刘爱明：其实机遇任何时候都有，我理解有的时候不适应调控，一个行业的发展，比如中国的房地产业也是20多年了，它本身自身的一些发展规律就会导致做一些转型，做一些思考。这本身就意味着是一种机遇。论坛给我出的这么一个题目，叫调控与城镇化的房企机遇。现在大家热议的房地产新政，目的是稳定房价。宏观就不谈了，谈一些微观的东西。大家谈的比较多的抑制投资，投机的需求，二套房的需求，增加供给都是宏观层面。我从微观层面我们经常看到不同的城市，甚至同一个城市，不同的区域，不同的板块，所谓不同的板块，经常会出现一种冰火两重天，有的地方涨得很快，有的地方涨不起来。中国的问题是比较复杂的，总有一些地方是冰，有些地方是火。我们再往下分析深层次的原因跟城镇化本身有关系，有的区域对人口的吸引力是强的，有的区域对人口的吸引力是弱的，所以我们也可以看到这个方面在区域经济，就业机会，公共配套，在空间方面的失衡，所以导致了冰火两重天的状态。从城市建设这块出来了很多现象，有的叫大城市病。还有“税城”和“鬼城”。

　　房地产二十多年出现了大量的“税城”，还有这种“鬼城”生产与生活人为的隔离。我理解实际上我们提的新型城镇化是要解决这些问题。其实我们回过头去看很多问题的时候，房价这些事情实际上是过眼烟云，过去就过去，实际上留给城市市民的，留下给我们后代的可能是很多遗憾，这个是行业更应该谈的，更应该致力于思考的一些问题。比如原来会出现两个极端，一个是产业发展，就是工业区，其实不光是工业区，北京的中关村所谓的总部基地也有点这个味道。非常好的地段，高端的写字楼，但是在里面15分钟找不到喝咖啡的地方，很遗憾，这是发生在北京中关村，全国几乎是最贵的一个地方。这是一个方面的现象。

　　另外一方面我们又出现了叫有城无产，我们只有住宅，没有产业。所以说出现了很多所谓的“税城”。其实在非常多的地方还有，每个城市都有这样，你去看看小区，都会出现这样的问题。这个不能不说是一种建设上的遗憾。其实我们也有做得比较好的，像苏州工业园，其实它是一个工业园，实际上苏州工业园成立一开始就明确了产业与城市共同发展的双定位，是在制造业、旅游业、服务业和谐发展的大定位。对大多数人来说苏州工业园不是工业，而是生活。他的三大清水的商圈，四个功能服务的点。苏州工业园区的建设应该是苏州市民的一种幸福，他可以享受高品质的生活。我们更多的城市如果出现这样，其实房价是另外一个问题，建设留下来的是给我们后代永远的一个财富。

　　所以这样就谈到了新型城镇化，这不是一个政策，我们反观二十年的建设，应该以人为核心，提不提，我们未来的建设都必须要以人为核心，以人口聚焦为总体思路，走集约、节约、生态的路，实现产业发展和城镇建设的融合。这个可能是我们核心要思考的问题。在户籍、就业、居住、教育、医疗、购物、休闲、娱乐真正能打造一个乐园，这样可能才是我们城镇化真正的目的。所以在这个当中，比如说产业的集聚发展就很重要，我们必须改变有城无产，没有产业实际上对人口的吸引力是不够的，因为人要就业，其实我们在很多城市都能看到，有的是同一个城市，有的是跨过整个城市去上班，给交通都带来非常大的压力。同样城镇化需要更多的公共配套，所有这些东西我理解都是以人为核心的，这是总理提出来以人为核心的一个城镇化，实际上是顺应了这样一个形势。房地产接下来发展也必须以人为核心。所以这样在城镇化当中就有非常多的机遇，但是同时对房企提出了更高的要求。中国的房地产过去二十几年里面，一直处于基本上没有竞争的状态。所以大家经常说阿猫阿狗都能搞，这行业的一个悲剧。未来行业协会提出一些专业方面的要求，能力方面的要求，这本身也是一个必然的趋势。例如在旧城改造里面，需要比较多的商业运营的能力。因为它之所以要改造，就是因为这个方面缺乏，其实房子还是那个房子，只是住的面积，大小而已，最大的变化还是一种商业，生活的一种便利程度，包括微型城的建设，对产业和配套都有比较大的需求。需要企业在产住商综合能力上需要具备，这样我们才能适应未来发展的需求。

　　同样在新区的建设上，现在新一届的政府也出来了，新书记出来会挑一个方向往那儿打，往往卖得最好的地就是住宅的地，实际上政府也很清楚，那个地方需要的不是住宅，最好卖的是住宅。现在可能再跟书记去谈新区的地方不那么容易，这和五年前，十年前不一样的，可能更需要产业，更需要商业。这是城镇化中间本身存在的一种机会，当然对于房产企业也提出比较高的专业能力。对于房地产企业来说，应该顺应这个要求来转变角色和商业模式。实际传统的开发商大多数以住宅为主的，在这块对这种能力的要求是非常简单的一种能力。未来我觉得更多需要向运营商和服务商去改变。传统的房企乐观也有服务的内容，比较简单的物业管理，可能是服务的一种内容。在未来这块服务内容就会很多，可能开发商要转变成运营商或者服务商，或者换一种角度，存在着很多运营商和服务商的事，当然开发商还是做你开发商的事。通过这个来改变城市建设的局面。

　　最后要说几句企业的事，我是协信的。其实我们也是基于这样的思考，在企业战略上作出一些转变。过去我们在重庆住宅也做得比较多，以品质著称，现在我们成功转型为商业的运营商，重星光系列，可能重庆的人也比较清楚，星光68是奢侈性的购物中心，星光时代是城市副中心的以年轻时尚为住的。星光天地是配套型的，转变成商业的运营商，同时我们也在实践产业的运营和服务。这个图片是重庆总部城，我们在无锡，上海也有类似的项目在运作。实际上它服务的对象已经变成了一种企业，其实不是客户了，我们在重庆总部城这个项目提出了综合服务平台，为这些企业提供六大方面的服务。就企业来说我们从战略层面转型，想打造一个差异化的城市，我们想多商业模式的集成，简单来说可能是一种综合开发，以经营和服务能力作为我们未来我们核心的竞争能力。所以这也是我自己的一些思考，我们企业的思考，以及企业在新的形势下，我们作出来的一些转型，用这个案例给大家分享一下。

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