王小广：很高兴参加这个论坛，在重庆房地产价格相对比较稳定的城市，我觉得也很有意义。我想25分钟看三个东西，分析两会后房地产的趋势我想看三个东西。

　　第一个我想看一下房价上涨到底是怎么推动的，房价看涨，我不是看未来涨，我是看为什么过去房价上涨。长期的看，短期的看法最近怎么涨，过去怎么涨。

　　第二个是看政策。新一届国务院没有组建，但是毕竟是国办出的政策我认为代表了新政府的意愿。

　　第三个就是看出走势。

　　先讲第一个房价为什么涨。我对中国的市场，发展了三十多年的市场有一个看法，中国存在三个市场，一个是假市场，一个是坏市场，一个是真市场。中国的商品，包括农产品，包括一些服务的市场可以涨，可以跌，这就是真市场，我们经济发展最好的就是真市场。CPI决定这个。我们有一个坏市场就是股市，只跌不涨，涨肯定是疯涨。房地产市场是一个假市场，只涨不跌，当然中间也跌过，肯定有某种力量在作用。中国房地产市场真的是一个假市场，最后一定要变成真市场。真市场的变化过程一定有一个东西，一定有一个跌得惨的过程之后，才会出现真过程，不然永远不会出现这种情况。中国没有经历过这种过程，我们2008年跌过一次，去年一季度的时候，跌过一次，讲房地产没跌也不对。房地产市场大家没有出现血本无归的情况，我觉得教训不够，中国没有跌的过程，房产不可能变真。这是我对价格的看法。

　　为什么房价过去涨了13年，像北京许多地方房价涨了18倍，原因是什么？我可以找10个理由，但是我认为最重要的3个理由，第一就是货币太多，大部分的情况下都有流动性。但是我们在2005年，2009年的时候实现超级流动性。第一个原因是因为长期货币过剩的供给。第二投资的需求太多。深圳2008年开始跌，深圳有一段时间跌幅高达30%-40%，大家都知道这都是历史。有些看房子不要了，就是讲炒作的需求达到90%。我曾经对中国核算了一下，大概投资性需求占整个中国的销售额还不是面积占50%以上，10%的人，最富的那些不需要房的人，是我们整个供应的购买者，我们可以看到房姐，房妹，为什么她几十套房子，这种情况是大量存在。我们通过宏观分析占5成，货币多房地产投机强，还有一个刹车最强的就是税收。我认为是补上这个贴，或者补上这个轮子，我们的税收，当然还有预收制度，金融上的利率呀，十年上涨的原因，这是我讲的第一个。

　　2012年下半年到现在这个涨是什么推动的，当然原因差不多。第一个是资金，本来一季度是跌的，我们要坚持这个果实，房价，我们的新增贷款量从7.5增加到8.2万元，货币供应量M2也是上升的，我们的经济增长，实体经济越来越不需要，但是我还增加了7300亿，货币是第一推手。有专家，有房地产商忽悠，有土地断档，完全是无稽之谈，当然也造成一种恐慌。去年我发现了一个最重要的原因，确实到现在包括出台的新国五条和新国六条以外，就是一种恐慌，这是真正的恐慌的。恐慌的购买者都是什么人，所谓刚需是根本不存在的，因为北京房价已经涨到4万，5万的时候，一个教授，一个高官，部长都不买房子。什么叫刚需，有能力，有意愿购买的，就是刚需，必须购买。我们有能力，我们挣三千块钱，五千块钱，我现在不在限购之内，我要去买房。我了买房就是投机，刚需里面当量的投机存在，就是斗胆嘛，有些人也不相信政府，实际上宏观调控，过去十年越来越不相信政府。这是我讲的第一个看。

　　第二个就是看政策，看政策怎么看？我觉得这个新政，我看好它第一，它第一次动用了税收杠杆。我们重庆上海搞房产税不算，那算啥，这才是真正的。第一次最有效，你们可以看到这个社会一下子沸腾了。房地产商各种反对的声音强烈之极，这个政策一定有效。我在2010年出国10条的时候，让我做评论。我说我对国十条的评价是这个政策最大的优点是瞄准了目标，投资性需求导致的房价上涨，这是第一次确认。有些投资性需求要抑制，许多人讲投资性需求是小部分，投资需求是根本的原因。国十条的是瞄准了目标，但是没开枪，房价保证你下不来，我当时就这么判断。但这一次我认为，当时瞄准的目标我们继续瞄，现在开始在放信号弹，准备开枪了，马力不是很足的税收准备干了，就是打到正着，就是因为反对的声音越大，这个政策越有效。我们国务院要出一个政策以后，大家要讲这个好，大家都拥护，所有都拥护，那肯定无效。这是我判断政策效果一个最主要的标准，反对的就有效，不反对的就没效。包括房地产限购，实际上他也是得意洋洋讲。看政策是不是有效的政策，第二个看有没有反映。而且我对政策的看法仅仅是一个开始，甚至是一个信号弹而已，以后还有很多很多。我认为个税20%是很低，20%你现在税收增加，我们贾康所长比我权威，个税肯定是有根据的，或者是做一次性税收收入的20%，你的利息税，你股市上分红的税收都是20%。所以我们国务院用这个是绝对没有任何问题的，但是这个税作为资产利得税，实际上还仅仅是一个小部分。把一次性的收入纳入整个收入，五年之中变成你的总收入，你是不是还应该交税呀。现在是把它综合起来，有一个综合税。这个税估计还可以累加，这个税纳入个人所得税的时候，最高支配可以达到45%，特别的税收甚至达到50%都可以，所以20%绝对是一个最低的税收。税收调节最重要的就是所得要交税。我们房地产为什么上涨之后，它会出现一种正反馈，只涨不跌的假市场，因为税收调节不了它。我们讲税收的利得税，还有物业持有环节的税收，税收调节肯定是一个重要的。当然金融上还有许多工作做，我曾经讲过，限购这个政策是完全没有税收政策一种替代的方案。当然我们讲过去的限购政策也是有问题，房价涨了才限购。真正的制度鼓励一户一套的住房制度。一户一套之外的不限制你买，但是你给我多交税，利率很高，首付很高，你有钱你就买吧，不限购。但是我税收调节，这是国外普遍的做法。限购政策从理论上来讲可以全国限购。我认为新政府的政策选项太多了，过去为什么无效，我们最多的时候才是瞄准目标，从没开过枪，而且过去都是歪打。因为它是假调控，这是我看政策哈。

　　第三个是看走势。房地产未来，两会之后，新政府之后到底怎么走。我想新政府确实很困难，许多的艰难选择，难题都给他了。第一个考验就是调控房地产，实际上还没有登台，前面就开始在预言，没办法，真的是很艰难。现在为什么大家担心，实际上他也担心了，真的出狠招，肯定会跌。

　　看走势我也有“三看”：第一看我觉得大家一定要注意这个看，看人，谁在调控。我们一定要清楚，换人了，房价13年涨了10倍，上届政府干了十年，调控基本都是假调，要看政府。这个可能是动真个的。你看看现在这些东西都在铺垫，包括查官员的腐败，查房子，反腐败，搞不动产联网登记，我认为都在做很多的铺垫，可能要在这个方面从制度完善，反腐败，公平性各个方面实际上都在铺开这个东西。国六条我认为是实打性的，我看人，人变了，是新的人，是想干事的，是真正想调控的人上台了。你们一定要注意是谁在调控，当然利益集团很强大，但我相信新政府的决心，真的去调。第一枪开得就很准，这个就很了不得了。中国要全国搞一个保障帐户，征税转移，我不知道这些专家们怎么解释。个税能转移吗？你要真管制度，不可能转移。连现金交易都经过银行帐户，不然不给你登记，不过户，你怎么可能会转移呢。税务部门核了以后，你100万扣你20万，从你帐户扣出去。怎么让他交给你，那你私下交易，我认为这些东西完全是误读的，说明我们税收征管制度一塌糊涂。第一个需要站出来的，税务部门，国家税务总局要保证不能转移。第一个看人，谁在执行。我想这是真调控。中国房地产从非理性变理性回归，这是第一个。

　　第二我想看“钱”，房价上不上涨，看钱。我在2005年之后就不相信国家统计局，发布的任何销售面积，竣工面积，土地面积，讲极端的话都是鬼话，瞎编的。我看2003年的水平，那个时候的数据还比较真。我研究房市，这几年我做了很多预言基本上是对的。2010年我们认为要涨20-30%，2011年预计涨10%-20%，去年预计要跌，实际上要跌，但是因为后来的政策，多放那么多货币，实际趋势本来就应该跌的。前年四季度的情况写得很清楚，北京房价跌10%没问题。后来改变了政策，我作为学者我能改变吗，我是总理房价绝对不可能是这个样子。现在分析房地产的走势，除了假预期之外，最根本的必须要有货币支持。我最近专门计算了一下流动性，我发现确实在去年下半年这段时间增长非常多，但是现在又开始不行了。总体来讲它没办法跟2009年比，没办法跟2005年跟2006年比。假如我们的货币政策采取稳健的趋向，假如新增贷款规模可以调回来，调到7，那马上房产的资金链，资金马上出问题了。现在计算的结果流动性，现在最高的流动性是北京，北京一千亿的房地产投资，供给的资金是1900亿，就多去900亿，多去90%，在2009年的时候多得更多，多110%，120%。中国只有六七个省，流动性多于投资需要的是50%以上的只有五六个，大部分很低，还有一个省资金不够它的投资。所以新政府要对货币政策把握是稳健的话，我认为二季度末期房价不调也得跌，没有钱，没有那么多资金，没有资金推动，白说。这是趋势里面第二个要看钱。

　　第三个就是“看价格”。我认为价格已经高，风险极高，所以看价格就是看风险，我们认为风险太大，一批没有能力的，所谓的“刚需者”实际不是刚需，是投机客，因为我富有，我可以购买，因为我不在限购。这些人可能真的很危险，我这里写了一篇东西，我为他非常担心，这是假刚需。你是承担者，你征20%的税，二手房拼命的放大，买了以后，要涨才能买呀，要跌呢，你把夫妻父母四个人都砸进去。看价我认为在中国所有的地方，除了少数的地方都已经达到了崩裂的边缘，房价太高。这是一个事实，要想下去，唯一的就是房价上涨，房价上涨一个是资金不够，第二政府还来真的。房价预期是预期，过去不相信政府，现在政府变了。我认为这些演最后的疯狂，包括最近的一些怪象，离婚呀，抢购呀，新房，二手房的抢购，这绝对是最后的惊弓之鸟式的，非理性的惊慌。就是价格，我们讲价格里面的看点。

　　我给大家讲一下未来的风险在哪里？第一新政府，过去政府是假调控，现在政府可能是新调控，调，下不来，还要调，还要加码。这是不一样的。第二个要交税。还有保有环节税收，以后还有利息税，银行也承诺要搞利息市场化。然后还有反腐败，查腐败的一些因素。所以我对房价可能一场暴风雨要来了。我就讲这么多，谢谢大家。

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