穷爸爸与富爸爸 国开行认购新城镇化大蛋糕

观点网

2013-03-27 02:08

  • 国开金融希望通过本次收购,以中国新城镇公司为城镇化发展平台,依托国开行将中国新城镇打造为大型城市综合运营商。

      观点地产网 见习编辑 鲁鹏 中国新城镇或将迎来一个新未来。

      3月18日,中国新城镇与控股股东上置控股及国开行旗下国开国际订立购买公司股份备忘录,国开国际有意认购中国新城镇30亿股股份,相当于扩大后股本约40.01%。当日晚间中国新城镇便发布公告,披露上述内容。

      公告指,该次认购价为每股0.246港元,较该股18日收市价0.79港元折让68.9%,而交易涉及的金额约7.38亿港元。

      完成交易后,国开国际将成为中国新城镇最大股东,而上置控股持有中国新城镇股权将由原本的32.64%,摊薄至19.58%。

      穷爸爸上置集团

      中国新城镇在2012年8月之前,并非“自由身”,而是上置控股在多次收购股份和增持后纳入旗下的子公司。其董事会主席施建也同时任上置集团董事会主席。

      中国新城镇主要从事土地一级开发,业务范围集中在上海及周边地区。目前主要拥有的3个大型项目为:上海罗店北欧新镇项目、无锡鸿山新镇项目和沈阳李相新镇项目,占地总面积约为36万平方米。

      数据显示,2010年,中国新城镇实现收入14.8亿元,同比上升36%;毛利9.1亿元,同比上升40%;纯利2.5亿元,同比上升48.1%。在2010年出售的上海项目地块,创下每平方米21289元的历史新高,比2009年上升133%。

      其在一级土地开发方面获取的高毛利一度成是上置控股眼中的优势。

      但随后两年,受房地产调控和土地市场波动影响,中国新城镇业绩下滑严重,所开发地块甚至陷入卖不出去的窘境。

      2011年底,中国新城镇计划挂牌出让罗店新镇E4-1地块和罗店新镇F1-3两块住宅用地,两块土地出让底价超过10亿元。

      两幅地块即便几次推延交易时间,却依然无人问津。最终,中国新城镇不得不取消了土地出让。

      2011年报数据显示,中国新城镇全年收入为6.4亿元,同比减少57%;毛利3.4%亿元,同比减少63%;净亏损2亿元。另有数据显示,到2012年中,中国新城镇收入仅为1.24亿元,毛利0.32亿元,此外还有共计82.38亿元的负债。

      在中国新城镇业绩下滑财务堪忧的同时,其股东上置集团也不好过。

      2011年上半年,上置集团业绩仅达全年目标三分之一。2011年全年上置集团的签约销售额为22亿元,较2010年下降46%,仅达到其全年销售目标的56%。

      而上置集团2012年中期报告则显示,截至2012年6月末,销售不足7.5亿元。值得注意的是,上置集团当年到期的计息银行及其他借款多达62.73亿港元。

      自顾不暇之下,上置集团最终选择与中国新城镇分手,避免其高额债务影响母公司的业绩表现,也避免给股东增加额外的投资成本。

      2012年8月31日上置集团公告,将所持有的中国新城镇股份以分帕特别股息的方式发放给上置股东,每持有3股上置股份即可获分派1.408075股,所派股份总计26.59亿股。

      派息完成后,中国新城镇不再是上置集团的附属公司。上置集团与中国新城镇将成为两家独立的上市公司。

      不管甘愿还是无奈,上置集团仅在公告中提到,“中国新城镇财务业绩较为波动,分派完成后,有关财务业绩将不再合并计入公司的财务报表。”

      富爸爸国开金融

      此次同中国新城镇订立购买公司股份备忘录的国开国际,实为国开金融全资拥有的投资控股公司,是国开金融旗下海外投资平台。

      而国开金融母公司为国家开发银行,数据显示,截至2012年末,国开行资产总额7.37万亿元,不良贷款率0.3%,连续31个季度控制在1%以内。外汇贷款余额达2482亿美元,资产质量保持优良。

      据公告披露,收购中国新城镇40.01%股权后,国开国际将成为中国新城镇最大股东,而原最大股东上置集团控股权则由原本的32.64%,摊薄至19.58%。

      在公告中,中国新城镇提到,“鉴于国开金融就全国的城镇化项目拥有广泛网络及投资,而其母公司国开行于过去十年来一直积极支持中国的城镇化项目,国开国际控股与集团的主要业务将会产生强大的协同效应。”

      同时中国新城镇预期,国开国际控股的战略参与能提升集团的竞争力及信贷评级。而认购股份的资金将进一步充实公司的股本结构及提升流动资金。

      然而此次国开国际收购中国新城镇股份,却仍然有着更深层次的考虑。据国开金融一个高管透露,计划把中国新城镇作为国开金融推动新城镇化的平台。

      上述人士称,“对于新城镇建设,国开金融未来不仅是投、融、资,而且要进入运营层面,要收购一些国内做得脚踏实地的城镇开发公司,即使其公司实力弱一些,也要把其团队接过来,使其深入的推动城镇化建设”。

      显然,中国新城镇现有的营收能力并不是吸引国开金融的地方。国开金融一位高管就称,“中国新城镇打造新型城镇的能力,这才是国开金融看中它的地方。”

      同时,国开金融也表明希望通过本次收购,以中国新城镇公司为城镇化发展平台,依托国开行将中国新城镇打造为大型城市综合运营商。

      资料显示,中国新城镇创立于2002年,是国内最早参与土地一级开发的民营企业之一。在土地一级开发及打造新城镇方面累积了丰富的经验。

      另外,国开金融如此热衷于推动城镇化建设,通过收购中国新城镇切入土地一级开发,自然离不开其带来的丰厚利润。据了解,在大量的前期投入之下,新城镇的土地在项目成熟之后一般能达到较优的毛利率。

      事实上,从中国新城镇披露业绩数据中的土地一级开发利润数据中,亦就能窥见一二。据中国新城镇最新公布的2012年年报,其毛利率高达39%。

      不过参与土地一级开发门槛极高,动辄上十亿元的成本让大多数开发商望而却步,但资金方面对于国开金融来却说不是问题。

      至于国开金融是否要像星浩资本一样,以PE身份介入新城镇开发,目前还不得而知。不过国开金融的高管仍然补充,“后续国开金融可能还会收购一些做新农村建设和实体商业公司,形成一个联合体。”

    撰文:见习编辑 鲁鹏    

    审校:劳蓉蓉



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