城市观点论坛在云贵高原上架起讨论的平台，共同探讨贵阳的发展之道，分析二三线城市在新一轮城镇化建设中的机遇与风险。

　　秦虹（住建部政策研究中心主任）：从中国经济现在发展的格局来看，未来的城镇化在中国发展中可以说是一个举足轻重的非常重要的地位。大家如果注意到十八大报告里提出，到2020年的时候我们要全面建成小康社会，那么建成小康社会的时候，我们的新四化是怎么提的呢？说是工业化到2020年要基本建成，信息化水平大幅度提高，城镇化是质量明显提高，农业现代化成效显著。也就是说，我们到2020年全面建成小康社会目标实现的那一天，我们的城镇化的质量应该是明显提高的这样一个水平。所以，我们说城镇化的发展已经列为我们全面建成小康社会里面的重要组成部分，所以很重要。

　　除了这个之外，我们也看到，下一步到2020年之前，十八大报告提出来还有两个翻一番，就是GDP总量比2010年要翻一番，人均可支配收入比2010年要翻一番。要实现这两个翻一番，我们中国的经济增长速度是需要多少呢？大致需要每年在7.2%左右就可以实现。那么，这7.2%又如何实现呢？现在来看，由于全球金融危机之后，世界经济非常的不稳定，特别是欧债危机不断呈现。那么，我们下一步要保持7.2%的增长速度，我们也不能走过去十年走过的发展道路，怎么办？不能靠外需，只能靠内需。内需这里面，大家知道我们中国的发展一个是工业化，一个是城镇化，两轮驱动推动了过去十年中国经济的高速增长，但是工业化是创造供给，只有城镇化是创造需求。工业化现在的情况是全国很多很多产能过剩的行业，大量的新兴产业也出现了过剩，所以在外部市场不够稳定的情况下，大量工业化面临着过剩消费的问题。所以，我觉得国务院领导把握得比较准的方向，就是我们未来要大力发展城镇化，这就是李克强总理所说的，城镇化是推动国内内需发展最大的潜力所在，因为只有城镇化才能创造需求，才能消化很多制造业产能过剩的很多问题。毫无疑问，下一步城镇化是中国经济发展的一个非常重要的方面。

　　当然，我们说这次十八大报告之后提出来的城镇化，只在前面加了两个字“新型”城镇化。什么是新型城镇化？目前来看，我们还没有从官方的文件里找到什么是新型城镇化的确切定义。但是，我们在想，国务院之所以提出来新型城镇化，那就一定是区别于过去的城镇化。如果是我们今后到2020年大力发展城镇化，城镇化走的道路和过去十年是一样的话，那何必要加“新型”城镇化这两个字呢？为什么要加“新型”城镇化，一定是区别于过去的城镇化。

　　在国务院的有关文件里，以及在国务院领导的有关讲话里，我们研究了和新型城镇化有关的提法。我们认为，尽管现在政府没有明确给新型城镇化下定义，但是我们认为，新型城镇化至少要包括以下几方面内容：

　　第一，要实现农业转移人口的市民化。比如户口不在城市，但是在城市里已经生活半年以上的时间，但是没有享受城市化的一系列待遇。我们就是要使这些已经在城市里面生活、就业的农民，享受城市的待遇。

　　第二，集约、高效的土地利用。过去十年我们的城镇化年均提高率是1.36%，每年两千多万人口进城，规模很大，速度很快，但是我们的土地城镇化速度远远高于人口城镇化速度。如果我们城镇化速度从2008年6亿人口和1990年3亿人口相比，我们的人口总量翻了一倍的话，我们城市的建成区的面积2008年比1990年增长了两倍，也就是说土地的扩张速度比人口进城的速度快了一倍。我们过去的城镇化是粗放的，是追求数量性的城镇化。下一步，我们认为新型的城镇化一定要在土地的利用上高效和集约上做文章，不可能再像过去十年、二十年那样，无限的、快速的扩张城市的土地，而是要提高土地已有的城镇建设用地的土地利用率。

　　第三，城市群的科学布局(大中小城市和小城镇的协调发展)。改革开放之后，中国的城镇化只有20%，我们经过了30多年的时间，我们现在的城镇化率已经超过了50%，进展的速度是非常快的。大家知道欧洲城镇化率从20%提高到80%这个阶段，用了两百年的时间。美国从20%的城镇化率提高到80%，用了一百年的时间。中国，显然，我们从20%1978年到下一步提高到70%这样一个水平的话，我们走过的路程和使用的时间是短的，所以我们城镇化率是快的。但是怎么发展城市，如何推进城镇化发展这个问题，我们在过去的政策里应该不是十分清楚，一会要建立小城镇，一会要大城镇的发展，我们经过了漫长的探索。但是，从现在开始，我认为我们的国家，我们的政府找到了一条推进中国城镇化发展的明确的道路指向。这个道路指向是什么？就是改变过去各自城市独立、分散的发展格局，开始走以城市群作为推动城镇化发展的主体空间形态的格局。所以，我们现在的城市群的发展是通过城市群里面各个城市的桐城化来提高城市群的发展速度，国家再通过高速铁路网把各个城市群连接起来，通过这样一个模式来推动我们城市城镇化的进程，实现大中小城市的协调发展。我觉得这个发展速度是符合国际发展的规律和经验的。这个需要对我们的开发企业要认识到这样的问题，是非常有意义的。

　　第四，城镇发展与产业资源相适应。我们过去有一些这样的经验教训，有些地方由于脱离了产业的发展单独发展城市，尽管城市的面貌可能焕然一新，城市的房地产可能繁荣一时，但是由于没有产业的支撑，我们城市的繁荣或者房地产业的繁荣，也就只能保持很短的时间，后来可能会下来。持续下来之后，很难再恢复，因为这个城市发展脱离了产业的支撑。所以，下一步推进城镇化的健康发展，提高城镇化的核心要义，发展城市要和产业发展相结合，用产业做支撑，这才是可持续的发展。

　　第五，绿色、低碳、协调的城镇建设。我们整个建筑业量大面广，对资源的消耗、占有量非常大，下一步在发展城市推进城镇化过程中，如何和国家大的能源政策、和国家的经济转型相结合，就要求我们大力发展绿色技术、低碳、环保的建设技术来推动城镇化的建设和发展。

　　第六，智能化、以人为本的城市现代化管理。

　　我们做政策研究，我们在研究了相关的国家有关文件里面新的城镇化问题里面，我们认为至少新型城镇化应该包括以上几方面内容。下一步，我们房地产业的政策定位会是什么？我们开发企业又如何做出我们的选择和应对。我谈谈这两个方面。

　　首先，下一步房地产业的发展，第一，我们认为未来的房地产业，到2020年之前，中国的房地产业仍然面临着新的发展空间。关于中国目前房地产业是不是发展过度，是不是要掉头向下，是不是未来还有巨大的增长，关于这样的话题有很多的争论。但是，我们看来，因为城镇化的进程还没有结束，因为我们的消费结构升级所带来的无论是住的需求还是对商业、服务、旅游等等这样一些需求，还远远没有满足。所以，我们未来的房地产业，到2020年之前仍然是面临着增长的空间，这是没有悬念的。但是，我们未来的房地产政策，在新型城镇化下如何确定政策方向呢？我认为恐怕要进一步对当前的中国房地产业发展的实际情况来做出判断。我们当前的房地产市场的发展实际情况是什么？我认为有以下几个特点：

　　第一，我们现在的供应能力足够大。到去年年底计算，全国城镇总住房面积，包括商品房，凡是在城镇范围内新住房面积接近12亿平方米，这个量应该说是足够大的量。如果按这个量来计算，我们到2020年的时候，竣工面积的增长不需要太高的增速，就完全可以应对城镇新增的住房需求。所以说，我们现在供应能力不是太小。但是说供应量比较大，怎么北京、上海这些地方房价还在上涨，还说供不应求呢？主要是结构性问题。我们的供应能力、资金、施工力量都是可以移动的，现在我们总的供应能力不是问题，而且已经是巨大的一个供应量。那么，我们未来的增长不需要太高，只要保持，应对未来的新的需求没有任何供应上的问题。

　　第二，现在的城镇人均住房面积已经处于不低的水平。温家宝总理在两会期间用了很多数字，其中一个数字与住房有关，他说：到2020年时城镇人均住房面积到32.9平方米。这是什么概念？我们大概计算了一下，现在的发达国家，欧洲、日本，他们当年在我们今天这个发展阶段，就是城镇化率53%，人均GDP5000美金左右。当他们在我们这个发展阶段的时候，他们的人均住房面积，我们现在的水平不比他们低。也就是说，现在我们的人均住房面积和经济发展来说，我们没有滞后。

　　第三，中国现在城镇居民的住房，住新房率很高。现在城镇里面50%是2000年之后竣工的新房。如果按家庭来计算的话，刨除集体宿舍，比如大学、大型企业等，按家庭户来计算，城镇里也有40%的家庭住的是2000年之后竣工的新房，住房的成新率很高。这也是一个总量的概念。

　　第四，现在我们的问题是什么，住房、房地产发展的问题是什么？我认为主要是不平衡的问题。尽管未来还有新增住房需求，但是以我们现在的供应能力和资金状况来看，应对新增住房需求没有问题，不存在能力上的问题。如果我们不能够管好需求，简单地增加供应，那么将会导致什么结果？导致的结果就是，增加的供应会继续的供应给那些有能力多占有住房的家庭，这个不平衡就会继续扩大。也就是说，现在中国住房发展最大的问题就是不平衡。第一就是住房资源占有不平衡，一部分家庭有很多套房子，一部分家庭房子都买不起。二是速度不平衡。有的家庭换了好几次房，而一部分家庭新增职工，特别是在大城市，在一线城市尤其突出，蜗居、群居，那么住不起，买不起，这些问题都是存在的。包括大中小城市也存在不平衡，大城市房价超过居民支付能力的问题始终存在，而三四线城市供应量居大，这样的问题也存在。所以，我认为，我们不需要知道具体的今年或者明年还会出几条，会不会出国六条等等，不用去猜，但是我们大体想，如果真是我们认可这样一个现实国情的话，那下一步国家的政策会是什么？下一步一定是会在供求双向来进行调节市场。一是更有效率的来控制投机性的需求，就是已经拥有很多套房，还要继续占有住房的，这种需求一定会得到控制。如果不控制这样一些需求，那么我们的不平衡问题就会越来越严重。二是要满足新型城镇化下的住房需求，就是对那些刚需，我们的政策一定会保护。无论今天的行政手段，明天的经济手段，我认为从发展上来讲，一定会沿着这个方向进行控制。不让多占有住房的继续多占有，让那些没有房子的，住不好房子的家庭尽可能改善住房，来缩小这种不平衡。

　　对企业来说如何应对？我不是做企业的，我认为下一步的发展过程中，需要有四个需要注意的方面，仅供参考。

　　第一，做好趋势判断。如果过去十年我们的趋势判断不是十分重要，因为过去十年我们房地产业是在涨的格局，不论在哪，只要投资就会赚钱。那么未来十年，我们一定要做好趋势判断，因为我们的判断在这样一个市场发展的现状下，未来城市的发展一定是分化的格局。这就意味着未来城市房地产发展一定是不均衡的。你做好局势判断，即使营销手段差一点，企业管理能力差一点，也不影响你赚钱，只是赚多和赚少的问题。如果你趋势判断错误，再高明的营销技巧，再好的设计，也要在市场碰壁。从未来到2020年之前，城镇的常住人口不会减少还会增加，但是我们要注意到增加的这些人口主要去哪里，我们需要分析。大家要注意，下一步的城市群发展空间形态，国家在打造快速交通最后要形成的城市网络化发展的格局，更多的关注网格交差点的城市，因为它们将可能在发展产业方面有更多的优势。由于产业发展带动了需求的增加，会给房地产业带来机会。

　　第二，要采取谨慎的投资策略。因为未来房地产的发展和过去十年可能会出现不同的格局。过去十年是单边上涨的格局，在哪投资都赚钱，未来不一定，所以要谨慎。因为房地产市场所面临的外部环境过去十年已经发生了变化。简单说，住房制度改革市场需求的红利，未来没有这个红利，还要把需求拿到一部分进到保障房里。过去十年，2010年之前，我认为我们的政策从来没有对投资、投机性需求真正进行控制。一个市场上，投资、投机性需求占比很大的话，是没有办法估计的，但我相信未来的政策一定会对投资和投机性需求进行控制，这个时候市场有多少需求大致是个常数，所以我们说这也是一个变化。

　　城镇化人口的增长质量和速度会下降。现在农村里青壮劳动力都已经在城市里，下一步，我们还要提高20%个点。

　　第三，实施多元化战略。企业依实力不同选择不同的多元化，如果说你不是这么大的企业，没有这么大的能力，就是一个省内的企业，我觉得也要做多元化，至少在省会城市，地级市、县级市搞点开发。如果企业还小，也要做多元化，比如可以在产品的多元化上下工夫。多元化就是中国的特点，中国最大的特点就是大，不平衡，利用这个不平衡，我们来减少企业的风险。

　　第四，关注房地产直接融资趋势。下一步，房地产是个资金密集行业，离开了钱什么事都办不成，企业发展需要极大的资金。下一步，如果在间接融资不烦琐的时候，直接融资可以为企业的发展奠定基础。未来发展这种取向是非常明确的，希望企业在直接融资方面做好储备和研究，以便把握直接融资的技术和手段来应对未来在资金方面可能会出现的一些问题。

　　以上，是关于新型城镇化发展的一些问题，我们研究的一些体会和大家做交流，希望给大家能有所启发。谢谢大家！

　　提问：全国各地国五条细则的相继出台，大家最关注的问题就是20%的个税，是否会影响到房价？

　　秦虹：我没有看到有哪个城市有更细的细则，我只看到了北京。北京的细则是比较清楚的，在文件的第二篇开始就执行了20%，还明确了什么人可以买，什么人不可以买。对市场的影响是明显的，北京的二手房现在可以说已经到冰点，现在的交易场所非常冷清，这个效果已经很明显，事实已经说明。别的地方因为没有细则，我没办法判断。

　　提问：新型城镇化，您感觉对二三四线城市，哪个城市更有利，为什么？更有利一放具体有利在哪里？

　　秦虹：我认为都有机遇，但是不能简单分什么线的城市。我认为要关注到未来城市发展的这张网。今后，高速铁路网正在规划和建设，还没建成，各个城市群的同城化正在规划，也还没有建成。将来，城市的同城化怎么实现，要靠城市群里面，也是通过轨道交通的公交化实现城市群里面的同城化，然后在和国家的高速铁路网把各个城市群连起来，我们相信有那一天，等这些网络都建成的时候，中国的城市将是一张城市网。当然，这个城市网不可能涵盖所有的600多个城市。我更看好下一个网，就是在这张城市网的交叉点的地方，将来的发展会更大，它也可能是大城市，也可能是涉及到我们的地级市，可能就是三四线城市。为什么交叉点的城市更有机会？因为交叉点的城市交通的便利性，将会带来生产成本的降低，会带来投资和人口的积聚。有了人口和投资的积聚，我们就会对房地产产生需求。我始终认为房地产是第三产业，脱离产业的支撑，单独发展房地产，一时繁荣，早晚会下来，如果没有产业、人口支撑的市场，是没有未来的。比如北京、上海，每年新增常住人口60万，北京是全国最严厉的房地产调控政策，但是这一轮的房地产调控北京涨得最快，就是因为一年新增常住人口60万决定的。如果有这么大的增长情况，就说明需求量很大。所以，我认为，下一步投资的时候选择很重要。

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