群的布局，得出的结论也是从曼彻斯特到米兰是会承担欧洲最大的城市群的功能。所以，未来会有更多的国家和地区加入到城市群的发展趋势上来。

　　这些东西，总结一下，目前的城市发展是竞争的关系，城市扩张是本能，它必须扩张才能去竞争。城市是流动的，城市一定有上下游关系，所以才有城市群，一定是下游往上游这样一个关系。另外，区位规模，比如刚才说的北京，它的规模大，规模越大，它的流域面积越大，所以将来的扩张速度也更快。这是一个基本的全球城市的理论框架。我们看到，我们国家发展城市化布局，要做城市群，这是一个必然的道路。

　　二，我国城乡规划政策。

　　2011年是一个分界点，已经标志着我们正式进入了城市型国家。那么未来20年，还有4亿人口进城，这些人群安排在什么地方，不可能都挤到大城市，这是从国家层面上必须要解决的。在西方的研究机构里，未来的发展可能最主要的，不管是从人口、GDP、建筑面积、供水等等，未来市场都是在竞争。

　　中国有两大国策，从发改委的角度说，国家资源要控制、人口也要控制。城市化就分了优化地区和重点开发地区，在这种基础上有若干个大小不同的城市。另外，就是城市群规划。通过最主要的大型城市群，比如珠三角地区是最早的城市群规划，现在也是中国最主要的制造业基地。国务院批复的长三角地区规划，是全球最重要的制造业中心。关于贵阳，黔中经济区里面发展的重要战略规划，贵阳是核心区。这些都说明，我们国家城市群的规划推进已经到了一个很成熟的阶段。

　　发改委统计的结论是中国已经形成十大城市群，占11%的国土面积，39%的人口，将近三分之二的GDP。

　　如何缩小城乡差距？如何缩小中西部差距？这十大城市群之外的人口进入十大城市群；十大城市群内的产业迁出，新增若干城市。

　　三，城市群的空间战略。

　　1.中心结构。比如广州和佛山的广佛同城，实现多中心空间布局。再比如东京，在50公里的半径范围内这些年基本不变，基本上这些年大家的变化都是在50公里的范围内。大家可以想象一下这是什么概念。同样，比如北京，北京现在的范围基本是在20公里，20公里范围以外还没有开发。北京近十年人口增长速度是远远高于京津冀地区的其他城市。我们也做过四大新城的发展规划，模式也是一样。

　　2.新区规划。新区特别重要的是以产业带动，以区建城这样的方向。国家先后批了六个国家级先区，面积都非常大，比如重庆市的江南产业集中区，这些规划是一套完整的研究国家政策如何落实，这不是趋向，一期已经启动。类似这样的一些项目。另外一个例子曹妃甸新区。新城面积120平方公里，建设用地80平方公里，工业区填海面积30平方公里。在一年多的时间，基本上这个区已经建成。以新区带动产业发展的模式。

　　四，城市群时代的地产创新。这是一个核心。在若干个大城市群体如何来选择项目，除了市区，除了住宅，还有没有其他的途径。大型房地产开发主展场从大城市中心区逐渐项城市新区、郊区以及周围小城镇转移。举四个例子，是我们公司做的项目。

　　1.旅游地产——梦上海。要做一个老上海、老城乡的旅游小镇。这是比较典型的小镇模式，但不是以房地产为主，而是以旅游地产为主。

　　2.养生地产。我们做这个项目的城市是在海南的海南湾，98平方公里的土地里面没有房地产项目，也就是没有传统的住宅项目。这是中国为数不多的保险公司做养老地产的典型项目，它的特点是有一套完整的持有体系，包括一些康复、体检，包括一些酒店式的项目，有一些项目能出售，还有一些旅游的项目。

　　3.文化地产。中西部我觉得特别有机会做这件事情，比如我们做的陕西汉中地区的一个项目，它是以一个特别纯粹的建筑宫殿来带动周边地区的发展，这个项目已经批复。是把整个汉朝的文化全部在一个中心街区体现。

　　4.产业地产。这是一个在中国不太知名的企业（联东地产）的项目，这些项目做得非常好。

　　5.赛事地产。最近我们接了好几单这样的项目，比如在南宁巴马镇做世界钓鱼湾，它承诺举办三年的世界钓鱼大赛，其他的时间就是赛后的利用。现在不让建别墅，都是运动员村。

　　所以，结论就是在城市化的过程中，城市群是城市化落地的模式，城市空间重构必将创新低产开发模式，西部地区拥有丰富的自然资源和土地资源，前景无限。

　　主持人：下面有请今天最后的一位演讲嘉宾，世联地产首席技术官黎振伟先生，他的题目是：从广州到贵阳 中国城市大盘的发展与回顾。有请！

　　黎振伟：我来自广州，1985年来过贵阳。从广州到贵阳，中国城市的发展，回顾。

　　2013年，我们的房地产行业最关注的话题是什么？我想是：1房地产调控与转型；2城镇化带来的机会与挑战；3从鄂尔多斯带出的房地产泡沫与延续。

　　贵阳同样面临着考验，我们打开网站，只要把贵阳和鄂尔多斯两个词一搜，一大串网页也出来了。很多的数字在贵阳今天，为什么会令人感到担忧，因为我们看到的数据，在贵阳很多的楼盘在中国创造了很多的奇迹，它的量、它的写字楼，贵阳是个三线城市，但是贵阳的写字楼非常多。从以上统计可能并不准确，但是在市场上是这样流传的。我们将要思考，贵阳给我们带来的将是城市创新发展的典范，还是别的什么？

思考这个问题，我觉得不容易。我们不能够简单否定，也不能够简单地盲目推崇。我想我们需要客观、理性地认识。

我们在创造奇迹的同时也要认识规律。为什么要讲广州，因为广州是中国房地产最成熟的城市，它的历程、它的经验以及教训可以给我们增加成功的把握。贵阳这样一个三线城市的典型，也是城镇化发展的典型，它是天时地利人和获得的机会，偶然中的必然，快速发展中的弊端与防范对类似的城市都很值得借鉴。

首先看广州，讲大盘不得不讲广州。广州，中国典型城市发展的典范，可以看到规律。广州为什么在九十年代中就可以有大盘呢？它是中国最早开放的城市，也是中国经济最早崛起的城市，所以决定了广州有中国最早的大盘。广州是既传统又充满活力的城市，广州有很多新潮的东西可以被接受，因为香港的影响。广州GDP的增长一定领先全国，广州的人均收入增长也拉大了全国的平均水平，广州的户籍人口跟流动人口是1：1，广州在2000年时，我们的市场供不应求，也导致了广州的成交价格也上涨。城市的高密度开发，房地产在城市里面已经变得不那么宜居，所以开发区需要寻找更多的空间，买房者也需要寻找更多的空间，所以郊区的大盘就出现了，于是，对广州的影响很巨大。比如香港的太古城，香港的御景湾。

二，大型郊外住区发展的历程与成效。

1.从起步到成熟，分节但发展。2.解决政府资金与效率的不足。3.解决城市中心区土地资源的不足。4.解决中低收入者的居住需求，引导并适应人民生活水平、生活方式的提升。5.提升地区经济、城市与房地产发展的水平并扩展城市功能。

大盘给城市带来很多很多的过去没有的经济，当然，也会带来些问题。

广州大盘经历将近20年：第一阶段：1991-1998年郊区大盘的发展期，单一的功能与简单配套，探索与积累阶段。第二阶段：1999-2001年郊区大盘的开花期，从单一开发到复合，概念的提升。第三阶段：2001年至2003年，郊区大盘的结果期，从个别楼盘到板块的提升、产品综合质素的空前提升，开发营销模式成型并成熟。第四阶段，2004年至今，郊区大盘的引进与外拓提升期，从本地发展到外地企业引入。

广州的发展也是四面开花，但区域的经济、交通、环境时机决定了项目发展的效果以及成败。番禺是最好的，因为它的区位最好。所以我觉得贵阳的开发商们千万不要看到地就去拿，不光看地，看环境，还要看经济、交通及城市的发展。在广州华南板块这个很小的区域里面有15个楼盘的进驻，一个很小的区域的一年销售量达到整个广州的三分之一，这些开发商今天已经很多是中国的上市公司，当然，也有很多公司死掉。

今天贵阳的发展可以说已经超越广州，有很多大盘的发展。

在广州，特色很重要，在竞争之下，没有准确的布局很难做。广州丽江花园，是中产人文的典范，一方水土一方人。奥林匹克花园，是中国体育与健康复合地产的典范。广州星河湾，是中国品质与景观社区的典范。星河湾的成功不仅在广州，已经在北京、上海都成功。凤凰城，碧桂园最成熟发展的大型社区，与区域城镇及产业化发展的典范。这是广州东部的工业城镇，它的发展可以延续这么长时间，而且价格不断提升。广州雅居乐是中国休闲的典范，它把旅游产业带到了海南。所以，从广州的经验看，真的不简单，每一个项目都创造了一个新的模式。我想今天的贵阳，我们的开发商如何创造自己的模式。有一点还需要我们学习的是广州祈福新村，这是名副其实的中国第一村。这是在1992年的规划，这个规划一直延续到现在，规模化休闲度假配套，推进楼盘形成休闲、居住相宜的特色生活氛围，有效带动售价提升。它给我们展示的是一幅非常宜居的情形。这里有三分之一的香港人，三分之一的广东人，还有三分之一的本地人。这里的商场是临时的，因为商场要解决的是基本的需求，这里的学校做得非常好。这里的会所、菜市场都是临时的，不断变化的，而这里的医院做得非常好。

成功的背后要捉住先机与务实长远的操作，准确的客户与产品定位，多样化的选择；完善与有效的配套，便利的生活设施；引导生活、由度假概念到郊区生活方式。

彭磷基董事长的发展心得：一个企业、一个人的精力是有限的，有舍才有得，专心致志。罗马不是一天建成的，祈福精英卫星城，十年如一日。

广州早期城郊大盘发展存在的问题：1.企业开发先行而政府规划滞后导致土地的浪费与发展的无序。2.强调个体的发展而忽略整体的城市发展配套，导致社会资源的浪费与居民生活的不便，也给企业后期的运营带来很大的困难。3.郊外居住区与区域产业及生态环境发展未能协调，从而导致开发过度与难以持续。4.要重视硬件与个体的发展，而忽略周边文化的建设与发展。

还有我们的堵车问题，华南板块居住了广州四分之一的人口，它的交通也是不通畅的。还有开发商的承诺不兑现，这些矛盾到今天还在发生。当然，也包括一些无序、盲目的发展，导致了很多浪费，包括资源浪费。这些，我觉得在广州还好，它是一个巨大城市。但是贵阳，如果经济跟不上，这些问题将会很严重。

以企业主导发展，可提升开发的效率，但政府的缺位令发展缺乏整体的规划，而快速发展与经验不足的矛盾，则发展造成资源的浪费与环境的破坏，而完善到位的交通配套与管理是城郊大盘发展的持续保证。

贵阳在新型城镇化城郊大盘的发展将会如何？贵阳是一个首位度极高的城市，同时也是一座土地缺少、人口高度密集的城市，贵阳山多，平地少。贵阳今天城市在发展，贵阳一旦打通隧道，其实城市到郊区大盘距离非常近，所以为什么花果园能够这么成功，很简单，因为它紧挨着城市。未来方舟为什么有机会？因为打通隧道，跟中心城区就是几公里。同时，贵阳的政策，限购范围狭窄，政策也很有利。同时，贵阳现在的需求，目前还是以首置、首买等刚性需求。当然，我们也看到它的生产也会过剩，贵阳的房价去年紧挨着前年跌了，但是成交量大量上涨。我们认为，城市的特点，基础的完善，经济的增长，人们生活水平的提升，政策的支持与宽松，房地产发展的提升与外部企业、国际经验的引入，城市改造更新的压力与动力，造就了贵阳城市与郊区大盘的天时地利人和。政府的支持，后发的优势，创新的精神与企业家的大胆进取成就了贵阳中国房地产城市大盘的奇迹。充足的市场供应加剧了竞争也促进了进步，更平抑了房价。

这就是我们今天看到的花果园，我去年这个时候去，我今年这个时候再去，我希望明年再去，五年后，我想就可以跟广州比了。可以看到花果园的建设速度非常快，未来方舟的口号是“让一切重新再来”，这个口号很厉害，在广州不敢说，它敢说，确实厉害。我觉得这就是西部的真实，跟我们沿海不一样，它们确实很厉害。

但是在城市快速发展的同时，更需要清醒地认识，我觉得质跟量是矛盾，但也应该是共生的。超常规的发展只能一时，却不可持续。大盘的建设与销售可以加速，而大盘生活与配套的成熟需要时间的历练与培育。开发商可帮助政府推进城市改造与建设，但政府不能在城市运营管理中缺位，开发商更不能代替其功能与作用。市场的房价并非越低越好。

结论与建议：1.城市与经济兴旺带来巨大的发展机遇，令大型城市郊区住宅碰蓬勃发展，但不能简单模仿与照搬。2.企业的参与城镇化的发展令项目发展的水平提高，速度加快但不能盲目与失控。3.政府须加强规划与开发的指导，令土地资源更有效地利用并令开发运营可持续进行。

谢谢各位！

　　主持人：谢谢黎先生。

　　亲爱的各位来宾，我们今天论坛的演讲环节到这里就告一段落了。接下来，我们将进入城市观点论坛中国行贵阳圆桌。

　　新城镇化大幕已启动，西南中心贵阳雄心百倍，大盘造城与旅游兴市战略齐头并进，如何在新时期下辩明形势，更进一步？因此，本次贵阳圆桌的主题是：西部雄心 贵阳房地产时与机

　　直播实录：2013城市观点论坛贵阳行（二）

（审校：徐耀辉）

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