业绩会:减速与降负债 恒大未来五年将保持增速

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2013-03-27 01:52

  • 恒大亦要求未来五年的销售增幅也要保持在20%左右,按此计算,五年之后恒大的销售目标应为2200亿元。  

      观点地产网 武瑾莹 2013年3月26日,恒大公布了2012年年报。

      报告显示,恒大2012年全年实现净利润91.8亿元,恒大集团董事局主席许家印表示,计划未来五年利润保持20%-30%的增长。

      根据年报,2012年恒大年内合约销售额923.2亿元,合约销售建筑面积达1548.5万平方米,较2011年分别增长14.8%和26.9%。全年实现净利润91.8亿元,每股基本盈利0.613元。

      截止2012年底,恒大净负债率84.2%,较2012年年中下降11.9%。2013年1月,恒大以每股4.35港元价格配售10亿股新股,所得款项净额约43.5亿用作偿还债务及一般营运资金,此后净负债率降至69.8%。

      为进一步降低负债率,恒大决定暂不宣派2012年度股息。

      土地储备方面,截止2012年底,恒大权益土地储备建筑面积1.4亿平方米,增幅为2.4%,在建面积约为3898万平方米。值得注意的是,2012年恒大土地储备平均成本724元/平方米,相比去年上升17.5%。

      同时,新购土地储备成本上升至1151元/平方米,新购土地主要集中于去年上半年,新增项目34个,下半年新增项目13个。

      销售成本方面,去年恒大销售成本为47.05亿元,较上年增长约13.8%。

      在随后的业绩发布会上,恒大董事局主席许家印表示,去年上半年楼市形势不佳,下半年恒大针对已竣工项目加大销售力度,尤其在去年9月份推出让利措施,提高去化率,因此全年销售均价有所下降。同时,恒大去年适当放慢工程建设数,以降低资金风险。

      许家印进一步表示,公司的管理模式和土地储备可以支持未来五年利润保持20%-30%的增长。

      同时,恒大亦要求未来五年的销售增幅也要保持在20%左右,按此计算,五年之后恒大的销售目标应为2200亿元。

      以下为恒大2012业绩发布会现成问答整理实录:

      现场提问:第一个,恒大在降低负债率方面采取了哪些具体的措施?第二,负债率降低之后,几位对公司的发展有什么期许?第三,国五条出台以后,公司对今年的房地产市场有什么看法?

      谢惠华:降低负债率我们主要有三个方法:第一,增大股东权益,可以看到我们在元月份配股35亿,这是降低负债率的一个方法;第二我们售房方面会加大力度,使现金回笼得快一点;第三,我们会控制买地的动作,我们承诺今后每年买地平均增长幅度只维持在10%,就是为了降低负债率。

      夏海钧:从十八大以后,中国政府对城镇化提出很清晰的目标,这个战略目标跟恒大在全国的二、三线城市发展战略布局基本吻合,跟我们一直以来坚持的让中国老百姓买得起住房的民生地产的理念相吻合。

      所以,恒大未来的目标,第一,坚守二、三线城市的战略布局,这是符合中国城镇化的大方向;第二,坚持标准化运营,降低成本,把住宅控制在一个合理的价格之内,我们希望恒大的住宅价格维持在6000元/平方米之内,实现让中国绝大部分老百姓买得起的目标。因为我们看到现在恒大的均价就是6000元/平米左右,我算了一笔账,如果按揭付30%大概是18万,剩下按照30年月供每月也就两三千元,目前中国绝大部分老百姓是买得起这样的住房,这也是我们未来坚持的目标。

      第三,我们通过控制合理的利润率实现企业未来具有一定规模的增长,我们未来销售和规模的增长,要始终保持恒大在中国的规模领导地位。

      健康平稳发展我们理解为:第一,要多建让老百姓买得起的住房;第二,要坚持布局的广泛化,不能把我们整个的资源投放在现在已经楼价超高的区域,比如说一线城市。所以,对于限购、限贷,包括20%个人交易税的增加,这都是为了对楼市高速增长进行控制。但是,对于从合理的销售价格,布局在中国二、三线城市,让大部分老百姓买得起住房这个发展方向来看,我觉得国五条为符合的企业提供了发展的空间。

      未来能占据二、三线城市,以规模化、快速周转、合理利润并控制好房价的发展商一定会在中国未来房地产市场中占据有利先机。

      现场提问:今年1000亿的销售目标中有多少是去年已售但未结转的? 另外,现在已经三月底了,最近的销售额数字能不能透露?

      夏海钧:公司现有的可售建筑面积大概是980万平方米,2013年计划再增加2000多万平方米,使我们的可售量在2013年维持在3500万平方米,这个量的比例二线城市占35%,三线城市占65%。3000多万平米的可售面积至少可以确保有1700万到1800万平米的销售量,大概就是两倍的规模。因为有这样大规模的可售货量,所以我们对完成2013年的目标充满信心。

      一、二月份我们已经完成了114亿,实际上一、二月份是中国传统的淡季,因为包括了春节在内。但一、二月份我们已经完成了这么多,所以大家可以预期全年的销售情况。至于三月份的业绩不方便透露,因为是上市公司,我们只能根据上市的规则在三月份结束的时候公布,但是可以告诉大家三月份的销售情况非常好。

      现场提问:你们未来五年的发展当中提到主要还是发展住宅产品,不会增加新的非主业投资,这个非主营业务相对住宅产品是不是指的超高层的商业,或者旅游地产?

      夏海钧:我们指的非主营业务是媒体关心的足球、排球及文化产业。我们的住宅产业目前在中国已经是规模最大的房地产企业之一,随着我们的稳健增长,公司未来的现金余额会越来越大,所以公司未来几年会逐渐增加商业地产的持有比例。同时,我们在旅游地产和酒店方面会继续投入,这都属于房地产业的一个环节,商业、酒店和住宅将来会变成我们主营业务发展的明确方向。但是,住宅依然会占到我们最主要的比例。

      现场提问:公司刚才提到未来五年的目标增幅,但以去年的业绩来对比并不达标,那么公司有什么信心未来五年可以达到制定的增长目标?另外,合同销售如果每年都要求增长20%,五年之后你们的合同销售已经达到了2200亿,你们怎么实现这个数字?另外,在什么指标和条件之下,派息会再稳步增长?

      夏海钧:为什么我们设定了这个五年目标呢?这是基于中国未来城镇化建设的大发展方向,如果说恒大是只布局一线城市的发展商,未来的增长按照国家的产业政策发展方向来看空间有限,主要是因为一线城市的土地资源越来越少。恒大进入到中国二、三线城市开始一直坚持走城镇化发展的道路,公司的土地储备90%布局在二、三线城市,而这也是中国城镇化发展的方向所在。

      基于这样的原因,土地储备我们已经拿到手里了,我们不像别的发展商要再去增加土地储备,对于我们接下来是土地储备如何变现的过程。所以,在这样的前提下公司对未来每年增长20%是有信心的。

      我们去年的目标没有实现可能是一些误解。2012年我们当时制定的全年销售计划是800亿元,2012年我们完成了923亿,这个计划在中国大规模宏观调控、房地产市场最差的环境下是实现了。

      以后随着城镇化发展,十八大以后中央领导集体清晰化之后,每年增长20%计划目标是有信心的。我们今年的目标是1000亿,比去年增长了25%。不过,这个25%的增长是基于800亿的目标,如果按照923亿来计算就没有那么多。

      去年所有的投资者对公司比较担心的是负债率过高,我们也应允了投资者的要求,这一年公司把降负债作为核心目标,包括公司的土地储备维持在3%左右的增长。包括我们的工程建设也放慢了交楼的速度,保证整个公司运营现金的安全,通过这一年的努力使我们的负债率降到了80%多,而这个降幅是投资者满意的,而今年一月份我们配股之后把负债率降到了69%多。

      其实,我们仍然考虑在2013年公司安全运营的情况下暂不派息,当我们认为公司现金非常充裕,房地产形势非常好的时候,公司会考虑派息的政策。

      现场提问:许主席成为政协常委是不是跟您对足球事业的贡献有关系?如果恒大以后不再向足球方面投资,您会以个人的名义继续投资足球吗?或者说你也不投资了?去年恒大在足球方面一共投了多少钱?有没有盈利回报?

      第二,去年恒大的收入有增长,但是纯利的空间缩小了不少,这跟您一向提倡应该限制房地产盈利的高增长有没有关系?这个水平对于恒大来说是不是很合理?未来会不会有所提升?

      第三,恒大未来五年的增长要达到30%的目标,但在土储方面却限制增加的步伐,还要控制负债率,那么公司未来的增长动力来自已有的土地储备要卖得更好一些,是会提高去化率?提高均价?还是以什么样的方式保持增长?

      许家印:政协常委和足球有关系吗?这样说好像这个常委是踢出来的。只能说这是国家对恒大各方面的认可,这其中有很多关要把控,包括国家各部委对公司各方面的情况、企业情况和个人情况都有所把关。但是,不能说投资了足球就可以当政协常委,肯定不是这个关系。我感觉常委不常委,我还是我,没什么区别。

      不是说大家关心的足球、排球我们就不投资了,我们一直认为这是公益事业,企业应该来做,另外通过足球也的确提升了恒大的品牌。

      刚才说我们除了房地产主业以外不再投入其他非主业的东西,是比如说投入航天工业等之前从来没有进入的行业,但原来投入的行业我们认为是非常正确的,足球为恒大带来了品牌,我们为改变中国足球形象也做了贡献,也承担了社会责任。

      关于利润的情况,毛利率和净利率都有所下降,这也是符合实际的。去年整个经济形势不是很好,房地产也相对比较萧条,在这种情况下恒大在一季度销售了80亿。去年年初的时候我讲过一句话,我说2011年的12月份和2012年的一季度是中国历史上房地产十年之内最萧条的几个月,而现实证明确实很差。

      而过完年的时候房地产会起来,到了四、五月份成交量各方面果然都起来了。接下来因为国家宏观经济调控从五、六月份到下半年力度都很大。作为一个房地产企业,任何一个企业在去年这种形势下能够度过也是很不容易的。

      所以,在这方面恒大采取的是几个原则:第一,在去年一季度的时候,由于形势不好我们在销售上没有加大力度,所以上半年销售仅仅是330亿,而下半年实现了销售600亿。也就是说在下半年的时候形势稍微好转的情况下恒大加大了力度,尤其是在九月份,公司做了很多让利活动。尤其是即将竣工的项目,我们加大了销售力度,为了去化率更好,所以我们去年全年的交楼均价下降了,这符合一般规律。

      同时,我们在去年为了确保公司运营顺畅,确保现金流充足,确保控制风险的能力,所以在工程建设方面适当的放慢了速度。也就是说我们有一些楼宇要交,但是离交楼期还差很远时间,有的还差一年的时间甚至一年半的时间工程就可以竣工了。在这种情况下,我们考虑到公司的运营,适当放慢了工程建设速度,一部分楼可以在去年下半年竣工的放慢建设速度以后可能就会在今年竣工。所以,这就使我们交楼的计划实现了略有增长,达到650亿的交楼规模。

      650亿的交楼会使销售项目数量的增加,新项目的数量增加,管理费用、销售费用会增加,所以同样会带来净利率的下降,这也符合一般正常的实际情况。

      关于公司未来五年发展规划,最大的动力是恒大有一个非常稳定、健康的管理团队,有一个非常严谨的管理模式,有一个在全国布局非常完善的系统,现在我们在全国31个城市都有分公司。分公司下面我们还有三线城市96个,恒大在全国的布局已经布得非常完善

      另外,我们的土地储备也足够高速增长的需求。所以,我们对未来五年的增长非常有信心。

      在产品生产的过程中,恒大有非常好的队伍,非常好的管理模式,标准化,紧密型的现代化企业管理模式,足以使恒大保持20%到30%的增长。大家知道恒大在2006年底的数据和2011年的数据相比,各项经济指标,包括土地储备量、在建工程面积、销售面积,销售金额,利率都实现了平均46倍的增长。

      我们之前的五年时间实现了平均46倍的增长,所以我们把公司的发展战略由原来的高速增长调整为稳步增长,稳健经营。当然,20%到30%的增幅大家认为很高,但是与前面的五年相比这个增长已经是很稳定的了。

      所以,实现这个规模的增长是在恒大开发建设的计划指标量、规模上就有这样的基础上,我们还是非常有信心的。

      现场提问:今年公司会采取哪些措施提高恒大的净利率?第二,恒大会不会继续坚持薄利多销的策略?

      夏海钧:作为一个企业,提高利润率是我们长期坚持的目标,但是关于这个目标我们有一句话叫做君子爱财,取之有道。

      我们的毛利率和净利率的提高是靠集团的管控。第一,我们超前进入中国具有发展潜力的二、三线城市,且土地储备每年都有提高,而每年的土地成本都有提高,这些土地成本的提高代表着中国的土地资源越来越少。我们通过超前进行了二、三线城市的土地储备,使房地产成本在土地资源进行了锁定。

      第二,我们通过标准化的运营建立了几个产品系列。这个产品系列的建立代表着我们在设计和材料的选购方面的集约化管理。因为是标准化的产品,所以我们的材料采购都是进行了编号,对中国最大,乃至全球的材料供应商、建材商都进行了集约化的采购。

      我们有一个数据显示公司从2008年进行集约化采购以后,材料采购成本逐渐降低,假设2008年的采购成本是1,这两年在原材料成本逐渐升高的情况下,我们的采购价格已经从1%降到了0.82%。公司每年的材料采购成本都在降低,2012年成本我们降低了1.5亿左右,这就是我们集约化采购带来的成果。

      再加上标准化的运营,通过大规模的集中招投标,把中国最好的企业引入到公司,包括中铁、中建等全国最大的施工企业都在做恒大的项目。因为恒大是集中发标的,施工成本也大幅降下来了。

      所以,通过施工环节的成本降低,通过土地成本的降低使我们的建筑成本,项目的综合成本始终保持在一个合理的水平上,在这种情况下维持利润率,既实现公司的利润率,又能保证我们的销售价格始终维持在让中国老百姓买得起的战略目标之下。

      关于薄利多销这个问题我已经回答了,这是因为我们把成本源头控制了,建筑施工的成本控制了,当然公司还会继续坚持薄利多销的原则。我们有一个观点,因为中国老百姓是最大的需求市场,让老百姓买得起住房的发展商才最具有生命力。所以,公司不是追求所谓的无限制的高额利润率,我们认为是保持合理的利润率增长。

      只要利润率是合理的,老百姓买得起,公司在总量的增长上就会实现企业最终盈利目标。比如说100亿的目标,假设净利率30%可以实现,如果把规模扩上去以后总额变大也能够实现。

      所以君子爱财,取之有道,我们还是坚持民生地产,坚持让中国老百姓买得起的目标,来符合中国的城镇化发展战略,我相信我们所制定的五年目标都是基于对中国城镇化建设、基于民生房地产理念来实施我们的战略。

    撰文:武瑾莹    

    审校:劳蓉蓉



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